Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 23/1671
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2024 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 17 januari 2023 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan het [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 975.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2024.
Namens eiser is, met bericht van verhindering, niemand verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een tussen-herenhuis. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 227 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 94 m².
2. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 655.000. Daartoe voert eiser – zakelijk weergegeven – aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Eiser betwist dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. Voorts bepleit eiser dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels heeft toegezonden, dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken, dat verweerder het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft geschonden, dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd en dat verweerder ten onrechte geen volledige iWOZ-kaarten heeft overgelegd, waardoor de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten niet zijn onderbouwd.
4. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.
Uitstelverzoeken
5. Bij brief van 9 februari 2024 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de mondelinge behandeling zal plaatsvinden op 9 april 2024. De gemachtigde van eiser heeft bij brief van 16 februari 2024 om uitstel verzocht, omdat op 9 april 2024 voor hem zittingen zouden zijn ingepland bij de rechtbank Noord-Nederland, en daarbij een groot aantal verhinderdata voor de periode 4 maart 2024 tot en met 31 juli 2024 overgelegd. Dit uitstelverzoek is bij brief van 20 februari 2024 door de rechtbank afgewezen. De gemachtigde van eiser heeft daarop gereageerd met een op 13 maart 2024 door de rechtbank ontvangen nieuw uitstelverzoek waarbij een groot aantal verhinderdata voor de periode 25 maart 2024 tot en met 31 juli 2024 zijn overgelegd. Ook dit tweede verzoek is door de rechtbank, bij brief van 22 maart 2024, afgewezen omdat eiser teveel verhinderdata opgeeft. Bij brief van 29 maart 2024 heeft (de gemachtigde van) eiser een derde maal om uitstel verzocht en daarbij zijn verhinderdata voor de periode april, mei en juni 2024 overgelegd. Bij dit verzoek is een brief van 27 december 2023 van de gemachtigde van eiser aan de Rechtbank Noord-Nederland gevoegd waarin hij – kennelijk op verzoek van die rechtbank – 6 dagdelen doorgeeft voor het inplannen van zittingen. De gemachtigde van eiser heeft daarbij voor 9 april 2024 één dagdeel voorgesteld. Ook dit derde verzoek is door de rechtbank bij brief van 3 april 2024 om dezelfde reden afgewezen. Niet valt in te zien waarom gemachtigde zich niet kan laten vervangen.
WOZ-waarde
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd en zijn toelichting daarop (ter zitting), hierin geslaagd. Zoals volgt uit het taxatieverslag en de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] CA (verkocht op 31 december 2020 voor € 780.000), [adres 3] (verkocht op 14 januari 2021 voor € 715.000) en Zuidwal 44 (verkocht op 8 september 2020 voor € 750.001). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten gelet op de vergelijkbare bouwperiode, uitstraling en de ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd toegelicht dat de woning een samenstel is van [adres 4]. Deze samenvoeging en de gelijktijdig uitgevoerde renovatie was eind 2020 gereed. De staat van onderhoud van de woning is daardoor beter dan van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft geen aanleiding te twijfelen aan deze toelichting. Met verschillen in gebruikersoppervlakte heeft verweerder rekening gehouden. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte voort van respectievelijk € 4.407, € 4.307 en € 3.623, met een gemiddelde van € 4.112. Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 4.295 kan – juist vanwege voornoemde renovatie - niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft enkel algemene formele punten aangevoerd, maar nauwelijks tot geen inhoudelijke klachten die betrekking hebben op de (waarde van de) woning. Verweerder heeft verder verklaard dat het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase aan het bureau Eerlijke WOZ is verstrekt en dat geen gebruik is gemaakt van grondstaffels, liggingsfactoren, indexeringscijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum en KOUDV-factoren. Daarbij heeft verweerder toegelicht hoe de waarde van woningen in de gemeente jaarlijks tot stand komt en in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld, waarbij een belangrijk deel van het werk op individueel niveau door taxateurs handmatig wordt verricht. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren verweerder niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. [1] Van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geen sprake.
9. De stelling van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 en artikel 7:4, lid 4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de waardeberekening met grondstaffel en de matrix toe te zenden, faalt. Voor wat betreft de grondstaffel en de matrix geldt, zoals hiervoor is overwogen, dat verweerder die niet gebruikt, respectievelijk pas in de beroepsfase heeft opgesteld. Aan toepassing van artikel 6:17 van de Awb wordt in zoverre niet toegekomen. Voor het overige geldt dat artikel 6:17 van de Awb niet verder gaat dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking te stellen, maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken die verplichting geldt. [2] Voor wat betreft schending van artikel 7:4, lid 4, van de Awb geldt dat eiser ervan heeft afgezien om te worden gehoord. Reeds daarom heeft hij geen recht op toezending van stukken op grond van artikel 7:4, lid 4, van de Awb. [3]
10. Ook de in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb opgenomen verplichting strekt niet zover dat daaronder ook de informatie valt waarover verweerder op het betreffende moment zelf niet beschikte. [4] De bouwtekeningen en iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten waar eiser om verzoekt, behoren in beginsel niet tot op de zaak betrekking hebbende stukken. Dat kan anders zijn indien eiser aannemelijk maakt dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten niet juist is dan wel, bijvoorbeeld, de staat van onderhoud of de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn bepaald. Het bij gebrek aan wetenschap bestrijden van objectkenmerken is daartoe niet toereikend. [5]
11. De grief dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, kan evenmin slagen. In de uitspraak op bezwaar wordt door verweerder gemotiveerd op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook wordt toegelicht waarom bepaalde gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiseres konden worden verstrekt. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiser aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.I.H. Kerstens-Fockens, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).