Uitspraak
AUA2023H00154, AUA2023H00213, AUA2024H00043 en AUA2024H00045
Datum uitspraak: 4 september 2024
gemeenschappelijk hof van jusTitie
van aruba, CURAÇAO, SINT MAARTEN
EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. omwonende 1],
2. [ omwonende 2],
3. [ omwonende 3],
4. [ omwonende 4],
5. [ omwonende 5],
6. [ omwonende 6],
7. [ omwonende 7],
8. [ omwonende 8],
9. [ omwonende 9],
10. M.B. Boyce,
allen wonend in Aruba (hierna gezamenlijk: de omwonenden),
11. Three Rivers Real Estate VBA, gevestigd in Aruba (hierna: Three Rivers),
appellanten,
tegen de uitspraken van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht) van 7 juli 2023 in zaak nr. AUA202201904, van 29 november 2023 in zaak nr. AUA202303182, en van 10 januari 2024 in zaak nr. AUA202303141 in de gedingen tussen:
de omwonenden
en
de minister van Algemene Zaken, Innovatie, Overheidsorganisatie, Infrastructuur en Ruimtelijke Ordening (hierna: de minister)
Procesverloop
Zaak nr. AUA2023H00154
Bij beschikking van 28 mei 2020, kenmerk BA-0994-2019, heeft de minister aan Three Rivers bouwvergunning verleend voor de bouw van 600 hotelkamers in Sero Colorado (hierna: de bouwvergunning).
Bij beschikking van 5 mei 2022 heeft de minister opnieuw op het door de omwonenden daartegen gemaakte bezwaar beslist en dat bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 7 juli 2023, ECLI:NL:OGEAA:2023:163, heeft het Gerecht het door appellanten 2 tot en met 9 daartegen ingestelde beroep nietontvankelijk verklaard, het door appellanten 1 en 10 daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, de beschikking op bezwaar vernietigd en de minister opgedragen binnen drie maanden opnieuw op het bezwaar te beschikken (hierna: uitspraak 1).
Tegen deze uitspraak hebben de omwonenden hoger beroep ingesteld.
De omwonenden en Three Rivers hebben nadere stukken ingediend.
Zaak nr. AUA2023H00213
Bij beschikking van 30 augustus 2023 heeft de minister opnieuw op het bezwaar beslist en dat bezwaar ongegrond verklaard.
Op 7 september 2023 hebben de omwonenden daartegen beroep ingesteld. Ook hebben de omwonenden het Gerecht verzocht een voorlopige voorziening te treffen.
Bij uitspraak van 29 november 2023, ECLI:NL:OGEAA:2023:349, heeft het Gerecht dat verzoek afgewezen (hierna: uitspraak 2).
Tegen deze uitspraak hebben de omwonenden hoger beroep ingesteld.
De minister heeft een verweerschrift ingediend.
De omwonenden en Three Rivers hebben nadere stukken ingediend.
Zaken nrs. AUA2024H00043 en AUA2024H00045
Bij uitspraak van 10 januari 2024, ECLI:NL:OGEAA:2024:36, heeft het Gerecht het door appellanten 2 tot en met 9 tegen de beschikking van 30 augustus 2023 ingestelde beroep nietontvankelijk verklaard, en het door appellanten 1 en 10 daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard (hierna: uitspraak 3).
Tegen deze uitspraak hebben de omwonenden en Three Rivers hoger beroep ingesteld.
De omwonenden en Three Rivers hebben nadere stukken ingediend. Het Hof heeft de door de omwonenden op 10 april 2024 ingediende nadere stukken buiten beschouwing gelaten wegens strijd met de goede procesorde.
Het Hof heeft de zaken gevoegd op een zitting behandeld op 17 april 2024. Namens de omwonenden zijn mr. M.B. Boyce en mr. N. Esquivel, beiden advocaat, verschenen.
Three Rivers werd vertegenwoordigd door mr. M.R.M. Reinkemeyer en mr. A.A. Ruiz, beiden advocaat, vergezeld door [architect 1], architect.
De minister werd vertegenwoordigd door mr. V.M. Emerencia, werkzaam bij de Directie Wetgeving en Juridische Zaken.
De omwonenden hebben het Hof bij e-mailbericht van 5 april 2024 verzocht getuigen en deskundigen op te roepen voor de zitting van 17 april 2024. Dit verzoek is afgewezen omdat de ingeplande behandelingstijd geen mogelijkheid bood getuigen of deskundigen te horen. De omwonenden zijn in de gelegenheid gesteld op de zitting toe te lichten wie als getuige en deskundige moet worden gehoord en over welke onderwerpen. Het Hof heeft daarin geen aanleiding gezien het onderzoek ter zitting te heropenen. Het Hof acht zich op basis van het omvangrijke dossier en de uitgebreide behandeling op de zitting voldoende voorgelicht om uitspraak te doen.
Overwegingen
Inleiding
De relevante regelgeving is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak, die daarvan deel uitmaakt.
Three Rivers ontwikkelt in Sero Colorado in de omgeving van Baby Beach een hotel met in totaal 900 kamers. Het hotel zal in twee fases worden gebouwd. De eerste fase bestaat uit de bouw van 600 'all-inclusive' hotelkamers en centrale hotelfaciliteiten zoals een lobby en een restaurant. Op 14 november 2019 heeft Three Rivers de minister verzocht om bouwvergunningen voor fase 1. Bij beschikkingen van 28 mei 2020 zijn de door Three Rivers aangevraagde bouwvergunningen met kenmerken 0994/2019 en 0853/2019 verleend. De bouwvergunning met kenmerk 0853/2019 is al onherroepelijk (zie de uitspraak van het Hof van 24 mei 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:70). In deze procedure gaat het alleen om de bouwvergunning met kenmerk 0994/2019. Deze vergunning maakt de bouw van 600 hotelkamers mogelijk.
De omwonenden wonen in de omgeving van het te ontwikkelen hotel of hebben daar gronden in erfpacht. Zij vrezen dat hun woon- en leefklimaat onaanvaardbaar wordt aangetast. Volgens de omwonenden is het hotel te omvangrijk voor de gekozen locatie waardoor de omgeving zal worden verstoord en ontsierd.
De verschillende beschikkingen op bezwaar
Beschikking op bezwaar van 9 maart 2021
4. [ [omwonende 1] en Boyce hebben op 21 oktober 2020 een pro forma bezwaarschrift ingediend tegen de bouwvergunning van 28 mei 2020. Op 3 februari 2021 hebben [omwonende 1] en Boyce de gronden van het bezwaarschrift aangevuld. Dit aanvullende bezwaarschrift is ook ingediend namens [omwonenden 2 tot en met 9]. Bij de beschikking van 9 maart 2021 heeft de minister het bezwaarschrift nietontvankelijk verklaard omdat de gronden van het bezwaar niet tijdig waren aangevuld. Deze niet-ontvankelijkverklaring heeft het Gerecht bij de uitspraak van 9 februari 2022 vernietigd. De minister is daarbij opgedragen opnieuw te beslissen op het bezwaarschrift zoals aangevuld op 3 februari 2021. Het Hof heeft in zijn uitspraak van 24 mei 2023 de uitspraak van het Gerecht van 9 februari 2022 bevestigd.
Beschikking op bezwaar van 5 mei 2022
5. Bij de beschikking van 5 mei 2022 heeft de minister gevolg gegeven aan de uitspraak van het Gerecht van 9 februari 2022. In die beschikking heeft de minister het bezwaar van [omwonende 1] en Boyce van 21 oktober 2020, aangevuld op 3 februari 2021, ongegrond verklaard. Daartegen hebben de omwonenden beroep ingesteld. Het Gerecht heeft in uitspraak 1 het beroep gegrond verklaard om twee redenen. De minister heeft ten eerste onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd waarom het bouwplan van Three Rivers voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Ten tweede heeft de minister zich onvoldoende zorgvuldig voorbereid en onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd op het standpunt gesteld dat het bouwplan vanwege zijn ligging niet hinderlijk voor de omgeving zal zijn. Het Gerecht heeft de beschikking van 5 mei 2022 om deze twee redenen vernietigd en de minister opgedragen binnen drie maanden opnieuw te beslissen op het bezwaar met inachtneming van zijn uitspraak.
Beschikking op bezwaar van 30 augustus 2023
6. Bij de beschikking van 30 augustus 2023 heeft de minister gevolg gegeven aan uitspraak 1. In die beschikking heeft de minister de in de beschikking van 5 mei 2022 gegeven motivering herhaald en ingelast en voorzien van een aanvullende motivering voor wat betreft redelijke eisen van welstand en hinder. Het bezwaar is ongegrond verklaard. Tegen deze beschikking hebben de omwonenden beroep ingesteld en tegelijkertijd verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Het Gerecht heeft in de uitspraak 2 het verzoek om voorlopige voorziening afgewezen, en in uitspraak 3 onder meer het beroep ongegrond verklaard. Volgens het Gerecht heeft de minister zich met de aanvullende motivering op het standpunt mogen stellen dat het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand, dat het niet hinderlijk voor de omgeving is en dat het niet brandgevaarlijk is.
