Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 20/880 en 20/881
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 6 december 2021 in de zaken tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder]).
Procesverloop
Bij besluiten van 30 april 2019 (in één geschrift vervat) heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1](20/880) en [adres 2](20/881) te [plaats 1] (de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 2.162.000 en € 1.062.000.
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 4 februari 2020 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de zaken gelijktijdig zijn behandeld, heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1], kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam2], taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres, een expertisecentrum voor slechtziende en blinde mensen, is eigenaar van de onroerende zaken.
1.2.
De onroerende zaak aan de [adres 1]te [plaats 1] betreft een revalidatiecentrum met meerdere revalidatieruimtes, kantoorruimtes, toiletvoorzieningen, pantry’s, een entreeruimte, een kantine en parkeerruimte. Het revalidatiecentrum is gebouwd omstreeks 1968 en intern verbouwd en uitgebreid in 2003/2004. De totale grondoppervlakte bedraagt 7.720 m².
1.3.
De onroerende zaak aan de [adres 2]te [plaats 1] betreft een woonvorm voor (jong) volwassenen met appartementen voor begeleid zelfstandig wonen. Er is een grote huiskamer met een eet- en kookhoek. Verder is er onder meer een wasruimte, ruimte voor een slaapwacht en er zijn bergruimtes. Het tehuis is gebouwd in 1992 en uitgebreid in 2007. Het deel van het tehuis uit 1992 heeft een vloeroppervlak van 996 m². De uitbreiding uit 2007 omvat 227 m² vloeroppervlak en drie bergingen/schuren van elk 26 m². Het perceel van de onroerende zaak heeft een grondoppervlakte van 2.402 m².
Geschil en beoordeling
2. In geschil is of verweerder de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld. Eiseres bepleit voor [adres 1]te [plaats 1] primair een waarde van € 1.595.000 en subsidiair een waarde van € 2.021.000. Voor [adres 2]te [plaats 1] bepleit eiseres primair een waarde van € 819.000 en subsidiair een waarde van € 967.000. Verweerder houdt vast aan de door hem vastgestelde waarden van de onroerende zaken van respectievelijk € 2.162.000 en € 1.062.000.
2.1.
Eiseres voert - kort gezegd - aan dat verweerder bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde is uitgegaan van te hoge restwaarden en een te lange levensduur
.
.
Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarden verwijst eiseres naar op 17 maart 2020 door taxateur [naam3]opgemaakte taxatierapporten (inclusief taxatiekaarten). In deze taxatierapporten is voor de [adres 1]aangesloten bij de Taxatiewijzer Ziekenhuizen [1] , archetype Revalidatiecentrum en voor [adres 2]bij de Taxatiewijzer Ziekenhuizen, archetype Gezinsvervangend tehuis.
2.2.
Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder in beroep voor beide onroerende zaken een taxatierapport overgelegd, beide opgemaakt op 22 oktober 2020 door taxateur [naam2]. In deze taxatierapporten is aangesloten bij de Taxatiewijzer Verzorging [2] , archetype Dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden (Rijksstraatweg 61) en de Taxatiewijzer Verzorging, archetype Gezinsvervangend tehuis (Tussenziel 18). De taxateur is voor wat betreft de gehanteerde restwaarden en levensduur voor beide onroerende zaken uitgegaan van de gemiddelden van de in de Taxatiewijzer Verzorging vermelde bandbreedten.
2.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken op waardepeildatum 1 januari 2018 aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (inclusief btw) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald. Ook is niet in geschil dat, indien de Taxatiewijzer Verzorging van toepassing is, bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de kengetallen uit deze Taxatiewijzer behorende bij de door verweerder gehanteerde archetypen als uitgangspunt moeten worden genomen. Verder zijn de objectkenmerken van de te onderscheiden deelobjecten (waaronder de grondoppervlakte) niet in geschil. Evenmin zijn de waardes van de grond en de vervangingswaarde van de bergingen bij [adres 2]in geschil. Tevens is niet in geschil dat [adres 1]te [plaats 1] en [adres 2]te [plaats 1] voor de WOZ niet-woningen zijn. De rechtbank volgt partijen hierin.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarden per 1 januari 2018 niet hoger zijn dan de waarden in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [3]
[adres 1]te [plaats 1] (20/880)
4.1.
