ECLI:NL:RBLIM:2022:4047

• Datum uitspraak: 25 mei 2022
• Publicatiedatum: 24 mei 2022
• Zaaknummer: ROE 20/1028
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: A. Snijders; E.P.J. Rutten; D.D. Kock
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bepaling WOZ-waarde van een activiteitencentrum en schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn

In deze zaak heeft de Rechtbank Limburg op 25 mei 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een activiteitencentrum voor mensen met hersenletsel, gelegen in Sittard. Eiseres, Stichting Gehandicaptenzorg, heeft beroep ingesteld tegen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 846.000,- na een eerdere verlaging van € 915.000,-. Eiseres betwistte de waarde en stelde dat deze € 607.000,- zou moeten zijn, onderbouwd door taxatierapporten. De rechtbank heeft vastgesteld dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij de Taxatiewijzer van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten als uitgangspunt is genomen. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde te hoog was vastgesteld en dat de waarde in goede justitie moest worden vastgesteld. Tevens heeft de rechtbank geoordeeld dat eiseres recht heeft op een schadevergoeding van € 1.500,- wegens overschrijding van de redelijke termijn in de procedure. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar en de Staat veroordeeld tot betaling van deze schadevergoeding, evenals de proceskosten van eiseres.

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 20/1028

uitspraak van de meervoudige kamer van 25 mei 2022 in de zaak tussen

Stichting Gehandicaptenzorg, te Sittard, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen , verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij beschikking van 31 maart 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] , te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 915.000,-. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 maart 2020 het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verlaagd naar € 846.000,-.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een activiteitencentrum voor mensen met hersenletsel, met een totale bruto-vloeroppervlakte van 1.117 m².
De locatie omvat een hoofdgebouw uit 1990 van één bouwlaag en een uitbreiding, die in 2010 is gerealiseerd. De grondoppervlakte is 3.563 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9 - Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2018” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. Partijen verschillen ook niet van mening over de gehanteerde archetype N1800000.De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3.
Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 607.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 14 april 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. Het standpunt van eiseres is op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

In het taxatierapport gaan de taxateurs uit van een grondprijs van € 103,- per m² voor de basiskavel en € 21,- per m² voor de extra grond (totaal inclusief BTW: 2.515m² x € 103,- = € 259.045,- en 1.048m² x € 21,- = € 22.008,-). Daarnaast rekent eiseres nog € 18.393,- voor de infrastructuur en € 3.120,- voor de bijgebouwen. De totale grondwaarde is volgens eiseres € 302.189,- inclusief BTW.

3.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N1800000 (‘dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) uit de Taxatiewijzer. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op € 1.262.624,- (inclusief BTW).

3.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018 ^[1] en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017 ^[2] . In de taxatie van eiseres is voor de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties gekozen voor een restwaarde van respectievelijk 15%, 10% en 5%. Eiseres wil met deze (lage) percentages tot uitdrukking brengen dat veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. De levensduur van de installaties voor het onderdeel uit 1990 is verstreken en daarom moet dit onderdeel, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen, op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015, ^[3] een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 ^[4] en een uitspraak van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 ^[5] .

3.4.

Voor de functionele veroudering zijn de taxateurs uitgegaan van een correctie van circa € 117.000,-. De taxateur heeft aansluiting gezocht bij de door verweerder in zijn taxatieverslag gehanteerde correctie.

De standpunten van verweerder

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 28 mei 2020 door
[naam taxateur 2] . Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

Verweerder heeft de grondwaarde bepaald op € 95,- per m² inclusief BTW en ter onderbouwing hiervan gewezen naar de gronduitgifteprijzen van de gemeente Sittard-Geleen.

4.2.

De taxateur heeft de kengetallen van het archetype N1800000 (‘dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen en op grond daarvan geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 1.491.067,- (exclusief BTW) bedraagt.

4.3.

Met betrekking tot de restwaarden uit de Taxatiewijzer voert verweerder aan dat aangesloten moet worden bij de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001. ^[6] Omdat de restwaarden uit de Taxatiewijzer een algemeen, landelijk beeld geven, heeft de taxateur van verweerder ter onderbouwing een aantal marktgegevens van vergelijkbare, geanonimiseerde objecten toegevoegd die nog substantiële restwaarden aantonen, namelijk TRN1 te Utrecht, TRN18 te Echt-Susteren, TRN 20 te Simpelveld, TRN21 te Beverwijk, TRN24 te Beverwijk TRN43 te Rotterdam, TRN44 te Rotterdam, TRN65 te Almelo.

