ECLI:NL:RBMNE:2024:6174

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/3276, UTR 22/3277

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen

[eiseres] ., uit [plaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder

(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).

Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:

de Staat der Nederlanden(de minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de WOZ-waarden van de onroerende zaken aan de [adres 1] (UTR 22/3276) en [adres 2] (UTR 22/3277) in [plaats] (de objecten).

1.1

In de beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de objecten voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 180.000,- voor [adres 1] en op € 104.000,- voor [adres 2] naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 april 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de objecten en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

Het beroep is behandeld op de online zitting van 16 september 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateurs.

Feiten

2. Eiseres is eigenaar van de objecten. De objecten liggen aan de [straat] in [plaats] . Het object aan de [adres 1] is een restaurant met opslagruimte met een oppervlakte van 66 m² (het restaurant). Het object aan de [adres 2] is een woonstudio met dakkapel boven een horecagelegenheid met een oppervlakte van 29 m² (de woning). De objecten zijn gebouwd rond 1900.
Geschil

3. Volgens eiseres zijn de waarden te hoog vastgesteld en kan de waarde van het restaurant niet hoger zijn dan € 180.000,- en kan de waarde van de woning niet hoger zijn dan € 62.400,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de objecten in beroep gehandhaafd en onderbouwd met een taxatiematrix. In deze matrix is de waarde van het restaurant bepaald op € 208.000,- en de waarde van de woning bepaald op € 104.000,-.

Beoordeling door de rechtbank

Toetsingskader

4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiseres heeft aangevoerd. In dit geval is daarbij van belang dat het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.^[1]

4.1

Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 19 juni 2024 en op 21 juni 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde voorafgaand aan de zitting op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd tijdens de zitting.

4.2

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van het restaurant bepaald is met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (HWK-methode) en dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Bij de HWK-methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Bij de vergelijkingsmethode wordt de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De rechtbank sluit zich aan bij de gebruikte methoden.

De beoordeling van de zaak- het restaurant

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van het restaurant niet te hoog is vastgesteld?

5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het restaurant niet aannemelijk heeft gemaakt. Zij legt dat hierna uit.

5.1

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde de taxatiematrix van 21 februari 2024 (de taxatiematrix) heeft overgelegd. Daaruit blijkt dat de waarde is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarde is voor het object bepaald op € 18.725,-. Deze huurwaarde is vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor (11,1). Deze kapitalisatiefactor is het resultaat van een vergelijking met de kapitalisatiefactoren van referentie-objecten die zijn bepaald door de verkoopprijzen van referentieobjecten te delen door (getaxeerde) huurprijzen. De waarde van het object op de waardepeildatum is daarmee getaxeerd op € 208.000,-.

5.2

De rechtbank stelt voorop dat de overgelegde taxatiematrix rommelig is. Bij de onderbouwing van de kapitalisatiefactor is het restaurant ook als referentie 1 gebruikt. Het onderhoud van het restaurant is als ‘goed’ gekwalificeerd, terwijl het onderhoud van referentie 1 (wat dus hetzelfde object is) als ‘voldoende’ is gekwalificeerd. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting aangegeven dat dit een misser is. Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de gerealiseerde huurtransacties wel de huurwaarde en is de waarde niet te hoog vastgesteld, mede gelet op het eigen verkoopcijfer. De rechtbank overweegt dat de vastgestelde huurwaarde per m² hoger is dan de huurwaarde per m² van de referenties. Volgens de heffingsambtenaar komt dit omdat bij de referenties rekening is gehouden met het verschil in de huurwaarde van het restaurantgedeelte en de opslagruimte. De rechtbank overweegt dat als de lager gewaardeerde opslagruimte bij zowel het restaurant en de referenties buiten beschouwing wordt gelaten, de huurwaarde per m² van het restaurant nog steeds hoger is dan de gemiddelde huurwaarde per m² van de referenties. De rechtbank oordeelt daarom dat deze taxatiematrix onvoldoende is om te onderbouwen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.

Heeft eiseres de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?

6. Volgens de rechtbank heeft eiseres evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak de door haar bepleite waarde van € 108.000,- heeft. Eiseres heeft haar standpunt namelijk op geen enkele wijze onderbouwd.

Vaststelling WOZ-waarde in goede justitie

7. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 195.000,-.

De beoordeling van de zaak - de woningHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?

8. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix wel aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 104.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de woning heeft vergeleken met drie referenties, te weten:

- [adres 3] in [plaats] (referentie 1);

- [adres 4] in [plaats] (referentie 2);

- [adres 5] in [plaats] (referentie 3);

(gezamenlijk: de referenties).

