ECLI:NL:RBDHA:2018:13935

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/531914 / HA ZA 17-486

Vonnis van 3 oktober 2018

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GEBIEDSONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ ZUIDPLASPOLDER II BEHEER BV,

statutair gevestigd te Nieuwerkerk aan de IJssel, gemeente Zuidplas,

kantoorhoudende te Utrecht,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HEIJMANS VASTGOED B.V.,

gevestigd te Rosmalen, gemeente ’s-Hertogenbosch,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AM GRONDBEDRIJF B.V.,

gevestigd te Utrecht,

eiseressen,

advocaat mr. J.N. de Blécourt te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente 1] ,

gedaagde,

advocaat mr. A.P. van Delden te Den Haag.

Eiseressen worden hierna afzonderlijk ‘Zuidplaspolder’, ‘Heijmans’ en ‘AM Grondbedrijf’ alsmede gezamenlijk ‘Zuidplaspolder c.s.’ genoemd. Gedaagde wordt hierna ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 mei 2017, met producties 1 tot en met 24;

- de akte domiciliekeuze van Zuidplaspolder c.s. van 24 mei 2017, met productie 25;

- de conclusie van antwoord van 2 augustus 2017, met producties 1 tot en met 7;

- het tussenvonnis van 15 november 2017, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;

- de ambtshalve beschikking van 15 januari 2018 waarin een datum voor de comparitie van partijen is bepaald;

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 3 april 2018 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Het proces-verbaal is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om op de inhoud daarvan te reageren. Zij hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt: Zuidplaspolder c.s. bij brief van 1 juni 2018 en [gedaagde] bij brief van 7 juni 2018. De rechtbank leest het proces-verbaal met inachtneming van de inhoud van deze brieven.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Zuidplaspolder is een grondontwikkelingsmaatschappij, waarin indirect voor gelijke delen participeren BAM, Heijmans, Amvest Development B.V., Stichting Woonbron en ASR Nederland N.V..

2.2.

[gedaagde] is eigenaar van een boerderij met bedrijfsgebouwen, waar hij onder andere exploiteert een paardenfokkerij en -houderij. Voorheen had [gedaagde] rondom zijn agrarisch bedrijf diverse percelen weiland in bezit. [gedaagde] heeft enkele percelen weiland, kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , [sectie xx] nummer [1] , [2] en [3] , gelegen aan de [Weg 1] en [Weg 2] te [plaats] verkocht aan H.B.C. Schoonhoven B.V. (hierna: ‘HBC’).

2.3.

De tekst van de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en HBC van 26 september 2001 (hierna: ‘de Koopovereenkomst’) onder het kopje ‘Koopprijs’ is, voor zover hier relevant, als volgt:

“
De koopprijs van het verkochte bedraagt […] € 2.268.901,08 […]. Deze koopprijs wordt verhoogd met NLG 25,00 / € 11,34 per centiare, voor dat gedeelte van het verkochte, indien en zodra op dat gedeelte een vóór 1 februari 2022 onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep of schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of bedrijventerrein cum annexis (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), danwel koper uitvoeringswerkzaamheden opstart in relatie tot het beoogde doel zoals omschreven in artikel 5A. […].”

2.4.

In artikel 21 van de Koopovereenkomst is een kettingbeding opgenomen, dat luidt:

“
Indien koper tot verkoop van het verkochte of een gedeelte daarvan besluit over te gaan of besluit het verkochte of een gedeelte daarvan ten name van derden te doen stellen, is koper verplicht de onder de koopsom vermelde nabetalingsregeling en het in artikel 19 [voortgezet gebruik] ten behoeve van verkoper bepaalde, alsmede dit artikel uitdrukkelijk aan de verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden onder de bepaling, dat bij elke opvolgende overdracht de overdragende partij gehouden is het in deze artikelen ten behoeve van verkoper bepaald aan de nieuwe verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden, zulks op straffe van een boete van twee miljoen gulden (NLG 2.000.000,00), onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding voor zover de schade hoger is.”

2.5.

In artikel 5A van de Koopovereenkomst is verder overeengekomen dat [gedaagde] geen bezwaar mag aantekenen tegen een (wijziging van het) bestemmingsplan en tegen de vergunningen die nodig zouden zijn voor de verdere ontwikkeling en uitvoering van de bouwplannen van de koper.

