Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3666
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de staatssecretaris voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 31 januari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 292.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 september 2022 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft de zaak behandeld op de digitale zitting van 27 januari 2023. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur 1] , taxateur van verweerder, deelgenomen.
1.5.
De rechtbank heeft de zaak na de zitting van 27 januari 2023 toebedeeld aan een andere rechter. Partijen zijn op de hoogte gesteld van de reden daarvan. Ook zijn partijen in de gelegenheid gesteld om aan te geven of zij behoefte hebben aan een nadere zitting. Eiser heeft aangegeven die behoefte te hebben, waarop partijen zijn uitgenodigd voor de zitting van 17 mei 2024. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur 2] , taxateur van verweerder, deelgenomen.
Overwegingen
2. De woning is een in 1970 gebouwd appartement met onderpandige berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 99 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 276.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
De hoogte van de WOZ-waarde
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 juli 2020 voor € 281.105,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 april 2020 voor € € 294.133,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 oktober 2020 voor € 286.610,-;
- [adres 5] , verkocht op 23 december 2020 voor € 302.592,-;
- [adres 6] , verkocht op 11 november 2020 voor € 281.683,-; en
- [adres 7] , verkocht op 11 februari 2020 voor € 264.728,-. [1]
Beoordeling door de rechtbank
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, allemaal in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Eiser heeft een groot aantal woningen genoemd gelegen aan de Otelloplaats. Eiser stelt dat deze buurwoningen nagenoeg identiek zijn, maar een lagere WOZ-waarde hebben. Volgens eiser is er daarnaast sprake van begunstigend beleid waar zijn woning ook van zou moeten profiteren.
10. Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat de woningen die eiser noemt verhuurde woningen zijn met andere kenmerken. Er heeft een onderzoek plaatsgevonden waaruit blijkt dat de genoemde woningen deels huurwoningen zijn in eigendom bij [berdijf] met afwijkende KOUDV-factoren. De woningen hebben een lager niveau aan voorzieningen en onderhoud. Om deze reden zijn die woningen niet nagenoeg identiek met de woning van eiser en hebben ze een lagere WOZ-waarde. Daarnaast merkt verweerder op dat van de 48 appartementen in het complex, 18 appartementen een lagere WOZ-waarde dan de woning van eiser hebben, 20 een even hoge WOZ-waarde en 10 een hogere WOZ-waarde. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen en is van oordeel dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen, omdat een deel van de woningen niet nagenoeg identiek is aan de woning van eiser, er geen sprake is van een lagere waardering in de meerderheid van de gevallen waarin de woningen wél nagenoeg identiek zijn en van begunstigend beleid niets is gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder doet eiser een beroep op het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur. Omdat verweerder aangeeft modelmatig te taxeren in de primaire fase, mocht eiser erop vertrouwen dat zijn woning gelijk gewaardeerd zou worden als andere woningen in dezelfde woonplaats.
12. De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. In de primaire fase wordt als toelichting op de vastgestelde waarde uitgelegd hoe die vaststelling tot stand is gekomen. Het zegt dus niets over hoe verweerder in het vervolg haar bevoegdheden zal uitoefenen. Daarnaast staat het verweerder ook vrij om in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde de waarde te onderbouwen op de door hem te bepalen manier, ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vrije bewijsleer). [2] Van gewekt vertrouwen kan dus geen sprake zijn. Willekeur is ook niet gebleken. Voor zover eiser hiermee bedoeld dat het willekeurig is dat sommige woningen in het complex een lagere WOZ-waarde hebben en andere een hogere, dan wijst de rechtbank op wat hiervoor al is overwogen: dit verschil komt door de verschillen in KOUDV-factoren.
13. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn stelling dat verweerder de waarde had moeten onderbouwen met meer referenties vanwege de modelmatige waardebepaling in de primaire fase. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt met de zes gekozen referenties. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat de wet en jurisprudentie niet voorschrijven om de waardevaststelling te doen steunen op meer referenties dan verweerder reeds heeft gedaan. [3]
De duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding
14. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting naar voren gebracht dat volgens hem de redelijke termijn in deze procedure is overschreden. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
15. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
16. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 9 maart 2022 en de dag van deze uitspraak zit twee jaar en naar boven afgerond zes maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met zes maanden. De rechtbank hanteert sinds 4 september 2023 een forfaitair uitgangspunt van € 50,- per half jaar in WOZ-zaken. [4] Dit leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 50,-. De termijnoverschrijding geheel te wijten aan de rechtbank, zodat de rechtbank de Staat tot vergoeding van de schade zal veroordelen.
17. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de staatssecretaris voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Proceskostenvergoeding
18. De rechtbank kent de verzochte schadevergoeding toe wegens het overschrijden van de redelijke termijn. Dit maakt dat er aanleiding is de Staat te veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank volgt hierin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met een wegingsfactor van 0,25. [5] Eén punt heeft in beroep een waarde van € 875,-. Het gaat om een bedrag van € 218,75 (€ 875,- * 0,25 = € 218,75).
Griffierecht
19. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. [6] Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de Staat opdragen het voor de behandeling van zijn beroep betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden.
Conclusie en gevolgen
20. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
21. De procedure heeft wel te lang geduurd, daarom wordt de Staat veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 50,- en dient de Staat de proceskosten te vergoeden tot een bedrag van € 218,75. Er bestaat daarnaast aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 50,- schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan eiser;
- bepaalt dat de Staat € 50,- aan griffierecht aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
16 augustus 2024.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.