Conclusie
Zaaknr. C02/079HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 9 mei 2003
Conclusie inzake
[Eiser]
eiser tot cassatie
tegen
De Gemeente Venray
verweerster in cassatie
Feiten en procesverloop
1) De feiten die in deze zaak in aanmerking zijn te nemen vormen in zoverre een probleem, dat er in de feitelijke instanties maar betrekkelijk weinig is vastgesteld (en, naar van de kant van de verweerster in cassatie, de Gemeente, in cassatie niet ten onrechte wordt betoogd: navenant weinig is gesteld); terwijl het middel erover klaagt dat met wèl gestelde omstandigheden onvoldoende rekening zou zijn gehouden en tegelijk, dat er (andere) niet gestelde gegevens aan de in cassatie bestreden beslissing ten grondslag zouden zijn gelegd.
Ik denk dat ik er goed aan doe, de feiten die het hof in rov. 4.1 van het bestreden arrest heeft vastgesteld, tot uitgangspunt te nemen. Die kan ik als volgt weergeven:
2) De eiser tot cassatie, [eiser], heeft sedert 1973 een stuk grond van ca 1300 m² met een in het verleden als kippenhok gebruikte opstal in huur, aanvankelijk van [betrokkene 1]. Hij gebruikte de opstal om er een kooi voor kanaries in te houden. De Gemeente heeft het huurobject in 1976 verworven, met het oog op haar publiekrechtelijke taak; maar de Gemeente had de grond aanvankelijk niet onmiddellijk nodig. De Gemeente heeft op verzoek van [eiser] (gedaan bij brief van 14 juni 1976) ingestemd met tijdelijk voortgezet gebruik, aanvankelijk tot 31 december 1976, daarna tot 1 januari 1978 en tenslotte van jaar tot jaar met een opzegtermijn van drie maanden(1).
De Gemeente heeft het gebruik bij brief van 12 april 1996 opgezegd tegen 15 juli 1996, vervolgens tegen 15 september 1996 en 1 juli 1997. [Eiser] heeft aan deze opzeggingen geen gevolg gegeven. Op 29 januari 1998 is [eiser] op vordering van de Gemeente in kort geding tot ontruiming veroordeeld. Deze beslissing is bij arrest van 22 september 1998 bekrachtigd.
[Eiser] heeft de opstal in de loop van de tijd ingericht als chinchilla-fokkerij. Hij heeft het object medio 1998 ontruimd.
3) In deze zaak vordert [eiser] schadevergoeding uit hoofde van het feit dat de Gemeente hem tot ontruiming heeft gedwongen(2). De Rechtbank heeft deze vordering in eerste aanleg gedeeltelijk toegewezen; in appel heeft het Hof de vordering alsnog geheel afgewezen.
[Eiser] is van het arrest van het Hof tijdig en regelmatig in cassatie gekomen. De Gemeente voert in cassatie verweer. Beide partijen hebben in cassatie hun standpunten schriftelijk laten toelichten.
Bespreking van de cassatiemiddelen
4) Hieronder zal ik de cassatiemiddelen bespreken; maar voor ik dat doe maak ik enkele opmerkingen van algemenere strekking.
Een eerste opmerking is dat, ofschoon partijen er over en weer van uit zijn gegaan dat hun rechtsverhouding op huur en verhuur berust(te)(3), zij zich er niet, of hoogstens zeer indirect, over hebben uitgelaten hoe hun huurverhouding verder moest worden gecategoriseerd.
5) Ik maak die opmerking daarom, omdat het voor de toepasselijke rechtsregels aanzienlijk verschil maakt of een huurrelatie betrekking heeft op ongebouwd dan wel op gebouwd onroerend goed, en vooral in het laatste geval: of de gebruiksbestemming van het gehuurde een beroeps- of bedrijfsmatige is of niet.
Op gebouwd onroerend goed zijn immers als het om beëindiging van huur en om effectuering van de ontruimingsverplichting gaat, geheel andere wetsbepalingen van toepassing dan wanneer het ongebouwd onroerend goed betreft; en vooral als het om gebouwd onroerend goed gaat maakt het weer voor de daarop toepasselijke wetsbepalingen aanzienlijk verschil of het om huur en verhuur voor al-dan-niet bedrijfsmatig (of beroepsmatig(4)) gebruik gaat, en ook: wat de aard van het in het kader van de huur in praktijk gebrachte gebruik overigens is(5).
6) Behalve dat de kwalificatie van de rechtsverhouding als huur en verhuur (en dan: als huur en verhuur van (on)gebouwd onroerend goed, al-dan-niet met een bedrijfsmatige bestemming) verschil maakt voor de toepasselijke regels van materieel huurrecht in verband met huurbeëindiging en ontruiming, maakt de titel waaronder de eiser zijn vordering naar voren brengt ook verschil voor de bevoegdheid van de rechter, en de wijze waarop de rechter daarover moet oordelen.
Vorderingen betrekkelijk tot huur van bedrijfsruimte behoorden immers naar luid van het op de onderhavige zaak nog toepasselijke art. 39 sub Pro 4? RO (oud)(6) tot de absolute bevoegdheid van de kantonrechter(7). Hetzelfde geldt, ingevolge art. 27 lid 1 van Pro de Huurwet, voor gebouwd onroerend goed dat met een andere bestemming dan wonen of bedrijfsuitoefening verhuurd was(8). Voor de rechterlijke bevoegdheid was (anders dan naar huidig recht het geval is) de vordering zoals de eiser die geldend had gemaakt beslissend, en niet de werkelijke rechtsverhouding van de partijen(9).
Ingevolge het destijds van toepassing zijnde art. 157 Rv Pro. gold vervolgens dat wanneer een zaak die tot de bevoegdheid van de kantonrechter behoorde bij de rechtbank was aangebracht en partijen geen beroep op onbevoegdheid hadden gedaan, de rechtbank de zaak in hoogste ressort moest beoordelen. Dat bracht dan mee dat een eventueel appel door het hof ambtshalve niet-ontvankelijk moest worden verklaard, zoals bijvoorbeeld in het zojuist aangehaalde geval uit NJ 1996, 746 dan ook was gebeurd.
7) Bij kennisneming van de stukken krijgt men de indruk dat de zojuist besproken complicaties de partijen en de beoordelende rechters niet altijd, of niet in alle opzichten, duidelijk voor ogen hebben gestaan.
Voor de beoordeling van de middelen lijkt het mij goed om te trachten te achterhalen wat er van de zo-even genoemde gegevens wèl was gesteld, en wat, naar mag worden aangenomen, daarvan door de rechters in de feitelijke aanleg voor juist is gehouden.
8) Waar het gaat om de vraag of het gehuurde object als gebouwd dan wel als ongebouwd moe(s)t worden aangemerkt, heeft de Rechtbank in de eerste aanleg in rov. 5.7 van haar vonnis van 20 juli 2000, overwogen dat de huurovereenkomst betrekking had op een "onbebouwd stuk grond met opstal". In de Memorie van Grieven, p. 11, heeft de Gemeente naar die vaststelling verwezen en daaraan de conclusie verbonden dat "[eiser] zich niet op "enige huurbescherming" kan beroepen.". Bij Memorie van Antwoord, p. 7, is - in reactie op deze uitlating van de kant van de Gemeente - weersproken dat [eiser] zich niet op enige huurbescherming zou (hebben kunnen) beroepen, met verwijzing naar het feit dat er ten tijde van de verwerving door de Gemeente (alleen) een loods en een volière aanwezig waren, maar ter plaatse later ook chinchilla's werden gehouden (wat aan de Gemeente bekend zou zijn geweest). Het Hof heeft vervolgens aan de vraag of het gehuurde als gebouwd of ongebouwd moest worden aangemerkt, niet expliciet aandacht besteed. (Wel wordt in rov. 4.6.1 naar de aanwezigheid van de tot kippenhok verbouwde loods verwezen).
Tegen deze achtergrond kan, denk ik, in cassatie niet worden aangenomen dat het Hof (stilzwijgend) heeft geoordeeld dat het gehuurde als ongebouwd onroerend goed was aan te merken - dat ligt gezien de wat cryptische vaststelling van de rechtbank en het partijdebat in appel waar ik zojuist naar verwees, te weinig voor de hand. In cassatie moet dan (desnoods alleen veronderstellenderwijs), worden uitgegaan van de premisse dat het gehuurde als gebouwd onroerend goed moest worden aangemerkt.