4.4.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 846.000,-., hetgeen volgens verweerder betekent dat de bij uitspraak op bezwaar verlaagde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 van € 846.000,- niet te hoog is.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling en nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Over de door verweerder aangedragen verkooptransacties heeft verweerder slechts beperkte informatie van de betreffende objecten verstrekt.

5.2.

Eiseres heeft verder aangevoerd dat de jeu-de-boulesbaan te hoog is gewaardeerd. De waarde van de jeu-de-boulesbaan kan niet meer dan € 5.000,- bedragen. Verweerder heeft ter zitting erkend dat de jeu-de-boulesbaan buiten ligt en daarom niet de vervangingswaarde van een opstal heeft. De waarde van de jeu-de-boulesbaan dient dan ook verlaagd te worden. Het beroep is reeds daarom gegrond, aldus eiseres.

5.3.

Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.
Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. ^[7] Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. ^[8] Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd. ^[9]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak; b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

10. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag hoe het perceel van 3.563 m² moet worden ingedeeld. Verweerder vindt dat het gehele perceel als basiskavel moet worden aangemerkt, terwijl volgens eiseres de basiskavel maximaal 2,5 keer het bruto vloeroppervlak bedraagt en het perceel voor het overige als restgrond, infrastructuur en bijgebouwen moet worden aangemerkt. Dit betekent dat, uitgaande van het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak van in totaal 3.563 m², volgens eiseres de basiskavel 2.515 m² en de restgrond 1.048 m² groot zijn. De infrastructuur (805 m²) en de bijgebouwen (75 m²) betreffen relatief kleine verschillen en daar gaat het geschil tussen partijen verder niet over. De bewijslast rust op verweerder.
11. De rechtbank overweegt dat eiseres haar stelling dat sprake is van restgrond heeft

gebaseerd op de vuistregel dat de basiskavel 2,5 maal het bebouwde oppervlak bedraagt. Deze formule betreft echter niet meer dan een algemene vuistregel. De rechtbank hecht meer waarde aan een benadering die beter aansluit bij de feitelijke situatie. De door verweerder overgelegde luchtfoto’s, waaruit die feitelijke situatie blijkt, leiden naar het oordeel van de rechtbank niet tot de conclusie dat sprake is van restgrond. Het onbebouwde deel van het perceel bestaat feitelijk grotendeels uit een tuingedeelte voor de gebruikers en parkeerruimte. Die grond is naar zijn aard dienstbaar aan het gebouw en de gebruiker heeft die grond nodig om zijn bedrijfsactiviteiten te ontplooien. Om die reden moet die grond als gebouwgebonden grond worden beschouwd. De enkele verwijzing naar de vuistregel is van onvoldoende gewicht om aannemelijk te maken dat verweerder ten onrechte het gehele perceel heeft aangemerkt als gebouwgebonden grond en dus als basiskavel.

12. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem eenzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn
.

4.
De rechtbank overweegt dat verweerder is uitgegaan van een grondprijs van € 95,- inclusief BTW. De rechtbank ziet geen grond om in twijfel te trekken dat aan die prijs gronduitgifteprijzen ten grondslag liggen en acht aannemelijk dat de door verweerder verdedigde grondprijs niet te hoog is. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de gebruikte grondprijs is achterwege gebleven. Eiseres is in haar waardering uitgegaan van een splitsing van de kavel in een deel gebouwgebonden grond en een deel restgrond met een daarmee samenhangende hogere (€ 103,- ) en lagere (€ 21,-) grondprijs per m².

5. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de grondwaarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Bruto vervangingswaarde

13. Eiseres gaat uit van een bruto vervangingswaarde van € 1.240,- per m² inclusief BTW. Volgens eiseres neemt de bruto vervangingswaarde af naarmate een object ouder is. De bruto vervangingswaarde voor het archetype N1800000 is tot stand gekomen na analyse van gerealiseerde nieuwbouwprojecten rond de waardepeildatum 1 januari 2018 en het is volgens eiseres niet juist om deze bruto vervangingswaarde als gemiddeld te beschouwen. Het gemiddelde zou moeten zien op objecten met een bouwjaar 2000. Hierdoor is de gemiddelde bruto vervangingswaarde 10% te hoog vastgesteld. Voor het feit dat het bouwjaar 1990 is, dient 5% te worden gecorrigeerd en voor het feit dat onderhavig object kleiner is dan de standaardgrootte van dit archetype dient 10% te worden gecorrigeerd, aldus eiseres.

14. Verweerder gaat uit van een bruto vervangingswaarde van € 1.150,- per m² inclusief BTW. De rechtbank stelt vast dat verweerder daarmee een lagere bruto vervangingswaarde hanteert dan eiseres. De rechtbank concludeert hieruit dat niet in geschil is dat verweerder de bruto vervangingswaarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

15.
De rechtbank stelt voorop dat partijen over de levensduur van de ruwbouw en de afbouw niet van mening verschillen. Verweerder heeft de levensduur van de installaties van de onroerende zaak (dagverblijf uit 1990) verlengd. De levensduur van de installaties is ten opzichte van de maximale levensduur van archetype N1800000 13 jaar verlengd tot 33 jaar. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat van gebouwgebonden installaties in overeenstemming is met de ouderdom van het object.

16.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 ^[10] volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de installaties van de onroerende zaak op een langere periode moet worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op een later tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, omdat eiseres dit betwist.

17.
De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de installaties gerechtvaardigd is.

18. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

19. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld. ^[11]

“
4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

­
dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

­
dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

­
dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

­
dat de installaties normaal functioneren; en

­
dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…)

De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur. ”

20. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“
4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt. ”

21. De rechtbank overweegt dat uit de onder 18 tot en met 20 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat het onderdeel installaties van de onroerende zaak nog in gebruik is en normaal wordt onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van dit onderdeel. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van dit onderdeel in overeenstemming is met de ouderdom van het object, is daarom op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er geen aanleiding om de levensduur van de installaties op de waardepeildatum te verlengen tot 33 jaar.

Correctie technische veroudering – restwaarde

22. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van archetype N1800000, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder een aantal marktgegevens van vergelijkbare, geanonimiseerde objecten toegevoegd die nog substantiële restwaarden aantonen, namelijk TRN1 te Utrecht, TRN18 te Echt-Susteren, TRN 20 te Simpelveld, TRN21 te Beverwijk, TRN24 te Beverwijk TRN43 te Rotterdam, TRN44 te Rotterdam, TRN65 te Almelo.

23. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

24. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 ^[12] dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

25. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken ^[13] en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

26. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten ^[14] en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan. ^[15]

27. Verweerder heeft de restwaarden in zijn taxatierapport tevens onderbouwd met acht verkoopgegevens. De rechtbank stelt over deze onderbouwing vast dat de verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor het niet mogelijk is om de juistheid van de gebruikte gegevens te controleren. Bovendien geeft de genoemde informatie geen inzicht in de bestemming van het perceel, eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop en de invloed van de sterk afwijkende ligging van die objecten (buiten de regio, op grote afstand van de onroerende zaak). Daarnaast zijn een aantal objecten, gelet op hun bouwjaren, verkocht voordat de gebruikelijke levensduur van het onderdeel ruwbouw is verstreken en ontbreekt een (inzichtelijke) correctie hiervoor op de verkoopprijs van die objecten.

28. De door verweerder overgelegde verkoopgegevens kunnen gelet op het voorgaande niet als nadere onderbouwing van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dienen. Dat neemt niet weg dat, nu eiseres in het geheel geen inhoudelijke onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden heeft gegeven, dit niet afdoet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

29. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

30. De rechtbank stelt vast dat de correctie voor functionele veroudering niet in geschil is.

Conclusie

31. Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank verweerder niet in de waardering van de jeu-de-boulesbaan en de levensduurverlenging voor de installaties (dagverblijf 1990).

