Uitspraak
2 februari 2007
Eerste Kamer
Nr. C05/313HR
MK/RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
NBA MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Naarden-Vesting,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E. van Staden ten Brink,
t e g e n
STICHTING MEERHUYSEN,
gevestigd te Amsterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. J.I. van Vlijmen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: NBA - heeft bij exploot van 10 december 2001 verweerster in cassatie - verder te noemen: Meerhuysen - gedagvaard voor de rechtbank te Amsterdam en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voorzover in cassatie van belang, te verklaren voor recht dat het gebruiksrecht van de aan de voorzijde gelegen helft van de vierde verdieping van het pand, gelegen aan de Courbetstraat 12 te Amsterdam, dat Meerhuysen als gevolg van het kettingbeding heeft, een persoonlijk gebruiksrecht is, in die zin, dat zij de zolderruimte zelf dient te gebruiken, en het kettingbeding haar niet het recht geeft de zolderruimte, al dan niet tegen betaling, aan derden in gebruik te geven.
Meerhuysen heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 23 juli 2003 Meerhuysen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de achtergronden van het gebruiksrecht, hoe dat tot stand is gekomen en aan wie zij de zolderruimte in welke perioden in gebruik heeft gegeven. Bij eindvonnis van 12 mei 2004 heeft de rechtbank de verklaring voor recht toegewezen en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft Meerhuysen hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. NBA heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij arrest van 30 juni 2005 heeft het hof in het principaal beroep het vonnis van de rechtbank vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de oorspronkelijke vorderingen van NBA afgewezen en in het incidenteel beroep het beroep verworpen en de vordering van NBA, zoals in het incidenteel beroep gewijzigd, afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft NBA beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Meerhuysen heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaat van NBA heeft bij schrijven van 24 november 2006 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Het pand aan de Courbetstraat 12/14 te Amsterdam bevat een begane grond en enige verdiepingen of etages. De bovenste verdieping wordt ook wel aangeduid als de vierde verdieping en als de zolderverdieping.
(ii) Met betrekking tot dit pand bestaat de Coöperatieve Flatexploitatievereniging Courbetstraat 12/14 te Amsterdam U.A. (hierna: de coöperatie).
(iii) Ingevolge de statuten van de coöperatie behoort het recht op het gebruik van de voorzijde van de zolderverdieping (hierna: de zolderruimte) bij het lidmaatschap dat recht geeft op het gebruik van de woonruimte op de tweede verdieping, plaatselijk bekend als Courbetstraat 12 II. In de gewijzigde statuten is de zolderruimte aangeduid als 'berging' behorende bij die woonruimte.
(iv) De statuten maken onderscheid tussen de gemeenschappelijke ruimten in het pand en de overige ruimten. De laatste worden een 'privé-gedeelte' genoemd. Zo'n gedeelte is volgens (art. 1 onder Pro d van) de statuten 'elk gedeelte van het gebouw, dat is bestemd om als één afzonderlijk geheel te worden gebruikt'. De zolderruimte en de woonruimte op de tweede verdieping vormen tezamen één privé-gedeelte.
(v) De zolderruimte is ingericht als zelfstandige woonruimte, staat plaatselijk bekend als Courbetstraat 12 IV voor en werd in juni 2000 door Meerhuysen, die belegt in onroerend goed, als woning verhuurd. Tevens had daar een aan Meerhuysen gelieerde vennootschap haar vestigingsadres.