2.6.

De heer [A] (hierna: ‘ [A] ’) heeft namens [gedaagde] onderhandeld over de verkoop en levering van de percelen grond. [gedaagde] wilde een regeling treffen voor het geval niet voor alle verkochte percelen een bestemmingsplanwijzing zou plaatsvinden, maar voor slechts een gedeelte van die percelen. Bij fax van 30 januari 2002 heeft [A] dit als volgt verwoord, voor zover hier relevant:

“
[…]. Uitgangspunt is dat verkoper de nabetaling ontvangt als op het verkochte de bestemming wordt gewijzigd. Daarvoor is van belang dat: […]; als een gedeelte van de percelen de bestemmings-wijziging verkrijgt dient de volledige nabetaling over alle percelen te worden gedaan. […]”

2.7.

De akte van levering is op 8 februari 2002 gepasseerd (hierna: ‘de Leveringsakte’). In de Leveringsakte is een nabetalingsregeling opgenomen, met de volgende tekst (vanaf pagina 3 van de Leveringsakte):

“Voormelde koopprijs wordt verhoogd:

met elf euro en vierendertig eurocent (EUR 11,34) per centiare, voor dat gedeelte van het verkochte, indien en zodra op dat gedeelte een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie / bedrijventerrein cum annexis […];
met elf euro en vierendertig eurocent (EUR 11,34) per centiare voor het gehele bij deze verkochte, indien en zodra op een oppervlakte van het verkochte van minimaal tachtig procent (80%) een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie / bedrijventerrein cum annexis […].”

2.8.

Artikel 10 van de Leveringsakte bevat een kettingbeding, dat luidt:

“
Indien koper tot verkoop van het verkochte of een gedeelte daarvan besluit over te gaan of besluit het verkochte of een gedeelte daarvan ten name van derden te doen stellen, is koper verplicht de onder de koopsom vermelde nabetalingsregeling, het in artikel 8 en 9 ten behoeve van verkoper bepaalde, alsmede dit artikel uitdrukkelijk aan de verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden onder de bepaling, dat bij elke opvolgende overdracht de overdragende partij gehouden is het in deze artikelen ten behoeve van verkoper bepaalde aan de nieuwe verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden, zulks op straffe van een boete van twee miljoen vijfhonderdduizend euro (EUR 2.500.000,00), onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding voorzover de schade hoger is.”

2.9.

In artikel 8 van de Leveringsakte is een bepaling ten aanzien van het voortgezet gebruik van de percelen door [gedaagde] opgenomen.

2.10.

In artikel 9 zijn drie aanbiedingsverplichtingen opgenomen, die luiden, voor zover relevant:

“A. Indien de verkoper (of diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel) wenst over te gaan tot vervreemding van de geheel of gedeeltelijk buiten deze koop gehouden opstallen en ondergrond, uitmakende het aan verkoper in eigendom verblijvende gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] [sectie xx] nummer [1] , zal verkoper dit als eerste te koop aanbieden aan de koper of diens rechtsopvolger(s). […].

B. Indien de koper (of diens rechtsopvolger(s)) wenst over te gaan tot vervreemding van (een gedeelte van) het bij deze door hem gekochte, met een alsdan overeengekomen voorgenomen gebruik gelijk aan het huidige gebruik van het verkochte, zal koper dit (gedeelte) als eerste te koop aanbieden aan de verkoper of diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel. Verkoper zal binnen één maand na ontvangst van de aanbieding aangeven of hij tot aankoop wenst over te gaan.

C. Indien en zodra op het bij deze verkochte een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie / bedrijventerrein cum annexis (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), danwel koper uitvoeringswerkzaamheden opstart in relatie tot het beoogde doel zoals hiervoor omschreven, zal koper verkoper in staat stellen een aangrenzend perceel ter grootte van maximaal vijftig aren in eigendom te verwerven tegen de alsdan geldende uitgifteprijzen.”

2.11.

