ECLI:NL:RBLIM:2022:2570

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 21 / 850

uitspraak van de meervoudige kamer van 1 april 2022 in de zaak tussen

Stichting PSW, te Roermond, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij besluit met dagtekening 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 675.000,- voor het belastingjaar 2020.

Bij besluit van 29 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. In 2013 is de onroerende zaak uit 1976 omgebouwd van kinderdagverblijf tot dagbestedingslocatie / activiteitencentrum voor mensen met een beperking. De onroerende zaak bestaat uit een dagverblijfdeel op de begane grond, een opslagdeel op de eerste verdieping en een tuinhuis. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 2.490 m².

Het geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) en het daarin opgenomen archetype N1800000 (‘Dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) zijn evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

De standpunten van eiseres

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 389.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 16 oktober 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

Volgens de taxateurs is de grondoppervlakte van de onroerende zaak groter dan normaliter wordt gebruikt voor een gebouw met die bestemming en dat bouwvolume. In het taxatierapport hebben de taxateurs daarom het perceel van 2.490 m² aan de hand van een vuistregel van 2,5 maal het bruto vloeroppervlak, dat volgens de taxateurs 793 m² bedraagt, onderverdeeld in 1.983 m² basiskavel (gebouwgebonden grond, 2,5 x 793 m² = 1.983 m²) en 508 m² restgrond (ongebonden grond). Voor de waardering van de basiskavel stellen de taxateurs aansluiting te hebben gezocht bij de grondwaarde van verweerder van € 95,- inclusief BTW per m² in het taxatieverslag. Zij hebben de waarde van de basiskavel inclusief BTW ingeschat op € 184.710,- (1.983 m² x € 93,-). De restgrond is met een lagere prijs van € 19,- per m² inclusief BTW getaxeerd op € 9.643,- (508 m² x € 19,-). De totale grondwaarde bedraagt daarmee volgens eiseres inclusief BTW € 194.353,- (€ 184.710,- + € 9.643),-.

3.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N1800000 (‘Dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) uit de Taxatiewijzer. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben de taxateurs, er van uitgaande dat de onroerende zaak bestaat uit één onderdeel van 793 m² en met toepassing van een correctie van 20% (waaronder een correctie vanwege de grootte van 13,3%), ingeschat op € 972.218,- (inclusief BTW).

3.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018^[1]en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.^[2]In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 10%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. Uitgaande van bouwjaar 1976 is de levensduur van de afbouw (30 jaar) en de installaties (15 jaren) verstreken en daarom moeten die onderdelen, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015,^[3]een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020^[4]en een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.^[5]

3.4.

Eiseres heeft, evenals verweerder, geen correctie voor functionele veroudering toegepast.

De standpunten van verweerder

4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 16 juli 2021 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

De taxateur heeft het gehele perceel van 2.490 m² aangemerkt als basiskavel. Anders dan eiseres vindt verweerder dat er niet zonder meer van uit kan worden gegaan dat bij een perceel dat groter is dan 2,5 keer het bruto vloeroppervlak het meerdere als zijnde restgrond lager moet worden gewaardeerd. Dit is afhankelijk van de situatie ter plaatse. Verweerder heeft gebruik gemaakt van luchtfoto’s van de onroerende zaak. Volgens hem blijkt hieruit dat het gehele kadastrale oppervlak aan het gebouw moet worden toegerekend en dat er geen restgrond is. Daarbij heeft verweerder betrokken dat uit de verbeelding bij het bestemmingsplan (de bestemmingsplankaart) blijkt dat meer bebouwing is toegestaan dan feitelijk aanwezig is op het perceel. Het bouwvlak beslaat een groot gedeelte van het kadastrale perceel. Verweerder heeft de basiskavel gewaardeerd tegen € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW (totaal inclusief BTW: 2.490 m² x € 115,- = € 286.225,-). Verweerder heeft op zitting verklaard dat is uitgegaan van de gronduitgifteprijzen van de betreffende gemeente of, indien die ontbreken, van de prijzen van een naastgelegen gemeente.

4.2.

