Conclusie
Zaaknr: 16/02319
mr. M.H. Wissink
Zitting: 16 juni 2017
Conclusie in de zaak van:
[verzoeker]
(hierna: [verzoeker] )
tegen
de gezamenlijke erven van [betrokkene 1]
(hierna: [betrokkene 1] )
1.Feiten en procesverloop
1.1
[verzoeker] is door overdracht eigenaar geworden van een deel van het door [betrokkene 1] gehuurde perceel, waarop een door [betrokkene 1] gebouwde opstal staat. Partijen strijden over de vraag of [verzoeker] verhuurder is geworden.
1.2
Het in cassatie bestreden vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 29 januari 2016 (verbeterd bij herstelbeslissing van 4 maart 2016 op een thans niet relevant punt) gaat uit van de feiten die in eerste aanleg zijn vastgesteld door het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: GEA). Het hof geeft daarvan onder het kopje ‘beoordeling’ de volgende samenvatting:
(i) Wijlen [betrokkene 1] (hierna: wijlen [betrokkene 1] ) huurde sinds 1 april 1972 van [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] een perceel grond, in de huurovereenkomst omschreven als: “
a piece of land, situate in the [a-straat 1] of the town of [plaats] , Sint Maarten, bounded as follows: on the North by the Pond Side; on the South by the [a-straat 1] ; on the East by a public alley and on the West by the property belonging to the heirs of the late [betrokkene 3] , which piece of land measures about eighty meters in the length and about thirty or thirty-five meters [1] in the breadth (hierna: het perceel).”
a piece of land, situate in the [a-straat 1] of the town of [plaats] , Sint Maarten, bounded as follows: on the North by the Pond Side; on the South by the [a-straat 1] ; on the East by a public alley and on the West by the property belonging to the heirs of the late [betrokkene 3] , which piece of land measures about eighty meters in the length and about thirty or thirty-five meters [1] in the breadth (hierna: het perceel).”
(ii) Wijlen [betrokkene 1] heeft op het perceel een opstal gebouwd. In de huurovereenkomst is bepaald dat de opstal eigendom zal zijn van de verhuurder, alsmede dat de opstal “
shall remain upon and be surrenderered with the premises as a part of the premises at the termination of this lease’ en dat ‘no compensation shall be allowed or paid therefor to the lessee”.
shall remain upon and be surrenderered with the premises as a part of the premises at the termination of this lease’ en dat ‘no compensation shall be allowed or paid therefor to the lessee”.
(iii) Op 5 december 1997 hebben wijlen [betrokkene 1] en de erven van [betrokkene 2] een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel. In de overeenkomst is onder meer bepaald dat aan het einde van de huurovereenkomst door de erven [betrokkene 2] aan wijlen [betrokkene 1] een vergoeding zal worden betaald voor de zich op het perceel bevindende opstal.
(iv) Door inschrijving van de notariële akte van 23 november 2007 is [verzoeker] eigenaar geworden van een deel van het door wijlen [betrokkene 1] gehuurde perceel en opstal. Dit deel betreft het stuk grond zoals weergegeven in meetbriefnummer 286/2006.
(v) Bij brief van 7 mei 2009 heeft de toenmalige raadsman van [verzoeker] als volgt aan wijlen [betrokkene 1] bericht: “
On behalf of my client, [verzoeker] , I hereby inform you that my client is ending the lease agreement regarding the lease agreement dated May 9th 1972 of the parcel of land on the [a-straat 1] (currently described in certificate of admeasurement # 286/2006) on Sint Maarten with [betrokkene 1] per September 1st 2009. (...) Furthermore in the meantime the payment of rent needs to be paid to my client (...) under the name of [verzoeker] .”
On behalf of my client, [verzoeker] , I hereby inform you that my client is ending the lease agreement regarding the lease agreement dated May 9th 1972 of the parcel of land on the [a-straat 1] (currently described in certificate of admeasurement # 286/2006) on Sint Maarten with [betrokkene 1] per September 1st 2009. (...) Furthermore in the meantime the payment of rent needs to be paid to my client (...) under the name of [verzoeker] .”
1.3
In deze procedure vordert [betrokkene 1] , na eisvermeerdering, samengevat (i) een verklaring voor recht dat de huurverhouding tussen [betrokkene 2] en [betrokkene 1] nog steeds rechtsgeldig voortduurt en dat [betrokkene 1] de huur uitsluitend aan [betrokkene 2] dient te betalen, (ii) dan wel een verdeling van de huurpenningen tussen [betrokkene 2] en [verzoeker] naar rato met bepaling van het tijdstip van deze verdeling en (iii) voorwaardelijk, bij toewijzing van de reconventionele vordering, de veroordeling van [verzoeker] om de waarde van het door [betrokkene 1] opgetrokken gebouw te vergoeden. Volgens [betrokkene 1] is de huurovereenkomst niet of slechts gedeeltelijk overgegaan op [verzoeker] en is deze, als hij verhuurder is, gehouden [betrokkene 1] bij het einde van de huur de waarde van de opstal te vergoeden.
1.4
In reconventie vordert [verzoeker] , samengevat, (i) een bevel tot ontruiming van het huurobject en voorts veroordeling van [betrokkene 1] om aan [verzoeker] te betalen NAfl. 56.280,00 (voor achterstallige huur en rente), NAfl. 5.668,00 (als gebruiksvergoeding na einde van de huur tot aan de ontruiming) en NAfl. 8.970,00 (voor buitengerechtelijke incassokosten).
Volgens [verzoeker] is de huurovereenkomst op hem als nieuwe eigenaar overgegaan, schiet [betrokkene 1] tekort door huur te betalen aan (de erfgenamen van) [betrokkene 2] en heeft hij terecht een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht op grond waarvan [betrokkene 1] het gebouw dient te verlaten en te ontruimen. [verzoeker] bestrijdt dat hij de waarde van de opstal zou moeten vergoeden.