(vi) NBA, een professioneel belegger in onroerend goed, heeft op een openbare veiling, gehouden op 26 juni 2000, het lidmaatschapsrecht in de coöperatie met betrekking tot Courbetstraat 12-II verkregen. In de veilingvoorwaarden is een kettingbeding opgenomen dat, voor zover thans van belang, luidt:
"Koper verplicht zich jegens de verkoper of diens rechtsopvolger(s), die dat hierbij aanvaardt, op straffe van verbeurte van een (...) boete, groot eenhonderdduizend gulden (...):
a. om niet het gebruiksrecht van de zolderetage op de vierde verdieping af te staan aan een nader door verkoper of diens rechtsopvolger(s) aan te wijzen derde(n), zijnde (...) [Meerhuysen];
b. medewerking te verlenen tot het zogenaamde "ondersplitsen" door de verkoper of zijn rechtsopvolger van het lidmaatschap, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping met berging, bestaande uit de aan de voorzijde gelegen helft van de zolderverdieping, in die zin dat die halve zolderverdieping, na daartoe van overheidswege verkregen vergunning, een afzonderlijk lidmaatschap wordt en dat afzonderlijke lidmaatschap te leveren aan de door de verkoper of diens rechtsopvolger(s) aan te wijzen derde(n), de kosten van één en ander zijn niet voor rekening van de koper of de coöperatie;
c. zolang verkoper of diens rechtsopvolger(s) dit wenst de hiervoor omschreven helft van de zolderverdieping middels tussenmeters van gas, water en elektra te voorzien.
(...)"
3.2.1 Partijen zijn met elkaar in geschil over de vraag of Meerhuysen mag doorgaan met het verhuren van de zolderruimte aan derden. NBA vordert een verklaring voor recht van de strekking dat de zolderruimte, met de bestemming berging, niet als woning mag worden gebruikt, nu daarvoor geen toestemming is verleend door de algemene vergadering van de coöperatie en dat het gebruiksrecht dat Meerhuysen als gevolg van het kettingbeding op de zolderruimte heeft, een persoonlijk gebruiksrecht is in die zin dat zij de zolderruimte zelf dient te gebruiken en niet het recht heeft de zolderruimte aan derden al dan niet tegen betaling in gebruik te geven. Meerhuysen stelt zich daarentegen op het standpunt, kort gezegd, dat NBA het kettingbeding ten volle tegen zich moet laten gelden en dat op grond daarvan Meerhuysen ook tegenover NBA bevoegd is door te gaan met de verhuur van de zolderruimte aan derden. NBA vindt evenwel dat de tekst van het kettingbeding daartoe geen grond biedt. Aldus, en afgezien van enige andere geschilpunten die in cassatie geen rol meer spelen, spitst het geschil zich toe op de vraag welke uitleg aan het kettingbeding moet worden gegeven.
3.2.2 Het hof, dat - anders dan de rechtbank - de vordering van NBA heeft afgewezen, heeft in rov. 2.6 - 2.8 het volgende overwogen:
"2.6 Bij de beoordeling van de twee overige grieven in het principaal appèl staat voorop dat, zoals ook de rechtbank heeft aangenomen, het kettingbeding in het leven is geroepen om Meerhuysen in staat te stellen de zolderruimte te verhuren aan derden voor gebruik als woon- of kantoorruimte. NBA heeft immers niet, althans onvoldoende weersproken dat:
- aan Meerhuysen gelieerde vennootschappen het pand in 1996 hebben aangekocht om het pand in zes delen te splitsen en uit te ponden, zij tot dat doel in februari 1997 de coöperatie hebben opgericht en in de statuten daarvan hebben doen opnemen dat deze zes lidmaatschapsrechten kende, waaronder één dat recht zou geven op het gebruik van de zolderruimte, en zij van plan waren om laatstgenoemd recht aan Meerhuysen over te dragen opdat Meerhuysen de zolderruimte aan derden zou kunnen verhuren als woon- en/of kantoorruimte,
- de oprichters van de coöperatie op 15 augustus 1997, teneinde de voor de splitsing vereiste gemeentelijke vergunning te verkrijgen, de statuten van de coöperatie hebben gewijzigd in die zin dat het aantal lidmaatschapsrechten tot vier is teruggebracht, waarbij het vorenbedoelde lidmaatschapsrecht voor de zolderruimte werd ondergebracht bij het lidmaatschapsrecht dat recht gaf op het gebruik van de tweede verdieping, en
- de oprichters vervolgens bij de verkoop van laatstgenoemd lidmaatschapsrecht het kettingbeding hebben gevestigd teneinde Meerhuysen zoveel mogelijk in dezelfde positie te brengen als die, waarin zij zou zijn komen te verkeren indien het oorspronkelijke plan zou zijn uitgevoerd.