9) Met het oog op de in alinea 6 hiervóór aangestipte vraag van de rechterlijke bevoegdheid lijkt het mij nog dienstig om te onderzoeken welke de aard is van de door [eiser] ingestelde vordering.
Van de kant van [eiser] is die vordering aldus aangeduid, dat hij de Gemeente aansprakelijk hield in de hoedanigheid van verhuurster (inleidende dagvaarding, alinea 11; bevestigd in de Memorie van Antwoord, p. 3, regels 6 - 17). De Rechtbank heeft in eerste aanleg geoordeeld dat de vordering van [eiser] (gedeeltelijk) kon worden toegewezen op grond van aan de Gemeente als onrechtmatig toe te rekenen gedragingen; maar daarmee is, denk ik, niet gezegd dat [eiser] zijn vordering (volgens de Rechtbank) op een ("zelfstandige") onrechtmatige daad van de Gemeente zou hebben gebaseerd(10). In appel moest dus, op zijn minst genomen, rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat [eiser] - in elk geval volgens zijn eigen stellingen - de aansprakelijkheid van de Gemeente had gebaseerd op haar hoedanigheid van verhuurster - wat volgens mij impliceert dat zijn vordering "betrekkelijk tot huur" in de zin van de eerder genoemde wetsartikelen was.
10) Dan de (feitelijke) vraag of het gehuurde voor gebruik in het kader van een bedrijf bestemd was: ook in dit opzicht bieden de stellingen van partijen niet erg veel houvast; en (ook) op dit punt is, als ik het goed zie, door de rechters in de feitelijke aanleg niet een expliciet oordeel uitgesproken.
Uit de processtukken maak ik intussen op dat van de kant van [eiser] niet expliciet is gesteld dat zijn gebruik van het gehuurde een bedrijfsmatig karakter had(11). Ik denk dan dat het Hof (en trouwens ook de Rechtbank) er - impliciet, want zoals al gezegd: hier wordt expliciet niets over gezegd - van uit is gegaan dat [eiser] zich niet op het bedrijfsmatige karakter van zijn activiteit heeft beroepen; en ik meen dat de processtukken de ruimte voor deze uitleg van [eiser]' standpunt lieten. (Men kan echter, zoals in voetnoot 11 al aangestipt, ook menen dat in de stellingen van [eiser] over de schaal waarop het fokken van chinchilla's blijkbaar plaatsvond én in het gegeven dat de inzet van deze zaak vooral is geweest: de schade die [eiser] zou hebben geleden doordat hij zijn chinchilla-fokkerij niet tegen de reële waarde daarvan heeft kunnen verkopen, besloten ligt dat het wèl om een activiteit met een (semi-) bedrijfsmatig karakter ging.)
Een tweede aspect van het hier besproken probleem is, dat men zich kan afvragen of het cassatiemiddel er (mede) een beroep op doet dat het gebruik dat [eiser] krachtens de overeenkomst van het huurobject maakte een bedrijfsmatig karakter had (en dat dat in het bestreden arrest is miskend, c.q. onvoldoende in de motivering is betrokken). Ik meen dat het middel geen klachten van de zojuist summier aangegeven strekking inhoudt, en dat ook daarom dit aspect van de zaak in cassatie buiten beschouwing kan blijven.
11) Nog een laatste opmerking in dit verband: voor de vraag hoe, bij de kwalificatie van een huurverhouding, rekening moet worden gehouden met het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt, is niet het daadwerkelijk in praktijk gebrachte gebruik beslissend, maar het gebruik waartoe het gehuurde krachtens de overeenkomst bestemd was. Door een bedrijfsmatig gebruik dat niet in overeenstemming is met de bestemming die het gehuurde krachtens de huurovereenkomst heeft, worden de wettelijke bepalingen voor verhuurde bedrijfsruimte dus niet toepasselijk(12).
Het komt intussen voor dat een huurovereenkomst de bestemming van het gehuurde niet aangeeft, of dat daarin ruimte wordt gelaten voor aanwending van het gehuurde op verschillende manieren. Ook kan het zo zijn dat een aanvankelijk tussen de partijen overeengekomen bestemming in de loop van de overeenkomst feitelijk wordt gewijzigd, en dat de partijen daarmee instemmen. Zoals de in voetnoot 12 aangehaalde vindplaatsen laten zien, kan het in dergelijke gevallen wèl zo zijn dat het daadwerkelijk in praktijk gebrachte gebruik van het gehuurde voor de kwalificatie van de huurrelatie beslissend is - het overeengekomen gebruik liet dan van begin af aan ruimte voor het gebruik dat werkelijk in praktijk gebracht wordt, óf dat gebruik is door aanvaarding door partijen, alsnog onder het bereik van de overeenkomst gebracht; in beide gevallen mag het werkelijk in praktijk gebrachte gebruik dan wèl worden gevolgd bij de bepaling van het toepasselijke wettelijke "huurregime".
12) Zoals in alinea 10 besproken, meen ik dat Rechtbank en Hof in de stellingen van [eiser] niet hebben "ingelezen" dat deze zich beriep op een bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde (al laten die stellingen voor deze lezing misschien wel de ruimte); en meen ik bovendien dat het cassatiemiddel geen beroep doet op het (mogelijke) bedrijfsmatige karakter van het onder de huurovereenkomst begrepen gebruik van het gehuurde.
Als men deze aspecten anders beoordeelt, en er dus van uit gaat dat er (in de feitelijke instanties èn in cassatie) wèl een beroep is gedaan op het bedrijfsmatige karakter van [eiser]' gebruik van het gehuurde, zou het met het oog op de in alinea 11 besproken rechtsleer van belang zijn, of het bedoelde bedrijfsmatige gebruik spoorde met de bestemming die het gehuurde aanvankelijk krachtens de huurovereenkomst had, of in de loop van de huur (door stilzwijgend goedvinden van de Gemeente) alsnog heeft gekregen.
De partijen hebben wèl gedebatteerd over de vraag of de Gemeente op de hoogte was van de feitelijk door [eiser] in het gehuurde uitgeoefende activiteit. In rov 4.9 heeft het Hof geoordeeld dat noch van bekendheid van de Gemeente noch van instemming van de Gemeente met deze activiteit is gebleken. Die vaststelling wordt door het middel bestreden, maar dat gebeurt volgens mij tevergeefs, zie alinea's 18 en 19 hierna. Langs die weg is er dus geen ruimte om te komen tot een op de huurovereenkomst berustende bedrijfsmatige bestemming van het gehuurde.
13) Daarbij blijft echter "open" dat het gehuurde van de aanvang af een zodanig ruim bepaalde bestemming kan hebben gehad, dat de bestemming die [eiser] daar in feite aan heeft gegeven binnen de oorspronkelijk door de overeenkomst geboden ruimte viel. In dat geval zou, gezien de zojuist in alinea 11 besproken rechtsleer, een "overgaan" op bedrijfsmatig gebruik in de loop van de overeenkomst conform de contractuele bestemming kunnen zijn. Dan zou de latere aanwending voor bedrijfsmatig gebruik ook voor het toepasselijke regime van huurrechtelijke regels bepalend (kunnen) zijn.
Ik meen, zoals al gezegd, dat [eiser] niet eenduidig heeft gesteld dat hij het gehuurde voor bedrijfsmatige activiteiten gebruikte, en dat dat gegeven ook in cassatie niet aan de orde is gesteld (maar zoals tevens aangegeven, kàn men de stellingen van [eiser] op dit punt misschien ook anders verstaan). Ik meen verder dat [eiser] wèl de stelling heeft betrokken dat de overeenkomst hem niet in het gebruik van het gehuurde beperkte; en ik meen tevens dat op die stelling in het middel een beroep wordt gedaan(13). Over deze stelling heeft het Hof zich niet uitgesproken. Als, anders dan ik hiervóór heb aangenomen, zou moeten worden geoordeeld dat [eiser] zich (in alle instanties waar dat ertoe doet) wèl op bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde heeft beroepen (en dat het Hof die stelling niet heeft verworpen, maar in het midden heeft gelaten), zou hier sprake kunnen zijn van een manco in het bestreden arrest, waarover dan in cassatie terecht wordt geklaagd. Het Hof zou dan namelijk de mogelijkheid hebben opengelaten van een bedrijfsmatig gebruik conform de onder de huurovereenkomst begrepen bestemming; en dan zijn er, zoals in alinea 6 hiervóór ter sprake kwam en zoals in alinea's 17, 22 - 23, 33 en 35 hierna nader te bespreken, wettelijke regels van toepassing die met de door het Hof gevonden uitkomsten onverenigbaar (kunnen) zijn.
