ECLI:NL:GHARL:2024:5933

• Datum uitspraak: 17 september 2024
• Publicatiedatum: 19 september 2024
• Zaaknummer: 23/501 t/m 23/506
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.B.A. Brummer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake waardevaststelling woningen en bedrijfsruimte onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 17 september 2024 uitspraak gedaan in hoger beroep over de waardevaststelling van diverse onroerende zaken in [woonplaats] en [plaats1] door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht. De belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaken, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarden en de daaropvolgende aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB). De rechtbank Midden-Nederland had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, maar de Rechtbank had de heffingsambtenaar en de Staat veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. In hoger beroep heeft de belanghebbende de waardevaststelling betwist en verzocht om een hogere schadevergoeding en vergoeding van proceskosten.

Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De heffingsambtenaar heeft taxatiematrices overgelegd ter onderbouwing van de waarderingen, waarbij vergelijkingsobjecten zijn gebruikt die recentelijk zijn verkocht. Het Hof heeft geoordeeld dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken van de belanghebbende en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

Daarnaast heeft het Hof geoordeeld dat de Rechtbank de vergoeding voor immateriële schade had moeten verhogen en dat de belanghebbende recht heeft op een vergoeding voor proceskosten en griffierecht. Het Hof heeft de heffingsambtenaar en de Staat veroordeeld tot betaling van de vergoedingen aan de belanghebbende. De uitspraak van de Rechtbank is gedeeltelijk vernietigd, maar de waardevaststelling zelf is in stand gebleven.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers BK-ARN 23/501 tot en met 23/506

uitspraakdatum: 17 september 2024

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 3 februari 2023, nummers UTR 21/2147 en UTR 21/2160 tot en met UTR 21/2164, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht te
Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

alsmede de
Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid; hierna: de Staat)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) in [woonplaats] en [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 als volgt vastgesteld op:

Zaaknummer

Onroerende zaak

Vastgestelde waarde

BK-ARN 23/501

[adres1] 3 [woonplaats]

€ 296.000

BK-ARN 23/502

[adres2] 68 BS [plaats1]

€ 266.000

BK-ARN 23/503

[adres3] 33 [plaats1]

€ 302.000

BK-ARN 23/504

[adres3] 33 BS [plaats1]

€ 521.000

BK-ARN 23/505

[adres4] 56 [plaats1]

€ 27.000

BK-ARN 23/506

[adres4] 56 BS [plaats1]

€ 263.000

Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en wegens overschrijding van de redelijke termijn de heffingsambtenaar en de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming) veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade van € 67 respectievelijk € 33.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateurs [naam2] en [naam3] . De heffingsambtenaar heeft ter zitting het incidenteel hoger beroep ingetrokken.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken.

2.2.

[adres1] 3 te [woonplaats] betreft een in 1977 gebouwde rijwoning met garage. De gebruiksoppervlakte bedraagt 123 m2 en de perceeloppervlakte 180 m2.

2.3.

[adres2] 68 BS te [plaats1] betreft een in 1904 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 92 m2.

2.4.

[adres3] 33 te [plaats1] betreft een in 1904 gebouwde benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 78 m2.

2.5.

[adres3] 33 BS te [plaats1] betreft een in 1904 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 133 m2.

2.6.

[adres4] 56 te [plaats1] betreft een in 1930 gebouwde bedrijfsruimte met een verhuurbaar vloeroppervlak van 32 m2.

2.7.

[adres4] 56 BS te [plaats1] betreft een in 1920 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 65 m2.

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld.

3.2.

Verder is in geschil of belanghebbende recht heeft op een hogere vergoeding voor immateriële schade en of hij recht heeft op een vergoeding voor proceskosten. Niet meer in geschil is dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van het voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht, zodat het hoger beroep in zoverre reeds gegrond is.

3.3.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en de nadere stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot hetgeen hij ter zitting van het Hof aan gronden met betrekking tot de WOZ-waarden heeft aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof zijn standpunt dat belanghebbende geen recht heeft op een vergoeding van schade omdat belanghebbende niet persoonlijk wordt gecompenseerd en dus geen sprake is van spanning en frustratie, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

[adres1] 3 te [woonplaats]

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 14 februari 2022, opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 296.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vergelijkingsobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:

• [adres5] 41 (bouwjaar 1977), gebruiksoppervlakte 132 m2, perceeloppervlakte 225 m2, verkocht op 8 april 2019 voor € 366.000.
• [adres5] 33 (bouwjaar 1977), gebruiksoppervlakte 126 m2, perceeloppervlakte 249 m2, verkocht op 4 mei 2018 voor € 335.000.
• [adres6] 13 (bouwjaar 1977), gebruiksoppervlakte 127 m2, perceeloppervlakte 225 m2, verkocht op 2 mei 2018 voor € 345.000.