Bovendien is beoogd dat Meerhuysen met behulp van het kettingbeding alsnog - na verdere splitsing van het pand - een eigen lidmaatschapsrecht voor de zolderruimte in het leven zou kunnen roepen, hetgeen de oprichters bij de verkoop van de andere lidmaatschapsrechten ook met hun andere kopers zijn overeengekomen, ook steeds door vestiging van een kettingbeding.
De oprichters van de coöperatie hebben er dus om praktische redenen van afgezien aan Meerhuysen een eigen lidmaatschapsrecht voor de zolderruimte over te dragen maar hebben haar door vestiging van het kettingbeding in een daarmee in economisch opzicht gelijk te stellen positie willen brengen tot zij erin zou slagen alsnog voor de zolderruimte een eigen lidmaatschapsrecht te verkrijgen.
2.7 Grief II in het principaal appèl houdt in dat de rechtbank de verkeerde maatstaf heeft aangelegd bij de beoordeling in hoeverre NBA het kettingbeding tegen zich moet laten gelden. De rechtbank heeft overwogen dat voor beantwoording van die vraag relevant is wat NBA ten tijde van de executoriale verkoop begreep of redelijkerwijs kon begrijpen met betrekking tot de aard en de inhoud van het kettingbeding. Die maatstaf is juist. Toen NBA kocht, wist zij dat het gekochte met het beding was bezwaard. Zij kende daarvan de tekst. Nagegaan moet derhalve worden welke betekenis zij aan dat beding heeft toegekend en welke betekenis zij daaraan in redelijkheid in de gegeven omstandigheden heeft moeten toekennen. Grief II faalt dus op zichzelf eveneens.
2.8. Grief III, waarmee Meerhuysen aanvoert dat NBA het kettingbeding ten volle tegen zich moet laten gelden, slaagt evenwel.
NBA is een professioneel belegger in onroerende zaken, van wie mag worden verwacht dat zij zich bij verwerving van een beleggingsobject er terdege van vergewist wat haar te koop wordt aangeboden. Laat zij behoorlijk onderzoek na, dan moet dat voor haar risico komen. Tot dat onderzoek behoort in elk geval het in ogenschouw nemen van het object en een onderzoek naar het gebruik dat daarvan wordt gemaakt en naar de rechten die anderen daarop pretenderen. Daarvoor bestond in dit geval te meer aanleiding, nu in de veilingvoorwaarden het kettingbeding was opgenomen. NBA moest weten dat een louter tekstuele uitleg van zo'n beding niet voldoende is om de betekenis daarvan vast te stellen. NBA had er derhalve op bedacht moeten zijn dat Meerhuysen tot meer gerechtigd zou zijn dan uit de enkele lezing van de tekst van het beding kon blijken en dat de zolderruimte niet een berging is die behoort bij de woning op de tweede verdieping van het pand.
Vast staat dat NBA geen behoorlijk onderzoek heeft gedaan. Zij heeft de zolderruimte niet in ogenschouw genomen, zij heeft niet onderzocht wie daarvan welk gebruik maakte en zij heeft geen navraag gedaan bij Meerhuysen of de coöperatie naar de betekenis van het kettingbeding. Zij is uitsluitend afgegaan op de veilingvoorwaarden en -brochure en op de statuten en het reglement van de coöperatie.
Onder deze omstandigheden kan NBA aan Meerhuysen niet tegenwerpen dat het kettingbeding de beperkte betekenis heeft die NBA in de tekst daarvan heeft gelezen, en moet zij geacht worden het beding te hebben aanvaard in de betekenis die overeenstemt met de bedoeling van partijen die het beding hebben gevestigd. Bij behoorlijk onderzoek had zij in redelijkheid die betekenis aan het beding moeten toekennen."
3.3 Tegen hetgeen het hof overweegt in rov. 2.8 keert zich het cassatiemiddel.
In onderdeel 1.2. - onderdeel 1.1. bevat een inleiding - wordt geklaagd dat het hof ten onrechte verlangt dat een aspirant-koper op een executoriale veiling, alvorens op de veiling te bieden of te mijnen, een onderzoek doet, als door het hof bedoeld. Des te minder kon, aldus het onderdeel, een onderzoek naar de geschiedenis van dit kettingbeding worden verlangd.
