Uitspraak
11 februari 2011
Eerste kamer
09/01062
EV/MD
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
In de zaak van:
1. [Eiser 1],
2. [Eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats], Verenigde Staten van Amerika,
EISERS tot cassatie, verweerders in het incidenteel cassatieberoep,
advocaten: mr. B.T.M. van der Wiel en mr. L.C. Dufour,
t e g e n
1. AKGI ROYAL PALM C.V.O.A.,
gevestigd te Sint Maarten,
2. AKGI SINT MAARTEN N.V.,
gevestigd te Sint Maarten,
3. SAINT MAARTEN TITLE LIMITED,
gevestigd te Schotland, Verenigd Koninkrijk,
VERWEERSTERS in cassatie, eiseressen in het incidenteel cassatieberoep,
advocaat: mr. D.M. de Knijff.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] c.s. en AKGI c.s.
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. het vonnis in de zaak AR nr. 307 van 2004 en nr. 66 van 2005 van het gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Sint Maarten, van 26 september 2006;
b. het vonnis in de zaak AR 307/04 en 66/05 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba van 12 december 2008.
Het vonnis van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof hebben [eiser] c.s.
beroep in cassatie ingesteld. AKGI c.s. hebben incidenteel cassatieberoep ingesteld. Het cassatierekest en het verweerschrift tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor [eiser] c.s. toegelicht door hun advocaten en voor AKGI c.s. door mr. A. van Staden ten Brink, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt in het principale beroep tot vernietiging, met verdere beslissingen als gebruikelijk. Bij die uitkomst mist de incidenteel verzoekster tot cassatie belang bij het incidentele cassatieberoep, en dient dat daarom te worden verworpen.
Namens AKGI c.s. heeft mr. Van Staden ten Brink, voornoemd, bij brief van 30 december 2010 op die conclusie gereageerd.
3. Uitgangspunten in cassatie
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiser] c.s. hebben op 26 april 1989 een "Lease agreement" gesloten met Royal Palm Beach Club by Pelican Resorts N.V. (hierna: Royal Palm Beach Club), in welke overeenkomst [eiser] c.s. zijn aangeduid als 'Lessee' en Royal Palm Beach Club is aangeduid als 'Lessor'.
Deze Lease agreement houdt onder meer het volgende in:
"The above designated lessor agrees to lease and the lessee(s) agree(s) to lease the right to occupy and use the unit identified herein below situated in St. Maarten, Netherlands Antilles as described herein for the agreed price until the end of the year 2988 and under the terms and conditions set forth hereafter and in accordance with the rules and regulations promulgated by the Royal Palm Beach Club Tenants Association from and after the acceptance of this agreement by the lessor as follows:
Unit Number:# 128 (...)
Fixed Unit Weeks:"Outright Purchase" Weeks 1 through 52 inclusive Occupancy of this unit may commence: September 1990
PURCHASE TERMS
1. Purchase price of "Outright Purchase"
U.S. $ 325.000, --."
(ii) [Eiser] c.s. en Royal Palm Beach Club hebben nog twee gelijkluidende overeenkomsten gesloten, een betreffende unit 8104 voor de prijs van US $ 325.000,-- (op 20 oktober 1990) en een betreffende unit 8603 voor de prijs van US $ 625.000,-- (op 30 oktober 1991).
[Eiser] c.s. hebben deze koopprijzen en de onder (i) vermelde koopprijs betaald.
(iii) Bij brief van 20 oktober 1990, betrekking hebbend op unit 8128, heeft Royal Palm Beach Club aan [eiser] c.s. het volgende meegedeeld:
"In consideration of your purchase today of unit 8104 (...) we hereby confirm as follows. The above referenced unit will be placed permanently in the rental-pool and 75% of the net-rental proceeds (...) less the maintenance fees will accrue to you. We guarantee for the first three years (...) that the net proceeds for you will be US$ 39,000. As of December 31,1993 you have the option to have this unit sold as fractional interests through our organization. Any proceeds over US$ 325,000 (...) will be shared between you and our organization on the basis of 75% for you and 25% for us. (...)"