14) De omweg die ik in de alinea's 8 - 13 heb gemaakt mondt erin uit, dat ik de middelen zal bespreken met als uitgangspunt(en), dat het gehuurde als gebouwd onroerend goed moet worden aangemerkt, dat conform de strekking van de overeenkomst gebruikt werd met een niet-bedrijfsmatige bestemming; alsmede dat (het Hof althans als mogelijkheid in de beoordeling moest betrekken, dat) [eiser]' vorderingen waren gebaseerd op de hoedanigheid van de Gemeente als zijn verhuurster, en dat [eiser]' vorderingen daarom "betrekkelijk tot huur" waren.
Dat brengt dan, voor wat betreft de hoger aangehaalde juridische bijzonderheden, allereerst mee dat rekening moet worden gehouden met de regels voor huur en verhuur van gebouwd onroerend goed, niet zijnde woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW.
15) Wat betreft de in alinea's 6 en 9 hiervóór aangeroerde vraag van de rechterlijke competentie, heb ik mij vervolgens afgevraagd of het middel een daarop gerichte klacht inhoudt. Als dat niet het geval is, komt immers (ambtshalve) beoordeling van dit gegeven in cassatie niet aan de orde(14).
Het middel doet er in onderdeel II.2.4 sub 1 wèl een beroep op dat het Hof zich had moeten afvragen of de vordering van [eiser] (zoals in de eerste aanleg geldend gemaakt en zoals aan het Hof voorgelegd) moest worden aangemerkt als een vordering "betrekkelijk tot huur", en of die (dus) voor de bevoegde rechter was gebracht. De redenen die dit middelonderdeel voor deze stelling aanvoert beoordeel ik echter, zoals in alinea's 26 en 27 hierna nog te bespreken, als onjuist; en ook de conclusie van dit middelonderdeel, namelijk dat de Rechtbank "zich onbevoegd had dienen te verklaren" is volgens mij niet juist.
16) Dat doet er echter niet aan af dat bij de in alinea's 9 en 14 hiervóór verdedigde uitgangspunten - [eiser] baseerde zijn vordering op de hoedanigheid van de Gemeente als zijn verhuurster; en het huurobject moet, zonodig veronderstellenderwijs, worden aangemerkt als gebouwd onroerend goed dat niet als woonruimte of als bedrijfsruimte is verhuurd - het inderdaad zo is dat het Hof de vraag van de rechterlijke bevoegdheid, en in het verlengde daarvan de ontvankelijkheid van het appel van de Gemeente, ambtshalve had behoren te onderzoeken - ik verwijs daarvoor naar de in alinea 6 hiervóór aangehaalde rechtsleer. De klacht dat het Hof dat onderzoek kennelijk achterwege heeft gelaten, lijkt mij in het middel voldoende duidelijk naar voren gebracht(15); en die klacht beoordeel ik in het licht van de hiervóór ten beste gegeven beschouwingen, als gegrond.
17) Aangenomen dat de vordering van [eiser] inderdaad als "betrekkelijk tot huur" moet worden opgevat (wat m.i. in cassatie niet rechtstreeks kan worden vastgesteld, maar wat met het oog op het eerder besprokene wel een alleszins reële mogelijkheid is) en dat het huurobject inderdaad als gebouwd onroerend goed dat niet als woon- of bedrijfsruimte is verhuurd moet worden aangemerkt - ook hier geldt: dit kan niet in cassatie worden vastgesteld, maar het is wel een bij uitstek reële mogelijkheid -, zijn de regels van art. 27 Huurwet Pro en art. 157 Rv Pro. immers op het geval van toepassing. Dan zou gelden dat de zaak door de Rechtbank in het hoogste ressort was beoordeeld, en dat het door de Gemeente ingestelde hoger beroep dus niet-ontvankelijk was.
Ik merk nog op dat de uitkomst weer anders zou kunnen zijn als zou moeten worden aangenomen dat [eiser] aan zijn vordering ook feiten ten grondslag heeft gelegd die, los van de huurverhouding tussen partijen, een onrechtmatige daad van de Gemeente ten opzichte van [eiser] opleveren; dat de Rechtbank op deze grondslag de vordering (gedeeltelijk) heeft toegewezen, en het Hof zich daarover in appel heeft uitgesproken - zie voor een en ander het al genoemde arrest HR 16 november 2001, NJ 2002, 400 m.nt. HJS, rov. 3.5 en 3.6 (en de annotatie sub 2). (Ook) hier geldt echter, volgens mij, dat de cassatie-instantie zich er niet voor leent om deze puzzel op te lossen, en dat de hier geopperde mogelijkheid er niet aan afdoet dat het Hof de vraag waar het hier om gaat onder ogen had moeten zien (wat in het bestreden arrest kennelijk niet gebeurd is). Ofschoon ook de zojuist besproken verbijzondering in het middel niet ter sprake komt, blijft gelden dat het middel er - en volgens mij dus terecht - over klaagt dat het Hof aan de bevoegdheids- en ontvankelijkheids-problemen die de voorgelegde casus in zich bergt, voorbij is gegaan zonder die problemen deugdelijk op te lossen.
18) Zo ben ik intussen - bijna ongemerkt - gekomen tot de bespreking van het middel. De resterende klachten daarvan beoordeel ik als volgt:
De onderdelen I.1.2 - I.1.5 voeren aan dat het Hof niet de vrijheid had om te oordelen, dat niet bewezen of aannemelijk geworden was dat [eiser] zijn chinchilla-fokkerij met instemming van de Gemeente dreef of dat de Gemeente daarmee bekend was. Daartoe wordt (vooral) betoogd, dat de Gemeente niet zou hebben betwist dat zij met dit gegeven bekend was en dat zij daarmee had ingestemd.
De Gemeente heeft deze gegevens echter wel degelijk, en met de nodige nadruk tegengesproken(16). Ik vind het dan ook het tegendeel van onbegrijpelijk, dat het Hof ervan uit is gegaan dat het hier betwiste gegevens betrof. De klacht dat het betreffende oordeel van het Hof onjuist zou zijn stuit erop af dat de uitleg van de gedingstukken is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt(17).
19) Eenmaal gegeven dat het onderhavige punt betwist was, kon het Hof ook geredelijk oordelen dat de juistheid van [eiser]' stellingen niet was bewezen of aannemelijk geworden. [eiser] had slechts een beperkt aantal zeer globale toespelingen op mogelijke bekendheid van de Gemeente met [eiser]' activiteiten gemaakt(18). Dat het Hof deze stellingen als weinig overtuigend heeft aangemerkt is te begrijpen, en levert overigens een feitelijk oordeel op dat in cassatie niet voor herbeoordeling in aanmerking komt.
Aan het bewijsaanbod dat in middelonderdeel I.1.5 wordt genoemd kon het Hof voorbijgaan, nu dat geheel ongespecificeerd was. Het Hof heeft dat kennelijk, en begrijpelijk, als onvoldoende gespecificeerd beoordeeld.
20) Onderdeel I.1.5 voert nog aan dat het Hof ambtshalve feiten in zijn beoordeling zou hebben betrokken die niet in het partijdebat waren betrokken, te weten het feit dat de Gemeente [eiser] zou hebben voorgehouden dat hij op het gehuurde geen commerciële activiteiten mocht ondernemen. De Gemeente had dit echter wel degelijk gesteld; en het Hof heeft het kennelijk aan de hand van de door de Gemeente aan deze stelling ten grondslag gelegde correspondentie, als aannemelijk beoordeeld(19). Dat oordeel komt dus niet in strijd met het verbod van ambtshalve bijbrengen van feiten. Het is - hoezeer ook een oordeel in de tegengestelde zin in dit geval misschien te billijken zou zijn geweest - niet onbegrijpelijk(20).