Onderdeel 1.3 verwijt het hof een onjuiste maatstaf te hebben aangelegd bij de vaststelling van de betekenis van het kettingbeding. Het hof heeft miskend dat in een geval als dit de bewoordingen waarin het beding is vervat, gelezen in het licht van de gehele tekst van de veilingvoorwaarden, de veilingbrochure alsmede de statuten en reglementen van de coöperatie, mede gelet op de aard en de strekking van een en ander, in beginsel van doorslaggevende betekenis zijn, terwijl daarbij aan de bedoeling van de partijen die het kettingbeding zijn aangegaan, slechts betekenis kan worden toegekend, voorzover die bedoeling voor de koper op de veiling kenbaar is geweest doordat die bedoeling naar objectieve maatstaven volgt uit de veilingvoorwaarden en de overige hiervoor genoemde stukken. Het hof heeft dit miskend door NBA te belasten met een onderzoeksplicht naar de bedoeling van de partijen die het kettingbeding zijn overeengekomen, aldus het onderdeel.
Onderdeel 2.1 bestrijdt als, in het licht van hetgeen NBA heeft gesteld, onbegrijpelijk het oordeel van het hof dat NBA behoorlijk onderzoek achterwege heeft gelaten.
Onderdeel 2.2 betoogt dat het hof heeft miskend dat niet op NBA een onderzoeksplicht rustte maar op Meerhuysen een mededelingsplicht inzake de omvang van haar gebruiksrecht.
Onderdeel 2.3 kiest veronderstellenderwijs als uitgangspunt dat het hof die mededelingsplicht niet zou hebben miskend, en klaagt dat het hof had behoren te motiveren waarom de onderzoeksplicht van NBA voorrang moest krijgen boven de mededelingsplicht van Meerhuysen en, als het hof hiertoe als motivering heeft gebezigd de deskundigheid van NBA als professionele belegger, had moeten motiveren waarom dezelfde deskundigheid niet aan Meerhuysen als makelaar en medeoprichter van de coöperatie, kan worden toegeschreven.
3.4 Meerhuysen voert tegen het middel in de eerste plaats het verweer dat NBA zich op grond van het bepaalde in art. 7:19 BW Pro niet erop kan beroepen dat de zaak is behept met de last dan wel beperking dat Meerhuysen het recht heeft om de zolderruimte te verhuren aan derden. Een verweer van deze strekking is in de feitelijke instanties niet gevoerd. Het kan niet voor het eerst in cassatie aan de orde komen, aangezien het een onderzoek van feitelijke aard vergt, waarvoor in cassatie geen plaats is.
3.5.1 Onderdeel 1 stelt aan de orde of bij de vraag welke betekenis NBA in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan het kettingbeding heeft behoren toe te kennen, van haar een onderzoek kon worden gevergd naar de bedoelingen van de partijen die het beding zijn overeengekomen. Het onderdeel beantwoordt die vraag in ontkennende zin en bepleit daartoe een sterk geobjectiveerde maatstaf bij de uitleg van het beding.
Dit is in zoverre juist dat in een geval als dit, waarin sprake is van een koop op een executoriale veiling, als uitgangspunt bij de uitleg van een van de veilingvoorwaarden deel uitmakend beding als het onderhavige, waarmee wordt beoogd de rechtspositie van een derde, te weten de veilingkoper, te bepalen, een toespitsing van de Haviltex-norm op een geobjectiveerde maatstaf in de rede ligt. Op de grondslag dat van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen (HR 20 februari 2004, nr. C02/219, NJ 2005, 493), leidt dit tot het volgende.
Enerzijds mag de koper op een veiling als deze voor de vaststelling van de betekenis van het beding aan de bewoordingen van het beding, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de veilingvoorwaarden, in beginsel doorslaggevend gewicht toekennen.