Nadat HBC de percelen weiland van [gedaagde] in eigendom geleverd heeft gekregen, heeft zij die verkocht en bij akte van 21 februari 2002 geleverd aan AM Grondbedrijf B.V. (voorheen Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf B.V., hierna: ‘AM Grondbedrijf’) en Heijmans Vastgoed Realisatie B.V (hierna: ‘Heijmans’). In dat verband heeft Heijmans zich op 7 februari 2002 ten behoeve van [gedaagde] en HBC tot een bedrag van EUR 800.015 garant gesteld voor de nakoming van de nabetalingsverplichting. Op 8 februari 2002 heeft Amstelland Ontwikkeling B.V. (thans AM Vastgoedontwikkeling B.V.) zich ten behoeve van [gedaagde] tot een bedrag van EUR 799.696,80 garant gesteld voor de nakoming van de nabetalingsregeling. Blijkens de akte van levering van 21 februari 2002 zijn het kettingbeding met de nabetalingsregeling en verplichtingen ten aanzien van het voortgezet gebruik en aanbieding van percelen zoals opgenomen in de Leveringsakte doorgelegd aan AM Grondbedrijf en Heijmans.

2.12.

Bij akte van levering van 31 juli 2002 is de eigendom van de gronden vervolgens geleverd aan Zuidplaspolder (destijds geheten Eerste Tocht Beheer B.V.). Ook deze akte bevat het kettingbeding en dezelfde nabetalingsregeling en verplichtingen ten aanzien van het voortgezet gebruik en aanbieding van percelen als de Leveringsakte en de akte van 21 februari 2002. Sindsdien is Zuidplaspolder betrokken bij de verdere ontwikkeling en verkoop van de percelen grond, die onderdeel uitmaken van een ontwikkelingsgebied in Zevenhuizen-Zuid.

2.13.

Op 10 augustus 2011 is een bestemmingsplanwijziging van de verkochte percelen grond onherroepelijk geworden. Het gewijzigde bestemmingsplan (bestemmingsplan Zuidplas–West) voorziet in een bestemming ten behoeve van woningbouw op alle door [gedaagde] verkochte percelen.

2.14.

Op 20 december 2011 hebben HBC en Zuidplaspolder ter voldoening aan de nabetalingsregeling een bedrag van EUR 1.606.604,64 aan [gedaagde] betaald.

2.15.

In 2014 is Zuidplaspolder een samenwerking aangegaan met de gemeente Zuidplas en twee ontwikkelaars, te weten Thunissen Groep B.V. (hierna: ‘Thunissen’) en Synchroon B.V. (hierna: ‘Synchroon’). Deze partijen zijn ieder eigenaar van grond in Zevenhuizen-Zuid en hebben een raamovereenkomst gesloten inzake de gezamenlijke realisatie van ongeveer 1.100 woningen, waarvan een deel op de voormalige gronden van [gedaagde] zal worden gerealiseerd. Het gebied zal in delen worden ontwikkeld, waarbij steeds een deelplanovereenkomst wordt gesloten en partijen onderling grond ruilen zodat zij voor gelijke delen participeren in het te ontwikkelen deelgebied. Op 5 november 2015 is in dat verband tussen Zuidplaspolder en Thunissen een akte van ruiling (hierna: ‘de Ruilingsakte’) verleden ten aanzien van een deel van de gronden. In artikel 6.1 van de Ruilingsakte is het kettingbeding opgenomen. In artikel 6.2 verklaart Zuidplaspolder dat de nabetaling volledig is voldaan, het voortgezet gebruik is beëindigd en de aanbiedingsverplichtingen van artikel 9.A en 9.B niet meer van toepassing zijn.

2.16.

Op 20 mei 2016 heeft Zuidplaspolder een kort geding aanhangig gemaakt, waarin zij de medewerking van [gedaagde] vorderde bij het passeren van aktes waarin het kettingbeding niet zou zijn opgenomen. Bij, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, vonnis van 3 juni 2016 heeft de voorzieningenrechter te Den Haag de vordering toegewezen. [gedaagde] is in hoger beroep gekomen van dit vonnis in kort geding. Het dictum, voor zover hier relevant, luidt als volgt:

“De voorzieningenrechter:

gebiedt [gedaagde] iedere benodigde medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de door hem aan HBC verkochte gronden (destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] [sectie xx] nummer [1] gedeeltelijk, [2] en [3] ), inclusief desgevraagd te bevestigen aan een notaris dat een levering kan plaatsvinden zonder opname van een kettingbeding in de leveringsakte, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000 per overtreding van dit verbod, te vermeerderen met een dwangsom van € 10.000 per dag dat deze overtreding voortduurt, met een maximum van € 1.000.000; […].”