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Deze vergelijkingsobjecten zijn op korte afstand van de onroerende zaak gelegen en hebben een vergelijkbare gebruiksoppervlakte (123-132 m2) en perceeloppervlakte (180-249 m2). Verder hebben deze vergelijkingsobjecten vergelijkbare scores voor bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen bieden voldoende steun aan de vierkantemeterprijs waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan bij het waarderen van de onroerende zaak. De stelling van de gemachtigde ter zitting van het Hof dat naast de leveringsdatum ook de datum van de overeenkomst van belang is, kan hem niet baten, nu de taxateur van de heffingsambtenaar in alle taxatiematrices tevens de datum van de overeenkomst heeft vermeld.

4.5.

De gemachtigde van belanghebbende heeft zijn stelling dat de bijgebouwen van de vergelijkingsobjecten in de matrix hoger moeten worden gewaardeerd dan op € 15.000 voor een garage van 15 m2 en € 1.000 voor een tuinhuis/blokhut, met een lagere woningwaarde per m2 voor de woning tot gevolg, ingetrokken. Het Hof merkt in dit verband overigens ten overvloede op dat de uit de transacties herleide woningwaarden per m2 van de vergelijkingsobjecten (€ 1.947 - € 2.075) ruim boven de woningwaarde per m2 van de woning van belanghebbende (€ 1.732) liggen.

[adres2] 68 BS te [plaats1]

4.6.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 8 maart 2022, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 266.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vergelijkingsobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:

• [adres2] 504 (bouwjaar 1931), gebruiksoppervlakte 108 m2, verkocht op 13 december 2018 voor € 345.000.
• [adres2] 443 A BS (bouwjaar 1919), gebruiksoppervlakte 119 m2, verkocht op 1 april 2019 voor € 383.000.
• [adres2] 536 (bouwjaar 1915), gebruiksoppervlakte 93 m2, verkocht op 15 november 2019 voor € 334.000.

4.7.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, met name [adres2] 504 en [adres2] 536. Deze vergelijkingsobjecten zijn op korte afstand van de onroerende zaak gelegen en hebben een vergelijkbare gebruiksoppervlakte (92-108 m2). Verder hebben deze vergelijkingsobjecten vergelijkbare scores voor bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen bieden voldoende steun aan de vierkantemeterprijs waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan bij het waarderen van de onroerende zaak.

4.8.

Anders dan belanghebbende betoogt, bestaat er naar het oordeel van het Hof geen aanleiding om de buitenruimte van de vergelijkingsobjecten hoger te waarderen dan op € 500 per vierkante meter voor een balkon en een dakterras, met een lagere woningwaarde per m2 voor de woning tot gevolg. Van dergelijke buitenruimten zijn geen afzonderlijke transactieprijzen bekend. Om die reden mocht de heffingsambtenaar voor deze eenheidsprijs kiezen. Het Hof ziet geen aanleiding voor de veronderstelling van belanghebbende dat door deze werkwijze de buitenruimte van de vergelijkingsobjecten (structureel) tot een te laag bedrag in de herleiding van de woningwaarde per m2 worden betrokken. De uit de transacties herleide woningwaarden per m2 van de vergelijkingsobjecten (€ 3.063 - € 3.162) liggen ruim boven de woningwaarde per m2 van de woning van belanghebbende (€ 2.891). Hoewel het Hof - zoals hiervoor is overwogen - daartoe geen aanleiding ziet, is dit verschil in woningwaarde ruimschoots voldoende om een eventuele hogere waarde van de buitenruimte van de vergelijkingsobjecten te compenseren.

[adres3] 33 te [plaats1]

4.9.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 15 maart 2022, opgesteld door [naam5] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 302.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier vergelijkingsobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:

• [adres7] 22 (bouwjaar 1904), gebruiksoppervlakte 68 m2, verkocht op 25 juni 2019 voor € 293.500.
• [adres8] 25 BS (bouwjaar 1913), gebruiksoppervlakte 68 m2, verkocht op 25 oktober 2019 voor € 305.
• [adres9] 15 (bouwjaar 1904), gebruiksoppervlakte 59 m2, verkocht op 13 februari 2018 voor € 265.000.
• [adres10] 49 BS (bouwjaar 1904), gebruiksoppervlakte 65 m2, verkocht op 29 mei 2018 voor € 360.000.