Ik kom daarmee tot de slotsom dat de argumenten van onderdeel I van het middel niet tot cassatie behoren te leiden.
21) Onderdeel II van het middel brengt een aantal stellingen bijeen die afzonderlijke bespreking verdienen; althans die, in mijn uitleg daarvan, (geheel) verschillende onderwerpen aan de orde stellen.
22) Onderdeel II.2.2 voert aan dat er wèl plaats zou zijn voor extensieve uitleg van de in art. 7A:1623o BW en 42 OW neergelegde regels, mede in het licht van art. 1 van Pro het eerste Protocol bij het EVRM.
In het licht van de door mij in de alinea's 8 - 13 hiervóór voor juist gehouden uitgangspunten, beoordeel ik deze stelling als onaannemelijk.
Daarbij staat voorop dat (althans door mij tot uitgangspunt is genomen dat) niet was gesteld dat de huurovereenkomst voorzag in bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde (en er ook geen beroep op feitelijk bedrijfsmatig gebruik conform de bestemming van het gehuurde was gedaan).
Voor huurobjecten die voor de uitoefening van een bedrijf zijn verhuurd verleent art. 7A:1636a BW wel een aanspraak op schadevergoeding als de verhuurder die door eigendomsovergang is opgevolgd, de huurovereenkomst opzegt met het oog op afbraak van "het gebouwde" met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang(21).
23) De in deze zaak aan de orde gestelde feiten(22) zouden ruimte laten voor toepassing van art. 7A:1636a BW, op één uitzondering na: het eerder uitvoerig onder ogen geziene gegeven dat, in mijn lezing van het bestreden arrest, (het Hof ervan uit is gegaan dat) er géén beroep was gedaan op een bedrijfsmatige bestemming van het gehuurde. (Gaat men er dus van uit dat daarop wèl een beroep was gedaan, dan komt men, mutatis mutandis, tot het tegendeel van de hier verdedigde uitkomst).
Voor objecten die niet als woonruimte of als bedrijfsruimte in de ruime betekenis van art. 7A:1636a lid 5 BW zijn verhuurd, bestaat geen met art. 7A:1636a BW vergelijkbare regel. Het laat zich op goede gronden verdedigen dat dit ten opzichte van bedrijfsmatig verhuurd ongebouwd onroerend goed onbillijk is, nu er niet gemakkelijk redenen zijn aan te wijzen waarom het verlies van het genot daarvan zo geheel anders zou moeten worden beoordeeld dan wanneer het om gebouwd onroerend goed gaat(23). Voor onroerend goed dat niet-bedrijfsmatig (en tevens niet als woonruimte) verhuurd is, valt het onderscheid dat de wet hier maakt echter wel te begrijpen. Verhuur voor niet-bedrijfsmatige doeleinden impliceert immers als regel dat er geen belangen van de huurder in het geding zijn die een aanmerkelijke geldelijke schade (kunnen) opleveren als de huurder moet ontruimen. Daarom ligt een regel die de aanspraak op schadevergoeding als uitgangspunt voorop stelt, hier niet in dezelfde mate voor de hand. Dat spoort ook met de voor deze huurobjecten geldende regels van art. 28 c. e.v. Huurwet zoals uitgelegd bij HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209 m.nt. PAS, rov. 3.5.2, zie alinea 33 hierna. Ook in het onteigeningsrecht (waaraan de hier onderzochte bepalingen van huurrecht hun ontstaan danken) krijgt schade van de huurder in verband met niet-bedrijfsmatig gebruik een wezenlijk andere bejegening dan als het om verhuur als bedrijfsruimte gaat(24); en tenslotte legt hier nog gewicht in de schaal dat de huurovereenkomst door het Hof is uitgelegd als een bijzondere, die de huurder slechts beperkte rechten gaf, zie nader alinea 29 hierna (en de regeling voor de verhuur van "slooppanden" waarnaar ik daar verwijs).
24) Het oordeel dat hier geen plaats is voor een extensieve of analogische toepassing van regels die voor ander categorieën van huurobjecten gelden, lijkt mij dan ook juist; en ik zie niet in dat art. 1 van Pro het eerste Protocol bij het EVRM daaraan iets toe- of afdoet.
Het is overigens de vraag of de rechten van een huurder ten opzichte van de verhuurder, wel kunnen gelden als "possessions" in de zin van deze bepaling(25). Dat kan echter volgens mij in het midden blijven: uit de in voetnoot 25 aangehaalde jurisprudentie van het EHRM blijkt dat aan de nationale autoriteiten een ruime marge wordt gelaten als het erom gaat te beoordelen of een "interference" met het recht om van zijn "possessions" het genot te hebben, met het oog op het algemeen belang gerechtvaardigd is. De afweging die het (Bossche) Hof in deze zaak heeft toegepast, waarbij is onderzocht of de aan [eiser] gegunde ontruimingstermijn met het oog op de in het geding gebleken belangen onredelijk of onbillijk was, blijft ruimschoots binnen de marge zoals die uit deze rechtspraak van het EHRM naar voren komt.
25) Onderdeel II.2.3 van het middel maakt bezwaar tegen de vaststelling(en) in rov. 4.6.1 (namelijk dat [eiser] na betwisting door de Gemeente niet heeft gesteld (of aannemelijk gemaakt) dat hij aan de rechtsvoorganger van de Gemeente, [betrokkene 1], een huurprijs verschuldigd was en welke huurprijs dat zou zijn geweest). Deze vaststellingen zijn echter in het licht van de gedingstukken begrijpelijk(26).
Bovendien zijn de onderhavige overwegingen niet dragend voor 's Hofs arrest: nu daarin wordt overwogen dat de Gemeente met [eiser] een nieuwe, gewijzigde overeenkomst heeft gesloten, zijn de voorwaarden die tussen [betrokkene 1] en [eiser] golden voor de verdere beoordeling zonder belang. Dat overweegt het Hof ook expliciet in rov. 4.7.
26) Middelonderdeel II.2.4 bestrijdt de vaststelling van het Hof dat tussen [eiser] en de Gemeente een nieuwe, gewijzigde huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het middelonderdeel beroept zich daartoe op de regel van art. 7A:1612 BW.
Reeds het feit dat het Hof spreekt van een "nieuwe, gewijzigde overeenkomst" maakt intussen duidelijk dat het Hof niet heeft miskend dat - aanvankelijk - de huurovereenkomst tussen [eiser] en [betrokkene 1] ingevolge art. 7A:1612 BW tussen [eiser] en de Gemeente bleef gelden. Dat feit belet echter - vanzelfsprekend - niet dat de betrokkenen een nieuwe, gewijzigde overeenkomst aangaan.
27) Hieruit volgt dat de verschillende consequenties die onderdeel II.2.4 aan het daar verdedigde uitgangspunt verbindt, een deugdelijke grondslag missen:
- Of het Hof zich van de gevolgen van de gestelde grondslag van [eiser]' vordering voor de bevoegdheid van het Hof (of, voeg ik toe, de ontvankelijkheid van het appel) rekenschap moest geven, hangt er niet van af of de oorspronkelijke overeenkomst tussen [eiser] en [betrokkene 1] ook tussen [eiser] en de Gemeente is blijven gelden. Dat hangt er daarentegen van af of de vordering die [eiser] instelde er een "betrekkelijk tot huur" in de zin van (art. 39 sub Pro 4? RO (oud) of) art. 27 Huurwet Pro was. Over de vraag of het Hof hiermee rekening had moeten houden (en of dat door het middel aan de orde wordt gesteld) heb ik in de alinea's 6, 9 en 15 t/m 17 hiervóór al het mijne gezegd.
- Al zou de oorspronkelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gegolden, aan het oordeel dat er een nieuwe en gewijzigde overeenkomst met (ook) in dit opzicht gewijzigde condities is aangegaan, staat dat niet in de weg.
Overigens meen ik dat het voor het aan het Hof ter beoordeling voorgelegde punt (kort samengevat: of de Gemeente de overeenkomst met [eiser] op onredelijke wijze, en met name op een onredelijk korte termijn, heeft beëindigd) geen noemenswaardig verschil maakt of men uitgaat van een overeenkomst voor onbepaalde tijd of een overeenkomst die stilzwijgend van jaar tot jaar werd verlengd. Het middel geeft ook niet aan waar er in dit opzicht relevant verschil zou bestaan.