De rechtbank stelt vast dat beide partijen voor de waardebepaling in de bezwaarfase de Taxatiewijzer Ziekenhuizen (archetype Revalidatiecentrum) hebben gehanteerd. In de beroepsfase is verweerder echter - anders dan eiseres - uitgegaan van de Taxatiewijzer Verzorging, archetype Dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat hij in de beroepsfase een inpandige opname heeft verricht en dat hij toen heeft geconstateerd dat de Taxatiewijzer Verzorging passender is, omdat het geen medisch pand is en het pand grotendeels een kantoorfunctie heeft. De afschrijving van dit object is daardoor lager dan die van ziekenhuizen. Eiseres heeft daar niets tegen aangevoerd. Gelet op de toelichting ter zitting, alsmede de bij verweerders taxatierapport bijgevoegde gegevens (zoals foto’s) van het pand, kan de rechtbank zich in de hantering van de Taxatiewijzer Verzorging vinden.
4.2.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd aangegeven dat als de Taxatiewijzer Verzorging (hierna ook: de Taxatiewijzer) aan de orde is, ten aanzien van de [adres 1]alleen de restwaarden in geschil zijn. Nu - ook volgens de rechtbank - de Taxatiewijzer Verzorging van toepassing is, zal de rechtbank dus alleen beoordelen of verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van te hoge restwaarden.
4.3.
Verweerder heeft voor de bepaling van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties van therapieruimten de algemene uitgangspunten in de Taxatiewijzer gevolgd. Verweerder is bij de therapieruimten steeds uitgegaan van percentages die in het midden liggen van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedten, namelijk 30% voor de ruwbouw, 27% voor de afbouw en 17% voor de installaties. Eiseres is voor alle onderdelen uitgegaan van 5%.
4.4.
De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. [4] Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer. Op haar rust dus de stelplicht en bewijslast. Eiseres is hierin naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. De (enkele) verwijzingen door eiseres naar eerdere jurisprudentie [5] treffen, gelet op het voornoemde (recentere) arrest, geen doel. Naar het oordeel van de rechtbank bevatten de gedingstukken bovendien voldoende aanwijzingen dat voor de restwaarden van de diverse onderdelen van de onroerende zaak kan worden uitgegaan van het gemiddelde van de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedten, zoals verweerder heeft gedaan. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat uit het taxatierapport volgt dat, mede gelet op de verbouwing van de onroerende zaak in 2003, het pand goed is onderhouden, het pand nog voldoet aan de eisen van deze tijd en er geen noodzakelijke investeringen op de planning staan. Eiseres heeft daartegenover (en ter onderbouwing van de 5 % die zij verdedigt) alleen in algemene termen gesteld dat een gebouw aan het einde van de levensduur amper meer restwaarde heeft. Die enkele stelling is voor de rechtbank onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
4.5.
Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de onderbouwingen van de restwaarden aan de hand van de referentiepanden die bij het taxatierapport zijn gevoegd, te weten de transacties [adres 3](een voormalige basisschool uit 1977 die op 31 januari 2019 is verkocht voor € 420.000) en [adres 4]te [plaats 1] (een kantoor/zorglocatie uit 1982, die op 1 november 2019 is verkocht voor € 440.000), als ‘extra’ zijn bedoeld. Omdat de onderbouwing van de waarde die verweerder voorstaat dus niet daadwerkelijk steunt op deze referentiewaarden en eiseres de bruikbaarheid van deze referenties gemotiveerd heeft betwist, zal de rechtbank de extra onderbouwing van verweerder niet meewegen bij haar oordeel.
4.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder terecht uit mogen gaan van de Taxatiewijzer en slaagt de beroepsgrond van eiseres inzake de restwaarden niet. Verweerder heeft daardoor aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.7.
Het beroep met zaaknummer 20/880 is ongegrond.
[adres 2]te [plaats 1] (20/881)
5.1.
De rechtbank stelt vast dat beide partijen voor de waardebepaling van deze onroerende zaak zowel in de bezwaar- als in de beroepsfase de Taxatiewijzer Verzorging, archetype Gezinsvervangend tehuis, hebben gehanteerd.
5.2.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres zijn beroepsgrond over de correctiegrootte ingetrokken. Die beroepsgrond hield in dat de waarde van de opstal lager moet zijn (€ 1.081 per m² in plaats van € 1.177 per m²), omdat de totale oppervlakte van het complex, waartoe drie objecten behoren, de maatstaf moet zijn voor de correctie van de standaardgrootte. Eiseres heeft die beroepsgrond ingetrokken, omdat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat in zijn taxatie voor de correctie in verband met de grootte is uitgegaan van het totale complex.