4.10.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Anders dan belanghebbende betoogt, acht het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn op korte afstand van de onroerende zaak gelegen en hebben een vergelijkbare gebruiksoppervlakte (59-78 m2). Verder hebben deze vergelijkingsobjecten vergelijkbare scores voor bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen bieden voldoende steun aan de vierkantemeterprijs waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan bij het waarderen van de onroerende zaak. Voor zover belanghebbende ook met betrekking tot deze onroerende zaak betoogt dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat twee vergelijkingsobjecten een balkon hebben, ziet het Hof geen aanleiding voor een dergelijk oordeel. Daarbij overweegt het Hof dat uit de transacties herleide woningwaarden per m2 van deze vergelijkingsobjecten (€ 4.074 en € 5.923) ruim boven de woningwaarde per m2 van de woning van belanghebbende (€ 3.872) liggen. Dit verschil in woningwaarde is ruimschoots voldoende om een eventuele hogere waarde van een balkon van de vergelijkingsobjecten te compenseren.

[adres3] 33 BS te [plaats1]

4.11.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 14 februari 2022, opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 521.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier vergelijkingsobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:

• [adres7] 14 BS (bouwjaar 1904), gebruiksoppervlakte 116 m2, verkocht op 14 mei 2019 voor € 497.000.
• [adres11] 11 BS (bouwjaar 1904), gebruiksoppervlakte 105 m2, verkocht op 23 oktober 2018 voor € 435.000.
• [adres7] 67 BSA (bouwjaar 1904), gebruiksoppervlakte 92 m2, verkocht op 11 februari 2018 voor € 350.000.
• [adres12] 39 BS (bouwjaar 1904), gebruiksoppervlakte 91 m2, verkocht op 3 september 2019 voor € 400.000.

4.12.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de in de taxatiematrix gehanteerde gebruiksoppervlakte van [adres7] 67 BSA (92 m2) niet overeenkomt met de gebruiksoppervlakte genoemd in de iWOZ-rapportage (115 m2). Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat hij voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte is uitgegaan van de gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en dat gegevens in iWOZ enkel van makelaars afkomstig zijn. Belanghebbende heeft zijn stelling verder niet nader onderbouwd. Gelet hierop ziet het Hof geen aanleiding om af te wijken van de door de taxateur gehanteerde gegevens.

4.13.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, met name [adres7] 14 BS en [adres11] 11 BS. Deze vergelijkingsobjecten zijn op korte afstand van de onroerende zaak gelegen en hebben een vergelijkbare gebruiksoppervlakte (105-133 m2). Verder hebben deze vergelijkingsobjecten vergelijkbare scores voor bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen bieden voldoende steun aan de vierkantemeterprijs waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan bij het waarderen van de onroerende zaak.

4.14.

Anders dan belanghebbende betoogt, bestaat er naar het oordeel van het Hof geen aanleiding om de buitenruimte van de vergelijkingsobjecten hoger te waarderen dan op € 500 per vierkante meter voor een balkon, met een lagere woningwaarde per m2 voor de woning tot gevolg. Van dergelijke buitenruimten zijn geen afzonderlijke transactieprijzen bekend. Om die reden mocht de heffingsambtenaar voor deze eenheidsprijs kiezen. Het Hof ziet geen aanleiding voor de veronderstelling van belanghebbende dat door deze werkwijze de buitenruimte van de vergelijkingsobjecten (structureel) tot een te laag bedrag in de herleiding van de woningwaarde per m2 worden betrokken. De uit de transacties herleide woningwaarden per m2 van de vergelijkingsobjecten (€ 4.044 - € 4.181) liggen ruim boven de woningwaarde per m2 van de woning van belanghebbende (€ 3.917). Hoewel het Hof - zoals hiervoor is overwogen - daartoe geen aanleiding ziet, is dit verschil in woningwaarde ruimschoots voldoende om een eventuele hogere waarde van de buitenruimte van de vergelijkingsobjecten te compenseren.

[adres4] 56 te [plaats1]

4.15.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 17 januari 2022, opgesteld door [naam6] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 27.000. Daarbij is de taxateur uitgegaan van een huurwaarde van € 85 per m2 en een kapitalisatiefactor van 10. De huurwaarde is tussen partijen niet in geschil. De taxateur heeft de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:

• [adres13] 47 (bouwjaar 1910), bedrijfsruimte, gebruiksoppervlakte 117 m2, verkocht op 16 oktober 2020 voor € 88.000.
• [adres14] 147 (bouwjaar 1900), bedrijfsruimte, gebruiksoppervlakte 66 m2, verkocht op 5 april 2019 voor € 100.000.
• [adres15] 7 A (bouwjaar 1955), bedrijfsruimte, gebruiksoppervlakte 100 m2, verkocht op 14 november 2017 voor € 106.000.