1.5
Het GEA oordeelt bij tussenvonnis van 25 maart 2014, samengevat, als volgt. De huurovereenkomst van 5 december 1997 bestaat tussen [betrokkene 1] en de erven van [betrokkene 2] met dien verstande dat het daarin opgenomen voorkeursrecht van [betrokkene 1] één van de erven ( [betrokkene 4] ) niet bindt (rov. 4.3). [2] Voor wat betreft een deel van het perceel zijn de erven [betrokkene 2] nog de verhuurders. De huurovereenkomst van 5 december 1997 is partieel overgegaan op [verzoeker] (rov. 4.4). [betrokkene 1] is pas bij brief van 9 maart 2009 op de hoogte is gesteld van de transactie met [verzoeker] . Daarna kon [betrokkene 1] niet meer op redelijke gronden aannemen dat de erfgenamen van [betrokkene 2] tot de gehele huursommen waren gerechtigd (rov. 4.5-4.6). [betrokkene 1] had tenminste de helft van de huur aan [verzoeker] moeten voldoen. De ontbinding van de huurovereenkomst door [verzoeker] is gerechtvaardigd (rov. 4.7-4.8). Het GEA heeft behoefte aan nadere voorlichting om vast te stellen welk deel van de huur aan [verzoeker] moet worden betaald (rov. 4.9). Het GEA wenst ook voorlichting over de vraag of het beding over de vergoeding van de opstal is overgegaan op [verzoeker] (rov. 4.10). Daartoe gelast het GEA een comparitie van partijen.
1.6
Bij eindvonnis van 21 oktober 2014 stelt het GEA de maandelijks door [betrokkene 1] aan [verzoeker] te betalen huur en gebruiksvergoeding vast op NAfl 1.400,- vanaf 9 maart 2009 (rov. 4.4.). Het GEA wijst de door [betrokkene 1] gevorderde waardevergoeding voor de opstal af:
“4.6 (…) Niet alleen blijkt uit de overeenkomst van 9 mei 1972 dat deze vergoeding niet is verschuldigd, met recht voert [verzoeker] verder aan dat [betrokkene 1] al ruim 40 jaren inkomsten genereert uit het perceel en opstal zodat [betrokkene 1] de verlangde vergoeding reeds heeft kunnen toucheren. Nu er verder vanuit gegaan moet worden dat de overeenkomst van 5 december 1997 ter zake van de vergoedingsplicht [verzoeker] niet bindt, kan dit onderdeel van de vordering van [betrokkene 1] niet worden toegewezen.”
Het GEA wijst de vorderingen in conventie af. In reconventie veroordeelt het GEA, uitvoerbaar bij voorraad, [betrokkene 1] tot ontruiming van het perceel binnen 30 dagen na betekening van het vonnis, tot maandelijkse betaling van NAfl 1.400,- tussen 9 maart 2009 en maart 2014 met wettelijke rente over de opeisbare bedragen, en tot vergoeding van de kosten.
1.7
[betrokkene 1] is in beroep gekomen van het eindvonnis van het GEA. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de vordering van [betrokkene 1] alsnog zal toewijzen en de (reconventionele) vordering van [verzoeker] alsnog zal afwijzen, dan wel, indien het bestreden vonnis voor wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst wordt bevestigd, [verzoeker] zal veroordelen tot betaling van een vergoeding aan [betrokkene 1] gelijk aan de marktwaarde van het op het perceel gebouwde gebouw. In zijn vonnis van 29 januari 2016 overweegt Het Hof:
“3.4 Blijkens de stellingen van partijen is niet in geschil dat een deel van het door [betrokkene 1] van de erven [betrokkene 2] gehuurde perceel, namelijk dat deel waarop de opstal is gebouwd, aan [verzoeker] is verkocht. Nu niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen, is het bepaalde in artikel 7:226, eerste lid, BW niet van toepassing en zijn de rechten en verplichtingen van de erven [betrokkene 2] als verhuurder niet op [verzoeker] overgegaan. Aangenomen moet derhalve worden dat de huurovereenkomst tussen de erven [betrokkene 2] en [betrokkene 1] is blijven bestaan en dat [betrokkene 1] krachtens die overeenkomst aanspraak heeft op het gebruik van het aan [verzoeker] overgedragen perceel.
3.5
Nu de rechten en verplichtingen van de erven [betrokkene 2] niet op [verzoeker] zijn overgegaan en [verzoeker] en/of de erven [betrokkene 2] daarover blijkens de stellingen van partijen ook geen afspraken met wijlen [betrokkene 1] hebben gemaakt, is er geen huurovereenkomst tussen wijlen [betrokkene 1] en [verzoeker] ontstaan. [verzoeker] kan [betrokkene 1] dan ook niet aanspreken op het betalen van huur, noch kan hij enige huurovereenkomst ontbinden. Voor de gevorderde ontruiming van het door [verzoeker] gekochte deel van het perceel vanwege een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en voor toewijzing van de gevorderde huurpenningen en gebruiksvergoeding is daarom geen plaats. Dat [betrokkene 1] ook niet naar rato een deel van de verschuldigde huur of een gebruiksvergoeding aan [verzoeker] heeft betaald, doet daar niet aan af. Nu [verzoeker] het betreffende deel van het perceel blijkens de (…) leveringsakte van 23 november 2007 heeft gekocht in de wetenschap dat het door de erven [betrokkene 2] was verhuurd en de huurpenningen, waaronder dat deel van de huur dat voor het betreffende deel van het perceel is bestemd, steeds door [betrokkene 1] aan de erven [betrokkene 2] als verhuurder zijn betaald, kan het ontbreken van afspraken over een splitsing van de huurpenningen niet aan [betrokkene 1] worden tegengeworpen. Het had in dit geval immers veeleer op de weg van de erven [betrokkene 2] en [verzoeker] gelegen daarover afspraken te maken ter gelegenheid van de overdracht van het betreffende deel van het perceel en [betrokkene 1] daarbij te betrekken. [verzoeker] zal zich tot de erven [betrokkene 2] dienen te wenden.
