Uitspraak
22 oktober 1999
Eerste Kamer
Nr. C98/069HR
AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging Tielse Sportvereniging Theole,
gevestigd te Tiel,
EISERES tot cassatie,
advocaat: Jhr mr J.L.R.A. Huydecoper,
tegen
ABN AMRO BANK NV.,
gevestigd te Amsterdam,
verweerster in cassatie,
advocaat: mr E. Grabandt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie, in haar hoedanigheid van bewindvoerster over de goederen van [betrokkene 1], wonende te [plaats], - verder te noemen: de bewindvoerster - heeft bij exploit van 25 januari 1996 eiseres tot cassatie - verder te noemen: Theole - op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te Tiel en gevorderd Theole te veroordelen binnen twee weken na betekening van het te dezen te wijzen vonnis de percelen kadastraal bekend gemeente Tiel sectie H nummers 1664 gedeeltelijk en 1665 ter grootte van in totaal 2.66.50 hectare te ontruimen met alle daarop gestichte opstallen en het gebruik van die percelen te beëindigen, zulks op straffe van een dwangsom van ƒ 1.000,-- per dag.
Theole heeft de vordering bestreden.
Na een ingevolge een tussenvonnis van 20 maart 1996 op 1 mei 1996 gehouden comparitie van partijen heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 29 januari 1997 het gevorderde afgewezen.
Tegen dit eindvonnis heeft de bewindvoerster hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Arnhem. Theole heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij vonnis van 20 november 1997 heeft de Rechtbank in het principaal hoger beroep het bestreden vonnis van de Kantonrechter vernietigd en Theole veroordeeld om binnen acht weken na betekening van dit vonnis de litigieuze percelen te ontruimen met alle daarop gestichte opstallen en het gebruik van die percelen te beëindigen, zulks op straffe van een dwangsom van ƒ 300,-- per dag, en in het incidenteel hoger beroep het beroep verworpen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft Theole beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding en het herstelexploit zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
De bewindvoerster heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat—Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
Bij huurovereenkomst van 2 juni 1975, heeft [betrokkene 1] aan Theole verhuurd het sportterrein gelegen aan de Sportparklaan te Tiel. De huurovereenkomst is aangegaan voor 20 jaren ingaande op 1 september 1972 en derhalve eindigende per 1 september 1992. De huurrelatie dateert van circa 1917.
De goederen van [betrokkene 1] zijn bij beschikking van 26 augustus 1994 van de Kantonrechter te Utrecht onder bewind gesteld, met benoeming van ABN AMRO Bank N.V. tot bewindvoerster. De Kantonrechter te Amsterdam heeft de bewindvoerster bij beschikking van 16 oktober 1995 gemachtigd de onderhavige vordering in te stellen.
3.2 De vordering van de bewindvoerster strekt ertoe dat Theole het sportterrein met alle daarop gestichte opstallen zal ontruimen en het gebruik ervan zal beëindigen. Zij heeft haar vordering erop gegrond dat Theole het sportterrein tot 1 september 1992 heeft gehuurd; dat zij het van 1 september 1992 tot 1 september 1994 om niet in gebruik heeft gehad en het van 1 september 1994 tot 1 september 1995 heeft gehuurd; dat Theole niet bereid was wederom een huurovereenkomst voor de tijd van een jaar aan te gaan. Omdat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 september 1995, dient Theole het terrein te ontruimen, aldus de bewindvoerster.
Theole heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst na 1 september 1992 voor onbepaalde tijd is voortgezet. De huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7A:1624 e.v. BW. Indien sprake is van een huurovereenkomst waarop de Huurwet van toepassing is, heeft de huuropzegging niet op geldige wijze plaatsgevonden omdat de brief van 28 juni 1995 van de bewindvoerster niet voldoet aan de in art. 28c lid 1 Huurwet vermelde voorschriften (de brief is niet aangetekend met bericht van ontvangst verzonden); evenmin heeft de aanzegging plaatsgevonden bij deurwaardersexploit.
