ECLI:NL:HR:2018:148

Uitspraak

2 februari 2018

Eerste Kamer

17/00591

TT/LZ

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] , Duitsland,

2. [eiseres 2] ,
wonende te [woonplaats] , Duitsland,

EISERS tot cassatie,

advocaat: mr. H.J.W. Alt,

t e g e n

1. LECC VASTGOED B.V.,
gevestigd te Tuitjenhorn, gemeente Schagen,

2. LECC EXPLOITATIE DE HORN B.V.,
gevestigd te Tuitjenhorn, gemeente Schagen,

VERWEERSTERS in cassatie,

niet verschenen.

Eisers zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als [eiser] c.s. Verweersters zullen hierna worden aangeduid als Lecc Vastgoed en Lecc Exploitatie en gezamenlijk als Lecc c.s.

1.Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak C/14/150893/HA ZA 13-373 van de rechtbank Noord-Holland van 9 april 2014 en 18 februari 2015;

b. het arrest in de zaak 200.173.884/01 van het gerechtshof Amsterdam van 25 oktober 2016.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2.Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen Lecc c.s. is verstek verleend.

De conclusie van de Advocaat-Generaal B.J. Drijber strekt tot vernietiging en verwijzing ter verdere behandeling en beslissing.

3.Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Bungalowpark De Horn (hierna: het bungalowpark), gelegen in Dirkshorn, bestaat uit circa 250 houten huisjes en circa 90 stenen huisjes.

(ii) Naast huisjes omvat het bungalowpark algemene delen voor gemeenschappelijk gebruik, zoals een receptie, wegen en diverse faciliteiten. Iedere eigenaar van een huisje betaalt een jaarlijkse bijdrage (hierna: de parkbijdrage) voor het onderhoud van de algemene delen en voor zaken als renovatie van de algemene voorzieningen.

(iii) De parkbijdrage is neergelegd in een regeling die bij aankoop van een huisje in de leveringsakte wordt opgenomen en uit enkele artikelen bestaat; die artikelen worden in de gedingstukken (en door de rechtbank en het hof) tezamen aangeduid als ‘het kettingbeding’. Een van die artikelen bevat een regeling over het gebruik van de algemene delen, de door de beheerder te verrichten werkzaamheden ter zake van beheer, administratie, onderhoud en renovatie en dergelijke, en de door de huisjeseigenaar daarvoor te betalen parkbijdrage. Een ander artikel van deze regeling bepaalt onder het kopje “Kettingbeding” dat de eigenaar op straffe van een dwangsom verplicht is de regeling door middel van een kettingbeding, met een derdenbeding ten behoeve van de beheerder, door te geven aan de opvolgende eigenaar.

(iv) In de jaren ’90 heeft De Horn B.V. (de algemene delen van) het bungalowpark in eigendom verkregen en dat vervolgens geëxploiteerd.

(v) [eiser] c.s. hebben in 1997 van andere particulieren een huisje op het bungalowpark gekocht, dat bij akte van 14 november 1997 is geleverd. De akte van levering bevat de hiervoor onder (iii) bedoelde regeling, met onder meer de volgende bepaling:

“GEBRUIK GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN

Artikel 8.

a. De koper is bevoegd gebruik te maken vande voor gemeenschappelijk gebruik bestemde voorzieningen welke in het bungalowpark waarin het hierbij verkochte is gelegen, zijn aangebracht.

De koper dient jaarlijks aan de ondernemer een bedrag van één duizend vijfhonderdeenendertig gulden en tien cent (f 1.531,10) (op basis negentienhonderd drieënnegentig) exclusief omzetbelasting te betalen als bijdrage in de kosten van beheer, toezicht, administratie, parkonderhoud, instandhouding, infrastructuur en aansluiting op het centraal antenne-systeem.

(…).”

(vi) Bij akte van 29 december 2003 heeft De Horn B.V. aan [eiser] c.s. een parkeerplaats en grond geleverd.
De akte van levering bevat de hiervoor onder (iii) bedoelde regeling, met onder meer de volgende bepaling:

“GEBRUIK GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN

ARTIKEL 1

a. De koper is bevoegd gebruik te maken vande voor gemeenschappelijk gebruik bestemde voorzieningen welke in het bungalowpark waarin het hierbij verkochte is gelegen, zijn aangebracht.