Volgorde van bespreking
7. Het Hof zal eerst het hoger beroep van de omwonenden tegen uitspraak 1 beoordelen (zaak nr. AUA2023H00154). Vervolgens bespreekt het Hof de hoger beroepen van de omwonenden en Three Rivers tegen uitspraak 3 (zaken nrs. AUA2024H00043 en AUA2024H00045). Ten slotte zal het Hof het hoger beroep van de omwonenden tegen uitspraak 2 beoordelen. Daarbij komt aan de orde of er aanleiding is voor doorbreking van het appèlverbod (zaak nr. AUA2023H00213).
Hoger beroep van de omwonenden tegen uitspraak 1
Wat heeft het Gerecht overwogen over de beschikking op bezwaar van 5 mei 2022?
8. Het Gerecht heeft de beroepen van [omwonenden 2 tot en met 9] niet-ontvankelijk verklaard onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof van 24 mei 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:70, waarin is geoordeeld dat zij niet in hun beroep kunnen worden ontvangen.
Over het beroep van [omwonende 1] en Boyce heeft het Gerecht onder meer het volgende overwogen. De beschikking geeft er geen blijk van dat de minister niet op de grondslag van het bezwaar heeft beslist. De gronden van het bezwaar zijn nagelopen en aan de hand daarvan is de beslissing gemotiveerd. Verder hoefde de minister de bouwvergunning niet te weigeren slechts vanwege de toegepaste schalering. Weliswaar moet een bouwaanvraag een tekening op een schaal 1:100 bevatten, maar door de bijzonder grote omvang van het bouwplan en de daarmee samenhangende bouwtekeningen mocht de minister van het desbetreffende voorschrift afwijken. Ook de stelling dat Three Rivers volgens de optievoorwaarden voor de erfpachtuitgifte enkele rapporten ter goedkeuring aan de minister had moeten voorleggen, levert geen weigeringsgrond op. Het betoog van [omwonende 1] en Boyce dat het bouwplan in strijd is met het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan met Voorschriften (hierna: ROPV) leidt ook niet tot de conclusie dat de bouwvergunning moest worden geweigerd. Het ROPV was ten tijde van het indienen van de bouwaanvraag nog niet in werking getreden. Dat dat wel zo was ten tijde van het geven van de nieuwe beschikking van 5 mei 2022 betekent niet dat het bouwplan bij de beoordeling van het bezwaar aan het geldende ROPV had moeten worden getoetst. Een andere uitkomst zou in strijd zijn met het rechtszekerheidsbeginsel.
In de omstandigheid dat het advies van de Welstandscommissie van 14 november 2019 een zogeheten stempeladvies is, heeft het Gerecht aanleiding gezien voor het oordeel dat de minister onvoldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd waarom het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Uit de beschikking blijkt immers niet wat de gedachtegang van de Welstandscommissie is geweest om naar aanleiding van een gewijzigd bouwplan tot een positief oordeel te komen. Dat geldt ook voor het standpunt dat het bouwplan vanwege zijn ligging niet hinderlijk is voor de omgeving. Uit de stukken valt niet af te leiden of en, zo ja, op welke wijze een belangenafweging heeft plaatsgevonden, en ook ontbreekt enige berekening, meting of controlerapport. De minister heeft daarom onvoldoende zorgvuldig voorbereid en onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd dat de weigeringsgronden in artikel 22, aanhef en onder e, van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv) niet aan de orde zijn.
Over het beroep van [omwonende 1] en Boyce heeft het Gerecht onder meer het volgende overwogen. De beschikking geeft er geen blijk van dat de minister niet op de grondslag van het bezwaar heeft beslist. De gronden van het bezwaar zijn nagelopen en aan de hand daarvan is de beslissing gemotiveerd. Verder hoefde de minister de bouwvergunning niet te weigeren slechts vanwege de toegepaste schalering. Weliswaar moet een bouwaanvraag een tekening op een schaal 1:100 bevatten, maar door de bijzonder grote omvang van het bouwplan en de daarmee samenhangende bouwtekeningen mocht de minister van het desbetreffende voorschrift afwijken. Ook de stelling dat Three Rivers volgens de optievoorwaarden voor de erfpachtuitgifte enkele rapporten ter goedkeuring aan de minister had moeten voorleggen, levert geen weigeringsgrond op. Het betoog van [omwonende 1] en Boyce dat het bouwplan in strijd is met het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan met Voorschriften (hierna: ROPV) leidt ook niet tot de conclusie dat de bouwvergunning moest worden geweigerd. Het ROPV was ten tijde van het indienen van de bouwaanvraag nog niet in werking getreden. Dat dat wel zo was ten tijde van het geven van de nieuwe beschikking van 5 mei 2022 betekent niet dat het bouwplan bij de beoordeling van het bezwaar aan het geldende ROPV had moeten worden getoetst. Een andere uitkomst zou in strijd zijn met het rechtszekerheidsbeginsel.
In de omstandigheid dat het advies van de Welstandscommissie van 14 november 2019 een zogeheten stempeladvies is, heeft het Gerecht aanleiding gezien voor het oordeel dat de minister onvoldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd waarom het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Uit de beschikking blijkt immers niet wat de gedachtegang van de Welstandscommissie is geweest om naar aanleiding van een gewijzigd bouwplan tot een positief oordeel te komen. Dat geldt ook voor het standpunt dat het bouwplan vanwege zijn ligging niet hinderlijk is voor de omgeving. Uit de stukken valt niet af te leiden of en, zo ja, op welke wijze een belangenafweging heeft plaatsgevonden, en ook ontbreekt enige berekening, meting of controlerapport. De minister heeft daarom onvoldoende zorgvuldig voorbereid en onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd dat de weigeringsgronden in artikel 22, aanhef en onder e, van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv) niet aan de orde zijn.
Bespreking hogerberoepsgronden tegen uitspraak 1
Zijn [omwonenden 2 tot en met 9] terecht niet-ontvankelijk verklaard?
9. De omwonenden betogen dat zij allen ontvankelijk zijn in hun beroep omdat zij tijdig gezamenlijk bezwaar hebben gemaakt tegen de bouwvergunning.
9.1.
Zoals het Hof in de uitspraak van 24 mei 2023 al heeft vastgesteld, is het pro forma bezwaarschrift van 21 oktober 2020 alleen ingediend door [omwonende 1] en Boyce gezamenlijk. De namen van [omwonenden 2 tot en met 9] zijn pas toegevoegd in de brief met aanvullende gronden van 3 februari 2021. Het Hof heeft al overwogen dat een bezwaarschrift, ook een pro forma bezwaarschrift, ten minste de naam van de indiener(s) moet bevatten. Na het verstrijken van de bezwaartermijn kunnen daaraan geen nieuwe bezwaarmakers worden toegevoegd. Ook niet bij het aanvullen van de gronden van bezwaar, en ook niet nadat de minister als gevolg van een gerechtelijke uitspraak opnieuw op het bezwaar moet beslissen. Het betoog slaagt niet.
Is er sprake van twee verschillende bouwplannen?
10. Als rode draad loopt door de betogen van [omwonende 1] en Boyce dat Three Rivers volgens hen het bouwplan tijdens de aanvraagprocedure zodanig ingrijpend heeft gewijzigd, dat sprake is van twee verschillende bouwplannen (project A en project B). De bouwaanvraag voor project A is met de bijbehorende bouwtekeningen ingediend op 14 november 2019 om 09:32 uur. Project A is getoetst aan het Bwv en de Welstandscommissie en de brandweer hebben over project A een advies uitgebracht. Vervolgens zijn er voor project B op 11 maart 2020 om 14:36 uur nieuwe bouwtekeningen ingediend onder hetzelfde aanvraagnummer, namelijk 0994-2019. De verschillen tussen de bouwtekeningen voor project A en project B zijn zo fors dat project B als een nieuw bouwplan moet worden aangemerkt. Omdat de Welstandscommissie en de brandweer alleen de bouwtekeningen van project A hebben kunnen beoordelen, is er alleen positief geadviseerd over een achterhaald bouwplan dat sterk verschilt van het uiteindelijk vergunde project B. [omwonende 1] en Boyce baseren hun stelling op een tekening met de naam 'General Plan' waarop de voetafdruk ('footprint') van het hotelproject weergegeven is. De tekening behoort blijkens een stempel van DOW bij de bouwvergunning met nr. 09942019 en is gestempeld als 'goedgekeurd'. De voetafdruk op deze tekening wijkt sterk af van de voetafdruk die uiteindelijk is vergund. Daarnaast wijzen zij erop dat het terrein dat Three Rivers op 26 juni 2019 in erfpacht heeft verkregen, op 14 november 2019 is gewijzigd. Dat is blijkens de splitsingsakte gebeurd uren ná indiening van de bouwaanvraag. Omdat het erfpachtperceel na indiening bouwaanvraag is gewijzigd, en ook de vergunde bouwtekeningen dateren van daarna en blijkens de stempel van DOW pas op 11 maart 2020 zijn ingediend, moet er volgens [omwonende 1] en Boyce sprake zijn van twee verschillende projecten. Een en ander is uitgewerkt in adviezen van [architect 2] van 2 december 2020 en van 28 november 2023.