(iv) [Eiser] c.s. zijn akkoord gegaan met de inhoud van deze brief. Met betrekking tot de twee andere units zijn gelijke brieven en akkorderingen tot stand gekomen, met dien verstande dat de brieven betreffende unit 8104 en unit 8603 vermelden dat de meeropbrengst bij verkoop gelijk verdeeld wordt. De hier genoemde brieven maken onderdeel uit van de onder (i) en (ii) genoemde Lease agreements. In deze brieven is vastgelegd dat de units door [eiser] c.s. "permanently" ter beschikking worden gesteld aan de 'rental pool' van Royal Palm Beach Club, waartegenover aan [eiser] c.s. jaarlijkse huuropbrengsten zijn gegarandeerd: voor de units 8128 en 8104 minimaal US $ 39.000,-- per unit per jaar over de periode 1991 tot en met 1993 en voor unit 8603 minimaal US $ 75.000,-- per jaar over de periode 1991-1994, in totaal dus US $ 153.000,-- per jaar over de desbetreffende periodes. Voorts is in deze brieven vastgelegd dat de units desgewenst na afloop van deze periodes van [eiser] c.s. zullen worden teruggekocht voor de in de voormelde overeenkomsten vermelde en door [eiser] c.s. betaalde koopprijzen.
(v) Bij akte van 31 juli 1989 heeft Pelican Beach Resort N.V. (hierna: PBR) aan [A] Ltd (hierna: [A]) hypotheek gegeven, als zekerheid voor een door [A] aan PBR verstrekte lening, op het land en de gebouwen waarvan de drie units deel uitmaakten of zouden gaan uitmaken. In de hypotheekakte is het volgende vermeld:
"7. That debtor is allowed to rent-out the burdened property or parts of it on a "timesharing" basis. That the actually existing and the in the future on behalf of Debtor contracted timesharing rental agreements, shall be respected by the Lender in case of a public-sale and/or foreclosure.
8. That without the written consent of the Lender the collateral may not be alienated or further encumbered with mortgage, easements or other liabilities for the benefit of third parties. (...)"
(vi) Op 23 mei 1995 heeft AKGI Royal Palm C.V.O.A (hierna: AKGI Royal), de onder (v) genoemde vordering van [A] op PBR overgenomen en het daarmee verbonden hypotheekrecht verkregen.
(vii) Omdat PBR in gebreke bleef met de aflossing van de lening is AKGI Royal overgegaan tot uitwinning van het terrein (waaronder dus de drie units waarop [eiser] c.s. rechten konden doen gelden). AKGI Royal heeft zelf op een op 6 juli 1995 gehouden veiling het terrein gekocht voor een nader te noemen meester. Zij heeft uiteindelijk zichzelf genoemd en de eigendom van het terrein verkregen.
(viii) Omstreeks augustus 1996 is AKGI Sint Maarten N.V. eigenaar van het object geworden. Op 5 maart 2004 is het object door AKGI Sint Maarten N.V. overgedragen aan Saint Maarten Title Limited.
(ix) [Eiser] c.s. hebben nooit in welke van de drie units dan ook gewoond.
3.2.1 [Eiser] c.s. hebben in conventie gevorderd voor recht te verklaren dat zij de drie units hebben gehuurd en gevorderd dat AKGI c.s. worden veroordeeld, kort gezegd, de uit de Lease agreements voortvloeiende (huur-/timeshare-)rechten van [eiser] c.s. te eerbiedigen. [eiser] c.s. hebben zich daartoe op het standpunt gesteld dat de Lease agreements als huurovereenkomsten moeten worden aangemerkt, waardoor op de voet van art. 7A:1593 BWNA degenen die de onroerende zaken verkrijgen als verhuurder aan de huurovereenkomsten zijn gebonden.
AKGI c.s. hebben ten verwere aangevoerd dat geen sprake is van huurovereenkomsten of (reguliere) timeshare-overeenkomsten, maar van investeringsovereenkomsten.