De koper dient jaarlijks aan de beheerder een bedrag van vier honderd vijftig euro (€ 450,00) exclusief omzetbelasting te betalen als bijdrage in de kosten van beheer, toezicht, instandhouding infrastructuur, aansluiting op het centraal antennesysteem, waarvan de gebruikerskosten apart in rekening worden gebracht, onderhoud van de openbare wegen en paden, onderhoud van openbare verlichting langs wegen en paden, onderhoud van de openbare groenvoorzieningen en randbeplanting, onderhoud en controle op waterbeheersing van het park en vijver, verzekeringskosten van openbare voorzieningen, onderhoud van perscontainer, onderhoud van speeltoestellen, onderhoud van bos, onderhoud waterpartij, beheer van het toegangscontrole systeem met camera’s en slagboom, onderhoud receptiegebouw en onderhoud tennisbaan en al het overige ten behoeve van de Algemene Voorzieningen te maken kosten.

(…)”

(vii) Bij leveringsakte van (eveneens) 29 december 2003 heeft De Horn B.V. de eigendom van de algemene delen van het bungalowpark verkocht en geleverd aan de Vereniging van Eigenaren “De Horn” (hierna: VvE De Horn), die vanaf dat moment ook verantwoordelijk werd voor de exploitatie van de algemene delen.

(viii) Op 27 januari 2012 heeft VvE De Horn de algemene delen van het bungalowpark verkocht en geleverd aan [betrokkene 1] . Deze heeft de daarvan deel uitmakende registergoederen diezelfde dag doorverkocht en geleverd aan Lecc Vastgoed en de overige activa en passiva aan Lecc Exploitatie. Tussen Lecc Vastgoed en Lecc Exploitatie is overeengekomen dat Lecc Exploitatie het alleenrecht van exploitatie van het bungalowpark heeft.

3.2.1

Voor zover in cassatie nog van belang hebben de eigenaren van 33 huisjes, onder wie [eiser] c.s., in dit geding in conventie onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat zij niet gehouden zijn tot betaling aan Lecc c.s. of haar rechtsopvolgers van een hoger bedrag aan parkbijdrage dan zoals vastgesteld in de respectievelijke aktes van levering. De in eerste aanleg door Lecc c.s. ingestelde vorderingen in reconventie zijn in cassatie niet meer de orde.

De rechtbank heeft (onder meer) de zojuist weergegeven verklaring voor recht uitgesproken. Daarbij heeft de rechtbank met betrekking tot de te hanteren maatstaf voor de uitleg van het kettingbeding als volgt overwogen:

“4.4.5. Partijen twisten over de uitleg van het kettingbeding. Voor de uitleg van de onderhavige kettingbedingen komt het niet louter aan op de letterlijke bewoordingen ervan, maar ook op hetgeen partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mochten afleiden en verwachten (Haviltex-formule). Bij de uitleg van een kettingbeding als het onderhavige, hanteert de rechtbank de zogenoemde geobjectiveerde variant van de Haviltex-formule, nu het bij de uitleg van het kettingbeding niet alleen gaat om hetgeen de oorspronkelijke bij dat beding betrokken partijen daarbij voor ogen heeft gestaan, maar naar zijn aard ook om de daarbij betrokken (toekomstige) belangen van derden. Voor de vaststelling van de betekenis van het beding dient aan de bewoordingen van het beding, gelezen in het licht van de gehele inhoud van het kettingbeding, in beginsel doorslaggevend gewicht te worden toegekend.”

Voorts overwoog de rechtbank met betrekking tot de positie van (onder meer) [eiser] c.s. als volgt:

“4.4.9. Lecc c.s. heeft nog aangevoerd dat eisers, zoals [ [eiser] c.s.], die zowel een huisje in eigendom hebben als, bij aparte akte geleverd, een parkeerplaats, tweemaal parklasten verschuldigd zijn. Dat is onjuist. Correct is dat in de akte van levering van de parkeerplaats van [ [eiser] c.s.] een kettingbeding is opgenomen. Dat kettingbeding is gelijkluidend aan de in de akten van levering opgenomen nieuwe kettingbedingen. De tekst van dat kettingbeding, waaronder artikel 1 sub a, ziet vrijwel geheel op het gebruik van het eigendom als huisje/bungalow. Niet onderbouwd heeft Lecc c.s. waarom desondanks het gehele kettingbeding, waarin begrepen de verplichting tot betaling van de volledige parkbijdrage, op de betreffende eigenaar van een parkeerplaats toepasselijk zou zijn.
De betreffende eigenaren van afzonderlijk geleverde parkeerplaatsen hoefden er ook niet op bedacht te zijn dat er een afzonderlijke bijdrageplicht zou ontstaan naast de reguliere parkbijdrageplicht betreffende hun huisje.”