10.1.
Het Hof ziet in de dossierstukken en hetgeen op de zitting besproken is onvoldoende aanknopingspunten om [omwonende 1] en Boyce te volgen in hun stelling dat het bouwplan tijdens de aanvraagprocedure dusdanig gewijzigd is dat sprake is van twee verschillende bouwplannen. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.
10.2.
Bij ministeriële beschikkingen van 27 juli 2018 en 22 augustus 2018 heeft de minister Three Rivers het recht van optie verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op een perceel domeingrond ter grootte van 105.620 m², met als bestemming het bouwen en exploiteren van een hotel van maximaal 900 kamers, casino en bijbehorende faciliteiten. Binnen de optietermijn van vier maanden diende ter goedkeuring van de minister onder meer te worden overgelegd een masterplan van het algehele project, een Social Economic Impact Assessment en een Environmental Impact Assessment. Blijkens de beschikking van 5 mei 2022 heeft Three Rivers de opgevraagde stukken op 15 februari 2019 ingediend.
10.3.
Three Rivers heeft het masterplan dat aan de minister ter goedkeuring is voorgelegd ook aangeboden aan de welstandscommissie in de vorm van een schetsontwerp. In totaal zijn uiteindelijk vier schetsontwerpen aan de commissie voorgelegd. Blijkens de Nota van de Welstandscommissie van 24 augustus 2023 (hierna: de Welstandsnota) werd het eerste schetsontwerp medio 2018 voorgelegd. Tegen dat schetsontwerp bestonden vanuit de Welstandscommissie geen bezwaren. Vervolgens heeft Three Rivers het schetsontwerp op eigen initiatief aangepast en een tweede ontwerp gepresenteerd tijdens een vergadering van de Welstandscommissie op 20 december 2018. Bij de brief van 4 januari 2019 heeft DOW Three Rivers bericht dat de Welstandscommissie haar advies zal aanhouden omdat het tweede schetsontwerp vanuit stedenbouwkundig oogpunt op bezwaren stuitte. Daarna is er tijdens een volgende vergadering van de Welstandscommissie op 17 januari 2019 een derde schetsontwerp gepresenteerd. Ook tegen dit ontwerp had de commissie bezwaren, onder meer omdat het gebouw te massaal was. Three Rivers en de Welstandscommissie zijn daarna in overleg getreden waarbij de commissie heeft aangegeven dat het bouwplan wat betreft de omvang moet worden aangepast naar het eerste schetsontwerp uit medio 2018. In de tussentijd verkreeg Three Rivers bij notariële akte van 26 juni 2019, ondertekend om 10:41 uur, een perceel domeingrond ter grootte van 105.496 m² in erfpacht. Vervolgens heeft zij op 27 juni 2019 een vierde schetsontwerp aan de Welstandscommissie gepresenteerd. Nadat de Welstandscommissie dit laatste schetsontwerp had goedgekeurd, heeft Three Rivers een bestektekening laten maken en de verschillende vergunningsaanvragen ingediend.
10.4.
Zo heeft Three Rivers op 14 augustus 2019 vergunning verzocht voor het vellen en rooien van bomen en andere begroeiing. Deze kapvergunning heeft zij bij ministeriële beschikking van 30 augustus 2019 verkregen. Op 4 september 2019 heeft zij vergunning verzocht voor andere kap- en aanlegwerkzaamheden, welke de minister bij ministeriële beschikking van 23 september 2019 heeft verleend.
De aanvraag voor de bouwvergunning heeft Three Rivers blijkens het bewijs van indiening van DOW op 14 november 2019 om 09:32 uur ingediend. Op het indieningsbewijs is met vinkjes aangegeven dat een bestektekening in viervoud is ingediend en bestaat uit: een situatietekening, plattegrond, funderings- en rioleringsplan, gevels, doorsneden, kapplan en details. Omdat de bestektekening overeenstemde met het laatst ingediende en door de Welstandscommissie goedgekeurde schetsontwerp, heeft de commissie tijdens haar vergadering op 14 november 2019 door middel van een zogeheten stempeladvies positief geadviseerd over de bouwaanvraag, zo blijkt uit de Welstandsnota van 24 augustus 2023.
Bij notariële akte van eveneens 14 november 2019, ondertekend om 13:05 uur, is de op 26 juni 2019 in erfpacht verkregen domeingrond gesplitst in twee percelen; een groter perceel van 94.644 m² en een ten zuiden daarvan liggend kleiner perceel van 10.852 m². In diezelfde akte is het erfpachtrecht op het kleinere perceel prijsgegeven en is een nieuw erfpachtrecht gevestigd op een perceel domeingrond ter grootte van 10.846 m². Dit perceel ligt ten oosten van het grotere perceel. De wijziging bestaat dus, bezien vanuit het grotere perceel, uit het verschuiven van een kleinere strook domeingrond van de zuidzijde naar de oostzijde. Blijkens de notariële akte zijn Three Rivers en de minister deze verschuiving op 12 november 2019 overeengekomen omdat het kleinere perceel aan de zuidzijde toegang biedt tot ondergrondse mijnschachten die behouden moet blijven.
De aanvraag voor de bouwvergunning heeft Three Rivers blijkens het bewijs van indiening van DOW op 14 november 2019 om 09:32 uur ingediend. Op het indieningsbewijs is met vinkjes aangegeven dat een bestektekening in viervoud is ingediend en bestaat uit: een situatietekening, plattegrond, funderings- en rioleringsplan, gevels, doorsneden, kapplan en details. Omdat de bestektekening overeenstemde met het laatst ingediende en door de Welstandscommissie goedgekeurde schetsontwerp, heeft de commissie tijdens haar vergadering op 14 november 2019 door middel van een zogeheten stempeladvies positief geadviseerd over de bouwaanvraag, zo blijkt uit de Welstandsnota van 24 augustus 2023.
Bij notariële akte van eveneens 14 november 2019, ondertekend om 13:05 uur, is de op 26 juni 2019 in erfpacht verkregen domeingrond gesplitst in twee percelen; een groter perceel van 94.644 m² en een ten zuiden daarvan liggend kleiner perceel van 10.852 m². In diezelfde akte is het erfpachtrecht op het kleinere perceel prijsgegeven en is een nieuw erfpachtrecht gevestigd op een perceel domeingrond ter grootte van 10.846 m². Dit perceel ligt ten oosten van het grotere perceel. De wijziging bestaat dus, bezien vanuit het grotere perceel, uit het verschuiven van een kleinere strook domeingrond van de zuidzijde naar de oostzijde. Blijkens de notariële akte zijn Three Rivers en de minister deze verschuiving op 12 november 2019 overeengekomen omdat het kleinere perceel aan de zuidzijde toegang biedt tot ondergrondse mijnschachten die behouden moet blijven.
10.5.
Vervolgens is de bouwaanvraag aan de brandweer voorgelegd. De brandweer heeft op 17 december 2019 negatief geadviseerd omdat er onvoldoende vluchtwegen in het gebouw waren. Om aan de bezwaren van de brandweer tegemoet te komen heeft Three Rivers het bouwplan gewijzigd. Aan de vleugels van de gebouwdelen waar de hotelkamers zich bevinden zijn een viertal trappen toegevoegd zodat er voldoende vluchtwegen zijn. Deze wijzigingen zijn aangebracht op de bouwtekeningen met de kenmerken HA-A1-A10-00-LS, HA-A1-A10-01-L1, HA-A1-A10-02-L2 en HA-A1-A10-03-L3. Alle bouwtekeningen zijn op 19 december 2019 opnieuw geprint. Eveneens op 19 december 2019 om 15:23 uur zijn er blijkens een bewijs van indiening bij DOW constructietekeningen in tweevoud ingediend. Daarna heeft Three Rivers op 31 januari 2020 om 16:09 uur ook constructietekeningen en een berekening in tweevoud ingediend. In maart 2020 werd de lokale architect van Three Rivers, [architect 1], door DOW verzocht de bestektekening opnieuw in te dienen. Dat is blijkens het bewijs van indiening van DOW op 11 maart 2020 om 14:36 uur gedaan. Op het indieningsbewijs is met vinkjes aangegeven dat een bestektekening in viervoud is ingediend bestaande uit: een plattegrond, funderings- en rioleringsplan, gevels, doorsneden, kapplan en details. Op een bijbehorend overzicht is aangegeven dat er in totaal 76 bouwtekeningen in viervoud zijn ingediend op een schaal 1:100. Twaalf van die tekeningen dateren van 30 september 2019 en de overige tekeningen dateren van 19 december 2019.
De tekeningen zijn op 17 maart 2020 voorgelegd aan de brandweer voor advies, waarna op 15 mei 2020 op deze tekeningen een goedkeuringsstempel is aangebracht. Bij advies van eveneens 15 mei 2020 heeft de brandweer, onder oplegging van een aantal brandveiligheidsvoorwaarden, positief geadviseerd over de brandveiligheid van het bouwplan. Vervolgens is de bouwvergunning op 28 mei 2020 verleend.
