ECLI:NL:RBLIM:2022:2575

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 21 / 875

uitspraak van de meervoudige kamer van 1 april 2022 in de zaak tussen

Stichting PSW, te Roermond, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij besluit met dagtekening 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 182.000,- voor het belastingjaar 2020.

Bij besluit van 29 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een gezinsvervangend tehuis voor mensen met (niet-aangeboren) hersenletsel. De onroerende zaak bestaat uit in 1986 gebouwde verzorgingsruimtes met een bruto vloeroppervlak van in totaal 286 m², een opslagruimte uit 2001 en een overkapping uit 2016. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 346 m².

Het geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is evenmin in geschil, behoudens de daarin genoemde restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 150.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 8 januari 2021 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

In het taxatierapport is volgens de taxateurs aangesloten bij de grondwaarde van € 95,- per m² inclusief BTW die verweerder in het taxatieverslag heeft gehanteerd (totaal inclusief BTW: 346 m² x € 95,- = € 32.870,-). De taxateurs van eiseres hebben de waarde van de bijgebouwen onder de grondwaarde verantwoord. Voor de bijgebouwen van 30 m² is € 16.357,- bij de grondwaarde opgeteld, waardoor de totale grondwaarde volgens eiseres
€ 49.227,- bedraagt.

3.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’) uit de Taxatiewijzer. Daarop is 10% in mindering gebracht. De taxateurs zijn ervan uitgegaan dat de onroerende zaak bestaat uit één onderdeel met een bruto vloeroppervlak van 214 m².

De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op € 376.212,- (inclusief BTW).

3.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018^[1]en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.^[2]In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 10%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. De levensduur van de afbouw (30 jaar) en de installaties (15 jaar) is verstreken en daarom moeten die onderdelen, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015,^[3]een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020^[4]en een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.^[5]

3.4.

Eiseres heeft, evenals verweerder in zijn taxatieverslag, geen correctie voor functionele veroudering toegepast.

De standpunten van verweerder

4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 19 juli 2020 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW (totaal inclusief BTW: 346 m² x € 115,- = € 39.773,-). De uitgifteprijzen van grond in de gemeente Nederweert voor woningen vanaf € 170,- per m² bevestigen dat een grondwaarde van € 115,- voor een woonvoorziening niet te hoog is.

4.2.

De taxateur heeft de kengetallen van het archetype N3700000 (‘Gezinsvervangend tehuis, begeleid zelfstandig wonen’) uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen. Hij heeft het bruto vloeroppervlak opnieuw ingemeten. Plattegronden van de verzorgingsruimtes met het bijbehorende bruto vloeroppervlak zijn als bijlage bij het taxatierapport gevoegd. De taxateur heeft geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde van alle onderdelen in totaal € 504.217,- (inclusief BTW) bedraagt.

4.3.

Verweerders taxateur heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties (van de verzorgingsruimtes en de opslag) de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 30, 25 en 17%). Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] (twee verkoopcijfers) overgelegd. Voor het onderdeel ruwbouw is verweerders taxateur, evenals de taxateur van eiseres, uitgegaan van een levensduur van 55 jaar. De levensduur van de onderdelen afbouw en installaties (van de verzorgingsruimtes), die volgens de Taxatiewijzer maximaal 25 en 15 jaar bedragen, is bij de onroerende zaak, die op de waardepeildatum 33 jaar oud was, verlengd tot 38 jaar. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een inpandige opname van de onroerende zaak van 6 juli 2021 door taxateur [naam taxateur 3] ten grondslag. Op grond hiervan heeft hij (onder meer) geconcludeerd dat de staat van de onroerende zaak ‘goed’ is. Verder heeft hij betrokken dat in 2001 een vrijstaande stenen berging is geplaatst, in 2009 HR++ glas, een HR combiketel en een verbeterde mechanische ventilatie zijn geplaatst en in 2016 een aluminium overkapping is gerealiseerd.