3.2.2

Het hof heeft, evenals de rechtbank, voor recht verklaard dat de eigenaren niet gehouden zijn tot betaling aan Lecc c.s. van een hoger bedrag aan parkbijdrage dan zoals vastgesteld in de respectievelijke akten van levering. Voorts heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, naar aanleiding van een eisvermeerdering door Lecc c.s. voor recht verklaard “dat de eigenaren gehouden zijn tot betaling aan Lecc Exploitatie van een parkbijdrage per object of samenstel van objecten dat aan hen is geleverd bij een afzonderlijke leveringsakte waarin het kettingbeding is opgenomen”. Tegen deze laatste verklaring voor recht komen (alleen) [eiser] c.s. in cassatie op.

3.2.3

Het hof heeft aan de zojuist weergegeven verklaringen voor recht, voor zover in cassatie van belang, het volgende ten grondslag gelegd.

Eigenaren aan wie voor 2003 een parkbijdrage tussen ƒ 1.250,-- en ƒ 1.531,10 per jaar (exclusief indexering) is opgelegd, kunnen geen aanspraak maken op een verlaging van dat bedrag tot € 450,-- (rov. 3.4 – 3.4.4).

Alle eigenaren zijn dus gehouden de parkbijdrage te betalen die voortvloeit uit het kettingbeding in hun akte van levering (rov. 3.5).

Er bestaat geen grond de eigenaren die in deze procedure partij zijn te verplichten tot betaling van de hogere bijdrage van € 1.200,-- per jaar die de overige (80% van de) huisjeseigenaren betalen op grond van een door hen met Lecc Exploitatie gesloten Beheerovereenkomst (rov. 3.5.1 – 3.5.4).

Met betrekking tot de uitleg van het kettingbeding heeft het hof als volgt overwogen:

“3.6.3 Het hof sluit zich aan bij de door de rechtbank gehanteerde beoordelingsmaatstaf voor de uitleg van het kettingbeding, zoals geformuleerd in rechtsoverweging 4.4.5. van het bestreden vonnis, met die nuancering dat van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. In praktisch opzicht is echter, gelet op de aard van het beding, de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het kettingbeding is opgesteld, gelezen in de context van de akte als geheel, bij de uitleg wel van groot belang. Hierna zal worden gesproken van de geobjectiveerde partijbedoeling. (…)”

Het hof heeft de grief van Lecc c.s. die gericht was tegen rov. 4.4.9 van de rechtbank (hiervoor in 3.2.1 geciteerd) gegrond bevonden en om die reden de hiervoor in 3.2.2 als tweede weergegeven verklaring voor recht uitgesproken. Daartoe heeft het hof als volgt overwogen:

“3.10.2 De grief slaagt. Bij een uitleg volgens de geobjectiveerde partijbedoeling, die hiervoor als de uitlegwijze is aangemerkt, kan er geen twijfel over bestaan dat een leveringsakte waarin het kettingbeding van toepassing is verklaard, ertoe strekt dat de eigenaar ook voor de desbetreffende onroerende zaak een parkbijdrage verschuldigd is.
Die parkbijdrage ziet immers wel degelijk, zoals Lecc terecht aanvoert, mede op voorzieningen die de gebruiker van de parkeerplaats als zodanig aangaan. Het argument dat dat onredelijk zou zijn, omdat de positie van deze eigenaar niet afwijkt van die van de eigenaar die huisje en parkeerplaats(en) bij één leveringsakte heeft verkregen, is onvoldoende om het beding in feite als geheel ongeschreven te beschouwen. Dat De Horn BV in 2011 heeft verklaard dat iedere eigenaar slechts één keer de parkbijdrage is verschuldigd, is op zichzelf onvoldoende om aan de duidelijke tekst van de leveringsakte af te doen.
En ook in dit verband geldt weer dat, gelet op de omstandigheid dat in 2003 de eigendom van de algemene delen op de VVE De Horn is overgegaan, die op grond van verenigingsbesluiten een geheel eigen parkbijdragebeleid voerde, de stelling dat na 2003 nooit een dubbele bijdrage is geïnd, het hof niet veel zegt.”

Naar het oordeel van het hof was voor bewijslevering geen plaats, omdat geen bewijs is aangeboden van feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden (rov. 3.17.4).