De Kantonrechter heeft de vordering van de bewindvoerster afgewezen. De Rechtbank heeft die vordering echter alsnog toegewezen. Daartoe heeft de Rechtbank, kort weergegeven, het volgende overwogen. Het sportterrein met de zich daarop bevindende gebouwen kan niet als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 worden beschouwd. Nu zich op het terrein gebouwen bevinden waarin zich voor een sportaccommodatie onmisbare kleedruimte bevindt, moet het worden beschouwd als een gebouwde onroerende zaak zodat de Huurwet van toepassing is. Weliswaar is de ontruiming aangezegd bij aangetekende brief van 28 juni 1995 en niet bij deurwaardersexploit of bij aangetekende brief waarvoor een bericht van ontvangst wordt verlangd, maar dit leidt niet tot nietigheid van de aanzegging. Niet gebleken is dat Theole hierdoor op enigerlei wijze is benadeeld en met name niet dat Theole hierdoor niet in de gelegenheid zou zijn geweest de volle termijn van twee maanden gebruik te maken van haar bevoegdheid verlenging van de schorsing te verzoeken. Het middel (waarvan onderdeel 1 geen klacht bevat) keert zich tegen de beslissing van de Rechtbank en de gronden waarop zij berust.
3.3 In de onderdelen 2 - 2.5 keert het middel zich met een rechtsklacht tegen het oordeel van de Rechtbank in haar rov. 3.2 dat de aanwezigheid van een kantine op het sportterrein niet tot de gevolgtrekking leidt dat sprake is van huur van bedrijfsruimte.
De Rechtbank zag zich gesteld voor de vraag of de overeenkomst waarbij het onderhavige sportterrein met de zich daarop bevindende opstallen in gebruik was gegeven, al dan niet moet worden gekwalificeerd als huur en verhuur van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7A:1624. Zij diende derhalve te onderzoeken of de verhuurde onroerende zaak, mede in aanmerking genomen de inrichting ervan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf zoals bedoeld in art. 7A:1624 lid 2. Dat heeft de Rechtbank in haar door het onderdeel bestreden rechtsoverweging gedaan. Waar de Rechtbank overweegt dat het zwaartepunt van het gebruik ligt op de sportaccommodatie, heeft zij tot uitdrukking gebracht dat het verhuurde terrein naar haar oordeel in overwegende mate wordt gebruikt voor een ander doel dan voor de uitoefening van een bedrijf. Aldus oordelende heeft zij een juiste maatstaf aangelegd. Daarop stuiten de onderdelen af.
3.4.1 De onderdelen 3 - 3.2.3.2 zijn gericht tegen rov 4 van de Rechtbank. Daarin overweegt zij, kort weergegeven, dat de ontruiming weliswaar is aangezegd bij brief van 28 juni 1995 en niet bij deurwaardersexploit of bij aangetekende brief waarvoor een bericht van ontvangst wordt verlangd, maar dat dit niet leidt tot nietigheid van de aanzegging omdat niet is gebleken dat Theole hierdoor op enigerlei wijze is benadeeld en met name niet dat Theole hierdoor niet in de gelegenheid zou zijn geweest de volle termijn van twee maanden gebruik te maken van haar bevoegdheid verlenging van de schorsing te verzoeken.
3.4.2 Bij de beoordeling van deze onderdelen moet worden vooropgesteld dat de wetgever door in art. 28c lid 1 Huurwet voor de aanzegging van de ontruiming òf een deurwaardersexploit òf een aangetekende brief waarvoor een bericht van ontvangst wordt verlangd voor te schrijven, blijkbaar zoveel mogelijk heeft willen waarborgen dat die aanzegging de betrokkene vóór het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd bereikt zodat deze gedurende de volle in laatstgenoemde bepaling vermelde termijn gebruik kan maken van zijn in art. 28d lid 1 omschreven bevoegdheid om de Kantonrechter te verzoeken de schorsing van de ontruimingsverplichting te verlengen (HR 22 juli 1976, NJ 1977, 6).