3.2.2 In eerste aanleg heeft het GEA in conventie beslist dat de Lease agreements als gemengde overeenkomsten van koop en huur moeten worden aangemerkt, dat [eiser] c.s. over de daarbij verkregen gebruiksrechten van de drie units kunnen beschikken, maar dat de rendementsverplichtingen en het terugkoopbeding niet op AKGI c.s. zijn overgegaan.
3.2.3 In hoger beroep heeft het hof tot uitgangspunt genomen dat de Lease agreements geen 'zakelijke' werking hebben, zodat de bedingen in de agreements - verplichtingen voor de eigenaar van het terrein - de rechtsopvolgers van het terrein alleen kunnen binden indien art. 7A:1593 BWNA op die agreements van toepassing is, dat een andere wettelijke grondslag niet bestaat en dat gesteld noch gebleken is dat de verplichtingen zoals voortvloeien uit de agreements bij afzonderlijke bedingen zouden zijn doorgegeven aan alle rechtsopvolgers onder bijzondere titel (rov. 4.8.1). Dat uitgangspunt is in cassatie niet bestreden.
Ter beantwoording van de vraag of de Lease agreements kunnen worden aangemerkt als huurovereenkomsten heeft het hof in rov. 4.8.2 het volgende overwogen.
"Bij de beantwoording van die vraag stelt het Hof voorop dat beide partijen van mening zijn dat elke afzonderlijk "Lease agreement" tezamen met de daarbij behorende brief tezamen één overeenkomst (hierna de Overeenkomst) vormt, dus een eenheid is (...). Elke Overeenkomst heeft de volgende belangrijke kenmerken en/of opvallende onderdelen:
a. De twee goedkoopste units zijn gekocht voor US$ 325,000,-- tot en met het jaar 2988, dus voor ongeveer 999 jaar. Indien [eiser] c.s. gevolgd worden in hun standpunt dat er sprake is van een huurovereenkomst, zou dit een huurprijs per jaar betekenen van iets meer dan US$ 325,--. Het Hof begrijpt hierbij dat deze twee units doorsnee luxe zijn en bewoonbaar zijn voor een gewoon gezin.
De derde unit is bijna twee keer zo duur maar kennelijk behoorlijk luxer. Dit is geen realistische huurprijs. Het is wel een realistische koopsom;
b. De volledige "huursom" voor die 999 jaren wordt met bekwame spoed betaald en dus niet "uitgesmeerd" over 999 jaar. Zeker gelet op die duur van 999 jaar is de overeengekomen prijs niet te beschouwen als huurpenningen;
c. De units maken het hele jaar onderdeel uit van de "rental pool". [Eiser] c.s. kunnen dus op basis van de Overeenkomst geen wezenlijk fysiek gebruik maken van een door hen gekochte unit en hebben daartoe ook nooit pogingen ondernomen. Zij kunnen dit slechts doen indien zij een afzonderlijk bedrag betalen. Het gebruik dat [eiser] c.s. enkel op grond van de inhoud van de Overeenkomst dus kunnen maken van het door hen gekochte is, bezien in het licht van de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst, nihil;
d. [Eiser] c.s. worden op geen enkele manier beperkt in de mogelijkheid tot overdracht van de door hen gekochte unit waarmee zij een recht hebben dat juist bij een persoonlijk gebonden overeenkomst als huur van woonruimte niet erg vanzelfsprekend is;
e. De verkoper heeft gedurende een aantal jaren een netto-jaarrendement gegarandeerd van behoorlijke omvang (respectievelijk US$ 39,000,-- en US$ 75.000,--), een garantie die wezensvreemd is bij een huurovereenkomst.
Deze feiten in onderling verband en samenhang bezien laten zo weinig over van de huuraspecten in de Overeenkomst dat niet tot het oordeel kan worden gekomen dat de huurbepalingen uit het BW, in het bijzonder art. 7A: 1593, op de Overeenkomst van toepassing zijn."