2.17.

Voordien, op 13 april 2016, had [gedaagde] de oorspronkelijke koper HBC en haar vennootschapsdirecteur de heer [B] (hierna: ‘ [B] ’) in een bodemprocedure betrokken. HBC heeft AM Vastgoedontwikkeling en Heijmans vervolgens in vrijwaring opgeroepen vanwege de afgegeven garanties. Zuidplaspolder was geen procespartij. Onderwerp van geschil was of de Koopovereenkomst tot stand was gekomen onder invloed van een wilsgebrek en of [gedaagde] uit hoofde van de nabetalingsregeling aanspraak had op een tweede nabetaling van EUR 11,34 per centiare. Bij vonnis van de rechtbank Den Haag van 13 december 2017 zijn de vorderingen van [gedaagde] in deze bodemprocedure afgewezen. [gedaagde] is in hoger beroep gekomen van dit vonnis.

3. Het geschil

3.1.

Zuidplaspolder c.s. vordert, zakelijk weergegeven, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, voor recht te verklaren dat:

de verplichtingen die voortvloeien uit de in de Koopovereenkomst en de Leveringsakte onder de koopsom vermelde nabetalingsregeling volledig zijn nagekomen;

het voortgezet gebruik als bedoeld in artikel 19 van de Koopovereenkomst en artikel 8 van de Leveringsakte rechtsgeldig is beëindigd;

de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.A van de Leveringsakte niet worden opgelegd door Zuidplaspolder bij de vervreemding aan derden van de door [gedaagde] aan HBC verkochte gronden en dat deze aanbiedingsplicht van [gedaagde] aan Zuidplaspolder blijft bestaan;

e verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.B van de Leveringsakte zijn uitgewerkt;

de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.C van de Leveringsakte volledig zijn nagekomen;

[gedaagde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van het kettingbeding - bestaande uit (i) de in de Koopovereenkomst en Leveringsakte onder de Koopsom opgenomen betalingsregeling; (ii) de artikelen 19 tot en met 21 van de Koopovereenkomst; en (iii) de artikelen 8 tot en met 10 van de Leveringsakte - aan opvolgende kopers van de door [gedaagde] aan HBC verkochte gronden, destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] [sectie xx] nummers [4] gedeeltelijk, [2] en [3] ;

Zuidplaspolder c.s. de boete die krachtens artikel 21 van de Koopovereenkomst en artikel 10 van de Leveringsakte is gesteld op het niet opleggen van het kettingbeding niet is verschuldigd indien Zuidplaspolder overgaat tot vervreemding van de door [gedaagde] aan HBC verkochte gronden, zonder daarbij het vorenbedoelde kettingbeding aan de verkrijger op te leggen;

Zuidplaspolder c.s. met de Ruilingsakte het kettingbeding bestaande uit - (i) de in de Koopovereenkomst en Leveringsakte onder de Koopsom opgenomen betalingsregeling; (ii) de artikelen 19 tot en met 21 van de Koopovereenkomst; en (iii) de artikelen 8 tot en met 10 van de Leveringsakte - rechtsgeldig heeft opgelegd aan Thunissen en dat Zuidplaspolder c.s. ten aanzien daarvan geen boete is verschuldigd;

en [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding alsmede in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum van de uitspraak.

3.2.

Zuidplaspolder c.s. legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de verplichtingen die voortvloeien uit het kettingbeding, volledig zijn uitgewerkt. [gedaagde] heeft in 2011 volledige nabetaling met rente ontvangen, het voortgezet gebruik is rechtsgeldig beëindigd en de aanbiedingsverplichtingen van Zuidplaspolder c.s. zijn uitgewerkt. Derhalve heeft [gedaagde] geen belang bij het doorleggen van het kettingbeding en verbeurt Zuidplaspolder niet de boete die op het niet-doorleggen daarvan is gesteld.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Inleidend

4.1.