4.4.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 262.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 182.000,- niet te hoog is.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling of nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Eiseres heeft erop gewezen dat verweerder in beroep de grond hoger heeft gewaardeerd dan in het taxatieverslag. Ervan uitgaande dat in het taxatieverslag gebruik is gemaakt van de gemeentelijke uitgifteprijzen, vindt eiseres dat verweerder niet zonder nadere onderbouwing de grondprijs heeft kunnen verhogen. Eiseres heeft hiertoe verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2020^[6]en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2020.^[7]

5.2.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo is [adres 2] te [plaats 2] , blijkens de informatie van verweerder, een voor eigen bewoning aan een particulier verkochte twee-onder-een-kapwoning uit 1982 die ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur was. Dat geldt ook voor de tweede verkoop van het object [adres 3] te [plaats 3] aan een belegger die van dit object zes zelfstandige woningen wil maken. Daarbij is voor eiseres niet duidelijk waarom de grondwaardes van dit object tussen de eerste en tweede verkoop verschillen.

5.3.

De taxateur van eiseres heeft op zitting de in beroep gewijzigde objectkenmerken van de onroerende zaak (bruto vloeroppervlak) overgenomen en op grond daarvan het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet meer kan bedragen dan € 166.000,-.

5.4.

Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.^[8]Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.^[9]Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.^[10]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

10. De rechtbank stelt vast dat eiseres de grond op een inclusief BTW hogere waarde (€ 49.227,-) dan verweerder (€ 39.773,-) heeft getaxeerd. De rechtbank concludeert hieruit dat niet in geschil is dat verweerder de waarde van de grond niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen eiseres over de waardering van de grond heeft gesteld, behoeft daarom in deze zaak geen beoordeling.

Archetype

11. De rechtbank stelt vast dat over de toepasselijkheid van de Taxatiewijzer geen discussie bestaat. Partijen verschillen van mening over het toe te passen archetype. Waar verweerder het archetype N3700000 (gezinsvervangend tehuis, begeleid zelfstandig wonen) heeft toegepast, vindt eiseres dat archetype N3770000 (gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer) beter bij de onroerende zaak past. De keuze van het archetype kan van belang zijn voor de hoogte van de bruto vervangingswaarde en de levensduur van het onderdeel installaties, die bij archetype N3700000 minimaal 15 en maximaal 25 jaren en bij archetype N3770000 minimaal 10 en maximaal 20 jaren bedraagt.

12. In de Taxatiewijzer wordt het archetype N3700000 als volgt omschreven: “gezinsvervangend tehuis, begeleid zelfstandig wonen, sluit hoofdzakelijk aan bij levensloopbestendige woningen en zorgwoningen”. Dit archetype ziet op individueel wonen. Het archetype N3770000 wordt omschreven als: “een tehuis ten behoeve van een leefgemeenschap voor jongeren, gehandicapten e.d. die een op het huishouden lijkende structuur heeft”. Dit archetype ziet op groepswonen.

13. De rechtbank stelt voorop dat, zoals in de Taxatiewijzer Algemeen vanaf pagina 11 wordt beschreven, vooral de bouwtechnische kenmerken bepalend zijn voor het te gebruiken archetype. Dit criterium biedt hier, gelet op de beschrijving van de kenmerken in de Taxatiewijzer, geen houvast. Partijen hebben ook niet gemotiveerd waarom op grond van de bouwtechnische kenmerken het door hen gekozen archetype juist is. De rechtbank zal zich daarom richten op het gebruik van de onroerende zaak. Gelet op de beschrijving van het gebruik en de bij verweerders taxatierapport gevoegde (inpandige) foto’s en plattegronden van de onroerende zaak, waaruit kan worden opgemaakt dat sprake is van (met name) individuele woonruimtes, is de rechtbank van oordeel dat het door verweerder gekozen archetype N3700000 voor de onroerende zaak juist is.

Bruto vervangingswaarde

14. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype N3700000 is gebleven. De bouwkosten van de onderdelen van de onroerende zaak zijn om en nabij de gemiddelde vervangingswaarde van dit archetype getaxeerd. Rekening houdend met het onbestreden bruto vloeroppervlak in relatie tot de standaardgrootte van dit archetype (1500 m²), alsmede de staat van de onroerende zaak, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde aannemelijk. Eiseres heeft op dit onderdeel ook niet gemotiveerd betwist dat moet worden afgeweken van de vervangingswaarde van de Taxatiewijzer. De door haar toegepaste aftrek van 10% op de bouwkosten (die vallen binnen de bandbreedte van archetype N3770000) ontbeert een onderbouwing en kan reeds daarom niet leiden tot een aanpassing van de door verweerder gehanteerde bruto vervangingswaarde.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