3.2.4 Het hof heeft de vorderingen in conventie van [eiser] c.s. afgewezen. Als uitvloeisel daarvan heeft het hof (in rov. 4.9) overwogen dat niet behoefde te worden geoordeeld over de door (slechts) Saint Maarten Title Limited voorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering. Het hof heeft voorts overwogen (in rov. 4.10) dat, nu die voorwaardelijke vordering ten onrechte blijkt te zijn ingesteld, AKGI c.s. de proceskosten die [eiser] c.s. in reconventie in eerste aanleg hebben gemaakt aan hen dienen te vergoeden. In het dictum is Saint Maarten Title Limited veroordeeld in de aan de zijde van [eiser] c.s. gerezen proceskosten in voorwaardelijke reconventie in beide instanties.
4. Beoordeling van het middel in het principale beroep
4.1 Het middel bestrijdt rov. 4.8.2 met de klacht dat het oordeel van het hof dat de huurbepalingen niet van toepassing zijn op de onderhavige overeenkomsten (de Lease agreements met de bijbehorende brieven, hierna: de Overeenkomsten) blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd. Daartoe wordt in de eerste plaats (onder 2.3) aangevoerd dat het hof heeft miskend dat de Overeenkomsten wel degelijk voldoen aan de essentiële kenmerken voor een huurovereenkomst in de zin van het hier toepasselijke art. 7A:1565 BWNA, te weten het door de verhuurder verstrekken van het genot van een (identificeerbare) zaak aan de huurder, in ruil waarvoor de huurder een (bepaalbare) tegenprestatie aan de verhuurder moet voldoen. In de tweede plaats (onder 2.4) wordt aangevoerd dat geen van de door het hof onder a. tot en met e. aan zijn oordeel ten grondslag gelegde "belangrijke kenmerken en/of opvallende onderdelen" van de Overeenkomsten dit oordeel kan dragen.
4.2 De onderhavige Overeenkomsten kunnen blijkens de vaststaande feiten als volgt worden getypeerd. Het zijn obligatoire overeenkomsten, waarbij [eiser] c.s timeshare-rechten hebben verkregen van de drie units. [eiser] c.s. hebben deze rechten verkregen voor een periode van 999 jaar en voor een prijs van in totaal US $ 1.275.000,--, die ineens diende te worden voldaan. [Eiser] c.s. hebben zich verbonden de units niet zelf te gebruiken, maar deze ter beschikking te stellen van de 'rental pool' van Royal Palm Beach Club. Royal Palm Beach Club heeft [eiser] c.s. voor een aantal jaren vaste huuropbrengsten gegarandeerd, welke opbrengsten US $ 153.000,-- per jaar bedragen. [Eiser] c.s. hebben tevens het recht verkregen om de timeshare-rechten na afloop van de desbetreffende periodes voor de oorspronkelijke prijs aan Royal Palm Beach Club terug te leveren (terugkoopbeding).
4.3 Bij de beoordeling van het middel moet worden vooropgesteld dat de vraag of de Overeenkomsten dienen te worden aangemerkt als huurovereenkomst niet in het algemeen of in beginsel bevestigend of ontkennend kan worden beantwoord. Het hangt immers van de omstandigheden van het geval af of de inhoud van het overeengekomene als huur moet worden gekwalificeerd. De enkele omstandigheid dat de huur niet, zoals art. 7A:1565 BWNA luidt, "gedurende ene bepaalde tijd", maar voor onbepaalde of zeer lange tijd is aangegaan, staat aan het aannemen van een huurovereenkomst niet in de weg. (Vgl. HR 26 oktober 2007, LJN BB4204, NJ 2008/282).
4.4 De eerste klacht berust op de opvatting dat uit het feit dat de Overeenkomsten inhouden dat genot (gebruik) van een zaak wordt verschaft tegen betaling van een tegenprestatie volgt dat aan de in art. 7A:1565 gegeven wettelijke definitie van een huurovereenkomst is voldaan, zodat het hof had moeten oordelen dat de wettelijke huurbepalingen op die Overeenkomsten van toepassing zijn. Die opvatting is in het licht van het hiervoor in 4.3 genoemde uitgangspunt onjuist. Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.