28) Middelonderdeel II.2.5 grijpt terug op een deel van de eerdere argumenten van het middel, en faalt inzoverre om dezelfde redenen die voor die eerdere argumenten hiervóór zijn besproken. Verder acht ik ook de klacht dat het Hof in de laatste zinnen van rov. 4.8 de feitelijke stellingen van de Gemeente zou hebben aangevuld, niet doeltreffend. Het Hof heeft hier aan vaststaande feiten bepaalde, en overigens nogal voor de hand liggende gevolgtrekkingen verbonden. Dat is de rechter toegestaan (het zou ook merkwaardig zijn wanneer dat anders was).
29) Verder bestrijdt dit middelonderdeel frontaal het oordeel van het Hof, dat de termijn waarop de Gemeente [eiser] tot ontruiming heeft genoopt niet onredelijk of onbillijk was. Het middelonderdeel benadrukt daartoe (naast argumenten uit de eerdere middelonderdelen die, om de eerder besproken redenen, geen gewicht in de schaal kunnen leggen) een deel van de door [eiser] in de feitelijke instanties naar voren gebrachte argumenten, en gaat voorbij aan de argumenten van de tegengestelde strekking waaraan het Hof (beslissend) gewicht heeft toegekend.
Ik beoordeel het als geenszins onbegrijpelijk, dat het Hof tot de hier bestreden afweging is gekomen. Voor het Hof heeft, zoals blijkt uit de rov. 4.8 - 4.10, zwaar gewogen dat de Gemeente blijkens de (nieuwe, gewijzigde) huurcondities, de buitengewoon lage huurprijs en de van tijd tot tijd gegeven waarschuwingen tegen, kort gezegd, het investeren ter plaatse en het ontwikkelen van commerciële activiteiten, duidelijk heeft laten blijken dat [eiser] slechts op tijdelijk genot in afwachting van de realisatie van de beoogde bestemming mocht rekenen. Dat zulke factoren (veel) gewicht in de schaal kunnen leggen blijkt bijvoorbeeld uit de regel voor de verhuur, voor bewoning, van "slooppanden" uit art. 7A:1623a lid 1 BW. Aan de hier door de wetgever gemaakte afweging (en de daarmee gepaard gaande, zeer beperkte bescherming van de huurder, waarbij ook toepassing van art. 7A:1623o BW wordt uitgesloten) kan de rechter zich in een geval als het onderhavige spiegelen.
30) Daarnaast heeft het Hof gewicht toegekend aan het feit dat de Gemeente (bedoeld is kennelijk: tot het begin van het onderhavige conflict) niet van [eiser]' activiteiten ter plaatse op de hoogte was en dat de Gemeente daarmee niet heeft ingestemd.
Ook aan die gegevens kan, denk ik, gewicht toekomen, waaraan niet hoeft af te doen dat niet vaststaat of de huurovereenkomst [eiser] de betreffende activiteiten verbood: ook zonderdien kon het feit dat de Gemeente niet van die activiteiten wist en daarmee (dus) niet heeft ingestemd, bijdragen tot het oordeel dat er dan minder aanleiding was om van de Gemeente te verlangen dat die, op het ogenblik dat de volgens het Hof van begin af aan beoogde beëindiging van de overeenkomst-op-korte-termijn aanstaande was, alsnog met deze voor haar nieuwe ontwikkeling ernstig rekening zou houden - dit eens temeer nu [eiser] duidelijk was gemaakt dat hij investeringen en commerciële activiteiten achterwege moest laten(27).
31) Het - door het middelonderdeel benadrukte - feit dat er tussen de eerste aanzegging van de ontruiming en de verwezenlijking van de ontruiming nog geruime tijd is verlopen, kon eveneens tot 's Hofs oordeel bijdragen, en daaraan staat niet in de weg dat [eiser] argumenten had aangevoerd die een andere waardering van dit gegeven verdedigden. Het is, zoals het gezegde luidt, maar net hoe je het bekijkt: [eiser] heeft de ontruiming op betrekkelijk korte termijn (na de laatste opzegging/ontruimingsaanzegging van de Gemeente) over zich afgeroepen door zich minimaal coöperatief op te stellen en door de extra tijd die hij als gevolg van het talmen van de Gemeente verkreeg, in het geheel niet te benutten om zijn schade te beperken; en de Gemeente heeft inderdaad (opmerkelijk) weinig voortvarendheid en consistent beleid aan de dag gelegd. Ofschoon denkbaar is dat men aan de tweede factor méér gewicht toekent en aan de eerste minder dan het Hof heeft gedaan, vind ik het oordeel in de tegengestelde zin allerminst onbegrijpelijk.
32) Per saldo denk ik dus dat het oordeel dat in middelonderdeel II.2.5 wordt bestreden, begrijpelijk is; en overigens betreft het hier een oordeel dat in sterke mate wordt beïnvloed door weging van de feitelijke omstandigheden van het geval, zodat ik denk dat voor nadere toetsing in cassatie geen plaats is.
33) Ik maak hier, ter vermijding van een anders misschien te verwachten misverstand, een korte zijsprong.
Zoals in alinea's 8 - 13 hiervóór besproken, meen ik dat in cassatie tot uitgangspunt moet worden genomen dat het door [eiser] gehuurde object als gebouwd onroerend goed moet worden aangemerkt, dat verhuurd was met een niet-bedrijfsmatige bestemming (en ook, zeg ik er volledigheidshalve nog eens bij, geen woonbestemming).
Voor de beëindiging van de huur van dergelijke objecten en de ontruiming na huurbeëindiging, geeft de wet een specifieke regeling in de art. 28 c e.v. Huurwet (toepassing van de regels van, met name, art. 18 Huurwet Pro komt in dit geval niet in aanmerking).
Uit de stukken blijkt niet dat er van de regeling van de art. 28 c e.v. Huurwet gebruik is gemaakt. Daarop is in de procedure voor Rechtbank en Hof ook geen beroep gedaan - dat geldt trouwens ook voor de procedure in cassatie. (Het laatste brengt volgens mij, gezien art. 419 lid 1 Rv Pro., overigens mee dat er in cassatie maar een beperkte ruimte is voor beoordeling of deze wettelijke regeling een ander licht werpt op de door het Hof aan de zaak gegeven waardering.)
Intussen maak ik uit HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209 m.nt. PAS, rov. 3.5.2, op dat er buiten de in de art. 28 c Huurwet voorziene procedure(28) slechts een minimum aan ruimte bestaat om zich, als huurder, op de onredelijkheid van een van de kant van de verhuurder geïnitieerde ontruiming te beroepen.
Nu uit het onderhavige dossier niet blijkt of in enig opzicht van de in deze wetsartikelen voorziene modaliteiten gebruik is gemaakt(29) - en, zoals ik al opmerkte, dit onderwerp in cassatie door geen van de partijen te berde is gebracht -, denk ik dat dit aspect in cassatie niet ten volle kan worden meegewogen. Het verdient niettemin, tot goed begrip van de in cassatie wèl aan de orde zijnde materie, wel even de aandacht.
34) Voor onderdeel II.2.6 van het middel geldt mutatis mutandis hetzelfde als voor onderdeel II.2.5. Ook onderdeel II.2.6 benadrukt bepaalde feitelijke aspecten die voor een afweging van de billijkheid van de door de Gemeente bewerkstelligde ontruiming in de door [eiser] verdedigde zin pleiten, met voorbijgaan aan de wegingsfactoren die het Hof als zwaarwegend heeft aangemerkt, of met ontkenning van het gewicht van die factoren.