3.6
Nu de door [verzoeker] gevorderde ontruiming niet toewijsbaar is, behoeven de stellingen van partijen met betrekking tot het al dan niet moeten betalen van een vergoeding voor de door wijlen [betrokkene 1] op het perceel gebouwde opstal, geen bespreking meer.
3.7
Gelet op het vorenoverwogene, slagen de grieven. De door [betrokkene 1] gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen hem en de erven [betrokkene 2] nog rechtsgeldig loopt, is evenwel niet toewijsbaar nu de erven [betrokkene 2] geen partij in deze procedure zijn. De tevens gevorderde verklaring voor recht dat [betrokkene 1] gehouden is de huur uitsluitend aan de erven [betrokkene 2] te betalen, begrijpt het Hof aldus dat [betrokkene 1] verzoekt voor recht te verklaren dat hij, zolang hij dat deel van het perceel met de opstal krachtens de huurovereenkomst met de erven [betrokkene 2] gebruikt, geen huur aan [verzoeker] is verschuldigd. Dit deel van de vordering zal worden toegewezen als volgt.”
Het hof vernietigt het bestreden vonnis en, opnieuw rechtdoende, verklaart voor recht dat [betrokkene 1] , zolang het gebruik van het deel van het perceel met de opstal krachtens de huurovereenkomst met de erven [betrokkene 2] geschiedt, geen huur aan [verzoeker] is verschuldigd.
1.8
[verzoeker] is bij cassatierekest van 28 april 2016 tijdig in cassatie gekomen van het vonnis van 29 januari 2016. [betrokkene 1] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben daarna hun standpunten nog schriftelijk doen toelichten en vervolgens gerepliceerd respectievelijk gedupliceerd.
2.Bespreking van het cassatiemiddel
2.1
Het middel bevat onder 2 klachten over het oordeel in rov. 3.4 van het bestreden arrest dat art. 7:226 BW niet van toepassing is en de gevolgen die het hof daaraan verbindt in rov. 3.5 (onderdelen 2.1 en 2.2). Voorts klaagt het middel over de vaststelling in rov. 3.1.3 (hierboven 1.2. sub (iii)) dat op 5 december 1997 een nieuwe huurovereenkomst is gesloten (onderdeel 2.3). Ten slotte bevat het middel een louter voortbouwende klacht (onderdeel 2.4).
2.2.1
Subonderdeel 2.1.1klaagt terecht dat het Hof ten onrechte art. 7:226 BW van Sint Maarten (hierna: BWSM) [3] heeft toegepast. Krachtens het overgangsrecht had toepassing moeten worden gegeven aan art. 7A:1593 (oud) BW van de Nederlandse Antillen (hierna: BWNA ) respectievelijk, vanaf 10 oktober 2010, [4] van Sint Maarten. Art. 7:226 BWSM is ingevoerd bij Landsverordening van 9 januari 2014 tot vaststelling van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Landsverordening huur). [5] Art. 147 van de Landsverordening overgangsrecht nieuw Burgerlijk Wetboek (zoals gewijzigd door Art. III van de Landsverordening van 9 januari 2014) bepaalt: [6]
“Procedures inzake overeenkomsten van huur en verhuur, waarin het inleidend verzoekschrift is ingediend voor het tijdstip van in werking treden van titel 4 van Boek 7, worden, met inbegrip van een eis die in het geding bij wijze van reconventie is of wordt gedaan, beheerst door het recht dat voor dat tijdstip gold.”
Blijkens de memorie van toelichting voorkomt deze regel processuele complicaties in lopende procedures en is zij gerechtvaardigd omdat het nieuwe recht niet zo dringende wijzigingen ten opzichte van het voorafgaande bevat, dat het in lopende procedures ingeroepen moet kunnen worden. [7] Nu in het onderhavige geval de procedure is ingeleid met het verzoekschrift van 20 juni 2012 is art. 7A:1593 (oud) van toepassing. [8]
2.2.2
Hoewel de klacht slaagt, kan zij niet tot cassatie leiden, omdat het middel (begrijpelijkerwijs) niet aanvoert dat er een voor de beoordeling van de onderhavige zaak relevant verschil bestaat tussen art. 7A:1593 (oud) en art. 7:226 BWSM. [9]
2.3
De
subonderdelen 2.1.2 t/m 2.1.5, die gezamenlijk behandeld kunnen worden, betogen in de kern dat het hof in rov. 3.4 rov. 3.5 blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 7A:1593(oud) dan wel 7:226 BWSM door te oordelen dat dit artikel niet van toepassing is nu niet de gehele zaak waar de huurovereenkomst betrekking op heeft is overgedragen en daardoor de rechten en plichten van [betrokkene 2] als verhuurder niet (deels) zijn overgegaan op [verzoeker] . Ook indien niet het gehele gehuurde wordt overgedragen, gaat de huurovereenkomst over, of althans kan zij overgaan. Dat geldt temeer nu het hier gaat om een gesplitst (dan wel voldoende individualiseerbaar) gedeelte waarbij voor elk van de delen een huurovereenkomst ontstaat waarbij de huur naar rato moet worden vastgesteld. De benadering van het Gemeenschappelijk Hof leidt ertoe dat de vreemde situatie ontstaat dat een niet-eigenaar voor het perceel als verhuurder verantwoordelijk blijft en daarvoor ook de huurpenningen zou kunnen ontvangen. In ieder geval is het oordeel van het Gemeenschappelijk Hof op dit punt onvoldoende begrijpelijk, aldus het middel.
subonderdelen 2.1.2 t/m 2.1.5, die gezamenlijk behandeld kunnen worden, betogen in de kern dat het hof in rov. 3.4 rov. 3.5 blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 7A:1593(oud) dan wel 7:226 BWSM door te oordelen dat dit artikel niet van toepassing is nu niet de gehele zaak waar de huurovereenkomst betrekking op heeft is overgedragen en daardoor de rechten en plichten van [betrokkene 2] als verhuurder niet (deels) zijn overgegaan op [verzoeker] . Ook indien niet het gehele gehuurde wordt overgedragen, gaat de huurovereenkomst over, of althans kan zij overgaan. Dat geldt temeer nu het hier gaat om een gesplitst (dan wel voldoende individualiseerbaar) gedeelte waarbij voor elk van de delen een huurovereenkomst ontstaat waarbij de huur naar rato moet worden vastgesteld. De benadering van het Gemeenschappelijk Hof leidt ertoe dat de vreemde situatie ontstaat dat een niet-eigenaar voor het perceel als verhuurder verantwoordelijk blijft en daarvoor ook de huurpenningen zou kunnen ontvangen. In ieder geval is het oordeel van het Gemeenschappelijk Hof op dit punt onvoldoende begrijpelijk, aldus het middel.