De tekeningen zijn op 17 maart 2020 voorgelegd aan de brandweer voor advies, waarna op 15 mei 2020 op deze tekeningen een goedkeuringsstempel is aangebracht. Bij advies van eveneens 15 mei 2020 heeft de brandweer, onder oplegging van een aantal brandveiligheidsvoorwaarden, positief geadviseerd over de brandveiligheid van het bouwplan. Vervolgens is de bouwvergunning op 28 mei 2020 verleend.
10.6.
In het dossier is een aantal stukken te vinden met daarop de voetafdruk van het hotelproject. Dit zijn onder meer:
i. Ongedateerde tekening met de naam "General Plan" en de opmerking 'te bouwen parkeergarage en hotelkamers';
ii. Masterplannen met de titels AR_ARQ-MP_03 van 30 september 2019 en van 19 december 2019, beide met datumstempel 11 maart 2020;
iii. De tekeningen van 30 september 2019 en van 19 december 2019, beide met datumstempel 11 maart 2020, waarin steeds in de rechterbovenhoek de voetafdruk weergegeven is met een markering van het gebouwdeel waar de desbetreffende tekening op ziet.
Op basis hiervan stelt het Hof vast dat de voetafdrukken op de stukken ii, iii en iv exact gelijk zijn aan elkaar. Hieruit moet de conclusie worden getrokken dat de voetafdruk van het hotelproject in ieder geval tussen 30 augustus 2019 en 19 december 2019 niet gewijzigd is. Omdat deze voetafdruk ook zichtbaar is op tekeningen die dateren van vóór indiening van de bouwaanvraag is het niet aannemelijk dat de voetafdruk van het hotelproject tijdens de aanvraagprocedure ingrijpend gewijzigd is, zoals [omwonende 1] en Boyce betogen. Net als [omwonende 1] en Boyce stelt het Hof vast dat de voetafdruk weergegeven op tekening i. afwijkt van de voetafdruk op de andere tekeningen. Die enkele tekening – waarop geen datum zichtbaar is – is gelet op het beschreven verloop van het vergunningsproces onvoldoende om [omwonende 1] en Boyce te volgen in hun betoog dat sprake is van twee verschillende bouwplannen. Het is gezien de vele wijzigingen van het schetsontwerp en de zeer grote omvang van het project niet ondenkbaar dat abusievelijk een tekening van een oud schetsontwerp in het bouwdossier terecht is gekomen en dat die tekening is gestempeld als goedgekeurd. Aan die tekening kan echter niet het door [omwonende 1] en Boyce gewenste gewicht worden toegekend, omdat op de tekening de opmerking "te bouwen parkeergarage en hotelkamers" is geplaatst, terwijl uit de Welstandsnota blijkt dat er nooit bouwvergunning is gevraagd voor een parkeergarage. Een parkeergarage is alleen in een eerste schetsontwerp ingetekend, maar die plannen zijn al in een vroeg stadium van tafel gegaan, aldus de Welstandsnota. Aan het enkele feit dat het erfpachtperceel van Three Rivers op 14 november 2019 ná indiening van de bouwaanvraag is gewijzigd, zoals hiervoor beschreven, kan gelet op de hiervoor bedoelde tekeningen van vóór die datum niet de conclusie worden verbonden dat het bouwproject na indiening van de bouwaanvraag ingrijpend is gewijzigd. Die conclusie volgt ook niet uit het feit dat Three Rivers op 14 november 2019 een bouwaanvraag heeft ingediend deels voor gronden die zij op dat moment nog niet in erfpacht had. Daar komt bij dat Three Rivers en de minister steeds ten stelligste hebben betwist dat er naast de wijzigingen wegens brandveiligheid ook nog andere wijzigingen zijn aangebracht.
i. Ongedateerde tekening met de naam "General Plan" en de opmerking 'te bouwen parkeergarage en hotelkamers';
ii. Masterplannen met de titels AR_ARQ-MP_03 van 30 september 2019 en van 19 december 2019, beide met datumstempel 11 maart 2020;
iii. De tekeningen van 30 september 2019 en van 19 december 2019, beide met datumstempel 11 maart 2020, waarin steeds in de rechterbovenhoek de voetafdruk weergegeven is met een markering van het gebouwdeel waar de desbetreffende tekening op ziet.
Op basis hiervan stelt het Hof vast dat de voetafdrukken op de stukken ii, iii en iv exact gelijk zijn aan elkaar. Hieruit moet de conclusie worden getrokken dat de voetafdruk van het hotelproject in ieder geval tussen 30 augustus 2019 en 19 december 2019 niet gewijzigd is. Omdat deze voetafdruk ook zichtbaar is op tekeningen die dateren van vóór indiening van de bouwaanvraag is het niet aannemelijk dat de voetafdruk van het hotelproject tijdens de aanvraagprocedure ingrijpend gewijzigd is, zoals [omwonende 1] en Boyce betogen. Net als [omwonende 1] en Boyce stelt het Hof vast dat de voetafdruk weergegeven op tekening i. afwijkt van de voetafdruk op de andere tekeningen. Die enkele tekening – waarop geen datum zichtbaar is – is gelet op het beschreven verloop van het vergunningsproces onvoldoende om [omwonende 1] en Boyce te volgen in hun betoog dat sprake is van twee verschillende bouwplannen. Het is gezien de vele wijzigingen van het schetsontwerp en de zeer grote omvang van het project niet ondenkbaar dat abusievelijk een tekening van een oud schetsontwerp in het bouwdossier terecht is gekomen en dat die tekening is gestempeld als goedgekeurd. Aan die tekening kan echter niet het door [omwonende 1] en Boyce gewenste gewicht worden toegekend, omdat op de tekening de opmerking "te bouwen parkeergarage en hotelkamers" is geplaatst, terwijl uit de Welstandsnota blijkt dat er nooit bouwvergunning is gevraagd voor een parkeergarage. Een parkeergarage is alleen in een eerste schetsontwerp ingetekend, maar die plannen zijn al in een vroeg stadium van tafel gegaan, aldus de Welstandsnota. Aan het enkele feit dat het erfpachtperceel van Three Rivers op 14 november 2019 ná indiening van de bouwaanvraag is gewijzigd, zoals hiervoor beschreven, kan gelet op de hiervoor bedoelde tekeningen van vóór die datum niet de conclusie worden verbonden dat het bouwproject na indiening van de bouwaanvraag ingrijpend is gewijzigd. Die conclusie volgt ook niet uit het feit dat Three Rivers op 14 november 2019 een bouwaanvraag heeft ingediend deels voor gronden die zij op dat moment nog niet in erfpacht had. Daar komt bij dat Three Rivers en de minister steeds ten stelligste hebben betwist dat er naast de wijzigingen wegens brandveiligheid ook nog andere wijzigingen zijn aangebracht.
10.7.
Gelet op het voorgaande gaat het Hof er bij de bespreking van de hogerberoepsgronden in het vervolg van deze uitspraak van uit dat Three Rivers haar op 14 november 2019 ingediende bouwaanvraag op 19 december 2019 heeft gewijzigd om brandveiligheidsredenen, en dat deze wijziging uitsluitend ziet op het toevoegen van een viertal trappen in de vleugels van de gebouwdelen die toegang geven tot de hotelkamers. Van twee verschillende bouwplannen is geen sprake. Het betoog van [omwonende 1] en Boyce slaagt niet.
Is op de grondslag van het bezwaarschrift beslist?
11. [omwonende 1] en Boyce betogen dat de minister de bezwaargronden in de beschikking van 5 juni 2022 onvoldoende heeft weerlegd en dat daarom niet op de grondslag van het bezwaarschrift is beslist. Zo is de minister niet ingegaan op de herhaaldelijk aangevoerde stelling dat gelet op de hoogte en massa van het gebouw een afstand van 25 m onvoldoende is voor het standpunt dat het hotel geen negatieve impact of belemmering zal hebben voor de omgeving. Dit is niet onderbouwd met stukken of een andere toelichting. Verder is de minister niet ingegaan op de bezwaren over het afvalwater en de parkeergarage. Ook op deze punten onderbreekt een onderbouwing met stukken.
11.1.
Naar het oordeel van het Hof is de minister in de twintig pagina's tellende beschikking op bezwaar voldoende ingegaan op de bezwaargronden van [omwonende 1] en Boyce. Er is puntsgewijs ingegaan op alle bezwaargronden, waarbij ook zeer uitgebreid aandacht is besteed aan de gevolgen van het hotel voor de omgeving onder verwijzing naar de Environmental Impact Assessment. Over het afvalwater is vermeld dat Three Rivers in onderhandeling is met het Land voor het realiseren van een eigen rioolwaterzuivering op een andere locatie. Voorts is in de beschikking vermeld dat niet wordt ingegaan op de bezwaargronden gericht tegen de parkeergarage omdat de parkeergarage geen onderdeel vormt van de bouwvergunning, zoals ook is overwogen in 10.6. Uitgaande van de bezwaren van [omwonende 1] en Boyce tegen het hotelproject is het voorstelbaar dat zij het inhoudelijk niet eens zijn met de weerlegging van hun bezwaargronden, maar dat maakt niet dat de minister niet op de grondslag van hun bezwaarschrift heeft beslist. Het betoog slaagt niet.