Wat het eerste betreft: de "de novo" afweging van de betreffende factoren in cassatie, die dit middelonderdeel naar de kern genomen voorstaat, vergt, zoals in alinea 32 al gezegd, méér aan feitelijke waardering van het samenstel van relevante omstandigheden dan in cassatie kan worden verlangd; en wat het tweede betreft: ik zie niet in waarom de uitzonderlijk lage huurprijs (het gegeven dat volgens dit middelonderdeel geen gewicht in de schaal zou mogen leggen), niet in de afweging mocht worden betrokken. Een uitzonderlijk lage huurprijs kan inderdaad geredelijk worden aangemerkt als een aanwijzing dat de huurder - [eiser] - met de beperkte aard van zijn huurrechten rekening moest houden (en draagt er dan toe bij, dat de Gemeente [eiser] daaraan mocht houden). Of het Hof terecht deze betekenis aan deze factor heeft toegekend onttrekt zich, omdat het hier gaat om een in overwegende mate feitelijk waarderingsoordeel, aan toetsing in cassatie.
35) Middelonderdelen II.2.7, II.2.8 en II.2.9 komen in verschillende varianten op tegen het oordeel van het Hof, dat art. 7A:1628a lid 2 BW (schadeplichtigheid van de verhuurder als blijkt dat de door deze ingeroepen wil om het gehuurde zelf in gebruik te nemen in werkelijkheid niet bestond) niet in aanmerking komt voor analogische of extensieve toepassing op het onderhavige geval.
Deze onderdelen lijken mij ongegrond. Ter nadere toelichting loop ik de verschillende argumenten van de onderdelen achtereenvolgens na:
- De middelonderdelen zien eraan voorbij dat het Hof ook in dit verband gewicht heeft toegekend aan de bijzondere aard van de (nieuwe, gewijzigde) overeenkomst die de Gemeente met [eiser] is aangegaan. In die overeenkomst - die het Hof, zoals ik hiervóór heb aangenomen, moet hebben beoordeeld als een huurovereenkomst met betrekking tot een voor niet-bedrijfsmatig gebruik bestemd object - heeft het Hof als van belang aangemerkt, dat er duidelijke aanwijzingen waren voor het met de overeenkomst beoogde beperkte karakter van [eiser]' aanspraken als huurder (weerspiegeld in de beëindigingscondities èn in de uitzonderlijk lage huurprijs); anders dan de middelonderdelen aanvoeren mogen zulke gegevens wèl meewegen (ik verwijs opnieuw naar de parallel die ik eerder trok met de zgn. "slooppandenregeling" van art. 7A:1623a lid 1 BW. De in alinea 33 hiervóór besproken gegevens wijzen ook in de richting van een slechts beperkte tegemoetkoming aan de belangen van de huurder (waarbij ik voor de duidelijkheid opmerk dat de daar besproken regels ook kunnen gelden als het om bepaalde vormen van bedrijfsmatig gebruik gaat).). In het kader van een dergelijke overeenkomst worden de belangen van de huurder (veel) minder gewaarborgd dan in het dwingendrechtelijke kader van de art. 7A:1624 e.v. BW. Het lijkt mij dan ook zonder meer juist dat van extensieve of analogische toepassing van het in art. 7A:1628a lid 2 BW tot uitdrukking komende beginsel, in een dergelijk kader geen sprake hoeft te zijn.
- De middelonderdelen willen kennelijk dat wordt vóórondersteld dat bij de Gemeente de wil om het inmiddels ontruimde huurobject zelf in gebruik te nemen, al van de aanvang af ontbrak. Dit feit was echter, zoals het Hof in rov. 4.12 vaststelt, door [eiser] niet gesteld(30). Al daarom kan het betoog in cassatie, dat wèl met dit gegeven rekening zou moeten worden gehouden, niet slagen. Men kan, met de Rechtbank die deze zaak in eerste aanleg heeft beoordeeld, zich verbazen over de inconsistenties die de Gemeente bij het ontruimen van [eiser] aan de dag heeft gelegd, en vooral over het wel zeer opmerkelijke gegeven dat het plan ten dienste waarvan de ontruiming werd gevorderd al vrijwel onmiddellijk niet gerealiseerd bleek te worden, en dat ook een tweede plan dat vervolgens ten tonele werd gevoerd, al na betrekkelijk korte tijd "niet nodig" bleek; maar men mag daaraan niet "ambtshalve" de conclusie verbinden dat de Gemeente al van de aanvang af niet werkelijk de wil had, het gehuurde zelf in gebruik te nemen, zo lang dat van de kant van [eiser] niet was gesteld (en zelfs als men daarover anders zou denken, is de rechter allicht niet verplicht om deze conclusie te trekken, als die niet door de daarvoor in aanmerking komende partij is aangedrongen).
36) Middelonderdeel II.2.10 tenslotte, grijpt aan op een overweging van het Hof die ik, met de steller van het middel, minder gelukkig geformuleerd vind. Dat is rov. 4.4 van het bestreden arrest.
Dit middelonderdeel signaleert met juistheid dat men de aanduiding van de ontruiming, door [eiser], als "vrijwillig", zou kunnen misverstaan. Er zijn inderdaad geen aanwijzingen in het dossier die (kunnen) ondersteunen dat [eiser] vrijwillig heeft ontruimd: zoals in alinea 31 hiervóór opgemerkt, geldt juist dat [eiser] aan de opzeggingen en sommaties tot ontruiming van de kant van de Gemeente vrijwillig géén gevolg heeft gegeven (en dat daarom een vordering tot ontruiming in kort geding, uitgeprocedeerd in twee instanties, is gevolgd).
Toch zie ik geen aanleiding om op dit punt tot vernietiging te concluderen. De formulering van deze overweging uit het bestreden arrest moge niet geheel gelukkig zijn, het lijkt mij toch onaannemelijk dat het Hof in het misverstand heeft verkeerd dat [eiser] werkelijk vrijwillig (en niet onder de druk van het ontruimingsvonnis in kort geding) zou hebben ontruimd - rov 4.4 verwijst expliciet naar het kort geding vonnis, en in rov. 4.9 en 4.10 lijkt het Hof juist (overigens in het nadeel van [eiser]) in aanmerking te hebben genomen, dat deze zich weinig aan de opzeggingen en ontruimingsaanzeggingen van de kant van de Gemeente gelegen lijkt te hebben laten liggen, en zich daardoor heeft blootgesteld aan een de facto ontruiming op betrekkelijk korte termijn. Daarom lijkt mij (voldoende) duidelijk dat het Hof hier met "vrijwillig" slechts dit heeft bedoeld, dat [eiser] het niet op gedwongen tenuitvoerlegging van de in kort geding gegeven beslissingen heeft laten aankomen (maar daaraan "vrijwillig" gevolg heeft gegeven).
37) Iets dergelijks geldt voor de daarop volgende passage aan het eind van rov. 4.4. Hoezeer de tekst van deze passage ook het tegendeel zou kunnen suggereren, het valt toch niet aan te nemen dat het Hof heeft gemeend dat tenuitvoerlegging van een onherroepelijk geworden beslissing in kort geding alleen daarom (dus: omdat de uitspraak onherroepelijk is geworden) niet onrechtmatig zou kunnen zijn. Het enkele feit dat het Hof zich na deze overweging uitvoerig heeft begeven in de vraag of de opzegging en de daarop gevolgde ontruiming van de kant van de Gemeente aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid beantwoordden, suggereert al in uitgesproken mate dat het Hof niet in dit misverstand heeft verkeerd - want ware dat anders, dan zou verder onderzoek naar de rechtmatigheid (c.q. de redelijkheid) van de gesties van de Gemeente niet meer terzake dienend zijn geweest.
Ik denk daarom dat de door het middel gewraakte passage moet verstaan in de beperkte betekenis die door de Gemeente in cassatie wordt verdedigd: de tenuitvoerlegging van het kort geding vonnis kan niet al daarom als onrechtmatig worden aangemerkt omdat dat vonnis in appel werd vernietigd (want dat laatste is niet gebeurd).
38) Bovendien denk ik dat [eiser] bij de onderhavige klacht geen belang heeft: ook al zou het Hof in de bestreden rov. de onjuiste gedachte hebben omarmd dat het staan op de naleving van een in kort geding verkregen uitspraak niet onrechtmatig kan zijn nadat de betreffende uitspraak onherroepelijk is geworden - doordat het Hof vervolgens heeft onderzocht of de Gemeente onredelijk heeft gehandeld door de overeenkomst op te zeggen en door op de in feite gehanteerde termijn ontruiming van [eiser] te verlangen, en heeft geconcludeerd dat dat niet zo was, heeft te gelden dat de Gemeente van [eiser] mocht verlangen wat zij in kort geding heeft gevorderd; en dat het dus niet onrechtmatig was, dat te vorderen en [eiser] daaraan te houden.