Aan de orde is - in de kern - of de verplichtingen die voortvloeien uit het kettingbeding zoals opgenomen in de artikelen 21 van de Koopovereenkomst en artikel 10 van de Leveringsakte betreffende (i) de in de Koopovereenkomst en Leveringsakte onder de koopsom opgenomen nabetalingsregeling; (ii) het voortgezet gebruik zoals verwoord in de artikelen 19 van de Koopovereenkomst en artikel 8 van de Leveringsakte en; (iii) de aanbiedingsverplichtingen zoals verwoord in artikel 9 en 10 van de Leveringsakte en daarmee het kettingbeding zijn uitgewerkt.

4.2.

Ter comparitie heeft [gedaagde] aangevoerd dat Zuidplaspolder c.s. een vordering tot ontbinding op grond van artikel 6:259 lid 1 BW had moeten instellen. Voor ontbinding op grond van artikel 6:259 lid 1 sub a BW (redenen van algemeen belang) bestaat, aldus [gedaagde] , geen grondslag, terwijl Zuidplaspolder c.s. materieel betoogt dat [gedaagde] geen redelijk belang meer heeft bij ongewijzigde instandhouding van het kettingbeding, maar daaraan geen rechtsvordering op grond van artikel 6:259 lid 1 sub b BW (geen redelijk belang) verbindt. Toewijzing van een of meer van de vorderingen leidt volgens [gedaagde] tot verklaringen voor recht die in strijd zijn met een in stand gelaten rechtstoestand, zodat (reeds hierom) de vorderingen van Zuidplaspolder c.s. moeten worden afgewezen.

4.3.

Daargelaten het late stadium waarin dit verweer naar voren is gebracht, faalt dit verweer. De wijzigings- en ontbindingsmogelijkheid van artikel 6:259 lid 1 BW is niet exclusief ter bestrijding van een te vergaande werking van een kettingbeding. Dit laat onverlet dat bij de beoordeling van de vorderingen van Zuidplaspolder c.s. in dezen, gelet op de stellingen die Zuidplaspolder c.s. daaraan ten grondslag legt (de bedoelde verplichtingen zijn “uitgewerkt”), mede moet worden gewogen of [gedaagde] bij de nakoming ervan geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.

4.4.

Blijkens het verhandelde tijdens de comparitie van partijen is het voortgezet gebruik zoals bedoeld in artikel 19 van de Koopovereenkomst en artikel 8 van de Leveringsakte onbetwist beëindigd en staat de aanbiedingsverplichting voortvloeiende uit artikel 9.A van de Leveringsakte niet meer tussen partijen ter discussie. Voor zover de vorderingen van Zuidplas c.s. hierop zien, zijn deze vatbaar voor toewijzing.

4.5.

Vooraf verdient verder opmerking dat voor zover de gevorderde verklaringen voor recht de Koopovereenkomst betreffen, Zuidplas c.s. bij die vorderingen geen zelfstandig belang heeft. Gelet op de na de Koopovereenkomst verleden Leveringsakte komt immers aan de verplichtingen die voortvloeien uit het kettingbeding in de Koopovereenkomst geen zelfstandige betekenis toe. In zoverre moeten de vorderingen van Zuidplas c.s. worden afgewezen. Hierna zal uitsluitend worden ingegaan op de vorderingen van Zuidplas c.s. voor zover gebaseerd op de Leveringsakte.

De nabetalingsregeling

4.6.

Volgens [gedaagde] is nog niet volledig nabetaald en moeten de voorwaarden betreffende de nabetaling in de Leveringsakte cumulatief worden gelezen. Partijen twisten in dit verband allereerst over de maatstaf die moet worden toegepast bij de uitleg van de nabetalingsregeling in de Leveringsakte. Zuidplaspolder c.s. voert aan dat de ‘gewone’ Haviltex-maatstaf moet worden gehanteerd. Dit terwijl [gedaagde] zich op de zogenoemde ‘geobjectiveerde’ maatstaf beroept.

4.7.

Zuidplaspolder is geen partij bij de Leveringsakte. Zuidplaspolder is rechtsopvolger van HBC, de oorspronkelijk koper van de percelen van [gedaagde] . Het kettingbeding en de daaraan onderhevige verplichtingen zoals bepaald in de Leveringsakte zijn geschreven ten behoeve van [gedaagde] als verkoper. Beoogd is hiermee de positie van derden, zoals Zuidplas c.s., te bepalen. Een en ander maakt dat, in navolging van het arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:148) en HR 2 februari 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AZ4410), de toepassing van de geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf aan de orde is, waarbij aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst, in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt.