De toetsing van het bouwplan aan het ROP 2019 of het ROPV
12. [omwonende 1] en Boyce betogen dat de bouwaanvraag aan het ROPV had moeten worden getoetst, en dus niet alleen aan het ROP 2019. Zij voeren daarover aan dat uit artikel 12, vijfde lid, van de Landsverordening ruimtelijke ontwikkeling (hierna: Lro) volgt dat een voorbereidingsbesluit vervalt als niet binnen een termijn van 6 maanden na een zienswijzenhoorzitting is beslist op de tegen het conceptplan ingediende zienswijzen. Dat is hier aan de orde omdat het ROPV op grond van artikel 12, vijfde lid, van de Lro uiterlijk 22 juni 2020 moest worden vastgesteld, terwijl dat pas op 28 juli 2021 is gebeurd. Als gevolg van het vervallen van het voorbereidingsbesluit gold de voorbereidingsbescherming niet meer en moest dus aan het ROPV worden getoetst. Verder betogen [omwonende 1] en Boyce dat het bouwplan in strijd is met het vigerende planologische kader.
12.1.
Het Hof gaat hierna eerst in op de vraag of de bouwaanvraag moet worden getoetst aan het ROP 2019 of aan het ROPV. Daarbij komt tevens aan de orde – aan de hand van de door [omwonende 1] en Boyce naar voren gebrachte beroepsgronden - of het bouwplan met het vigerende planologische regime in overeenstemming is.
12.2.
Het Hof stelt voorop dat artikel 12 van de Lro regels stelt over de inzage en het indienen van zienswijzen tegen een concept ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften. Daarin zijn geen regels gesteld over een te nemen voorbereidingsbesluit. Ook is niet geregeld binnen welke termijn een conceptplan uiterlijk moet worden vastgesteld. Uit artikel 12, vijfde lid, van de Lro volgt slechts dat de minister binnen zes maanden na het houden van een openbare zienswijzenhoorzitting beslist op de zienswijzen die ingediend zijn tegen een conceptplan. In deze bepaling noch elders in de Lro is geregeld dat wanneer deze termijn van zes maanden niet wordt gehaald, een voor dat plan gegeven voorbereidingsbesluit komt te vervallen. In het betoog van [omwonende 1] en Boyce kan dan ook geen grond worden gevonden voor het oordeel dat het bouwplan aan het ROPV had moeten worden getoetst omdat het voorbereidingsbesluit gelet op artikel 12, vijfde lid, van de Lro vervallen zou zijn. Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor het oordeel dat het bouwplan aan het ROPV had moeten worden getoetst, niet ten tijde van de beslissing op de bouwaanvraag en ook niet ten tijde van de beschikking na heroverweging in bezwaar. Daartoe overweegt het Hof het volgende.
Beslissing op de bouwaanvraag
12.3.
Bij landsbesluit van 21 december 2018 (hierna: het voorbereidingsbesluit 2018), in werking getreden op 22 december 2018, heeft de minister met toepassing van artikel 29 van de Lro verklaard dat een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften wordt voorbereid. Op grond van artikel 29, zevende lid, heeft dit voorbereidingsbesluit een geldigheidsduur van een jaar en kan die duur met ten hoogste een jaar verlengd worden. Vaststaat dat dat niet gebeurd is, zodat de werking van het voorbereidingsbesluit 2018 eindigde op 22 december 2019. Aldus was het voorbereidingsbesluit 2018 ten tijde van het indienen van de bouwaanvraag op 14 november 2019 nog van kracht. In het voorbereidingsbesluit 2018 is voorzien in een beschermingsregeling voor het in voorbereiding zijnde ROPV door onder meer een aanhoudingsplicht in het leven te roepen voor bepaalde bouwaanvragen. Met deze zogeheten voorbereidingsbescherming wordt bereikt dat een aanvrager niet nog kan profiteren van een oud planologisch regime dat het bestuur mogelijk wil wijzigen door middel van het in voorbereiding zijnde ontwikkelingsplan.
Het voorbereidingsbesluit kan op grond van artikel 29, vierde lid, van de Lro bepalen dat de in artikel 24, derde, vierde en vijfde lid, van de Lro opgenomen aanhoudingsplicht voor aanlegvergunningen van overeenkomstige toepassing is op aanvragen om een bouwvergunning in dat gebied. De minister houdt de beslissing op een bouwaanvraag op grond van artikel 24, derde lid, aan indien er a. geen grond is om de vergunning te weigeren, en b. voor het gebied, voor dat de aanvraag is ingekomen een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 29 is genomen, dan wel een concept ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of een concept herziening daarvan ter inzage is gelegd. De aanhouding duurt op grond van het vierde lid totdat het voorbereidingsbesluit is vervallen, dan wel het ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of de herziening daarvan van kracht is geworden. Op grond van het vijfde lid kan de minister, in afwijking van de aanhoudingsplicht in het derde lid, de vergunning verlenen indien de bouwvergunning niet in strijd is met het concept ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of met de concept herziening daarvan en na terinzagelegging is gebleken dat over de onderdelen waarop de bouwvergunning gaat geen bezwaar bedoeld in de Lar is ingediend.
Het voorbereidingsbesluit kan op grond van artikel 29, vierde lid, van de Lro bepalen dat de in artikel 24, derde, vierde en vijfde lid, van de Lro opgenomen aanhoudingsplicht voor aanlegvergunningen van overeenkomstige toepassing is op aanvragen om een bouwvergunning in dat gebied. De minister houdt de beslissing op een bouwaanvraag op grond van artikel 24, derde lid, aan indien er a. geen grond is om de vergunning te weigeren, en b. voor het gebied, voor dat de aanvraag is ingekomen een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 29 is genomen, dan wel een concept ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of een concept herziening daarvan ter inzage is gelegd. De aanhouding duurt op grond van het vierde lid totdat het voorbereidingsbesluit is vervallen, dan wel het ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of de herziening daarvan van kracht is geworden. Op grond van het vijfde lid kan de minister, in afwijking van de aanhoudingsplicht in het derde lid, de vergunning verlenen indien de bouwvergunning niet in strijd is met het concept ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of met de concept herziening daarvan en na terinzagelegging is gebleken dat over de onderdelen waarop de bouwvergunning gaat geen bezwaar bedoeld in de Lar is ingediend.
12.4.
Op grond van artikel 6 van het voorbereidingsbesluit 2018 moeten bouwaanvragen voor onder meer nieuwbouw van verblijfsaccommodaties die hotelvergunningsplichtig zijn, worden aangehouden. Van deze aanhoudingsplicht zijn een aantal bouwaanvragen uitgezonderd. Dat zijn blijkens artikel 6 onder meer "bouwaanvragen voor het aantal verblijfsaccommodaties en condominiums die hotelvergunningsplichtig zijn ter uitvoering van reeds in erfpachtrechten opgenomen verleden aktes" en "bouwaanvragen voor verblijfsaccommodaties, in de omgeving van Sero Colorado, mits niet binnen gebieden met hoge natuurlijke- of milieuwaarden geprojecteerd, waarbij de Directie Natuur en Milieu specifiek de bouwaanvraag zal toetsen". Naar het oordeel van het Hof valt de bouwaanvraag van Three Rivers onder beide uitzonderingen. De bouwaanvraag dient immers ter uitvoering van de erfpachtrechten waarop Three Rivers door de ministeriële beschikkingen van 27 juli 2018 en 22 augustus 2018 al een optierecht had. Deze erfpachtrechten zijn bij notariële akte van 26 juni 2019 verkregen. Voor zover [omwonende 1] en Boyce stellen dat delen van het hotelgebouw op andere gronden zijn geprojecteerd dan bedoeld in bovengenoemde akte omdat de erfpachtrechten bij akte van 14 november 2019 gesplitst zijn, geldt dat er ook een uitzondering op de aanhoudingsplicht is opgenomen voor verblijfsaccommodaties in de omgeving van Sero Colorado. Niet gebleken is dat binnen het gebied hoge natuurlijke- of milieuwaarden zijn geprojecteerd. Dit leidt ertoe dat er op grond van het voorbereidingsbesluit 2018 géén aanhoudingsplicht gold voor de bouwaanvraag van Three Rivers.
12.5.