In een wat andere benadering: het middelonderdeel stelt met juistheid dat tenuitvoerlegging van een kort geding vonnis onrechtmatig is wanneer de rechter ten gronde anders over de rechtsverhouding van partijen oordeelt dan in het kort geding is gebeurd. Omgekeerd geldt, dat de tenuitvoerlegging van een kort geding vonnis (dus) in de regel niet onrechtmatig is, als de rechter ten gronde oordeelt dat de eiser in het kort geding aanspraak had op wat hij in kort geding vorderde. Dan doet niet meer terzake of de rechter zich overigens een verkeerd beeld heeft gevormd van wat rechtens is, als een kort geding vonnis door een latere uitspraak wordt "achterhaald" - dat geval heeft zich dan immers niet voorgedaan.
39) Daarmee heb ik de argumenten uit het cassatiemiddel besproken. Die bespreking leidt ertoe dat ik - met een "begripvolle" lezing van onderdeel II.2.4 sub 1 van het middel - dat middelonderdeel als gegrond beoordeel, zie de alinea's 15 t/m 17 hiervóór.
De verdere argumenten van het middel beoordeel ik daarentegen als ongegrond. Ik meen er intussen goed aan te doen, nogmaals aan te geven dat dit oordeel steunt op het uitgangspunt dat (het Hof kon oordelen dat) [eiser] er geen beroep op heeft gedaan dat de huurovereenkomst strekte tot een als bedrijfsmatig aan te merken gebruik van het onroerend goed in kwestie (en, of: dan wel, dat er in cassatie geen beroep op is gedaan dat [eiser] dit element aan het zijnerzijds verdedigde standpunt ten grondslag zou hebben gelegd).
Wanneer men daarover anders oordeelt, en dus aanneemt dat [eiser] (ook in de eerste aanleg(31)) wèl heeft gesteld dat de huurovereenkomst strekte tot een als "bedrijfsmatig" te kwalificeren gebruik van het gehuurde, én dat op het feit dat [eiser] zich aldus heeft opgesteld, in cassatie een terzake dienend beroep is gedaan, komt men ten aanzien van de punten die daardoor worden geraakt - zie de alinea's 6, 9, 15 t/m 17, 23 en eventueel ook 33 en 35 hiervóór - tot uitkomsten die meer of minder sterk van de hiervóór verdedigde uitkomsten afwijken.
Conclusie
Ik concludeer tot vernietiging van het bestreden arrest en verwijzing van de zaak.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Uit rov. 4.6.2 blijkt verder dat [eiser] sedert 1977 voor het hem toegestane gebruik een huurprijs van f 5, - per jaar verschuldigd was.
2 De titel waaronder [eiser] deze schadevergoeding vordert, vormt één van de punten van geschil tussen partijen. Volgens de Gemeente is dat: onrechtmatige daad, volgens [eiser] zelf: aansprakelijkheid als verhuurder, op grond van (analogische of extensieve) toepassing van art. 7A:1623o BW/ art. 42 OW Pro (zie bijvoorbeeld de Memorie van Antwoord, p. 3 (de bladzijden van de Memorie van Antwoord zijn in het A-dossier met potlood genummerd - naar die nummering verwijs ik verder)). Het door de Gemeente verdedigde standpunt heeft misschien te maken met het bevoegdheids- of ontvankelijkheidsprobleem, zie alinea's 6, 9 en 15 t/m 17 hierna.
3 Volledigheidshalve teken ik aan dat de Gemeente wel bedenkingen tegen de kwalificatie van de rechtsverhouding als huur en verhuur heeft ingebracht, zie o.a. de Conclusie van Dupliek in eerste aanleg, alinea 2 en de Memorie van Grieven, p. 9; maar ik begrijp de bestreden beslissing van het Hof zo, dat het Hof hieraan, als onvoldoende concreet en onderbouwd, voorbij is gegaan. In cassatie is de kwalificatie van de rechtsverhouding als huur en verhuur ook geen punt van verschil (meer).
4 Ik zal de toevoeging "of beroepsmatig" verder, om vervelende herhaling te voorkomen, weglaten.
5 Daarbij is nog te wijzen op een bijzondere gebruiksvariant, namelijk: gebruik ten dienste van de landbouw, de veeteelt daaronder begrepen. Als de overeenkomst daartoe strekt, zijn de regels van huur en verhuur uit de wet in het geheel niet van toepassing, maar wordt de rechtsverhouding beheerst door (alleen) de Pachtwet. Kennelijk zijn de partijen in deze zaak ervan uit gegaan dat dit geval niet aan de orde is, en hebben de rechters in de feitelijke instanties de partijstellingen zo opgevat, dat die mogelijkheid ook niet aan de orde werd gesteld. In cassatie kan deze mogelijkheid daarom buiten beschouwing blijven; zie overigens - bijvoorbeeld - Pachtwet (losbl.), Houwing - Heisterkamp, art. 1, aant. 50 en 56; Rodrigues Lopes, Pacht, 2002, p. 29; Asser - Snijders 5 - IIB, Pacht, 2001, nr. 35.
6 Voor het overgangsrecht verwijs ik naar art. VII van de wet van 6 december 2001, Stb. 580.
7 Terwijl bij de toepassing van deze bepaling weer niet van belang was of het gehuurde gebouwd dan wel ongebouwd onroerend goed is, HR 21 juni 1996, NJ 1996, 746 en HR 16 november 1990, NJ 1991, 232 m.nt. PAS; Uit deze beslissingen kan ook worden opgemaakt dat - zoals art 156 Rv Pro. (oud) overigens al aangaf - de (appel)rechter zijn absolute bevoegdheid ambtshalve moet onderzoeken - dus ook wanneer de partijen die niet aan de orde hebben gesteld. Zie over het bevoegdheidsprobleem ook HR 16 november 2001, NJ 2002, 400 m.nt. HJS, rov. 3.5 en 3.6.
8 Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 482; Smit - Evers, Huurrecht Bedrijfsruimten,1997, nr. 7.5.4; zie voor de toepasselijkheid van art. 157 Rv Pro. nog Huurwet (losbl.), Van den Heuvel, art. 27, aant. 3c.
9 Zie bijvoorbeeld HR 13 april 2001, NJ 2001, 336, rov. 3.2; Burgerlijke Rechtsvordering (losbl, oud), Wesseling-Van Gent, art. 156, aant. 2.
10 Zie in dit verband nader het in alinea 17 te bespreken arrest HR 16 november 2001, NJ 2002, 400 m.nt. HJS, rov. 3.5 en 3.6.
11 De Gemeente heeft daar wel toespelingen op gemaakt, kennelijk om te accentueren dat [eiser]' gebruik niet verenigbaar zou zijn met een volgens de Gemeente bestaande gebruiksbeperking die in de huurovereenkomst besloten zou liggen - maar voorzover ik heb kunnen nagaan heeft [eiser] dit standpunt (nl. dat zijn gebruik inderdaad een bedrijfsmatig karakter zou hebben) nergens expliciet betrokken - al kàn men de stellingen van de kant van [eiser] ook wel zo uitleggen.
12 Zie bijvoorbeeld Handboek Huurrecht (losbl.), De Waal, art. 1596, aant. 51 - 55, i.h.b. aant. 52 -54 (waarbij ik opmerk dat de in aant. 54 verdedigde opvatting volgens mij op een te letterlijke lezing van het arrest HR 26 juni 1998, NJ 1998, 728 berust); Handboek Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 1624, aant 14a en 14b; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.) 1999, p. 47 - 49, p. 110 en p. 381 - 383; Asser - Abas (Huur) 5 - IIa, 2001, nr. 48.