2.4
Art. 7A:1593 (oud) BWSM luidt:
“1. Door verkoop van het verhuurde wordt een tevoren aangegane huur niet verbroken, tenware dit bij de verhuring mocht voorbehouden zijn.
2. Bij zodanig voorbehoud kan de huurder, zonder uitdrukkelijk beding, geen aanspraak op vergoeding maken, maar met dat laatste beding is hij niet tot ontruiming van het gehuurde verplicht, zolang de verschuldigde vergoeding niet is gekweten.”
Deze bepaling komt overeen met art. 7A:1612 (oud) BWN en kent geen uitgebreide toelichting. [10] De weinige gepubliceerde rechtspraak gaat vooral over de vraag of de in die gevallen voorliggende overeenkomst kan worden gekwalificeerd als huurovereenkomst waarop dan art. 7A:1593 BWNA/BWSM van toepassing zou zijn. [11]
In het algemene deel bevat het huurrecht van Sint Maarten gezien de verschillen in historische ontwikkeling van het huurrecht en in de onroerend goedmarkt minder dwingend recht dan het Nederlandse huurrecht [12] Ten aanzien van art. 7:226 BWSM is, voor zover thans van belang, geen sprake van een van art. 7:226 BWNL afwijkende situatie. [13] Art. 7:226 en art. 7:227 BWNL (houdende een bepaling voor het geval van vestiging of overdracht van een beperkt recht op de zaak), beogen op hun beurt het voorheen geldende recht in beginsel te continueren. [14]
Het ligt daarom voor de hand, mede gezien het concordantiebeginsel van art. 39 lid 1 van het Statuut voor het Koninkrijk,· om voor het antwoord op de door het middel opgeworpen vraag te rade te gaan bij het Nederlandse recht. Blijkens hun schriftelijke toelichtingen gaan ook partijen hiervan uit. Ik verwijs hierna verder naar het BW, zonder onderscheid te maken tussen BWNL en BWSM.
2.5.1
De in de hierboven genoemde bepalingen vervatte regel ‘koop breekt geen huur’ behelst een bepaling ter bescherming van de huurder voor de situatie dat de verhuurder de verhuurde zaak aan een ander overdraagt. Om te voorkomen dat de huurder het genot van de gehuurde zaak kwijtraakt doordat de verhuurder dit niet meer aan hem kan verschaffen, houdt deze bepaling in dat in zodanig geval de huurovereenkomst overgaat op de nieuwe eigenaar. [15]
2.5.2
De regel moet, naar in de Nederlandse parlementaire geschiedenis werd opgemerkt, worden gezien tegen de volgende achtergrond. Wat de huurder betreft, komt de regel tegemoet aan diens behoefte aan continuïteit in zijn verhouding met de verhuurder. Daarbij is de regel dwingend voorgeschreven voor gebouwde onroerende zaken nu het dwingendrechtelijke regime voor die zaken niet door middel van overdracht moet kunnen worden ontgaan. Wat de verhuurder betreft, is de huurovereenkomst een wijze van exploitatie van de zaak die recht geeft op de burgerlijke vruchten (huur) en is er geen bezwaar tegen dat deze rechten overgaan op de verkrijger die de exploitatie van de zaak op gelijke voet met de huurder als tegenpartij kan voortzetten. [16] Het enkele feit dat de verhuurder zijn bevoegdheden ten aanzien van de verhuurde zaak op een ander doet overgaan, behoort de continuïteit waarop de huurder krachtens de huurovereenkomst aanspraak kan maken niet aan te tasten. Het gaat hier derhalve om praktische overwegingen voor een versterking van de in beginsel obligatoire gebruiksrechten van huurders door aan die rechten een zekere werking ten opzichte van derden toe te kennen. [17]
Het kan volgens de MvA I nodig zijn de art. 7:226 en 7:227 BW, waar de bescherming van de huurder dat vereist, extensief uit te leggen; het is immers niet goed mogelijk voor alle gevallen die zich in de praktijk nog zouden kunnen voordoen een uitgewerkte regel op te nemen. [18]
2.6
Toepassing van art. 7:226 BW kan meebrengen dat de huurovereenkomst wordt gesplitst in een gedeelte dat op de verkrijger overgaat en een gedeelte waarbij de vervreemder partij blijft. [19] De verkrijger volgt de vervreemder immers niet volledig op in zijn positie bij de huurovereenkomst. De overgang betreft de rechten en de verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst die na de overdracht van de zaak opeisbaar worden (lid 1) en is beperkt tot bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te bepalen tegenprestatie (lid 3). De bestaande huurovereenkomst valt dan uiteen in twee delen: het deel dat binnen de grenzen van art. 7:226 BW gaat gelden tussen de verkrijger en de huurder (het ‘nieuwe deel’) en het deel dat blijft gelden tussen de vervreemder en de huurder (het ‘oude’ deel).