Het op 1 oktober 2019 ter inzage gelegde concept ROPV heeft niet alsnog een aanhoudingsplicht in het leven geroepen. Bij landsbesluit van 31 januari 2020 (hierna: het voorbereidingsbesluit 2020), in werking getreden op diezelfde dag en bij landsbesluit van 29 januari 2021 met een jaar verlengd, heeft de minister immers opnieuw met toepassing van artikel 29 van de Lro verklaard dat een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften wordt voorbereid. Ook daarin is een aanhoudingsplicht opgenomen voor bouwaanvragen voor onder meer nieuwbouw van verblijfsaccommodaties die hotelvergunningsplichtig zijn. Artikel 6, aanhef en onder B en D, van het voorbereidingsbesluit 2020 bevat dezelfde uitzonderingen op de aanhoudingsplicht als het voorbereidingsbesluit 2018. Dit betekent dat op de op 14 november 2019 ingediende bouwaanvraag moest worden beslist overeenkomstig het op dat moment voor de gronden geldende planologische regime, het op 17 juli 2019 vastgestelde ROP 2019. Het betoog van [omwonende 1] en Boyce dat verweerder het bouwplan had moeten toetsen aan de ROPV slaagt daarom niet.
12.6.
Over de vraag of het bouwplan in overeenstemming is met het ROP 2019 overweegt het Hof als volgt. In het ROP 2019 zijn de gronden bestemd als "Toeristische zone". Binnen die bestemming geldt op grond van artikel 1.11.4 ('Beleid') van het ROP 2019 voor Sero Colorado:
"Het (op de kaart aangegeven) gebied te Sero Colorado is de enige plek waar gronden voor toeristische ontwikkelingen op grotere schaal uitgegeven kunnen worden; uitsluitend indien sprake is van een weloverwogen en duurzame beslissing alsook conform de vergunningsverordening".
Er geldt een maximale bouwhoogte van 12 m, bestaande uit drie bouwlagen, welke mag worden verhoogd ten behoeve van een kap van maximaal 2 m. Niet gebleken is dat de bouwaanvraag van Three Rivers hiermee in strijd is. Ook overigens wordt in hetgeen [omwonende 1] en Boyce hebben aangevoerd geen aanleiding gevonden om te oordelen dat de minister zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de bouwaanvraag voldoet aan het ROP 2019.
[omwonende 1] en Boyce hebben nog aangevoerd dat uit een rapport van Caribbean Surveying & Civil Solutions N.V. van 2 februari 2023 zou blijken dat de in aanbouw zijnde staalconstructie de maximale bouwhoogte uit het ROP 2019 overschrijdt. Dit betoog slaagt niet, omdat een eventueel verschil tussen hetgeen is aangevraagd en vergund met hetgeen feitelijk wordt gebouwd een kwestie van handhaving is, dat in deze procedure over de vergunningverlening niet aan de orde kan komen.
"Het (op de kaart aangegeven) gebied te Sero Colorado is de enige plek waar gronden voor toeristische ontwikkelingen op grotere schaal uitgegeven kunnen worden; uitsluitend indien sprake is van een weloverwogen en duurzame beslissing alsook conform de vergunningsverordening".
Er geldt een maximale bouwhoogte van 12 m, bestaande uit drie bouwlagen, welke mag worden verhoogd ten behoeve van een kap van maximaal 2 m. Niet gebleken is dat de bouwaanvraag van Three Rivers hiermee in strijd is. Ook overigens wordt in hetgeen [omwonende 1] en Boyce hebben aangevoerd geen aanleiding gevonden om te oordelen dat de minister zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de bouwaanvraag voldoet aan het ROP 2019.
[omwonende 1] en Boyce hebben nog aangevoerd dat uit een rapport van Caribbean Surveying & Civil Solutions N.V. van 2 februari 2023 zou blijken dat de in aanbouw zijnde staalconstructie de maximale bouwhoogte uit het ROP 2019 overschrijdt. Dit betoog slaagt niet, omdat een eventueel verschil tussen hetgeen is aangevraagd en vergund met hetgeen feitelijk wordt gebouwd een kwestie van handhaving is, dat in deze procedure over de vergunningverlening niet aan de orde kan komen.
Heroverweging in bezwaar
12.7.
De enkele omstandigheid dat gedurende de heroverweging in bezwaar het ROPV is vastgesteld en vervolgens op 1 september 2021 in werking is getreden, betekent niet dat de bouwaanvraag bij het nemen van de beslissing op bezwaar alsnog aan het ROPV had moeten worden getoetst. Als hoofdregel geldt dat bij het nemen van een beslissing op bezwaar in beginsel het recht moet worden toegepast zoals dat op dat moment geldt, in dit geval dus het ROPV, maar op die hoofdregel zijn uitzonderingen aangenomen. Onder voorwaarden moet een bouwaanvraag worden getoetst aan het planologische regime dat ten tijde van het indienen van de aanvraag gold. De ratio van de uitzondering op de hoofdregel is dat aanvragers wiens bouwaanvraag volledig voldeed aan het geldende planologische regime ten tijde van de aanvraag, een rechtstreekse aanspraak hebben op een bouwvergunning en hun die aanspraak niet mag worden ontzegd door een nadien inwerking getreden wijziging van het planologisch regime. De uitzonderingssituatie doet zich voor als aan twee voorwaarden is voldaan:
i. Op het moment van de aanvraag was het bouwplan in overeenstemming met het op dat moment geldende planologisch regime;
ii. Op het moment van de aanvraag gold geen voorbereidingsbesluit dat aan het bouwplan in de weg stond en was er geen ontwerp voor een nieuw ontwikkelingsplan ter inzage gelegd dat aan het bouwplan in de weg stond.
i. Op het moment van de aanvraag was het bouwplan in overeenstemming met het op dat moment geldende planologisch regime;
ii. Op het moment van de aanvraag gold geen voorbereidingsbesluit dat aan het bouwplan in de weg stond en was er geen ontwerp voor een nieuw ontwikkelingsplan ter inzage gelegd dat aan het bouwplan in de weg stond.
12.8.
Naar het oordeel van het Hof is in dit geval aan beide voorwaarden voldaan. Uit 12.5 volgt al dat op het moment dat Three Rivers de bouwaanvraag indiende het ROP 2019 het geldende planologische regime was en dat het bouwplan daarmee in overeenstemming was. Wat de tweede voorwaarde betreft, geldt weliswaar dat op het moment van de aanvraag het voorbereidingsbesluit 2018 gold, maar dat voorbereidingsbesluit stond niet aan het bouwplan in de weg omdat voor de bouwaanvraag geen aanhoudingsplicht gold. Voorts was op het moment van de aanvraag het concept ROPV ter inzage gelegd, maar ook daarvoor geldt dat dit niet aan het bouwplan in de weg stond. De gronden zijn in het cROPV bestemd als "Toeristisch gebied Oostkust" en blijkens artikel 23.1 van de bijbehorende (concept)bestemmingsregels is daar toegestaan verblijfsrecreatie in één hotel tot maximaal 900 kamers, waarvan 600 in het all-inclusive segment. Op grond van artikel 23.2.1 is, net zoals in het ROP 2019, de maximale bouwhoogte 12 m bestaande uit drie bouwlagen, welke mag worden verhoogd ten behoeve van een kap van maximaal 2 m. Niet gebleken is dat de bouwaanvraag van Three Rivers met deze bestemmingsregels in strijd is.
Conclusie toetsing van het bouwplan
12.9.
Uit het voorgaande volgt ten eerste dat de minister op de ingediende bouwaanvraag moest beslissen overeenkomstig het ROP 2019, zowel bij de beschikking op de aanvraag als ten tijde van de beschikking(en) op bezwaar. Het betoog van [omwonende 1] en Boyce dat de minister het bouwplan ten onrechte aan het ROP 2019 heeft getoetst, slaagt niet. Verder volgt uit het vorenstaande dat in hetgeen [omwonende 1] en Boyce tegen het bouwplan hebben aangevoerd, geen grond is gelegen voor het oordeel dat het bouwplan in strijd is met het ROP 2019. Het daarop betrekking hebbende betoog van [omwonende 1] en Boyce slaagt dus evenmin.
Was er een andere grond om de bouwvergunning te weigeren?
13. [omwonende 1] en Boyce voeren aan dat de bouwaanvraag niet voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld in artikel 16, eerste lid, aanhef, van de Bwv. Op grond van die bepaling moet de aanvraag vergezeld gaan van tekeningen, vervaardigd op een schaal 1:100. Three Rivers heeft dat voorschrift niet in acht genomen en dat levert gelet op artikel 22, eerste lid, aanhef en onder a, van de Bwv een dwingende weigeringsgrond op. Daarnaast voeren zij aan dat de bouwaanvraag op grond van het ROP 2019 en het ROPV vergezeld had moeten gaan van meerdere rapporten en onderzoeksresultaten. Welke rapporten dit zijn, is vastgelegd in de optievoorwaarden. Deze rapporten moeten er dus niet alleen zijn op grond van de optievoorwaarden, maar ook op grond van het ROP 2019 en het ROPV.
13.1.