13 Onderdeel I.1.4, slot en I.1.5, derde volzin.
14 HR 20 april 2001, NJ 2002, 392 m.nt. HJS, rov. 3.6; zie ook alinea 2 van de noot.
15 Mij realiserend dat ik daarmee positie kies in een enigszins omstreden kwestie, namelijk de vraag of een cassatiemiddel, om aan de eis van art. 407 lid 2 Rv Pro. te voldoen, behalve het rechtsverzuim waarop een beroep wordt gedaan ook moet aangeven waarom er van een rechtsverzuim sprake is; zie daarover uitgebreid Ter Heide, TCR 2001, p. 77 e.v. (in het bijzonder p. 79 - 81). In dit geval geeft de klacht, naar mijn oordeel met juistheid, aan waar in het bestreden arrest een onjuiste rechtstoepassing heeft plaatsgehad en waar die in bestaat - maar voert het onjuiste redenen voor de betreffende stelling aan (en verbindt het aan het gesignaleerde verzuim trouwens ook een verkeerde gevolgtrekking). Als - zoals hier het geval is - desondanks in cassatie kan worden vastgesteld dat de door het middel beweerde fout inderdaad gemaakt is, doet het in mijn opvatting aan de doeltreffendheid van het middel niet af dat de op zichzelf juiste klacht zelf weer op een onjuiste grondslag wordt gebaseerd.
16 Voor vindplaatsen verwijs ik naar de Conclusie van Antwoord in eerste aanleg, p. 2 en 3; Conclusie van Dupliek, p. 2; Memorie van Grieven, p. 14 - 16; Memorie van Antwoord in incidenteel appel, p. 4 - 5.
17 "Vaste" rechtspraak, zie nog onlangs al. 2.3 van de conclusie van A-G Wesseling-Van Gent voor HR 3 januari 2003, rechtspraak.nl LJN nr. AF0144; HR 20 september 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AE0647, rov. 3.4; HR 12 juli 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AE1532, rov. 3.9.3.
18 Waarbij ik niet de stelling heb aangetroffen, dat de Gemeente door de aansluiting(en) op openbare nutsvoorzieningen op de activiteiten van [eiser] attent had moeten worden (zie middelonderdeel I.1.3, dat ook geen vindplaatsen noemt). Het is overigens niet van algemene bekendheid (of het is althans aan mij niet bekend) of er tussen de Gemeente Venray en de leveranciers van gas, water en electriciteit in Venray bijzondere betrekkingen bestaan of in het verleden hebben bestaan. De gedachte dat het Hof daarmee (ambtshalve?) rekening had moeten houden beoordeel ik dan ook als bepaald ongerijmd.
19 Zie voor deze stellingen en de correspondentie waarop in dit verband een beroep is gedaan bijvoorbeeld de Memorie van Grieven, p. 14 - 16.
20 Voorzover het middel beoogt de door het Hof aan deze stellingen gegeven uitleg rechtstreeks te bestrijden, geldt weer het in verband met voetnoot 17 opgemerkte.
21 Art. 7A:1636b lid 2 BW geeft nog een vergelijkbare regel. Deze geldt echter, anders dan de regel van art. 7A:1636a BW, niet voor bedrijfsruimte die niet aan de definitie van art. 7A:1624 BW beantwoordt (en van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW is in deze zaak zeker geen sprake); en deze regel geldt ook alleen voor het geval de overeenkomst door de rechter wordt ontbonden. Ik laat deze tweede bepaling daarom verder buiten beschouwing.
22 De aanvankelijk door de Gemeente gepresenteerde plannen (realisatie van een "alternatieve woonvorm" ter plaatse), laten zonder nader onderzoek de gevolgtrekking toe dat er afbraak van het gehuurde beoogd werd. Van de later, resp. nóg later door de Gemeente gestelde plannen is dat bepaald minder duidelijk, maar ik betwijfel of dat nog aan de toepasselijkheid van de regeling in de context van de oorspronkelijke plannen zou kunnen afdoen.
23 Ik erken dat ik er dan aan voorbij ga dat afbraak ten algemenen nutte, als het om een ongebouwde zaak gaat, niet zo makkelijk denkbaar is.
24 Art. 42 lid 1 en Pro 42 lid 2 OW respectievelijk.
25 In de jurisprudentie van het EHRM is vooral het spiegelbeeld van de hier voorgelegde vraag aan de orde geweest, namelijk: of regels van huurbescherming geen ontoelaatbare inbreuk opleveren op het recht op ongestoord genot van "possessions" dat aan de eigenaar van het huurobject toekomt; en in die jurisprudentie is inderdaad vaak aangenomen dat daarvan sprake kan zijn, zie EHRM 28 september 1995, A-serie 315 B, par. 27 - 40 en 315 C par. 26 - 39, en EHRM 28 juli 1999, appl.nr 22774/93, par. 44 - 56. (Naar deze beslissingen wordt in tientallen van de sedertdien door het EHRM gegeven beslissingen over dit kennelijk in Italië veel voorkomende probleem verwezen.) Het doet enigszins paradoxaal aan dat de huurder zich dan óók op zijn recht op ongestoord genot van zijn "possessions" zou kunnen beroepen, als hem een bepaalde aanspraak uit hoofde van huurbescherming wordt ontzegd - de overheid zou dan, welke oplossing er ook wordt gekozen, altijd op het recht dat een van de partijen aan art. 1 van Pro het Protocol ontleent, inbreuk maken. In Duitsland heeft het Bundesverfassungsgericht echter aanvaard dat de aanspraken van een huurder als "possessions" (althans het daarmee vergelijkbare Duitse begrip) mogen worden aangemerkt, BverfG 26 mei 1993, EuGRZ 1993, p. 411 e.v.
26 Voor vindplaatsen verwijs ik naar alinea 1 van de inleidende dagvaarding, alinea 14 van de conclusie van repliek in eerste aanleg, en op het uitblijven van een gespecificeerde reactie op de in voetnoot 3 hiervóór aangegeven stellingen van de Gemeente.
27 Ook al zouden zulke activiteiten niet door de huurovereenkomst worden verboden, de Gemeente kon daarin aanleiding vinden om [eiser]' gebruiksrechten eerder op te zeggen dan zij nu heeft gedaan (en de Gemeente heeft [eiser] in de correspondentie ook op die mogelijkheid gewezen - zie bijvoorbeeld de uit (datum onleesbaar) 1981 daterende brief die als productie bij de pleitnota van de Gemeente in kort geding, bij de Memorie van Grieven is overgelegd). Daarom meen ik dat dit gegeven in elk geval gewicht in de schaal kon leggen.
28 Binnenkort te vervangen door de in art 7:230 A (wet van 21 november 2002, Stb. 588) voorziene procedure, die echter slechts op detailpunten van de huidige regeling verschilt.
29 Zodat bijvoorbeeld ook niet kan worden vastgesteld of de Gemeente, op de wijze als bedoeld in art. 28 c lid 1 Huurwet, aan [eiser] de ontruiming heeft aangezegd en daarmee de aanzet tot de in de volgende bepalingen bedoelde verlengingsprocedure heeft gegeven. Het kan zo zijn dat de Gemeente zich consequent heeft gedragen naar het standpunt dat [eiser] geen beroep op "enige huurbescherming" kon doen (zie ook alinea 8 hiervóór); maar de stellingen van de Gemeente - in het bijzonder wat betreft de opzegging/ontruimingsaanzegging per exploot, die tegen 1 juli 1997 zou hebben plaatsgehad, zie bijvoorbeeld alinea 4 van de als productie 3a bij de Memorie van Grieven overgelegde kort geding dagvaarding - kúnnen ook betekenen dat de weg van art 28 c lid 1 Huurwet wel is gevolgd, met dien verstande dat van de kant van [eiser] niet het in dat wetsartikel bedoelde verlengingsverzoek is gedaan. Ook daarom meen ik dat de gedingstukken niet voldoende houvast bieden om in dit stadium ten aanzien van de toepassing van de art. 28 c e.v. Huurwet in deze zaak verantwoorde gevolgtrekkingen te (kunnen) maken.
30 Het middel voert niet aan dat [eiser] dit wèl gesteld zou hebben; en ten overvloede heb ik de stellingen van [eiser] hier op nagelezen. Ook ik kan geen stelling aantreffen die onomwonden het hier bedoelde standpunt inneemt.
31 Deze verbijzondering ziet op de eventuele toepasselijkheid van art. 39 sub Pro 4? RO (oud) en 157 Rv. (oud) - dat de rechtbank een desbetreffende vordering in hoogste ressort beoordeelt, veronderstelt natuurlijk wel dat de betreffende vordering ook al in de vorm die tot dat rechtsgevolg leidt, aan de rechtbank werd voorgelegd