3.4.3 Het hiervoor onder 3.4.1 weergegeven oordeel van de Rechtbank moet tegen de achtergrond van de gedingstukken aldus worden begrepen dat de aangetekende brief van de bewindvoerster waarin zij de ontruiming heeft aangezegd, Theole zo tijdig heeft bereikt, dat zij gedurende de volle in art. 28d lid 1 vermelde termijn gebruik heeft kunnen maken van haar in art. 28d lid 1 omschreven bevoegdheid om de Kantonrechter te verzoeken de schorsing van de ontruimingsverplichting te verlengen.
In het licht van het onder 3.4.2 vermelde uitgangspunt geeft het oordeel van de Rechtbank, opgevat als hiervoor is vermeld, niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het is ook niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Op dit een en ander stuiten de onderdelen 3, 3.1, 3.2.1 en 3.2.2 af.
3.4.4 De in de onderdelen 3.2.3.1 en 3.2.3.2 vervatte klachten falen op de gronden vermeld in de conclusie van de Advocaat - Generaal Hartkamp onder 8.
3.5.1 De onderdelen 4 en 4.1 zijn, naar mede uit de schriftelijke toelichting blijkt, in de eerste plaats gericht tegen het oordeel van de Rechtbank in haar rov. 7, dat ook een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst opzegbaar is.
Uit de art. 7A:1606 en 7A:1607, die ook door de Rechtbank zijn genoemd ter ondersteuning van haar bestreden oordeel, alsmede uit de art. 7A:1623b, 7A:1627, 7A:1631 en 7A:1631d, vloeit echter voort dat voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomsten voor opzegging vatbaar zijn. De onderdelen falen derhalve.
3.5.2 Voorzover het onderdeel onder 4.1 voorts klaagt dat de Rechtbank het recht heeft geschonden door, ondanks hetgeen daartoe door Theole was aangevoerd, niet te hebben onderzocht of de zo-even genoemde regel buiten toepassing diende te blijven omdat toepassing ervan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, faalt het onderdeel evenzeer.
Waar de Rechtbank overweegt dat een redelijke belangenafweging tussen de partijen reeds voldoende gewaarborgd wordt door de bepalingen van de Huurwet, moet die overweging als volgt worden begrepen. Indien een gewezen huurder meent dat zijn belangen in geval van ontruiming van een onroerende zaak waarop de Huurwet van toepassing is, ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder in geval van voortzetting van het genot door de gewezen huurder, kan die gewezen huurder ingevolge art. 28d lid 1 Huurwet binnen de in art. 28c lid 1 genoemde termijn verzoeken dat de termijn van de schorsing van de verplichting tot ontruiming zoals bedoeld in art. 28c lid 1 wordt verlengd. Laat de gewezen huurder na een verzoek te doen als bedoeld in art. 28d lid 1, dan kan de vraag of de hiervoor bedoelde regel buiten toepassing moet worden gelaten, niet meer aan de orde komen bij de beoordeling van de tot ontruiming strekkende vordering van de gewezen verhuurder. Aldus opgevat is het bestreden oordeel van de Rechtbank juist.
3.5.3 Voorzover onderdeel 4.2 rov. 7 van de Rechtbank bestrijdt met een motiveringsklacht faalt het omdat de Rechtbank voldoende inzicht heeft gegeven in de gedachtengang die haar heeft geleid tot de in die rechtsoverweging vervatte oordelen.
3.6 Onderdeel 5 mist zelfstandige betekenis en kan, nu de overige onderdelen doel missen, niet tot cassatie leiden.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Theole in de kosten van het geding in cassatie, aan de zijde van de bewindvoerster tot op deze uitspraak begroot op ƒ 597,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Mijnssen als voorzitter en de raadsheren Heemskerk, Van der Putt-Lauwers, Fleers en kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
22 oktober 1999.
22 oktober 1999.