2.7
Ook indien de huurovereenkomst niet als zodanig overgaat op de verkrijger, is denkbaar dat deze krachtens art. 7:226 BW bepaalde bedingen tegen zich moet laten gelden. HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9632 (
[A] en [B] / [C]) betrof een geval waarin de (volle) eigendom van de verhuurde zaak door de eigenaar/verhuurder ( [B] ) door middel van een eigendomsoverdracht onder voorbehoud van vruchtgebruik was gesplitst in een bloot eigendom voor de verkrijger ( [A] ) en een recht van vruchtgebruik voor de vervreemder ( [B] ). De inzet was of de huurder een koopoptie geldend kon maken. Hoewel in het onderhavige geval die vraag ontkennend werd beantwoord na toetsing van de optie aan art. 7:226 lid 3 BW, zou dat op zichzelf wel denkbaar zijn: [20]
[A] en [B] / [C]) betrof een geval waarin de (volle) eigendom van de verhuurde zaak door de eigenaar/verhuurder ( [B] ) door middel van een eigendomsoverdracht onder voorbehoud van vruchtgebruik was gesplitst in een bloot eigendom voor de verkrijger ( [A] ) en een recht van vruchtgebruik voor de vervreemder ( [B] ). De inzet was of de huurder een koopoptie geldend kon maken. Hoewel in het onderhavige geval die vraag ontkennend werd beantwoord na toetsing van de optie aan art. 7:226 lid 3 BW, zou dat op zichzelf wel denkbaar zijn: [20]
4.2 (…)
Bij een dergelijke splitsing blijft de vervreemder op grond van zijn recht van vruchtgebruik de verhuurder (vgl. art. 3:217 BW), zodat de huurder zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten tegenover de vruchtgebruiker geldend kan maken. Evenwel kan tegelijkertijd de blooteigenaar aangemerkt worden als 'verkrijger' in de zin van art. 7:226 lid 1, zodat de huurder zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten, voor zover die ingevolge art. 7A:1612 (oud) en art. 7:226 lid 3 tegen de verkrijger kunnen worden ingeroepen, zonodig jegens de vruchtgebruiker/verhuurder en de blooteigenaar tezamen geldend kan maken (bijvoorbeeld indien beider medewerking noodzakelijk is). Aldus wordt recht gedaan aan de strekking van deze bepalingen dat de huurder zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten, binnen de grenzen van (thans) art. 7:226 lid 3, ook na overdracht van de verhuurde zaak behoudt.”
Hier is niet sprake van een splitsing van de huurovereenkomst als bedoeld bij 2.6, maar veeleer van gebondenheid van meerdere partijen aan verhuurderszijde aan één of meer bedingen in de huurovereenkomst.
2.8.1
Indien het huurobject in verschillende handen komt, is denkbaar dat de huurovereenkomst gaat gelden tussen de vervreemder en de huurder voor het ene deel van het huurobject en de tussen de verkrijger en de huurder voor het andere deel van het huurobject.
2.8.2
Hof Den Bosch 9 oktober 1991, ECLI:NL:GHSHE:1991:AI8540, WR 1992/1, betrof een flatgebouw waarvan de huurders krachtens hun huurovereenkomsten mede gerechtigd waren tot het gebruik van het achter het gebouw liggende grasveld. Het gebouw werd gesplitst in appartementsrechten en later was er een nadere splitsing zodat op een stukje van het grasveld een afzonderlijk appartementsrecht rustte. Dat recht werd door de eigenaar/verhuurder overgedragen aan een buurman die het bij zijn tuin wilde trekken. Het hof oordeelde dat de buurman daartoe niet gerechtigd was nu hij krachtens art. 7A:1612 BW als verkrijger gehouden was het gebruiksrecht van de huurders in het flatgebouw te respecteren.
2.8.3
Iets vergelijkbaars speelde in Hof Amsterdam 16 september 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:4048. [21] De huurster huurde een woonruimte en een bergruimte in een gebouw. Na aanvang van de huur werd het gebouw in appartementsrechten gesplitst en, na verdere wijzigingen in de splitsingsakte, bleek de woonruimte te worden gehuurd van de ene appartementsgerechtigde en de bergruimte van een andere appartementsgerechtigde. Toen deze laatste zijn appartementsrecht, dat onder meer de bergruimte omvatte, overdroeg aan een de derde, werd deze derde krachtens art. 7:226 BW als verkrijger van het appartementsrecht verhuurder van de bergruimte. Het hof oordeelde dat de verhuurder de woonruimte, aan wie de huurster steeds de volledige huur was blijven betalen, en de verkrijger als verhuurder van de bergruimte onderling moesten komen tot een splitsing van de huurprijs in een gedeelte voor de woonruimte en een gedeelte voor de bergruimte.
2.8.4
Hoewel in deze gevallen de appartementsgerechtigde zijn gehele recht overdroeg, was er, bezien vanuit van de positie van de huurder(s), sprake van overdracht van een gedeelte van het huurobject.
2.9
Naar mijn mening dienen de hiervoor genoemde overwegingen – de aanspraak van de huurder op continuïteit en de mogelijkheid van meerdere verhuurders dan wel meerdere huurovereenkomsten – in gedachten te worden gehouden bij het lezen van de volgende passage in de Nederlandse parlementaire geschiedenis van art. 7:226 BW over gehele dan wel gedeeltelijke overdracht van de gehuurde zaak: [22]
“e. Zoals ook in de redactie van art. 226 lid 1 tot uiting komt, geldt het voorgaande slechts voor de situatie dat de gehele zaak wordt overgedragen of de gehele zaak met een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal wordt bezwaard. (…)
Bedacht moet echter worden dat de bepaling in zoverre niet uitputtend is, dat niet is geregeld wat heeft te gelden in geval de overdracht dan wel de vestiging van het beperkte recht slechts een – wellicht ondergeschikt – deel van de verhuurde zaak betreft. Asbreuk-Van Os [23] heeft er terecht de aandacht op gevestigd dat toepassing van de regel van artikel 226 lid 1 op dergelijke gevallen niet tot zinnige resultaten leidt. Artikel 226 lid 1 moet dan ook overeenkomstig de letterlijke bewoordingen zo worden uitgelegd dat het niet mede dergelijke gevallen bestrijkt. Anderzijds ligt het voor de hand de regel wel te laten gelden, wanneer de overdracht vrijwel de hele zaak betreft en slechts een gering deel in handen van de vervreemder blijft. Waar hier precies de grens ligt, laat de bepaling evenals het huidige recht aan de praktijk over. Ons is niet gebleken dat dit ooit tot praktische moeilijkheden heeft geleid.”