3.3

De onderdelen 2.1 – 2.1.8 van het middel klagen naar de kern genomen dat het hof bij de uitleg van het hiervoor in 3.1 onder (vi) genoemde beding een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd. Het hof had het beding niet moeten uitleggen aan de hand van de maatstaf van de ‘geobjectiveerde partijbedoeling’ zoals door het hof in rov. 3.6.3 (in verbinding met rov. 4.4.5 van de rechtbank) is omschreven, maar aan de hand van de (zoals het middel zegt) ‘gewone’ of ‘volle’ Haviltex-maatstaf waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn. In dat verband wordt betoogd dat het hof ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd, is voorbijgegaan aan de stellingen van [eiser] c.s. die ertoe strekken dat de parkbijdrage van € 450,-- die in de leveringsakte van de parkeerplaats is opgenomen, naar de bedoeling van de daarbij betrokken partijen in de plaats is gekomen van de in de leveringsakte van het huisje vermelde parkbijdrage van ƒ 1.531,10, althans dat [eiser] c.s. niet beide parkbijdragen verschuldigd zijn. Die stellingen houden (kort gezegd) onder meer in:

- dat bij aankoop van grond de parkbijdrage naar beneden zou gaan,

- dat de positie van een huisjeseigenaar die een parkeerplaats bijkoopt, niet afwijkt van die van een eigenaar die huisje en parkeerplaats bij één leveringsakte heeft verkregen,

- dat door de bestuurder van De Horn B.V. in een e-mail van 18 januari 2011 is bevestigd dat een huisjeseigenaar die een parkeerplaats of extra stukje grond heeft gekocht, geen extra parkbijdrage hoeft te betalen,

- dat voor dergelijke eigenaren geen extra werkzaamheden of inspanningen worden verricht die een dubbele parkbijdrage zouden rechtvaardigen,

- dat de parkbijdrage die in de leveringsakte van de parkeerplaats is opgenomen, in de plaats zou komen van de parkbijdrage die in de leveringsakte van het huisje was opgenomen,

- dat sinds 29 december 2003 nimmer een dubbele parkbijdrage in rekening is gebracht.

Onderdeel 2.2 klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 3.17.4 dat geen plaats is voor bewijslevering, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Daartoe wordt aangevoerd dat de leveringsakte van 29 december 2003 met betrekking tot de parkeerplaats weliswaar dwingend bewijs oplevert van de inhoud van het daarin opgenomen kettingbeding, maar dat daartegen tegenbewijs openstaat dat, gelet op de Haviltex-maatstaf, op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben. Voorts wijst het onderdeel erop dat [eiser] c.s. een algemeen bewijsaanbod hebben gedaan dat, nu het tegenbewijs betreft, niet gespecificeerd behoefde te worden.

3.4.1

Het gaat in dit geval, voor zover in cassatie van belang, uitsluitend nog om de vraag of [eiser] c.s. op grond van het in de leveringsakte van de parkeerplaats opgenomen beding (zie hiervoor in 3.1 onder (vi)) verplicht zijn een (tweede) parkbijdrage te betalen naast de parkbijdrage die zij reeds eerder verschuldigd waren op grond van het in de leveringsakte van het huisje opgenomen beding (zie hiervoor in 3.1 onder (v)). De oorspronkelijke partijen bij de leveringsakte van de parkeerplaats en het daarin opgenomen beding zijn enerzijds [eiser] c.s. en anderzijds De Horn B.V. Het hof heeft in rov. 3.3.4 vastgesteld dat, blijkens de hiervoor in 3.1 onder (vii) vermelde leveringsakte tussen De Horn B.V. en VvE De Horn, de rechten die De Horn B.V. aan de bedingen in de aktes van levering aan de eigenaren ontleende, krachtens cessie zijn overgegaan op VvE De Horn.

In zodanig geval verkrijgt de cessionaris (VvE De Horn) niet meer of andere aanspraken dan de aanspraken die de cedent (De Horn B.V.) op grond van de overeenkomst met de schuldenaar ( [eiser] c.s.) had. Dit geldt eveneens voor de aanspraken jegens [eiser] c.s. die van VvE De Horn krachtens bijzondere titel zijn overgegaan op de opvolgende verkrijgers (eerst [betrokkene 1] en vervolgens Lecc c.s.). Een en ander geldt overigens behoudens de bescherming die een verkrijger eventueel kan ontlenen aan art. 3:36 BW, maar daarop is door Lecc c.s. geen beroep gedaan.