De klacht kan dus niet tot cassatie leiden.
4.5 Het oordeel van het hof dat de in zijn bestreden overweging onder a. tot en met e. vermelde feiten, in onderling verband en samenhang bezien, zo weinig overlaten van de huuraspecten in de Overeenkomsten dat de huurbepalingen daarop niet van toepassing zijn, geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Dit oordeel, dat verder als berustende op een waardering van de omstandigheden van het geval van feitelijke aard is, is niet onbegrijpelijk en is voldoende gemotiveerd.
Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen. De feitelijke juistheid van typerende elementen van de Overeenkomsten (hiervoor in 4.2 weergegeven) is niet in geschil. Aan de door het hof beoordeelde elementen heeft het telkens de conclusie verbonden dat deze geen karakteristieke aanwijzing vormen dat sprake is van huur.
In de daartegen aangevoerde klachten wordt ten aanzien van elk van de door het hof genoemde kenmerken naar de kern genomen betoogd dat aan het desbetreffende aspect niet kan worden ontleend dat dit in de weg staat aan kwalificatie van de Overeenkomsten als huur. De klachten zien evenwel eraan voorbij dat, ook indien elk afzonderlijk aspect op zichzelf niet onverenigbaar zou behoeven te zijn met het aannemen van huur, het hof deze aspecten in onderling verband en samenhang heeft beschouwd en, zonder miskenning van de hiervoor in 4.4 bedoelde maatstaf, op grond van dit samenstel van feiten en omstandigheden heeft kunnen aannemen dat de huurbepalingen op de Overeenkomsten niet van toepassing zijn.
Daarop stuiten de in de tweede plaats aangevoerde klachten af.
5. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
5.1 Het middel richt zich tegen rov. 4.9 en 4.10 en het dictum van de bestreden uitspraak. Het behelst de klachten dat het hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk gemotiveerd heeft overwogen dat de voorwaardelijke reconventionele vordering, die niet inhoudelijk is beoordeeld, ten onrechte blijkt te zijn ingesteld, heeft geoordeeld dat AKGI c.s. de proceskosten van de voorwaardelijke reconventie in eerste aanleg dienen te dragen en Saint Maarten Title Limited heeft veroordeeld in de in beide instanties aan de zijde van [eiser] c.s. gerezen proceskosten in de voorwaardelijke reconventie.
5.2 Het middel is terecht voorgesteld. De omstandigheid dat (vanwege de afwijzing van de vorderingen in conventie) de voorwaardelijke reconventionele vordering niet wordt beoordeeld, kan niet het oordeel dragen dat die vordering ten onrechte is ingesteld en dat deswege AKGI c.s. of Saint Maarten Title Limited in de proceskosten daarvan moeten worden veroordeeld.
Het hof heeft verzuimd op de voet van art. 60 lid 1 RvNA te onderzoeken of de eis in voorwaardelijke reconventie ondeugdelijk is, in welk geval de kosten voor rekening van de eiser in reconventie moeten worden gebracht, dan wel of de kosten daarvan nodeloos gemaakt of veroorzaakt zijn, in welk geval de kosten voor rekening van de eiser in reconventie kunnen worden gelaten, onderscheidenlijk of, gelet op de samenhang van de gedingen in conventie en reconventie, de eis in (voorwaardelijke) reconventie een redelijke vorm van verdediging vormt en de kosten daarvan op die grond ten laste van de in conventie in het ongelijk gestelde partij dienen te komen, dan wel of geen van beide partijen als in reconventie in het ongelijk gestelde partij kan worden beschouwd en een proceskostenveroordeling in reconventie achterwege moet blijven.
6. Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van AKGI c.s. begroot op € 6.245,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris;
in het incidentele beroep:
vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba van 12 december 2008;
verwijst het geding naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van AKGI c.s. begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, W.A.M. van Schendel, C.A. Streefkerk en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 11 februari 2011.