Anderzijds echter kunnen de concrete omstandigheden van het geval, waaronder met name de inhoud van de veilingvoorwaarden, meebrengen dat van degeen die voornemens is aan de veiling als koper deel te nemen, kan worden gevergd dat hij zich door onderzoek nader op de hoogte stelt van de betekenis die naar de bedoeling van de opstellers ervan aan het beding moet worden toegekend, bij gebreke waarvan hij die bedoeling, ook als die van de bewoordingen van het beding afwijkt, tegen zich moet laten gelden. Zodanige omstandigheden kunnen zijn: onduidelijkheden in de tekst van het beding en vragen die het beding reeds bij eerste lezing aangaande de achterliggende bedoeling van de opstellers ervan oproept, mede in aanmerking genomen de bezwarendheid van het beding voor de verkrijger van de te veilen zaak. In verband hiermee kunnen de kennis, ervaring en deskundigheid van de aspirant-veilingkoper een rol spelen bij het antwoord op de vraag wat van hem terzake mag worden verwacht. Een andere omstandigheid kan zijn dat het beding is opgenomen ten behoeve van iemand die bij de executie geen partij is en dus in zoverre ten opzichte van de veilingkoper als derde moet worden beschouwd.
3.5.2 In het onderhavige geval heeft het hof kennelijk (1) in verband met de inhoud van het kettingbeding,
- dat blijkens het gestelde onder a. de koper van het onderhavige lidmaatschapsrecht in verregaande mate en zonder tegenprestatie ten opzichte van Meerhuysen bindt;
- dat onder b. een sterke indicatie bevat dat de zolderruimte ten opzichte van het overige gedeelte van de woning een zelfstandige eenheid vormt en in elk geval de koper verplicht eraan mee te werken dat dit wordt gerealiseerd, en
- dat onder c. een sterke indicatie bevat dat de zolderruimte voor bewoning wordt of zal worden gebruikt (het door middel van tussenmeters voorzien van gas, water en electra, wat zich met een berging moeilijk laat verenigen),
en
(2) gelet op de bij NBA aanwezig te achten kennis, ervaring en deskundigheid ten aanzien van objecten als dit,
voldoende concrete omstandigheden aanwezig geacht om van NBA te verlangen dat zij zich door onderzoek nader op de hoogte stelde van de precieze betekenis van het kettingbeding. Bij gebreke daarvan heeft het geoordeeld dat NBA de bedoeling van de opstellers van het beding, zoals door het hof vastgesteld in rov. 2.6 tegen zich moet laten gelden.
Gelet op hetgeen hiervoor in 3.5.1 is overwogen, heeft het hof aldus niet blijk gegeven van een onjuiste opvatting van de in dit geval toe te passen maatstaf. Daarom falen alle klachten van onderdeel 1.
3.5.3 Onderdeel 2.1 slaagt. De door het onderdeel genoemde passages van de memorie van antwoord in appel hebben betrekking op de derde appelgrief van Meerhuysen en daarmee op de verhuur door Meerhuysen van de zolderruimte aan derden. In die passages heeft NBA gemotiveerd uiteengezet dat en op welke wijze zij ter plaatse onderzoek heeft verricht en waarom zij uit dat onderzoek niet heeft behoeven op te maken dat Meerhuysen gerechtigd was de zolderruimte aan derden te verhuren. Onbegrijpelijk is daarom het oordeel van het hof dat NBA het object niet in ogenschouw heeft genomen en uitsluitend is afgegaan op de veilingvoorwaarden en -brochure en op de statuten en het reglement van de coöperatie. Wat betreft het door Meerhuysen gepretendeerde recht om de zolderruimte aan derden te verhuren kan het bestreden arrest dus niet in stand blijven. De genoemde stellingen van NBA zullen na verwijzing alsnog moeten worden onderzocht.
3.5.4 De onderdelen 2.2 en 2.3 falen omdat Meerhuysen jegens NBA geen mededelingsplicht had nu zij niet de veilingverkoper was.
4. Beslissing
De Hoge Raad
vernietigt het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 30 juni 2005;
verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Meerhuysen in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van NBA begroot op € 444,11 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, A. Hammerstein, F.B. Bakels en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 2 februari 2007.