3.4.2

Voor de uitleg van hetgeen tussen De Horn B.V. en [eiser] c.s. ter gelegenheid van de levering van de parkeerplaats met betrekking tot de parkbijdrage is overeengekomen, komt het aan op de zin die De Horn B.V. en [eiser] c.s. in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van hun overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn (de Haviltex-maatstaf). Gelet op het hiervoor in 3.4.1 overwogene, is het aldus overeengekomene ook bepalend voor de rechtsverhouding tussen [eiser] c.s. en de successieve rechtsopvolgers van De Horn B.V.

3.4.3

Met betrekking tot de toe te passen uitlegmaatstaf onderscheidt de vraag waar het in dit cassatieberoep om gaat (zie het begin van 3.4.1 hiervoor) zich van de vraag die een belangrijk twistpunt in de feitelijke instanties was maar in cassatie niet meer aan de orde is, namelijk de vraag welke aanspraken de huidige eigenaren van de huisjes jegens de beheerder van het bungalowpark aan het hiervoor in 3.1 onder (iii) bedoelde beding kunnen ontlenen met betrekking tot de soort en mate van onderhoud en renovatie van de algemene delen van het park en welke parkbijdrage daar tegenover staat. De daarop betrekking hebbende afspraken zijn de huidige eigenaren immers niet zelf met de beheerder van het bungalowpark (of een van zijn rechtsvoorgangers) overeengekomen, maar zijn omschreven in de – voor de diverse huisjes op het bungalowpark grotendeels gelijkluidende – regeling die telkens door middel van een kettingbeding, met een derdenbeding ten behoeve van de beheerder van het bungalowpark, aan de kopers van de huisjes is opgelegd (zie 3.1 onder (iii) hiervoor). Nu met deze regeling gelet op het daaraan verbonden kettingbeding is beoogd de rechtspositie van derden (de kopers van huisjes) te bepalen, bestaat bij de uitleg daarvan grond om uit te gaan van een geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, waarbij aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst, in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt (vgl. rov. 3.5.1 van HR 2 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ4410, NJ 2008/104 (NBA/Meerhuysen)).

3.4.4

Hetgeen hiervoor in 3.4.1-3.4.2 is overwogen brengt mee dat het hof bij de uitleg van het hiervoor in 3.1 onder (vi) weergegeven beding in de tussen De Horn B.V. en [eiser] c.s. opgemaakte leveringsakte betreffende de parkeerplaats een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd. De daarop gerichte klachten van de onderdelen 2.1 – 2.1.8 treffen doel.

3.4.5

Het voorgaande brengt tevens mee dat het hof ten onrechte dan wel onvoldoende gemotiveerd is voorbijgegaan aan het bewijsaanbod van [eiser] c.s. De hiervoor in 3.3 weergegeven stellingen van [eiser] c.s. zijn immers, indien de juistheid daarvan komt vast te staan, mede van belang voor de uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf van het in de leveringsakte van de parkeerplaats opgenomen beding. Weliswaar levert de leveringsakte van de parkeerplaats waarin (ook) dat beding is opgenomen, tussen partijen bij die akte dwingend bewijs op van de waarheid van hetgeen in de akte door hen omtrent de inhoud van hun contractuele afspraken is verklaard (art. 157 lid 2 Rv), maar daartegen staat tegenbewijs open (art. 151 lid 2 Rv), welk tegenbewijs gelet op de hier toepasselijke Haviltex-maatstaf op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111 (Kamsteeg/Lisser)). Ook onderdeel 2.2 slaagt derhalve.

3.5

Onderdeel 2.1.2 bevat nog de klacht dat het hof heeft verzuimd de rechtsgronden aan te vullen, in die zin dat [eiser] c.s. een beroep doen op het feit dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om onder de door [eiser] c.s. naar voren gebrachte omstandigheden nakoming te vorderen van beide kettingbedingen.

Deze klacht faalt. Het is niet onbegrijpelijk dat het hof de door het onderdeel onder A-D weergegeven stellingen heeft opgevat als stellingen die volgens [eiser] c.s. van belang zijn voor de uitleg van de hiervoor in 3.1 onder (v) en (vi) genoemde bedingen en dat het daarin geen beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft gelezen. Voor ambtshalve aanvulling van de rechtsgronden, aldus dat de stellingen van [eiser] c.s. zouden worden verstaan als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, is geen plaats, omdat daarvoor door [eiser] c.s. daarop toegesneden (bijzondere) feiten hadden moeten worden ingeroepen.

3.6

De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 oktober 2016;

verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt Lecc c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op € 502,49 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. Snijders, M.V. Polak en C.H. Sieburgh, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op
2 februari 2018.