Zoals het Hof in 10.5 al heeft vastgesteld, zijn er op 11 maart 2020 tekeningen ingediend die vervaardigd zijn op een schaal 1:100. Three Rivers heeft toegelicht dat alleen de ingediende situatietekening vervaardigd is op een schaal 1:2500 en 1:500 omdat dit een zeer uitgebreide overzichtstekening is, het zogeheten masterplan. Indien het masterplan op een schaal 1:100 zou zijn vervaardigd, had deze tekening een oppervlakte van bijna 14 m² gehad. Gelet hierop heeft de minister in het enkele feit dat de situatietekening niet op een schaal 1:100 is vervaardigd geen grond hoeven zien de bouwvergunning te weigeren. Dat geldt ook voor de stelling dat de bouwaanvraag vergezeld had moeten gaan van meerdere rapporten en onderzoeksresultaten. Daargelaten of deze verplichting uit de ministeriële beschikkingen van 27 juli 2018 en 22 augustus 2018 volgt, levert het niet voldoen aan voorwaarden voor het verkrijgen van een optierecht geen grond op om een bouwvergunning te weigeren. De weigeringsgronden daarvoor staan immers limitatief opgesomd in artikel 22 van de Bwv. Dat een bouwplan in strijd is met een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften levert wel een weigeringsgrond op, maar niet gebleken is dat een bouwaanvraag op grond van het ROP 2019 vergezeld moet gaan van meerdere rapporten en onderzoeksresultaten.
Hiervoor is overwogen dat het ROPV niet op het bouwplan van toepassing is. De betogen slagen niet.
Hiervoor is overwogen dat het ROPV niet op het bouwplan van toepassing is. De betogen slagen niet.
Overige hogerberoepsgronden
14. [omwonende 1] en Boyce voeren ten slotte aan dat het Gerecht ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft toegekend. Ook voeren zij aan dat het Gerecht de minister een te lange termijn heeft gegeven om opnieuw op hun bezwaarschrift te beslissen.
14.1.
Het Hof ziet hierin geen grond de uitspraak 1 te vernietigen. Het Hof heeft in haar uitspraak van 24 mei 2023 al overwogen dat de minister geen proceskosten hoeft te vergoeden. De reden daarvoor is dat Boyce als belanghebbende mede namens zichzelf beroep heeft ingesteld en daarmee geen sprake is van proceskosten die geheel zijn toe te rekenen aan door een derde verleende rechtsbijstand. Voorts is de gegeven beslistermijn van drie maanden in dit geval passend gelet op de omvang van het project en de aangevoerde gronden van bezwaar.
Conclusie hoger beroep tegen uitspraak 1
15. Gelet op het voorgaande ziet het Hof in de aangevoerde hogerberoepsgronden geen grond voor het oordeel dat het Gerecht de beschikking van 5 mei 2022 ook om andere redenen dan welstand en hinder had moeten vernietigen. Het Gerecht heeft de minister terecht opgedragen binnen drie maanden opnieuw op het bezwaarschrift te beslissen met inachtneming van de aanvullende gronden van 3 februari 2021 voor zover het de punten welstand en hinder betreft. De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
Hoger beroep van de omwonenden en Three Rivers tegen uitspraak 3
Wat heeft het Gerecht overwogen over de beschikking op bezwaar van 30 augustus 2023?
16. Het Gerecht heeft vastgesteld dat het bouwplan van Three Rivers op ondergeschikte punten gewijzigd is door alleen een aantal trappen toe te voegen naar aanleiding van het advies van de brandweer. In deze wijzigingen had de minister geen aanleiding hoeven zien opnieuw de Welstandscommissie om advies te vragen. Er is verder geen aanleiding voor het oordeel dat de minister het advies van de welstandscommissie niet aan de beschikking ten grondslag mocht leggen. Het enkele feit dat het stempeladvies van 14 november 2019 pas drie jaar later in de Welstandsnota van 24 augustus 2023 is uitgewerkt, is daarvoor onvoldoende. Dat geldt ook voor het feit dat de lokale architect van Three Rivers, [architect 1], het advies mede heeft ondertekend. Dat hij zijn handtekening onder de Welstandsnota heeft geplaatst, betekent nog niet dat hij ook heeft deelgenomen aan de discussies over het bouwplan en heeft meegestemd. Daar zijn eerder contra-indicaties voor omdat [architect 1] heeft verklaard zich steeds afzijdig te hebben gehouden, en de overige Welstandscommissieleden bij aanvullende brief van 9 november 2023 de Welstandsnota nogmaals hebben bekrachtigd zonder de handtekening van [architect 1]. Het Gerecht ziet verder in de tegenrapporten van [architect 2] geen aanleiding voor het oordeel dat het welstandsadvies zodanige gebreken vertoont dat de minister dit niet aan zijn beslissing ten grondslag heeft mogen leggen. Op het punt van hinder voor de omgeving heeft de minister voldoende gemotiveerd dat er voor wat betreft geluid, licht, privacy en afwatering geen sprake zal zijn van hinder. Ook heeft de minister zich gelet op het advies van de brandweer van 15 mei 2020 op het standpunt kunnen stellen dat het bouwplan niet brandgevaarlijk is. Het Gerecht heeft ten slotte de beroepsgronden over het Bouw- en woningbesluit buiten bespreking gelaten omdat daarover niets is aangevoerd in het beroep tegen de beschikking van 5 mei 2022. De conclusie is dat de bouwvergunning, gelet op de aanvullende motivering in de beschikking op bezwaar van 30 augustus 2023, in stand blijft.
Bespreking hogerberoepsgronden tegen uitspraak 3
Is Boyce belanghebbende bij de bouwvergunning?
17. Three Rivers voert als enige hogerberoepsgrond aan dat het Gerecht Boyce niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat zij geen belanghebbende is bij de bouwvergunning. De feitelijke gevolgen die zij van de bouwvergunning ondervindt, zijn verwaarloosbaar klein. Er is daarom geen sprake van gevolgen van enige betekenis.
17.1.
Het Hof overweegt dat degene die rechtstreeks feitelijke gevolgen ondervindt van een activiteit die een beschikking toestaat in beginsel belanghebbende is bij die beschikking. Het criterium 'gevolgen van enige betekenis' van de activiteit is een correctie op dit uitgangspunt. Zonder gevolgen van enige betekenis heeft iemand geen persoonlijk belang bij de beschikking omdat diegene zich dan onvoldoende onderscheidt van anderen. Om te bepalen of er gevolgen van enige betekenis voor de woon of leefomgeving van iemand zijn, kijkt de bestuursrechter naar de factoren afstand tot, zicht op, planologische uitstraling van en milieugevolgen (bijvoorbeeld geur, geluid, licht, trilling, emissie, risico) van de activiteit die de beschikking mogelijk maakt. De bestuursrechter bekijkt die factoren zo nodig in onderlinge samenhang. Ook de aard, intensiteit en frequentie van de feitelijke gevolgen kunnen van belang zijn.
17.2.
Het Hof volgt Three Rivers niet in het betoog dat Boyce geen belanghebbende is bij de bouwvergunning. Niet uitgesloten is namelijk dat Boyce rechtstreeks feitelijke gevolgen zal ondervinden van de 600 hotelkamers die de bouwvergunning mogelijk maakt. Zij woont op een afstand van 135 m van het vergunde project als uit wordt gegaan van de perceelsgrens van Boyce en de gevel van het hotelgebouw. Indien wordt uitgegaan van de perceelsgrens van Boyce en die van het erfpachtperceel van Three Rivers bedraagt de kortste afstand 85 m. Voorts heeft Boyce vanuit haar tuin zicht op de bouwlocatie. Ondanks dat dit zicht, naar Boyce ook erkent, gering is, leidt dit er naar het oordeel van het Hof niet toe dat de gevolgen niet van enige betekenis zijn. Daarbij betrekt het Hof de omvang van het hotelproject en de onvermijdelijke invloed daarvan op de directe woonomgeving van Boyce. Zo is aannemelijk dat de verkeers- en parkeerdruk op de omgeving als gevolg van het project zal toenemen en omwonenden daarvan gevolgen zullen kunnen ondervinden. Het Gerecht heeft Boyce terecht als belanghebbende aangemerkt bij de bouwvergunning en haar in haar beroep ontvangen. Het betoog slaagt niet.
Zijn [omwonenden 2 tot en met 9] terecht niet-ontvankelijk verklaard?
18. De omwonenden betogen dat zij allen ontvankelijk zijn in hun beroep omdat zij tijdig gezamenlijk bezwaar hebben gemaakt tegen de bouwvergunning.
18.1.
Het Hof volstaat met te verwijzen naar 9.1 van deze uitspraak. Het betoog slaagt niet.
Is er sprake van een wijziging van ondergeschikte aard?
19. [omwonende 1] en Boyce betogen dat Three Rivers het bouwplan na vergunningverlening dusdanig heeft gewijzigd dat niet kan worden gesproken van een wijziging van ondergeschikte aard. Het gewijzigde bouwplan had daarom opnieuw aan de Welstandscommissie en de brandweer moeten worden voorgelegd. Nu dat niet is gebeurd, is er positief geadviseerd over een achterhaald bouwplan dat behoorlijk afwijkt van het uiteindelijk vergunde bouwplan.
19.1.