Ten aanzien van art. 7:227 BW wordt vervolgens opgemerkt: [24]
“Deze redactie omvat niet alleen de in artikel 226 lid 1 niet genoemde beperkte rechten (erfdienstbaarheden, pand, hypotheek), maar tevens de beperkte rechten, die in artikel 226 lid 1 wel worden genoemd, maar niet de gehele zaak bezwaren; men zie hiervoor onder e. De bepaling van artikel 227 moet uiteraard ook voor dergelijke rechten gelden.”
2.1
Hieruit kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
(i) De regel van art. 7:226 BW geldt indien (vrijwel) de gehele zaak wordt overgedragen. [25]
(ii) Indien de zaak slechts gedeeltelijk wordt overgedragen geldt weliswaar niet de regel van art. 7:226 BW, maar evenmin de regel dat er dus niets verandert aan de huurverhouding. Art. 7:226 BW is immers in dit opzicht niet uitputtend bedoeld. Wat in dit geval wél geldt, is door de wetgever ongeregeld gelaten en daarmee aan de rechtsontwikkeling door de rechter overgelaten.
(iii) De afbakening tussen het geval van (vrijwel) gehele overdracht en het geval van gedeeltelijke overdracht wordt aan de praktijk, dus uiteindelijk aan de rechtspraak, overgelaten.
Het voorgaande geldt mutatis mutandis ook voor vestiging van beperkte rechten. Ik zal daaraan verder geen bijzondere aandacht besteden.
2.11.1
Alvorens te bezien welke benaderingen denkbaar zijn bij gedeeltelijke overdracht van de zaak, kan de vraag gesteld worden wanneer sprake is van een overdracht van (vrijwel) de gehele zaak. Er zijn hier verschillende benaderingen denkbaar, omdat ‘de zaak’ waarover art. 7:226 BW spreekt niet hoeft samen te vallen met het huurobject.
2.11.2
Het begrip ‘zaak’ in art. 7:226 BW verwijst naar het goederenrechtelijke begrip zaak van art. 3:2 BW. Dit sluit aan bij de omschrijving van huur in art. 7:201 lid 1 BW [26] (huur van een vermogensrecht in de zin van art. 3:6 BW is overigens ook mogelijk blijkens art 7:201 lid 2 BW, maar zal ik verder niet afzonderlijk benoemen). Dit sluit voorts aan bij de ‘overdracht’ van de zaak waarop art. 7:226 BW ziet. De overdracht ziet op een individuele zaak dan wel op een aandeel daarin (art. 3:96 BW).
2.11.3
De huurovereenkomst kan zien op een zaak of een gedeelte daarvan, aldus art. 7:201 lid 1 BW, maar ook op meerdere zaken. Het huurobject kan dus, schematisch weergegeven:
(a) zijn een deel van wat goederenrechtelijk één zaak is (bijvoorbeeld huur van een woning op de vierde etage van een flatgebouw met een aangewezen parkeerplek in de kelder indien het gebouw niet is gesplitst in appartementsrechten),
(b) samenvallen met wat goederenrechtelijk één zaak is (bijvoorbeeld huur van een auto; huur van een eengezinswoning met tuin en garage op het erf),
(c) dan wel zien op een complex van, in goederenrechtelijk opzicht, meerdere zaken (bijvoorbeeld huur van een auto met aanhanger; huur van een woning op de vierde etage van een flatgebouw met een aangewezen parkeerplek in de kelder indien het gebouw is gesplitst in appartementsrechten en de woning en de parkeerplek verschillende appartementsrechten zijn). [27]
2.12.1
De tekst van art. 7:226 BW spreekt van ‘overdracht van
dezaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’ en lijkt vooral geschreven te zijn met het oog op de zojuist onder (a) of (b) bedoelde gevallen. Overdracht van de zaak is dan hetzelfde als overdracht van het huurobject. Bij gedeeltelijke overdracht van de zaak kan men dan bijvoorbeeld denk aan vestiging van een opstalrecht op de leidingen in een verhuurd gebouw. [28]
dezaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’ en lijkt vooral geschreven te zijn met het oog op de zojuist onder (a) of (b) bedoelde gevallen. Overdracht van de zaak is dan hetzelfde als overdracht van het huurobject. Bij gedeeltelijke overdracht van de zaak kan men dan bijvoorbeeld denk aan vestiging van een opstalrecht op de leidingen in een verhuurd gebouw. [28]
2.12.2
In het zojuist onder (c) bedoelde geval kan art. 7:226 BW echter ook zo gelezen worden, dat sprake is van overdracht van ‘de’ zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft indien één van de verhuurde zaken wordt overgedragen. Weliswaar spreekt de wettekst niet van overdracht van ‘een’ zaak, maar een extensieve uitleg ten behoeve van de huurder is soms gerechtvaardigd (zie bij 2.5.2). Een variant hierop is de situatie dat het huurobject aanvankelijk zag op (gedeelten van) wat goederenrechtelijk één zaak is, die later in meerdere zaken is uiteengevallen en één van die zaken wordt overgedragen. De bij 2.8.2-2.8.3 bedoelde gevallen zouden zo geduid kunnen worden. Men kan deze benadering echter ook weer niet tot in het oneindige blijven doortrekken. Op enig moment zal het meer voor de hand liggen om de overdracht aan te merken als een gedeeltelijke overdracht van het huurobject ook al is goederenrechtelijk (inmiddels) sprake van een (afzonderlijke) zaak.