4.8.

De rechtbank stelt vast dat de tekst in de Leveringsakte kan duiden op alternatieve, maar tevens op cumulatieve voorwaarden betreffende de nabetaling. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, leidt de omstandigheid dat het tussenvoegsel ‘of’ niet in de nabetalingsregeling in de Leveringsakte is gebruikt, niet zonder meer tot de conclusie dat sprake is van cumulatieve voorwaarden. Evenmin wordt immers het tussenvoegsel ‘en’ gebruikt.

4.9.

De tekst van de Leveringsakte, in samenhang bezien met de gehele inhoud daarvan, brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat de regeling alternatieve voorwaarden voor de te verrichten nabetaling behelst, zoals Zuidplaspolder c.s. heeft gesteld. De rechtbank acht van belang dat de in de Leveringsakte achter het eerste liggende streepje beschreven situatie (namelijk nabetaling voor een gedeelte van het verkochte gekoppeld aan een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging voor dat gedeelte) een voor [gedaagde] minder gunstige regeling bevat dan de in de Leveringsakte achter het tweede liggende streepje beschreven situatie (namelijk nabetaling voor het geheel van het verkochte gekoppeld aan een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging voor (slechts) 80% van het verkochte). Gelet op de opzet van de nabetalingsregeling zoals in de Leveringsakte verwoord, moet het er voor worden gehouden dat partijen met de situatie achter het tweede liggende streepje een toevoeging beoogd hebben op grond waarvan [gedaagde] voor het geheel van het verkochte in een eerder stadium gerechtigd zou zijn tot nabetaling dan in de situatie achter het eerste liggende streepje. Met die opzet is niet verenigbaar - behoudens aanknopingspunten die niet zijn gesteld of gebleken - dat op de koper, nadat deze op grond van de situatie achter het tweede liggende streepje (reeds) nabetaald heeft voor het geheel van het verkochte na een bestemmingsplanwijziging voor 80% van het verkochte, een tweede nabetalingsverplichting rust op grond van de situatie achter het eerste liggende streepje indien en voor zover sprake is van een bestemmingsplanwijziging voor het geheel van het verkochte.

4.10.

De omstandigheid dat volgens [gedaagde] hogere koopprijzen (inclusief nabetaling) overeengekomen en voldaan zijn aan eigenaren van andere percelen, gelegen in de nabijheid van de percelen die hij in eigendom had, en het in de markt gebruikelijk is dat ‘dubbel’ wordt nabetaald, acht de rechtbank, gegeven de in dezen te hanteren toetsingsmaatstaf, niet van belang voor de uitleg van de nabetalingsregeling. Dit nog daargelaten dat Zuidplas c.s. de juistheid van die stellingen van [gedaagde] betwist.

4.11.

Niet in geschil is dat [gedaagde] in 2011 een nabetaling heeft ontvangen ter hoogte van EUR 11,34 per centiare voor het geheel van het verkochte. De slotsom is dan ook dat de verplichtingen van de (opvolgend) koper(s) die voortvloeien uit de nabetalingsregeling in de Leveringsakte volledig zijn nagekomen; bij doorlegging van de verplichting tot nabetaling heeft [gedaagde] geen rechtens relevant belang meer.

De aanbiedingsverplichtingen

Artikel 9.B

4.12.

Het volgende punt van geschil is of Zuidplaspolder c.s. bij een voornemen tot vervreemding van (een gedeelte) van een perceel (nog steeds) verplicht is dit perceel eerst aan [gedaagde] dient aan te bieden. Volgens de Leveringsakte bestaat daartoe een verplichting bij vervreemding van het verkochte met een alsdan overeengekomen voorgenomen gebruik gelijk aan het huidige gebruik van het verkochte.

4.13.