15. De rechtbank overweegt dat zowel verweerder als eiseres uitgaan van een levensduur van de ruwbouw van 55 jaar. Omdat de onroerende zaak op de waardepeildatum 33 jaar oud is, is van een verlenging van de levensduur op dit onderdeel geen sprake. Dat is anders voor de afbouw en installaties. De bandbreedte van de levensduur van het onderdeel afbouw loopt voor het archetype N3700000 van 25 (minimum) tot 35 (maximum) jaar. Omdat verweerder is uitgegaan van een levensduur van dit onderdeel van 38 jaar is sprake van een verlenging van de levensduur met 3 jaar (op de waardepeildatum 5 jaar). De bandbreedte van de levensduur van het onderdeel installaties loopt van 15 (minimum) tot 25 (maximum) jaar. Verweerder is ook voor dit onderdeel uitgegaan van een levensduur van 38 jaar en dus van een verlenging van de levensduur met 13 jaar (op de waardepeildatum 5 jaar). Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat van de afbouw en de installaties ‘goed’ is. Verder heeft de taxateur gewezen op diverse wijzigingen / verbeteringen aan de onroerende zaak.

16. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[11]volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de afbouw en installaties van de onroerende zaak op een langere periode worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en wordt de restwaarde op een later tijdstip wordt bereikt. De bewijslast hiervan rust op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.

17. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de afbouw en installaties gerechtvaardigd is.

18. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

19. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld.^[12]

“
4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

dat de installaties normaal functioneren; en

dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…)

De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”

20. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“
4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.”

21. De rechtbank overweegt dat uit de onder 18 tot en met 20 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de onderdelen afbouw en installaties van de onroerende zaak nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van die onderdelen. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van die onderdelen ‘goed’ is, is daarom, nu die kwalificatie volgens zijn rapport inhoudt dat alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd, op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. De taxateur van verweerder heeft in dit kader in het taxatierapport echter tevens diverse wijzigingen en verbeteringen aan de onroerende zaak genoemd. Naar het oordeel van de rechtbank vormt die omstandigheid, tegen de achtergrond van de inschatting van de staat door de taxateur en de foto’s van de onroerende zaak die dit onderbouwen, voldoende aanleiding om de levensduur van de afbouw en installaties op de waardepeildatum te verlengen met vijf jaar.

Correctie technische veroudering – restwaarde

22. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 30, 25 en 17%) ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van archetype N3700000, namelijk in het midden van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens overgelegd van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] (twee verkoopcijfers), waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 56,73%, 20,14% en 44,73%.

23. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

24. Zoals hiervoor onder 16 is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

25. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken^[13]en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

26. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten^[14]en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.^[15]

27. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens.

Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op de bouwjaren van de verkochte objecten is niet aannemelijk dat de levensduur van (in ieder geval) het onderdeel ruwbouw ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien moet rekening worden gehouden met eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop, zoals een planologische wijziging die een ander, voor de koper lucratiever gebruik, mogelijk maakt. Uit verweerders taxatierapport blijkt dat de objecten zijn verkocht om ter plaatse één of meer woningen voor particulieren te realiseren. Verweerder heeft echter niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre die omstandigheid al dan niet van invloed is op de berekende restwaardes. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden (gemiddeld) zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

28. Gelet op de door verweerders taxateur vastgestelde goede staat van de afbouw en installaties van de onroerende zaak, ziet de rechtbank in dit geval in de verlengde levensduur van die onderdelen geen reden om de uit de Taxatiewijzer volgende restwaarden van die onderdelen naar beneden bij te stellen.

29. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

30. De rechtbank stelt vast dat zowel verweerder als eiseres bij de waardering van de onroerende zaak geen correctie voor functionele veroudering hebben toegepast.

Conclusie

31. Uit het vorenstaande volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak van € 182.000,- niet te hoog is en het beroep van eiseres ongegrond is.

Redelijke termijn

32. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.

33. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 4 april 2020 en is op 1 april 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden.

Proceskosten

34. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 april 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 1 april 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende, die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.