32.
Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 607.000,- niet aannemelijk gemaakt. Daarom is het aan de rechtbank om de waarde in goede justitie vast te stellen. Daarbij overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de taxatiematrix geen BTW heeft berekend. Bij het vaststellen van een nieuwe waarde wordt de rechtbank geacht geen onjuistheden van, in dit geval, verweerder over te nemen en de rechtbank is dus gehouden wel BTW te berekenen bij het vaststellen van de waarde in goede justitie. Indien de rechtbank uitgaat van de waarde inclusief BTW zal de in goede justitie te bepalen waarde echter op een hogere waarde uitkomen dan de waarde die verweerder bij zijn beslissing op het bezwaar heeft vastgesteld en daaraan staat het beginsel van reformatio in peius in de weg, want door een hogere waarde zou eiser immers benadeeld zijn doordat hij beroep heeft ingesteld.

33. De rechtbank overweegt dat in deze procedure enkel de waarde die bij de uitspraak op bezwaar is verlaagd naar € 846.000,- ter beoordeling staat. Uitgaande van de waardecorrectie vanwege de niet aannemelijk gemaakte levensduurverlenging, de te hoog gewaardeerde jeu-de-boulesbaan en een herberekening van de BTW komt de rechtbank, wanneer zij de waarde in goede justitie zou bepalen, tot een hogere waarde dan de beschikte waarde van € 846.000,-. Dit betekent dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en dat het beroep van eiseres ongegrond is.

Redelijke termijn

34.
De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd. De immateriële schadevergoeding bedraagt € 500 per half jaar overschrijding. ^[16]

35. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op
10 mei 2019, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uitspraak moeten doen op 10 mei 2021. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn overschreden met (naar boven afgerond) een jaar en een maand. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.500,-.

36. Voor wat betreft de toerekening van de immateriële schadevergoeding aan verweerder en de Staat overweegt de rechtbank als volgt. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 13 maart 2020, dus ruim 10 maanden na ontvangst van het bezwaarschrift. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 4 maanden overschreden. De resterende termijnoverschrijding, afgerond 9 maanden, is toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de immateriële schade voor een bedrag van € 461,55 (4/13 van € 1.500,-) en de Staat voor een bedrag van € 1.038,45,- (9/13 van € 1.500,-).

Griffierecht en proceskosten

37. Het beroep is ongegrond.

38. De rechtbank ziet aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten voor de beroepsfase, in verband met het indienen van het verzoek voor het toekennen van schadevergoeding. De proceskostenvergoeding wordt dan op grond van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand afgeleid van € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen op de beide zittingsdagen en een wegingsfactor 0,5), derhalve € 811,50. Omdat de vergoeding uitsluitend plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaken gesteld op 0,5 (licht). ^[17] Nu de overschrijding van de redelijke termijn aan zowel verweerder als aan de rechtbank is te wijten, worden verweerder en de Staat veroordeeld in de proceskosten, waarbij wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt omdat in dit geval bezwaarlijk kan worden gesteld dat de forfaitaire proceskostenvergoeding het meest voor rekening moet komen voor de instantie waaraan de vertraging het meest is toe te rekenen. Dit geldt eveneens voor het griffierecht.

39. Er bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten in bezwaar. Na heroverweging in bezwaar is immers vastgesteld dat de in bezwaar verlaagde waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat er geen sprake is van herroepping van het bestreden besluit, waardoor een proceskostenvergoeding niet aan de orde is. De rechtbank verwijst naar artikel 7:15, tweede lid, van de Awb.

Beslissing

De rechtbank:

­ verklaart het beroep ongegrond;

­ veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van € 461,55;

­ veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade van € 1.038,45;

­ veroordeelt verweerder en de Staat in de proceskosten van eiseres, ieder tot een bedrag van € 405,75;

­ draagt verweerder en de Staat op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 177,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi en mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 25 mei 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Voetnoten

1. ECLI:NL:GHARL:2018:3824.

2. ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

3. ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.

4. ECLI:NLHR:2020:169.

5. ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.

6. ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410.

7. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

8. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153.

9. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647.

10. ECLI:NL:HR:2020:1671.

11. ECLI:NL:GHSHE:2020:1121.

12. ECLI:NL:HR:2020:1671.

13. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.

14. Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.

15. De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.

16. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.

17. Vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.