2.12.3
Of sprake is van overdracht van (vrijwel) de gehele zaak dient daarom beantwoord te worden aan de hand van de huurovereenkomst. Door middel van uitleg van de huurovereenkomst in het licht van de omstandigheden van het geval, kan worden bepaald waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vervolgens kan worden beoordeeld of de overdracht van de zaak moet worden aangemerkt als een (vrijwel) gehele overdracht van het huurobject of een daarmee gelijk te stellen geval, dan wel als een gedeeltelijke overdracht. Al te veel nadruk hoeft overigens niet te liggen op deze vraag, omdat ook bij een gedeeltelijke overdracht van het huurobject niet is uitgesloten dat art. 7:226 BW (al dan niet analoog) wordt toegepast; de bij 2.8.2-2.8.3 bedoelde gevallen zouden ook zó geduid kunnen worden.
2.13
In het onderhavige geval heeft het hof geoordeeld dat “niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen” (rov. 3.4). Er is dus sprake van een gedeeltelijke overdracht. Tegen dat oordeel worden in cassatie geen klachten gericht. De te beantwoorden vraag is daarmee wat het rechtsgevolg moet zijn van deze gedeeltelijke overdracht van de zaak (vgl. bij 2.10 onder (ii)).
2.14.1
Nu de wet niet aangeeft wat het rechtsgevolg is bij een gedeeltelijke overdracht van de gehuurde zaak, zal naar gelang van de omstandigheden een oplossing moeten worden gezocht die recht doet aan de uitgangspunten van de wet en de belangen van de betrokken partijen. Nu art. 7:226 BW (ook) berust op praktische overwegingen, ligt een dergelijke aanpak te meer voor de hand.
In theorie zijn dan allerlei oplossingen denkbaar, zoals: de vervreemder blijft verhuurder; de vervreemder blijft verhuurder en de verkrijger moet een of meer bedingen tegen zich laten gelden; zowel vervreemder als verkrijger zijn verhuurder bij de huurovereenkomst; er ontstaan twee huurovereenkomsten waarbij vervreemder respectievelijk verkrijger de verhuurder is. [29]
Bij het zoeken naar een oplossing in het concrete geval moet rekening worden gehouden met de belangen die de regel ‘koop breekt geen huur’ beoogt te dienen, met name dat de verkrijger de huurder niet kan tegenwerpen dat hij de zaak zonder een jegens de verkrijger tegenwerpelijk(e) recht of titel gebruikt. [30] In beginsel dient voorkómen te worden dat de juridische zeggenschap en de verhuurderspositie ten aanzien van de zaak in verschillende handen komen.
2.14.2
Indien een (zeer) gering deel van de zaak wordt overgedragen – het spiegelbeeld dus van het geval waarin de parlementaire geschiedenis nog spreekt van overdracht van (vrijwel) de gehele zaak – dan is denkbaar dat een praktische oplossing vereist dat de vervreemder de verhuurder blijft en dat de verkrijger niet wordt belast met een deel van het verhuurderschap. Dit is een ongecompliceerde oplossing, waarbij echter de huurder praktisch gesproken een deel verliest van waarop hij krachtens de huurovereenkomst aanspraak kan maken. De huurder kan daarop reageren met een vordering tot schadevergoeding of gedeeltelijke ontbinding (lees: huurprijsvermindering).
2.14.3
Indien een gedeelte van de zaak wordt overgedragen dan zou kunnen worden bezien of de huurovereenkomst als één overeenkomst dient voort te bestaan dan wel kan worden gesplitst in twee zelfstandige huurovereenkomsten voor elk deel. Dan treden wel complicaties op met betrekking tot de verdeling van de huurprijs e.d. Het is daarbij overigens niet vanzelfsprekend dat het aan de huurder is om die complicaties op te lossen (vgl. art. 6:34 en 6:37 BW), maar het is voorstelbaar dat de huurder daarvan in de praktijk wel last ondervindt. [31]
Bij de vraag of splitsing mogelijk is zou aansluiting kunnen worden gezocht bij de maatstaf van de Utopia -beschikking: de rechter dient acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. [32] Soms zal de huurder er belang bij hebben dat de zaken als één huurobject aan hem krachtens één huurovereenkomst verhuurd blijven worden, soms zal zijn belang voldoende gediend kunnen worden met twee huurovereenkomsten voor elk deel afzonderlijk.
Indien (en voor zover) de hierboven bedoelde splitsing niet mogelijk is, kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een oplossing als bedoeld in het arrest HR
[A] en [B] / [C]of aan gezamenlijk verhuurderschap van vervreemder en verkrijger. In ieder geval hoeft niet zonder meer te worden geconcludeerd dat de huurovereenkomst enkel voort bestaat tussen de vervreemder en de huurder.
[A] en [B] / [C]of aan gezamenlijk verhuurderschap van vervreemder en verkrijger. In ieder geval hoeft niet zonder meer te worden geconcludeerd dat de huurovereenkomst enkel voort bestaat tussen de vervreemder en de huurder.
2.15
De
subonderdelen 2.1.2 t/m 2.1.5slagen. Op zichzelf terecht overweegt het hof dat art. 7:226 BWSM niet van toepassing is nu (naar in cassatie moet worden aangenomen) niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen. Het hof heeft echter in de omstandigheden van het geval − met name dat het door [betrokkene 1] van [betrokkene 2] gehuurde perceel 792 m2 groot was en dat daarvan aan [verzoeker] is overgedragen een gedeelte groot 241 m2 met de daarop door [betrokkene 1] gebouwde opstal [33] – niet zonder meer kunnen concluderen dat de rechten en verplichtingen van (de erven) [betrokkene 2] als verhuurder niet zijn overgegaan op [verzoeker] . Ik lees in het vonnis niet dat het hof deze omstandigheden al in zijn beslissing heeft verdisconteerd voor wat betreft het rechtsgevolg van de gedeeltelijke overdracht aan [verzoeker] . [34] Zijn oordeel geeft daarom hetzij blijk van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij is niet voldoende gemotiveerd.
subonderdelen 2.1.2 t/m 2.1.5slagen. Op zichzelf terecht overweegt het hof dat art. 7:226 BWSM niet van toepassing is nu (naar in cassatie moet worden aangenomen) niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen. Het hof heeft echter in de omstandigheden van het geval − met name dat het door [betrokkene 1] van [betrokkene 2] gehuurde perceel 792 m2 groot was en dat daarvan aan [verzoeker] is overgedragen een gedeelte groot 241 m2 met de daarop door [betrokkene 1] gebouwde opstal [33] – niet zonder meer kunnen concluderen dat de rechten en verplichtingen van (de erven) [betrokkene 2] als verhuurder niet zijn overgegaan op [verzoeker] . Ik lees in het vonnis niet dat het hof deze omstandigheden al in zijn beslissing heeft verdisconteerd voor wat betreft het rechtsgevolg van de gedeeltelijke overdracht aan [verzoeker] . [34] Zijn oordeel geeft daarom hetzij blijk van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij is niet voldoende gemotiveerd.