De onherroepelijke bestemmingsplanwijziging brengt mee dat de verkochte percelen niet langer een agrarische bestemming hebben, maar een woonbestemming. Anders dan Zuidplaspolder c.s. stelt, betekent dit evenwel niet dat niet langer voldaan hoeft te worden aan de aanbiedingsverplichting van artikel 9.B van de Leveringsakte. Niet in geschil is dat de aanbiedingsverplichting van artikel 9.B van de Leveringsakte, gelet op de tekst daarvan, niet gekoppeld is aan een bestemmingsplanwijziging, maar aan het (voorgenomen) gebruik van de percelen. De uitwerking fase 2B van het bestemmingsplan Zuidplas-West is, blijkens de door [gedaagde] overgelegde toelichting, vastgesteld op 21 juni 2016. Daarin is, voor zover hier relevant, vermeld:

”Aan de noordzijde van het plangebied is een paardenhouderij gelegen aan de [Weg 2]

9. De afstand tussen dit bedrijf en de nieuwe woningen in het plangebied bedraagt meer dan

100 meter. Hierdoor wordt voldaan aan de richtafstand van 50 meter op grond van ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de VNG.

Op basis van de Wet geurhinder en veehouderijen gelden er ook afstandseisen. Op grond

van deze wet dient vooralsnog de afstand tussen een paardenhouderij en de

woonbebouwing 100 meter te zijn. Echter de betreffende paardenhouderij kan thans een

beperkt aantal paarden huisvesten (25 dierplaatsen). Er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden

omdat de agrarische bestemming op dit perceel niet meer aanwezig is (de activiteiten vallen

onder het overgangsrecht). Voor dit specifieke geval wordt een afstand van 50 meter naar

woningen voldoende geacht. De paardenhouderij wordt niet belemmerd in zijn

bedrijfsvoering. Het woon- en leefklimaat ter plaatse van de voorgenomen woningen is in

relatie tot de paardenhouderij aanvaardbaar.”

Blijkens deze toelichting vallen de activiteiten van [gedaagde] (de paardenhouderij) onder het overgangsrecht, zodat [gedaagde] deze kan blijven voortzetten na bestemmingsplanwijziging. Tevens blijkt dat een afstand van 50 meter naar woningen moet worden gehanteerd, zodat niet vaststaat dat op alle percelen woningbouw kan worden gerealiseerd. Daaruit volgt dat (een gedeelte van) de percelen mogelijk in de toekomst zullen worden verkocht met een overeengekomen voorgenomen gebruik dat overeenstemt met het huidige gebruik (namelijk als weiland). Niet gezegd kan derhalve worden dat deze aanbiedingsverplichting niet langer geldt en [gedaagde] geen (redelijk) belang heeft bij doorlegging van die verplichting door middel van het kettingbeding. Hierop stuiten de stellingen van Zuidplaspolder c.s. af.

Artikel 9.C

4.14.

Uit deze aanbiedingsverplichting volgt dat Zuidplaspolder c.s. verplicht is [gedaagde] een aangrenzend perceel van maximaal vijftig aren tegen de geldende uitgifteprijzen te koop aan te bieden na onherroepelijke bestemmingsplanwijziging. Vast staat dat deze bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden. Tevens staat vast dat Zuidplaspolder c.s. [gedaagde] in dat verband een aanbod heeft gedaan, te weten op 20 juli 2016 en 24 januari 2018. Geen van beide voorstellen heeft [gedaagde] aanvaard.

4.15.

[gedaagde] heeft ter comparitie naar voren gebracht dat het perceel dat hem op 20 juli 2016 is aangeboden, aan zijn perceel grenst. Dat staat derhalve niet (meer) ter discussie.

4.16.

De vraag rijst dan of de door Zuidplaspolder aangeboden prijs in overeenstemming is met artikel 9.C van de Leveringsakte. De rechtbank volgt Zuidplaspolder c.s. in haar stelling dat uit niets blijkt dat op het aan te bieden perceel gegarandeerd woningbouw mogelijk moet zijn. Dat neemt echter niet weg dat Zuidplaspolder c.s. met de door haar ingediende stukken alsmede haar mededelingen ter comparitie, in het licht van de betwisting van [gedaagde] , onvoldoende concreet heeft onderbouwd dat de door haar gevraagde prijs de geldende uitgifteprijs voor het desbetreffende perceel is. De rechtbank kan op basis van de beschikbare informatie niet vaststellen dat de gevraagde prijs overeenkomt met hetgeen in de markt gebruikelijk is voor de uitgifte van een perceel als het onderhavige. Verder leidt, anders dan Zuidplaspolder c.s. (kennelijk) meent, de omstandigheid dat het desbetreffende perceel niet (meer) voor agrarische doeleinden kan worden gebruikt, gelet op de bestemmingsplanwijziging, niet zonder meer tot de conclusie dat de gevraagde prijs voldoet aan artikel 9C van de Leveringsakte. Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een ‘standaarduitgifteprijs’ voor alle percelen met de bestemming wonen. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan derhalve niet beoordeeld worden of de geboden prijs conform de geldende uitgifteprijs is. Het had op de weg van Zuidplaspolder c.s. gelegen ter zake feitelijke informatie te verschaffen, hetgeen zij niet heeft gedaan.