De taxateur heeft het bruto vloeroppervlak opnieuw ingemeten en geconcludeerd dat het dagverblijfdeel op de begane grond 760 m², het opslagdeel op de eerste verdieping 91 m² en het tuinhuis 18 m² groot zijn. Dit is onderbouwd met plattegronden van de begane grond en de eerste verdieping. De taxateur heeft de kengetallen van het archetype N1800000 tot uitgangspunt genomen en geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde van alle onderdelen in totaal € 1.027.143,- (inclusief BTW) bedraagt.

4.3.

Verweerders taxateur is voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties (respectievelijk 30, 27 en 17%) van de dagverblijf- en de opslagruimte binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer gebleven. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft de taxateur een berekening van de restwaarde van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] overgelegd. Over de levensduur van het onderdeel ruwbouw van zowel de dagverblijf- als de opslagruimte van 55 jaar verschillen partijen niet van mening. Omdat de onroerende zaak op de waardepeildatum 43 jaar oud was, is een verlenging van de levensduur van de ruwbouw niet aan de orde. Dat geldt ook voor alle onderdelen van het tuinhuis dat recent in 2017 is gerealiseerd. De levensduur van de onderdelen afbouw en installaties van de dagverblijf- en de opslagruimte, die volgens de Taxatiewijzer maximaal respectievelijk 35 en 20 jaar bedraagt, is bij de onroerende zaak verlengd tot 48 jaar. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt ten grondslag dat de onroerende zaak in 2013 grondig is gerenoveerd (onder meer nieuwe vloeren, plafonds kozijnen, keukens, sanitaire voorzieningen en binnen- en buitenschilderwerk) en verbouwd van kinderdagverblijf tot activiteitencentrum. Het buitenterrein is in 2013 opnieuw ingericht. Bovendien heeft de taxateur bij zijn taxatie betrokken dat uit een inpandige opname van de onroerende zaak van 2 juli 2021 blijkt dat de staat van alle onderdelen van de onroerende zaak ‘goed’ is.

4.4.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 becijferd op € 766.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 675.000,- niet te hoog is.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling en nuancering op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Eiseres heeft erop gewezen dat verweerder in beroep de basiskavel hoger heeft gewaardeerd dan in het taxatieverslag. Ervan uitgaande dat in het taxatieverslag gebruik is gemaakt van de gemeentelijke uitgifteprijzen, vindt eiseres dat verweerder niet zonder nadere onderbouwing de grondprijs heeft kunnen verhogen. Eiseres heeft hiertoe verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2020^[6]en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2020.^[7]

5.2.

Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder de eerste verdieping die in gebruik is als opslagruimte ten onrechte tegen dezelfde prijs per m² als de activiteitenruimte op de begane grond heeft gewaardeerd.

5.3.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo dateert, blijkens de informatie van verweerder, [adres 2] te [plaats 2] uit 2006 en was dit object ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur. De berekende grondwaarde van [adres 3] te [plaats 3] van circa € 62,- per m² vindt de taxateur niet reëel.

5.4.

De taxateur van eiseres heeft op zitting de in beroep gewijzigde objectkenmerken van de onroerende zaak (bruto vloeroppervlak) overgenomen en op grond daarvan het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet meer kan bedragen dan € 423.000,-.

5.5.

Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.^[8]Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.^[9]Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.^[10]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

10. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe het perceel van 2.490 m² moet worden ingedeeld. Verweerder vindt dat de basiskavel het gehele perceel beslaat, terwijl volgens eiseres de basiskavel maximaal 2,5 keer het bruto vloeroppervlak bedraagt en het meerdere als restgrond moet worden aangemerkt. Dit betekent dat, uitgaande van het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak van in totaal 869 m², volgens eiseres de basiskavel 2.173 m² en de restgrond 317 m² groot zijn. De bewijslast rust op verweerder.

