Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2380 en UTR 21/2382
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van twee onroerende zaken in Utrecht voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019, als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/
niet-woning
Object
Vastgestelde waarde in euro’s
UTR 21/2380
Niet-woning
[adres 1]
€ 283.000
UTR 21/2382
Woning
[adres 2]
€ 190.000
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 16 mei 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Het geschil over de niet-woning [adres 1]
2. In deze zaak gaat het om een in ca. 1900 gebouwde winkel. De winkel (begane grond) heeft een oppervlakte van 35 m2. De kelder (opslag/magazijn) heeft een oppervlakte van 40 m2. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de huurwaarde van dit object is onderbouwd met het eigen huurcijfer van het object. Op 1 september 2018 is namelijk het object verhuurd voor € 24.000,- per jaar. De rechtbank is van oordeel dat het gerealiseerde transactiecijfer (het eigen huurcijfer) van de onroerende zaak zelf in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van het object op dat moment. De verschillen tussen het eigen huurcijfer en de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten kunnen immers hun oorzaak vinden in diverse factoren, zoals de ligging, de oppervlakten en het gebruik. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 12,6. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door vergelijking met drie verkooptransacties. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de huurwaarde van het object als de kapitalisatiefactor zijn in vergelijking met de gehanteerde referentieobjecten de laagste. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Onderbouwing van de kapitalisatiefactor
3.1
Eiseres stelt ten eerste dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de leegstandsanalyse door middel van een bottum-up-berekening of een top-down-berekening. Zoals hierboven uitgelegd, heeft verweerder de kapitalisatiefactor onderbouwd door middel van een vergelijking met drie verkooptransacties. Hierbij is de kapitalisatiefactor bepaald door de gecorrigeerde transactieprijs te delen door de huurwaarde per jaar. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank is van oordeel dat, omdat er voldoende marktgegevens in de vorm van gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, verweerder kon volstaan met een onderbouwing van de kapitalisatiefactor door middel van deze marktgegevens en niet verplicht was om de kapitalisatiefactor door middel van de op veel aannames gebaseerde bottum-up-berekening of top-down-berekening (nader) te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
3.2
Eiser stelt zich daarnaast op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico en met de coronapandemie en dat als gevolg daarvan de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat op de waardepeildatum 1 januari 2019 geen sprake was van een coronapandemie. De rechtbank sluit zich aan bij de opvatting van verweerder. Eiser heeft niets naar voren gebracht waaruit zou blijken dat het leegstandsrisico van het object groter is dan van de referentieobjecten. Evenmin heeft hij onderbouwd dat er op de waardepeildatum, of op de toestandsdatum, sprake was van een waardedruk ten gevolge van de coronapandemie. Daarbij komt dat in vergelijking met de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten het object van eiser de laagste kapitalisatiefactor heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over de bovenwoning [adres 2]
4. Deze woning is een in 1900 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 38 m2. Verweerder heeft om de waarde van de woning te onderbouwen, gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarbij komt dat de m2-prijs van de woning (€ 5.000,-) in vergelijking met de door verweerder gehanteerde referentiewoningen de laagste is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De staat van voorzieningen
5. Eiser wijst erop dat de woning op de staat van voorzieningen is gewaardeerd met ‘normaal’, terwijl de voorzieningen van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] zijn gewaardeerd op ‘eenvoudig’. De rechtbank stelt vast dat, deze referentiewoningen ondanks de lagere waardering op de staat van voorzieningen, een hogere prijs per m2 hebben. Dit argument kan eiser dus niet baten. De beroepsgrond slaagt niet.
Waarde balkon
6. De gemachtigde van eiser stelt dat de m2-prijs van de balkons te laag is. Verweerder heeft voor de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] een m2-prijs van € 500,- gehanteerd voor de balkons. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat voor de m2-prijs van de balkons aangesloten is bij de m2-prijs van tuinen. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de uitleg van verweerder. Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
7. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
9. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [1] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
10. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 14 april 2020 en deze uitspraak is een periode van twee jaar en ruim drie maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met drie maanden. Eiser heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 7 april 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 11 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 21 mei 2021 tot de uitspraakdatum, ruim 14 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiser betalen.
11. Verweerder voert aan dat de redelijke termijn moet worden verlengd, vanwege de uitbraak van het coronavirus. Daarnaast wijst verweerder erop dat eiseres in de beroepsfase vele malen om uitstel heeft verzocht en dat dit heeft geleid tot de termijnoverschrijding. Hierbij verwijst verweerder naar de uitspraken van de Rechtbank Oost-Brabant 25 maart 2022 en van de Rechtbank Rotterdam van 9 februari 2021. [2] De rechtbank is van oordeel dat in dit geval geen sprake is van dezelfde situaties. In de aangehaalde uitspraken door verweerder is er namelijk sprake van overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase naast overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase. De verlenging van de redelijke termijn in de aangehaalde uitspraak ziet dus op de beroepsfase. De overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase heeft geleid tot verlenging met 4 maanden. In deze zaak gaat het enkel om overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase die aan verweerder is toe te rekenen. De rechtbank is daarom van oordeel dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden om hiervan af te wijken.
Conclusie
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
13. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad ook aanleiding om het griffierecht aan eiser te laten vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken.
14. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een factor 0,5 voor het gewicht van de zaak nu verweerder slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiser omdat aan haar een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend). [3] Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 500,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 759,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 augustus 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.