4.17.

[gedaagde] houdt derhalve ook belang bij de instandhouding van deze aanbiedingsverplichting en doorlegging daarvan door middel van het kettingbeding.

Het boetebeding

4.18.

In het verlengde van het vorenstaande houdt [gedaagde] belang bij de instandhouding van het boetebeding zoals in artikel 10 van de Leveringsakte opgenomen.

De Ruilingsakte

4.19.

[gedaagde] bestrijdt dat Zuidplaspolder het kettingbeding van artikel 10 van de Leveringsakte in de Ruilingsakte juist heeft opgelegd aan Thunissen, gelet op haar verklaring in 6.2 van die akte, en voert aan dat Zuidplaspolder om die reden de in de Leveringsakte overeengekomen boete verschuldigd is.

4.20.

De rechtbank verwerpt dit verweer. Gelet op het kettingbeding in de Ruilingsakte kan [gedaagde] tegenover Thunissen aanspraak maken op nakoming van de verplichtingen die daarvan onderdeel uitmaken. De verklaring van Zuidplaspolder doet hieraan niet af, want die geldt alleen tussen de partijen bij de Ruilingsakte. Slechts is in de Ruilingsakte rekening gehouden met het geschil tussen Zuidplaspolder en [gedaagde] , betreffende de uitwerking van de verplichtingen die onderdeel zijn van het kettingbeding (en daarmee het kettingbeding zelf) en is de zienswijze van Zuidplaspolder in dit geschil verwoord. Een boete is Zuidplaspolder vanwege de inhoud van de Ruilingsakte dan ook niet verschuldigd.

Slotsom

4.21.

De conclusie is dat de vorderingen zoals hiervoor weergegeven achter 3.1 a), b), c), f) en h) worden toegewezen zoals in het dictum vermeld en voor het overige worden afgewezen.

Proceskosten

4.22.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Zuidplaspolder c.s. worden begroot op:

- dagvaarding € 80,42

- griffierecht 618,00

- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.784,42

4.23.

De gevorderde nakosten zijn al in de kostenveroordeling inbegrepen, zodat zij niet apart in het dictum worden opgenomen (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL1116, NJ 2011/237).

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

verklaart voor recht dat de verplichtingen die voortvloeien uit de in de Leveringsakte onder de koopsom vermelde nabetalingsregeling volledig zijn nagekomen;

5.2.

verklaart voor recht dat het voortgezet gebruik zoals bedoeld in artikel 8 van de Leveringsakte rechtsgeldig is beëindigd;

5.3.

verklaart voor recht dat de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.A van de Leveringsakte niet worden opgelegd door Zuidplaspolder bij de vervreemding aan derden van de door [gedaagde] aan HBC verkochte gronden, destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] [sectie xx] nummers [1] gedeeltelijk, [2] en [3] en dat deze aanbiedingsplicht van [gedaagde] aan Zuidplaspolder blijft bestaan;

5.4.

verklaart voor recht dat [gedaagde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen, c.q. doorleggen van de in de Leveringsakte onder de koopsom opgenomen nabetalingsregeling en de artikelen 8 en 9.A van de Leveringsakte door middel van het in artikel 10 van de Leveringsakte verwoorde kettingbeding;

5.5.

verklaart voor recht dat Zuidplaspolder de in de Leveringsakte onder de koopsom opgenomen nabetalingsregeling en de artikelen 8 tot en met 10 van de Leveringsakte in de akte van ruiling van 5 november 2015 rechtsgeldig heeft opgelegd aan Thunnissen en dat Zuidplaspolder c.s. in verband met die akte geen boete aan [gedaagde] is verschuldigd;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Zuidplaspolder c.s. tot op heden begroot op € 1.784,42, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf veertien dagen na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.7.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.6 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-van Drempt en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2018.^[1]