4.16.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Dit geldt met name voor [adres13] 47, het object dat belanghebbende het beste vergelijkbaar vindt, vanwege de ligging, hoewel deze transactie ver na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen dit vergelijkingsobject en de onroerende zaak. De voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde vierkantemeterprijs (gecorrigeerd naar de waardepeildatum € 701/m2) biedt voldoende steun aan de vierkantemeterprijs waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan bij het waarderen van de onroerende zaak (€ 844/m2). Daarbij is voldoende rekening gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte (117 m2 versus 32 m2). De andere twee vergelijkingsobjecten, waarvoor vierkantemeterprijzen zijn berekend van € 1.500 en € 1.110, bevestigen dat de heffingsambtenaar niet is uitgegaan van een te hoge waarde.

[adres4] 56 BS te [plaats1]

4.17.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 9 februari 2022, opgesteld door [naam5] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 263.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vergelijkingsobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:

• [adres16] 9 BS (bouwjaar 1920), gebruiksoppervlakte 62 m2, verkocht op 23 juli 2019 voor € 290.000.
• [adres17] 21 BS (bouwjaar 1904), gebruiksoppervlakte 74 m2, verkocht op 8 februari 2018 voor € 265.000.
• [adres18] 19 BS (bouwjaar 1904), gebruiksoppervlakte 65 m2, verkocht op 31 juli 2018 voor € 313.000.

4.18.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, met name [adres16] 9 BS en [adres18] 19 BS. Deze vergelijkingsobjecten zijn op korte afstand van de onroerende zaak gelegen en hebben een vergelijkbare gebruiksoppervlakte (62-65 m2). Verder hebben deze vergelijkingsobjecten vergelijkbare scores voor bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen bieden voldoende steun aan de vierkantemeterprijs waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan bij het waarderen van de onroerende zaak.

4.19.

Anders dan belanghebbende betoogt, bestond er naar het oordeel van het Hof geen aanleiding om de buitenruimte van de vergelijkingsobjecten hoger te waarderen dan op € 500 per vierkante meter voor een balkon, met een lagere woningwaarde per m2 voor de woning tot gevolg. Van dergelijke buitenruimten zijn geen afzonderlijke transactieprijzen bekend. Om die reden mocht de heffingsambtenaar voor deze eenheidsprijs kiezen. Het Hof ziet geen aanleiding voor de veronderstelling van belanghebbende dat door deze werkwijze de buitenruimte van de vergelijkingsobjecten (structureel) tot een te laag bedrag in de herleiding van de woningwaarde per m2 worden betrokken. De uit de transacties herleide woningwaarden per m2 van [adres16] 9 BS en [adres18] 19 BS (€ 4.371 - € 5.008) liggen ruim boven de woningwaarde per m2 van de woning van belanghebbende (€ 4.046). De woningwaarde per m2 van [adres17] 21 BS (€ 3.905) ligt daaronder, hetgeen te verklaren is door de grotere gebruiksoppervlakte van dit vergelijkingsobject (een grotere oppervlakte betekent een lagere prijs per m2). Hoewel het Hof - zoals hiervoor is overwogen - daartoe geen aanleiding ziet, is het verschil in woningwaarde, rekening houdend met het hiervoor genoemde verschil in gebruiksoppervlakte van [adres17] 21 BS, ruimschoots voldoende om een eventuele hogere waarde van de buitenruimte van de vergelijkingsobjecten te compenseren.

Conclusie met betrekking tot de waarden

4.20.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar voor alle onroerende zaken geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.

Vergoedingen voor immateriële schade en proceskosten

4.21.

Tussen partijen is niet in geschil dat de redelijke termijn van twee jaar in eerste aanleg met (afgerond) 11 maanden is overschreden, voor zes maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase en voor vijf maanden aan de beroepsfase.

4.22.

Vanwege deze overschrijding heeft de Rechtbank een vergoeding van immateriële schade toegekend van € 100. Daarbij heeft de Rechtbank geen aanleiding gezien voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. Belanghebbende stelt dat de Rechtbank de vergoeding op € 500 per half jaar termijnoverschrijding had moeten vaststellen en dat de Rechtbank ten onrechte geen vergoedingen voor proceskosten en griffierecht heeft toegekend.

4.23.