2.16
Voor zover
onderdeel 2.2en
subonderdeel 2.2.1voortbouwen op onderdeel 2.1 slagen zij. Nu rov. 3.5 voortbouwt op rov. 3.4 kan hetgeen het hof daarin overwoog evenmin in stand blijven. Overigens miskent
subonderdeel 2.2.2dat de uitleg van de notariële akte tussen de erven [betrokkene 2] en [verzoeker] los staat van de in rov. 3.5 door het hof behandelde vraag of [verzoeker] aan [betrokkene 1] kan tegenwerpen dat hij de huur aan de erven [betrokkene 2] is blijven voldoen.
onderdeel 2.2en
subonderdeel 2.2.1voortbouwen op onderdeel 2.1 slagen zij. Nu rov. 3.5 voortbouwt op rov. 3.4 kan hetgeen het hof daarin overwoog evenmin in stand blijven. Overigens miskent
subonderdeel 2.2.2dat de uitleg van de notariële akte tussen de erven [betrokkene 2] en [verzoeker] los staat van de in rov. 3.5 door het hof behandelde vraag of [verzoeker] aan [betrokkene 1] kan tegenwerpen dat hij de huur aan de erven [betrokkene 2] is blijven voldoen.
2.17
Onderdeel 2.3richt zich tegen rov. 3.1.3.
Subonderdeel 2.3.1klaagt dat het hof miskent dat [verzoeker] de rechtsgeldigheid van de overeenkomst van 5 december 1997 heeft betwist in eerste aanleg (akte d.d. 11 februari 2014, p. 2 punt 5) en in hoger beroep (MvA nrs. 18-19).
Subonderdeel 2.3.2voert aan dat [verzoeker] bij een vernietiging en verwijzing belang heeft bij de klacht van subonderdeel 2.3.1 behoudens wanneer rov. 3.1.3 aldus moet worden begrepen dat het hof daarin nog geen feitelijk oordeel heeft gegeven over (kort gezegd) de bedoelde stelling van [verzoeker] .
Subonderdeel 2.3.1klaagt dat het hof miskent dat [verzoeker] de rechtsgeldigheid van de overeenkomst van 5 december 1997 heeft betwist in eerste aanleg (akte d.d. 11 februari 2014, p. 2 punt 5) en in hoger beroep (MvA nrs. 18-19).
Subonderdeel 2.3.2voert aan dat [verzoeker] bij een vernietiging en verwijzing belang heeft bij de klacht van subonderdeel 2.3.1 behoudens wanneer rov. 3.1.3 aldus moet worden begrepen dat het hof daarin nog geen feitelijk oordeel heeft gegeven over (kort gezegd) de bedoelde stelling van [verzoeker] .
2.18
Het GEA heeft de stelling van [verzoeker] dat de huurovereenkomst van 5 december 1997 ongeldig is verworpen (rov. 4.3 van het vonnis van 25 maart 2014). Deze huurovereenkomst is partieel overgegaan op [verzoeker] (rov. 4.4 van het tussenvonnis van 25 maart 2014) en op die grond is [betrokkene 1] veroordeeld om [verzoeker] een huur/gebruiksvergoeding van NAfl 1400,- per maand te betalen (rov. 4.4 en het dictum van het eindvonnis van 21 oktober 2014). Het GEA heeft het standpunt van [betrokkene 1] dat [verzoeker] gebonden is aan de vergoedingsregeling in de huurovereenkomst van 5 december 1997 verworpen (rov. 4.6 en het dictum van het eindvonnis).
In appel heeft [verzoeker] opnieuw betoogd dat de overeenkomst van 5 december 1997 niet rechtsgeldig is. Het hof heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst niet op [verzoeker] is overgegaan (rov. 3.4). Dit oordeel brengt mee dat de door [betrokkene 1] primair gevorderde verklaring voor recht (zoals door het hof aangepast) toewijsbaar is (rov. 3.7) en voorts dat alle vorderingen die zijn gebaseerd op het bestaan van een huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en [verzoeker] geen bespreking meer behoeven. Dit betreft niet alleen de reconventionele vorderingen van [verzoeker] (rov. 3.5), maar ook de subsidiaire vordering van [betrokkene 1] tot vaststelling van de vergoeding voor de opstal (rov. 3.6).
In rov. 3.1.3 kan daarom geen oordeel worden gelezen over de door het middel bedoel de stelling van [verzoeker] , zodat het onderdeel bij gebrek aan belang faalt.
2.19
De voortbouwende klacht van
onderdeel 2.4slaag eveneens.
onderdeel 2.4slaag eveneens.
2.2
Nu het middel slaagt dient het arrest te worden vernietigd. Het hof zal opnieuw moeten oordelen over de gevolgen van de gedeeltelijke overdracht van het perceel aan El Attache en daarbij, zo nodig, ook moeten betrekken welke gevolgen moeten worden verbonden aan het feit dat [betrokkene 1] de huursom gedurende zekere tijd aan de erven [betrokkene 2] is blijven betalen en of [verzoeker] gebonden is aan de vergoedingsregeling van de overeenkomst van 5 december 2007.
3.Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging en terugwijzing.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G