Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5854
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Inleiding
1. Deze uitspraak gaat over het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2023 (de bestreden uitspraak) van de heffingsambtenaar waarin de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) is gehandhaafd op € 235.000,- voor het belastingjaar 2023.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 18 februari 2023 de WOZ-waarde voor het belastingjaar vastgesteld op € 235.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft hierbij ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd en daarbij is de WOZ-waarde van de woning als heffingsmaatstaf gehanteerd.
3. Met de bestreden uitspraak is het bezwaar tegen de beschikking ongegrond verklaard.
4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
5. De rechtbank heeft het beroep op 2 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: F.A. Wisker, als waarnemer van eisers gemachtigde, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar, [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
Geschil
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is in 2002 gebouwd, heeft een oppervlakte van 90 m² en is gelegen op een kavel van 185 m².
7. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld gelet op het eigen aankoopcijfer. De woning is op 30 december 2022 gekocht voor € 224.000,-. Hij bepleit een lagere waarde op de waardepeildatum van € 225.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Volgens hem is het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar.
Beoordelingskader
8. Omdat eiser een lagere waarde bepleit, is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
9. Als uitgangspunt geldt volgens vaste rechtspraak dat het eigen aankoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als dit aankoopcijfer kort voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning heeft betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en – bij betwisting daarvan – aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [1]
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met andere in Emmeloord gelegen woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Het oordeel van de rechtbank
11. Naar het oordeel van het de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna uit.
12. Volgens de heffingsambtenaar is het eigen aankoopcijfer in dit geval niet bruikbaar om verschillende redenen. Het aankoopcijfer is een jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen, terwijl er voldoende verkoopcijfers beschikbaar zijn van vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Daarnaast is het aankoopcijfer volgens de heffingsambtenaar aan de lage kant. De heffingsambtenaar verwijst ter ondersteuning van zijn standpunt naar het verkoopcijfer van [adres 2] , die in de directe omgeving van eisers woning is gelegen en is verkocht in juli 2021. Ook vindt de heffingsambtenaar opvallend dat de woning eerder is verkocht in 2022, is afgemeld en vervolgens weer is aangeboden en op 30 december 2023 is verkocht voor dezelfde vraagprijs. De heffingsambtenaar heeft het vermoeden dat de verkoper snel van het pand af wilde en daarom het pand voor een lagere prijs heeft verkocht.
13. De rechtbank is van oordeel dat de transactiedatum van 30 december 2022 niet te ver van de waardepeildatum af is gelegen om het eigen aankoopcijfer als uitgangspunt te nemen. De verkoop is minder dan een jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen. Dat er voldoende vergelijkbare referentiewoningen zijn verkocht rondom de waardepeildatum maakt niet dat daaraan meer gewicht moet worden toegekend dan het eigen verkoopcijfer. [2] Een eigen aankoopcijfer biedt een veel grotere nauwkeurigheid van de waarde van de woning, waardoor een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum toelaatbaar is. Daar komt bij dat partijen het erover eens zijn dat in 2022 de prijsstijging op de woningenmarkt minimaal is geweest. Prijsontwikkelingen op de woningmarkt kunnen dus in dit geval geen reden zijn om de verkoopcijfers van andere woningen te laten prevaleren boven het eigen aankoopcijfer. De rechtbank is het verder met eiser eens dat het feit dat de woning eerder in 2022 is verkocht, weer is aangeboden op de markt, en is verkocht voor dezelfde vraagprijs, geen aanwijzing is dat de tweede verkoop niet op de vrije markt tot stand is gekomen.
14. Dat het aankoopcijfer te laag is, wordt volgens de heffingsambtenaar ondersteund door het verkoopcijfer van [adres 2] , maar daarin volgt de rechtbank de heffingsambtenaar niet. Deze woning is anderhalf jaar eerder voor € 220.000,- verkocht en op de waardepeildatum zou het verkoopcijfer, aldus de heffingsambtenaar, € 223.000,- zijn geweest. Dat is vrijwel gelijk aan de aankoopprijs die eiser heeft betaald eind 2022, in een woningmarkt met minimale prijsstijgingen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er rekening mee moet worden gehouden dat de kaveloppervlakte van eisers woning groter is. Dat ziet de rechtbank ook, maar zij ziet tegelijkertijd ook terug in de taxatiematrix dat de woning van eiser, anders dan de woning [adres 2] , in een onder gemiddelde staat is aangekocht. Van een dusdanig lagere aankoopprijs ten opzichte van het aankoopcijfer van [adres 2] , dat moet worden getwijfeld aan de marktconformiteit is dus volgens de rechtbank geen sprake. Het vermoeden van de heffingsambtenaar dat de verkoper snel van de woning af wilde en, zo begrijpt de rechtbank, daarom genoegen nam met een lagere verkoopprijs vormt zonder onderbouwing daarvan, onvoldoende aanleiding voor de conclusie dat het eigen aankoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar dan ook niet aannemelijk dat de eigen aankoopprijs geen goede weergave vormt van de waarde in het economische verkeer. De beroepsgrond slaagt.
15. Eiser bepleit een waarde van € 225.000,- op basis van het eigen aankoopcijfer van € 224.000,-. Omdat tussen partijen niet in geschil is dat in 2022 sprake was van een minimale prijsstijging op de woningmarkt, is aannemelijk dat op de waardepeildatum de door eiser bepleite waarde voor de woning niet te laag is.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden uitspraak. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op het door eiser bepleite bedrag van € 225.000,-.
17. Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding. De rechtbank berekent de vergoeding als volgt.
17.1.
Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [3] De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken. [4] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten dan ook overeenkomstig haar uitgangspunten. [5] De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024 [6] , maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding dus als volgt.
17.2.
De rechtbank kent conform haar uitgangspunten 2 punten voor de bezwaarfase (bezwaarschrift en hoorzitting) en 2 punten voor de beroepsfase (beroepschrift en zitting) toe. Omdat het gaat om een WOZ-zaak over een woning en de gemachtigde van eiser geen gestandaardiseerde werkwijze heeft gebruikt, hanteert de rechtbank een wegingsfactor 0,5.
17.3.
In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624,-. [7] In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,- [8] . De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, aan de hoorzitting deelgenomen, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Met 2 punten in bezwaar en 2 punten in beroep en met een wegingsfactor 0,5 bedraag te vergoeding in totaal € 1.499,-.
18. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ mag de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 225.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.499,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Skerka, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.