11. De rechtbank overweegt dat eiseres haar stelling dat sprake is van restgrond, heeft

gebaseerd op een vuistregel die inhoudt dat de basiskavel 2,5 maal het bebouwde oppervlak bedraagt. Een vuistregel is een algemene, globale regel die kan dienen om de werkelijke situatie te benaderen. De rechtbank hecht echter meer waarde aan een benadering die beter aansluit bij de feitelijke situatie. De door verweerder overgelegde luchtfoto’s leiden naar het oordeel van de rechtbank niet tot de conclusie dat sprake is van restgrond. Het onbebouwde deel van het perceel bestaat feitelijk namelijk grotendeels uit een terras-/tuingedeelte voor de gebruikers en parkeerruimte. Die grond is naar zijn aard dienstbaar aan het gebouw en de gebruiker heeft die grond nodig om zijn bedrijfsactiviteiten te ontplooien. Om die reden moet naar het oordeel van de rechtbank die grond als gebouwgebonden grond (basiskavel) worden beschouwd. De enkele verwijzing naar de vuistregel is van onvoldoende gewicht om aannemelijk te maken dat verweerder ten onrechte het gehele perceel heeft aangemerkt als gebouwgebonden grond.

12. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn
.

13. De rechtbank overweegt dat verweerder, anders dan eiseres stelt, zowel in het taxatieverslag (in bezwaar) als in het taxatierapport (in beroep) is uitgegaan van een grondprijs van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW. De rechtbank ziet geen grond om in twijfel te trekken dat aan die prijs gronduitgifteprijzen ten grondslag liggen en acht aannemelijk dat de door verweerder verdedigde grondprijs niet te hoog is. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de gebruikte grondprijs is achterwege gebleven. Eiseres heeft in haar waardering zelfs te kennen gegeven dat zij aansluiting heeft gezocht bij de grondwaarde in het taxatieverslag (die inclusief BTW niet € 95,- maar € 115,- bedraagt).

14. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de grondwaarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Bruto vervangingswaarde

15. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype N1800000 is gebleven. De gekozen vervangingswaarde (per m²) ligt voor ieder onderdeel boven het gemiddelde van de bandbreedte. Rekening houdend met het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak in relatie tot de standaardgrootte van dit archetype (2.000 m²), alsmede met de staat waarin de onroerende zaak verkeert, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde van de activiteitenruimte(s) op de begane grond van de onroerende zaak aannemelijk. Eiseres heeft ook niet gemotiveerd betwist dat voor die onderdelen moet worden afgeweken van de vervangingswaarde van de Taxatiewijzer. De door haar toegepaste aftrek van 20% op de bouwkosten (die ook vallen binnen de bandbreedte van archetype N1800000) ontbeert namelijk (deels) een onderbouwing en kan reeds daarom niet leiden tot een aanpassing van de door verweerder gehanteerde bruto vervangingswaarde voor die ruimte(s). De rechtbank kan eiseres, hoewel zij zelf geen onderscheid in haar waardering heeft aangebracht tussen de begane grond en de eerste verdieping van de onroerende zaak, daarentegen wel volgen in haar standpunt dat verweerder de eerste verdieping niet zonder nadere onderbouwing tegen dezelfde prijzen per m² als de activiteitenruimte(s) op de begane grond had mogen waarderen. Aannemelijk is dat de eerste verdieping, die in gebruik is als opslagruimte, een lagere vervangingswaarde vertegenwoordigt dan de activiteitenruimte(s) op de begane grond.

16. Gelet op het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de bruto vervangingswaarde niet te hoog heeft vastgesteld.

17. Zoals eveneens uit het voorgaande volgt, heeft eiseres in haar taxatie de door haar gebruikte bruto vervangingswaarde evenmin aannemelijk gemaakt.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

18. De rechtbank stelt voorop dat partijen over de levensduur van de ruwbouw niet van mening verschillen. Zoals onder 4.3 is weergegeven, heeft verweerder de levensduur van de afbouw en installaties van de onroerende zaak verlengd. De levensduur van die onderdelen is ten opzichte van de maximale levensduur van archetype N1800000 met respectievelijk 13 en 28 jaar verlengd tot 48 jaar. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat ‘goed’ is en er bovendien op gewezen dat de onroerende zaak in 2013 grondig is gerenoveerd.

19. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[11]volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de afbouw en installaties van het oorspronkelijke deel van de onroerende zaak op een langere periode worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en wordt de restwaarde op een later tijdstip bereikt. De bewijslast hiervan rust op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.

20. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van die onderdelen gerechtvaardigd is.

21. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

22. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld.^[12]

“
4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

dat de installaties normaal functioneren; en

dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…)

De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”

23. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“
4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.”

24. De rechtbank overweegt dat uit de onder 21 tot en met 23 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de onderdelen afbouw en installaties van de onroerende zaak nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van die onderdelen. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van die onderdelen ‘goed’ is, is daarom, nu die kwalificatie volgens zijn rapport inhoudt dat alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd, op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. De taxateur van verweerder heeft in dit kader in het taxatierapport echter tevens gewezen op een ingrijpende renovatie van de onroerende zaak in 2013. Naar het oordeel van de rechtbank vormt die omstandigheid, tegen de achtergrond van de inschatting van de staat door de taxateur en de foto’s van de onroerende zaak die dit onderbouwen, voldoende aanleiding om de levensduur van de afbouw en installaties op de waardepeildatum te verlengen tot 48 jaar.

Correctie technische veroudering – restwaarde

25. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van archetype N1800000, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens overgelegd van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] , waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 38,73%, 30,34% en 25,30%.

26. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

27. Zoals hiervoor onder 19 is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[13]dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

28. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken^[14]en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

29. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten^[15]en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.^[16]

30. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens. Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op het bouwjaar van [adres 2] te [plaats 2] is niet aannemelijk dat de levensduur van de onderdelen van dit object ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien is niet duidelijk hoe verweerder de vervangingsprijs van de opstal en de grondwaarde van de objecten heeft bepaald en is ook niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de omstandigheid dat [adres 4] te [plaats 4] door de eigenaar is verkocht aan een zittende huurder van invloed is geweest op het gerealiseerde verkoopcijfer. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

31. Gelet op de door verweerders taxateur vastgestelde goede staat van de afbouw en installaties van de onroerende zaak, ziet de rechtbank in dit geval in de verlengde levensduur van die onderdelen geen reden om de uit de Taxatiewijzer volgende restwaarden van die onderdelen naar beneden bij te stellen.

32. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

33. De rechtbank stelt vast dat zowel verweerder als eiseres bij de waardering van de onroerende zaak geen correctie voor functionele veroudering hebben toegepast.

Conclusie

34. Gelet op hetgeen onder 15 en 16 is overwogen, volgt de rechtbank verweerder niet in wat ter onderbouwing van de beschikte waarde in beroep is gesteld over de bruto vervangingswaarde van de eerste verdieping van de onroerende zaak. Op de overige onderdelen wordt verweerder wel gevolgd.

35. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 423.000,- niet aannemelijk gemaakt. Hierbij is van belang dat, zoals blijkt uit wat hiervoor is overwogen, zij de door haar gehanteerde grondwaarde, de bruto vervangingswaarde van de opstal en de restwaarde niet aannemelijk heeft gemaakt en zij ten onrechte geen levensduurverlenging voor de afbouw en installaties heeft toegepast.

36. De rechtbank overweegt dat in deze procedure enkel de beschikte waarde van € 675.000,- ter beoordeling staat. Uitgaande van de waardecorrectie vanwege de niet aannemelijk gemaakte bruto vervangingswaarde van de eerste verdieping komt de rechtbank, wanneer zij de waarde in goede justitie zou bepalen, tot een hogere waarde dan de beschikte waarde van € 675.000,-. Dit betekent dat verweerder de beschikte waarde niet te hoog heeft vastgesteld en het beroep van eiseres ongegrond is.

Redelijke termijn

37. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.

38. De rechtbank overweegt dat te beoordelen periode aanvangt met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en doorloopt tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 4 april 2020 en is op 1 april 2022 uitspraak gedaan. De totale behandelingstermijn heeft niet langer dan twee jaar geduurd en dus is de redelijke termijn niet overschreden.

Proceskosten

39. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mrs. S. Haddoumi en D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 april 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 1 april 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende, die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.