Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4537
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juli 2019 in de zaak tussen
ing. [eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. A.J.C. Lam).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 352.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
In de uitspraak op bezwaar van 27 november 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 mei 2019. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] en [B] , taxateur.
Overwegingen
1. Na de sluiting van het onderzoek op de zitting heeft eiser de vraag opgeworpen of verweerders gemachtigde nog wel bevoegd was om het woord te voeren. Er is namelijk gebleken dat hij niet langer werkzaam is bij verweerder. Naar aanleiding van eisers informatie is het onderzoek heropend en heeft de rechtbank verweerder om een reactie gevraagd. Bij brief van 18 juni 2019 heeft verweerder een reactie gegeven, waarop eiser weer heeft gereageerd. Partijen hebben daarna toestemming gegeven om uitspraak te doen zonder nadere zitting.
Bevoegdheid gemachtigde verweerder
1. Eiser stelt zich op het standpunt dat mr. A.J.C. Lam verweerder op de zitting onbevoegd heeft vertegenwoordigd. Bij brief van 18 juni 2019 heeft verweerder bevestigd dat mr. A.J.C. Lam niet meer bij de gemeente Amersfoort in dienst was, maar dat hij wel namens verweerder optreedt. Verweerder heeft gewezen op de (oude) doorlopende machtiging die nog steeds van kracht is. Voor zover nodig heeft verweerder de verklaringen van mr. A.J.C. Lam bekrachtigd.
2. De rechtbank laat in het midden of de (oude) doorlopende machtiging van mr. A.J.C. Lam nog geldig is omdat die door verweerder niet is overgelegd. De verklaring van verweerder dat hij gemachtigd is en, voor zover nodig, de bekrachtiging door verweerder van zijn verklaringen op de zitting, is voldoende om er vanuit te gaan dat mr. A.J.C. Lam bevoegd was om verweerder op zitting te vertegenwoordigen en om zijn verklaringen bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Voor bekrachtiging van zijn verklaringen is het niet nodig dat verweerder kennis neemt van het proces-verbaal van de zitting.
Feiten
3. De woning is een appartement aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats] . Eiser is eigenaar van dit appartement. De woning ligt in het gebied [naam gebied] in [woonplaats] ( [naam gebied] ). De openbare ruimte in [naam gebied] is mandelig eigendom van eigenaren van woningen in het gebied [naam gebied] . Eiser is voor 1/763ste deel mandelig eigenaar van deze openbare ruimte.
Het geschil
3. Tussen partijen is in geschil of verweerder het mandelig aandeel van eiser in [naam gebied] bij de woz-beschikking voor zijn woning heeft mogen betrekken. Eiser is namelijk van mening dat zijn mandelig aandeel een apart object in de zin van de Wet woz is, waarvoor verweerder een aparte woz-beschikking moet nemen. De rechtbank begrijpt dat eiser zich daarmee ook op het standpunt stelt dat de waarde voor zijn woning te hoog is vastgesteld omdat het mandelig aandeel ten onrechte bij de waarde van de woning is betrokken. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er voor de mandelige aandelen van de bewoners in [naam gebied] geen aparte beschikkingen worden genomen. Deze aandelen behoren bij de woz-waarde van de woningen.
Kwalificatie van het mandelig aandeel
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de openbare ruimte in [naam gebied] een mandelige zaak is. Het gebied is daarom op grond van artikel 5:60 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) gemeenschappelijk eigendom van de eigenaren van de woningen in het gebied [naam gebied] . Op grond van artikel 5:63 van Pro het BW kan het recht op een mandelig aandeel niet worden gescheiden van het eigendom van de woningen. Het is niet mogelijk om los van de woning over een mandelig aandeel te beschikken.
6. Omdat de [naam gebied] een mandelige zaak is en gemeenschappelijk eigendom van alle mandelige eigenaren gezamenlijk, is het dienstbaar aan die eigenaren gezamenlijk. De [naam gebied] is dan ook niet bestemd om los daarvan als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een aandeel in de [naam gebied] kan daarom ook niet afzonderlijk worden afgebakend en als onderdeel van een samenstel worden gezien, zoals bedoeld in artikel 16, onder c en d, van de Wet woz. Dit betekent dat het mandelig aandeel van eiser moet worden gezien als een kenmerk van zijn woning. Het maakt onderdeel uit van de woning, zoals het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraken van 9 februari 2016, ECLI:GHARL:2016:1017 en 29 november 2016, ECLI:GHARL:2016:9613, heeft overwogen. Verweerder heeft het mandelig aandeel dan ook terecht bij de woz-beschikking voor de woning betrokken. Er is geen wettelijke grondslag om de [naam gebied] als een afzonderlijk woz-object te zien waarvoor verweerder een afzonderlijke woz-beschikking kan nemen.
Waarde van de woning
9. De waarde van de woning is tussen partijen slechts in geschil voor zover daarin de waarde van de mandelige eigendom in de [naam gebied] is begrepen. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatieverslag overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] in [woonplaats] . De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatieverslag aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit het taxatieverslag blijkt namelijk dat de drie referentiewoningen ook appartementen zijn in het gebied [naam gebied] . Voor alle drie deze referentiewoningen geldt dat daaraan, net als bij de woning, een gelijk mandelig aandeel is gekoppeld. De waarde die aan het mandelig aandeel moet worden toegekend, is daarmee verdisconteerd in de verkoopcijfers van deze referentiewoningen. Met het specifieke kenmerk van de woning, namelijk het gekoppelde mandelig aandeel, heeft verweerder dus rekening gehouden. De waarde is niet te hoog vastgesteld.
Conclusie
11. De rechtbank concludeert dat verweerder het aandeel in de mandeligheid in de woz-beschikking voor de woning terecht heeft betrokken bij de waarde van de woning. Voor eisers aandeel in de mandeligheid hoeft verweerder geen afzonderlijke woz-beschikking te nemen. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.