De rechtbank stelt vast dat de woning en de referenties woonstudio’s/ bovenwoningen zijn in de buurt van het centrum van [plaats] . De woning is in 1913 gebouwd en de referenties 1 en 2 zijn in 1815 gebouwd. De woning en referenties zijn wat bouwkundige kwaliteit en uitstraling voldoende vergelijkbaar. De woning heeft een oppervlakte van 29 m² en de oppervlakte van de referenties variëren tussen 40 m² en 51 m². De rechtbank vindt de referenties vanwege de beperkte oppervlakte goed vergelijkbaar met de woning. De woning ligt boven een horecagelegenheid en dit geldt ook voor de referenties 1 en 2. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties 1 en 2 goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. Referentie 3 is minder goed bruikbaar, omdat deze niet boven een horecagelegenheid ligt en in 2003 gebouwd is, maar de heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat er een beperkt aantal woonstudio’s verkocht zijn boven een horecagelegenheid.

8.1

Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referenties en de woning wat betreft de gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde per m² de laagste eenheidsprijs te hanteren. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.

De beoordeling van de beroepsgronden van eiseres over de woning

9. Volgens eiseres zijn alle referenties niet bruikbaar voor een vergelijking. De verschillen in oppervlakte zijn te groot en de woning heeft geen dakterras, terwijl de referenties dit wel hebben.

9.1

De rechtbank heeft onder punt 8 overwogen waarom zij de referenties qua oppervlakte wel bruikbaar vindt voor een vergelijking. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar het dakterras in de taxatiematrix apart gewaardeerd. Als eiseres bedoelt dat de waarde die de heffingsambtenaar aan het dakterras heeft toegekend niet marktconform is, oordeelt de rechtbank dat eiseres deze grond te laat heeft ingediend. Eiseres heeft dit namelijk pas voor het eerst tijdens de zitting naar voren gebracht. Bovendien heeft zij haar standpunt op geen enkele manier onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.

Duur van de procedure en verzoek schadevergoeding

10. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

10.1

De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.

10.2

Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023^[2], stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.

10.3

Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 12 maart 2021 en de dag van deze uitspraak zit – naar boven afgerond- 4 jaar. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn is overschreden met 12 maanden en dat een schadevergoeding moet worden toegekend.

10.4

Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen.^[3]De rechtbank ziet bij de huidige stand van de jurisprudentie^[4]van de Hoge Raad geen ruimte om in dit geval af te wijken van het uitgangspunt dat een tarief dient te worden gehanteerd van € 500,- per half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Eiseres heeft dus recht op € 1000,- schadevergoeding.

10.5

De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Als de verlenging van de termijn evenredig worden verdeeld wordt over de periodes die de heffingsambtenaar en rechtbank mogen doen over hun procedures, betekent dat dat de bezwaarprocedure 3 maanden langer had mogen duren en de beroepsprocedure 9 maanden. De bezwaarfase heeft afgerond 14 maanden geduurd en daarmee 5 maanden te lang. De beroepsfase heeft afgerond 2 jaar en 5 maanden geduurd, dus 2 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar afgerond € 710,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat afgerond € 290,-.

10.6

De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep.^[5]Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de minister voor Justitie en Veiligheid niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.^[6]

Conclusie en gevolgen

11. Al het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning aan de [adres 2] in [plaats] niet te hoog is vastgesteld. Dit geldt niet voor de WOZ-waarde van het restaurant aan de [adres 1] in [plaats] . De rechtbank zal de WOZ-waarde van het restaurant op de waardepeildatum 1 januari 2020 verminderen tot een bedrag van € 195.000,-. Omdat de WOZ-waarde van het restaurant wordt verminderd, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en bepalen dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar.

11.1

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
11.2 Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren.^[7]De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten.^[8]De rechtbank berekent de vergoeding als volgt.

11.3

Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. Eiseres heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen.
Gelet op het arrest van de Hoge Raad^[9]gaat de rechtbank voor de beroepsfase uit van een waarde per punt van € 875,-. Gelet op het arrest van de Hoge Raad^[10]gaat de rechtbank voor de beroepsfase uit van een waarde per punt van € 624,-.
De rechtbank hanteert een wegingsfactor van 0,5 (licht gewicht), omdat de gemachtigde van eiseres gebruik maakt van een gestandaardiseerde werkwijze. De totale vergoeding bedraagt daarom € 1.499,-. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De heffingsambtenaar moet deze proceskosten vergoeden.

11.4

De rechtbank wijst de Staat en de heffingsambtenaar erop dat zij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover die ziet op de onroerende zaak [adres 1] ;

- stelt de WOZ-waarde van [adres 1] vast op € 195.000,-;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te verminderen;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 710,- aan schadevergoeding aan eiseres;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 290,- aan schadevergoeding aan eiseres;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.499,- aan proceskosten aan eiseres.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.