5.3
Voorts heeft de gemachtigde van eiseres ter zitting aangegeven dat hij zich kan vinden in de door verweerder toegepaste levensduurverlenging ten aanzien van het paviljoen met bouwjaar 1992. Partijen hebben ter zitting kenbaar gemaakt allebei van mening te zijn dat verlenging van de levensduur geen invloed heeft op de restwaarde. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen hierin niet te volgen.
5.4
Verweerder heeft de voor de bepaling van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de algemene uitgangspunten in de Taxatiewijzer gevolgd, terwijl eiseres veel lagere restwaarden per onderdeel voorstaat. Verweerder is steeds uitgegaan van percentages die in het midden liggen van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedten, namelijk voor de paviljoens 30% voor de ruwbouw, 25% voor de afbouw en 17% voor de installaties, en voor de bergingen 25 % voor de ruwbouw, 20% voor de afbouw en 10% voor de installaties. Eiseres is voor alle onderdelen uitgegaan van 5%.
5.5
De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 (zie ook 4.4.) volgt dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer. Op haar rust dus de stelplicht en bewijslast. Eiseres is hierin naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. De (enkele) verwijzingen door eiseres naar eerdere jurisprudentie (zie ook 4.4) treffen, gelet op het voornoemde (recentere) arrest, geen doel. Naar het oordeel van de rechtbank bevatten de gedingstukken bovendien voldoende aanwijzingen dat voor de restwaarden van de diverse onderdelen van de onroerende zaak kan worden uitgegaan van het gemiddelde van de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedten, zoals verweerder heeft gedaan. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat uit het taxatierapport en de toelichting ter zitting volgt dat, mede gelet op de verbouwing in 2014/2015 in verband met de nieuwe huurder, het pand goed is onderhouden en het pand nog volledig voldoet aan de eisen van deze tijd. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank dus tot het oordeel dat door eiseres niet aannemelijk is gemaakt dat ten aanzien van de restwaardes van de Taxatiewijzer moet worden afgeweken. Nu eiseres haar stelling dat voor alle onderdelen moet worden uitgegaan van 5% niet nader heeft onderbouwd, ziet de rechtbank hierin onvoldoende aanleiding om tot een ander oordeel te komen.
5.6.
Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de onderbouwingen van de restwaarden aan de hand van de referentiepanden die bij het taxatierapport zijn gevoegd, te weten de transacties [adres 3](een voormalige basisschool uit 1977 die op 31 januari 2019 is verkocht voor € 420.000) en [adres 4]te [plaats 1] (een kantoor/zorglocatie uit 1982, die op 1 november 2019 is verkocht voor € 440.000), als ‘extra’ zijn bedoeld. Omdat de onderbouwing van de waarde die verweerder voorstaat dus niet daadwerkelijk steunt op deze referentiewaarden en eiseres de bruikbaarheid van deze referenties gemotiveerd heeft betwist, zal de rechtbank de extra onderbouwing van verweerder niet meewegen bij haar oordeel.
5.7
Ten aanzien van de functionele afschrijving overweegt de rechtbank als volgt. Eiseres stelt zich op het standpunt dat wegens excessieve gebruikskosten en economische veroudering uit moet worden gegaan van afschrijvingspercentages van respectievelijk 4% en 15% (paviljoen 1992) en 10% en 2% (paviljoen 2007). De taxateur van verweerder heeft rekening gehouden met een functionele afschrijving op de onderdelen “belemmering gebruiksmogelijkheden” en “excessieve gebruikskosten” door correcties van 5% toe te passen, omdat de onroerende zaak aan de achterzijde ingeklemd ligt en geen eigen parkeervoorziening heeft. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de functionele afschrijving in beroep anders is dan in bezwaar, vanwege de in de beroepsfase geconstateerde verbouwing in 2014/2015. Hij wist eerder niet dat het pand geüpgrade en gerenoveerd was. Door de upgrade ten behoeve van de nieuwe huurder voldoet het pand aan de eisen van deze tijd. De rechtbank volgt verweerder hierin. Nu eiseres alleen is uitgegaan van de oorspronkelijke bouwjaren 1992 en 2007 en onvoldoende heeft weersproken dat de door verweerder gestelde verbouwing/renovatie in 2014/ 2015 heeft plaatsgevonden, ziet de rechtbank geen aanleiding om de door eiseres toegepaste functionele correctie te volgen.
5.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
5.9.
Het beroep met zaaknummer 20/881 is ongegrond.
Proceskosten
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat in beide zaaknummers geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch, voorzitter, en mr. A. Heidekamp en mr. S.A. Wortmann, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier op 6 december 2021. De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende maandag na deze datum.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.