Het Hof heeft in zijn uitspraak van 9 januari 2024 geoordeeld dat het bij de huidige stand van de jurisprudentie van de Hoge Raad geen ruimte ziet om af te wijken van het uitgangspunt dat voor de hoogte van de toe te kennen schadevergoeding niet van belang is in welke mate de betrokkene daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden en dat een tarief dient te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden (Hof Arnhem-Leeuwarden 9 januari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:245, r.o. 4.19). Uit het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 volgt dat het uitgangspunt nog steeds is dat voor de schadevergoeding € 500 per half jaar waarmee de termijn is overschreden dient te worden gehanteerd (HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.2.1).

4.24.

Anders dan de heffingsambtenaar betoogt, is de algemene proceshouding van de gemachtigde niet een bijzondere omstandigheid die een lagere schadevergoeding van € 50 rechtvaardigt. Wel kan dit onder omstandigheden worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die een verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt (Hof Arnhem-Leeuwarden 9 januari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:245, r.o. 4.12). Daargelaten dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof desgevraagd uitdrukkelijk heeft verklaard zich niet op het standpunt te stellen dat de redelijke termijn moet worden verlengd, maar uitsluitend dat een lager tarief per half jaar termijnoverschrijding moet worden gehanteerd, heeft de heffingsambtenaar dergelijke concreet op de zaak betrekking hebbende bijzondere omstandigheden niet gesteld, laat staan onderbouwd. Dit betekent dat de Rechtbank een vergoeding voor immateriële schade had moeten toekennen van € 1.000. Hiervan is € 545 (6/11 x € 1.000) toe te rekenen aan de bezwaarfase en € 455 (5/11 x € 1.000) aan de beroepsfase.

4.25.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in de omstandigheid dat belanghebbende een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegekend, aanleiding bestaat voor een veroordeling in de proceskosten (HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, r.o. 5.1.). Gelet hierop heeft de Rechtbank ten onrechte geen proceskostenvergoeding voor de beroepsfase toegekend. Nu de proceskostenvergoeding uitsluitend voorkomt uit de toegekende schadevergoeding wordt uitgegaan van een wegingsfactor ‘zeer licht’ (0,25) (HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, r.o. 5.2.). De proceskostenvergoeding voor de beroepsfase moet daarom overeenkomstig artikel 2, eerste lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden vastgesteld op € 437,50 (2 punten (verzoekschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 0,25 x waarde per punt € 875). Daarbij merkt het Hof op dat in het kader van de proceskostenvergoeding slechts sprake is van één zaak nu het beroep betrekking heeft op meerdere primaire besluiten die op hetzelfde aanslagbiljet staan (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0892). Verder bestaat aanleiding voor vergoeding van het griffierecht (HR 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, r.o. 7.1.2). De heffingsambtenaar en de Staat moeten ieder de helft van de vergoedingen voor proceskosten en griffierecht betalen (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2).

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

5.1.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dienen de heffingsambtenaar en de Staat, ieder voor de helft, aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

5.2.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig artikel 2, eerste lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 656,25 (3 punten (hogerberoepschrift, schriftelijke zienswijze na incidenteel hoger beroep en bijwonen zitting) x wegingsfactor 0,25 x € 875). De proceskosten voor het beroep en hoger beroep bedragen in totaal derhalve € 1.093,75. De heffingsambtenaar en de Staat moeten ieder de helft van de proceshandelingen “hogerberoepschrift” en “bijwonen zitting” betalen (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2). De proceshandeling “schriftelijke zienswijze na incidenteel hoger beroep” komt volledig voor rekening van de heffingsambtenaar.

5.3.

Gelet op het vorenstaande bedraagt de proceskostenvergoeding ten laste van de heffingsambtenaar € 218,75 (beroep) plus € 437,50 (hoger beroep en incidenteel hoger beroep), ofwel een bedrag van € 656,25, en ten laste van de Staat € 218,75 (beroep) plus € 218,75 (hoger beroep), ofwel een bedrag van € 437,50.

5.4.

Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten en het griffierecht op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, maar uitsluitend voor zover het betreft de beslissingen omtrent de vergoeding van immateriële schade, proceskosten en griffierecht,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 545,

– veroordeelt de Staat in de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 455,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 656,25,

– veroordeelt de Staat in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 437,50,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de helft van de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten, zijnde 50% x (€ 49 + € 136 =) € 92,50, vergoedt, en

– gelast dat de Staat aan belanghebbende de helft van de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten, zijnde 50% x (€ 49 + € 136 =) € 92,50, vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024.

De griffier, Het lid van de belastingkamer,

E.D. Postema G.B.A. Brummer

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 september 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.