Zoals het Hof in 10.7 heeft overwogen, is de bouwaanvraag op 19 december 2019 om brandveiligheidsredenen gewijzigd door het toevoegen van een viertal trappen in de vleugels van de gebouwdelen die toegang geven tot de hotelkamers. Met het Gerecht is het Hof van oordeel dat dit een wijziging van ondergeschikte aard is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de uiterlijke verschijningsvorm van het gewijzigde bouwplan en daarmee de ruimtelijke uitstraling ervan door het toevoegen van vier trappen vrijwel ongewijzigd gebleven is. Het was dan ook niet nodig de gewijzigde bouwtekeningen eerst aan de Welstandscommissie voor te leggen alvorens de minister kon overgaan tot vergunningverlening. Dat ligt anders bij het advies van de brandweer. De wijziging van het bouwplan was immers ingegeven door een negatief advies van de brandweer over het oorspronkelijke bouwplan. Anders dan waar [omwonende 1] en Boyce van uitgaan, zijn de gewijzigde bouwtekeningen op 17 maart 2020 aan de brandweer voorgelegd en deze heeft op 15 mei 2020 positief geadviseerd. Het betoog slaagt niet.
Voldoet het bouwplan aan de redelijke eisen van welstand?
20. [omwonende 1] en Boyce betogen dat de minister zich niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat het gebouw voldoet aan de redelijke eisen van welstand als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder e, van de Bwv. Er is namelijk integraal verwezen naar de Welstandsnota terwijl dit advies door de betrokkenheid van [architect 1] in strijd met de regelgeving tot stand is gekomen. Dit advies kan daarom niet ten grondslag worden gelegd aan de besluitvorming. Dat [architect 1] zich afzijdig heeft gehouden volgt nergens uit. Bovendien is in de vergadering van de Welstandscommissie van 6 februari 2020 toegezegd dat een heroverweging zal plaatsvinden waarbij de belangen van de omwonenden worden betrokken. Uit het advies blijkt niet van een heroverweging en deze heroverweging is ook nooit teruggekoppeld aan de omwonenden. Ten slotte wijzen zij op het advies van [architect 2] van 28 november 2023 waarin uitvoerig onderbouwd is dat de Welstandsnota inhoudelijk ernstige gebreken vertoont. [omwonende 1] en Boyce verzoeken het Hof een onafhankelijk deskundige te benoemen voor het oordeel of het gebouw voldoet aan de redelijke eisen van welstand.
20.1.
Het Hof stelt voorop dat de minister op een welstandsadvies af mag gaan nadat is nagegaan of het advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Het overnemen van een welstandsadvies behoeft in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders indien de aanvrager of een derdebelanghebbende een advies van een andere deskundige heeft overgelegd dan wel concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht. Het Hof ziet geen grond voor het oordeel dat hiervan sprake is en overweegt daartoe als volgt.
20.2.
De minister heeft zich in de beschikking op bezwaar van 30 augustus 2023 op het standpunt gesteld dat de Welstandscommissie een zelfstandige onafhankelijke commissie is van deskundigen die verplicht is te toetsen aan de welstandscriteria als bedoeld in artikel 21a, tweede lid, van de Bwv. Als een bouwplan zonder bezwaren van de Welstandscommissie terugkomt, is er geen reden om aan de toetsing of de uitkomst daarvan te twijfelen. De minister is daarom bij de voorbereiding van de beschikking op bezwaar van 5 mei 2022 afgegaan op het stempeladvies van de Welstandscommissie. Vanwege het oordeel van het Gerecht in uitspraak 1 over het welstandsadvies heeft de minister de Welstandscommissie gevraagd het stempeladvies uit te werken, zodat kennis kan worden genomen van de overwegingen die hebben geleid tot het positieve advies. Dit heeft de Welstandscommissie in de Welstandsnota van 24 augustus 2023 gedaan. Blijkens de beschikking op bezwaar is de minister op basis van die nota nagegaan of aan de welstandscriteria in artikel 21a, tweede lid, van de Bwv is getoetst, welke conclusies de Welstandscommissie daaraan heeft verbonden en of hij zich daarin kan vinden. De minister heeft erop gewezen dat de Welstandscommissie voor wat betreft aanvaardbaarheid in relatie tot de reeds aanwezige bebouwing begrijpelijkerwijs weinig houvast had omdat het perceel van Three Rivers onbebouwd is en in de omgeving een verloederde woonwijk staat zonder homogene stijl. Vervolgens heeft de minister zich op het standpunt gesteld dat met de Welstandsnota voldoende is onderbouwd dat aan de redelijke eisen van welstand is voldaan.
20.3.
In het enkele feit dat [architect 1] als lid van de Welstandscommissie mede zijn handtekening heeft geplaatst onder de Welstandsnota hoefde de minister geen grond te zien de inhoud van het advies naast zich neer te leggen. Weliswaar zijn de procedureregels zoals gesteld in de ministeriële beschikking van de minister van Sociale Zaken en Infrastructuur 20 juni 2002 en het Landsbesluit Welstandscommissie (AB 2022, no. 142) door het mede ondertekenen van [architect 1] niet nauwgezet nageleefd, maar daarmee is in dit geval niet gezegd dat de inhoud van het advies onzorgvuldig en niet onafhankelijk tot stand is gekomen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat [architect 1] uitgebreid heeft verklaard over zijn betrokkenheid. Volgens die verklaring zijn het bouwplan en bijbehorende schetsontwerpen niet door hem ontworpen, maar door Zulo Arquitectos, het architectenbureau van Three Rivers. Toen de eerste drie schetsontwerpen aan de Welstandscommissie werden gepresenteerd, had hij nog geen enkele binding met Three Rivers. Pas nadat Three Rivers op 26 juni 2019 het erfpachtrecht verkreeg onder de voorwaarde dat de bouwtekeningen door een lokale architect moesten worden gecertificeerd, is hij door Three Rivers benaderd om de door Zulo Arquitectos gemaakte tekeningen te certificeren en de bouwaanvraag in te dienen. Vanaf dat moment heeft hij zich afzijdig gehouden van de welstandsbeoordeling. Het advies is als Welstandscommissie-advies afgekondigd en om die reden ook door alle leden ondertekend, aldus de verklaring van [architect 1].
Het Hof stelt vast dat deze door [architect 1] omschreven gang van zaken steun vindt in de dossierstukken. Zo zijn alle bouwtekeningen opgesteld door Zulo Arquitectos en niet door [architect 1], is op p. 8 van de erfpachtakte van 26 juni 2019 vermeld dat alle in het buitenland voorbereide tekeningen door een lokale architect en/of ingenieur gecertificeerd moeten worden, volgt uit de bouwaanvraag dat [architect 1] deze namens Three Rivers heeft ingediend, en is de Welstandsnota door alle zeven leden van de Welstandscommissie ondertekend. Dat [architect 1] zich inderdaad afzijdig heeft gehouden volgt voorts uit een door [omwonende 1] en [omwonende 2] opgesteld verslag van de vergadering van de Welstandscommissie van 6 februari 2020. Daarin staat immers dat [architect 1] later binnenkwam bij de vergadering en zich daarbij afzijdig hield. Anders dan [omwonende 1] en Boyce stellen, blijkt uit de dossierstukken geenszins dat hen in die vergadering is toegezegd dat het positieve advies zal worden heroverwogen. Uit de Welstandsnota en het door [omwonende 1] en [omwonende 2] opgestelde verslag volgt dat [omwonende 1] tijdens de vergadering mondeling bezwaren heeft geuit over het ontwerp en dat hem toen is uitgelegd dat zijn bezwaren al beoordeeld zijn en dat al positief is geadviseerd. [omwonende 1] is daarom aangeraden zelf contact op te nemen met Three Rivers voor het uiten van zijn bezwaren. Omdat de Welstandscommissie daarna geen nieuwe relevante informatie heeft ontvangen, zag zij geen reden het al gegeven positieve advies te wijzigen. Ten slotte moet in aanmerking worden genomen dat de leden van de Welstandscommissie de Welstandsnota op 9 november 2023 nog eens hebben bekrachtigd zonder de handtekening van [architect 1] om te bevestigen dat de Welstandscommissie ook zonder [architect 1] achter het positieve advies staat.
Gelet op al deze omstandigheden ziet het Hof geen concrete aanknopingspunten voor het oordeel dat de minister, ondanks het feit dat de Welstandscommissie de voor haar geldende procedureregels niet nauwgezet heeft nageleefd, niet op de inhoud van het advies mocht afgaan. Die concrete aanknopingspunten kunnen ook niet worden gevonden in het advies van [architect 2], reeds omdat hij niet te boek staat als welstandsdeskundige. In hetgeen [omwonende 1] en Boyce hebben aangevoerd ziet het Hof dan ook geen grond voor het oordeel dat de minister zich niet redelijkerwijs onder verwijzing naar het welstandsadvies op het standpunt heeft kunnen stellen dat het gebouw aan de redelijke eisen van welstand voldoet. In het verlengde daarvan ziet het Hof geen aanleiding over het aspect redelijke eisen van welstand het onderzoek te heropenen om getuigen te horen of een deskundige te benoemen. Het betoog slaagt niet.
Het Hof stelt vast dat deze door [architect 1] omschreven gang van zaken steun vindt in de dossierstukken. Zo zijn alle bouwtekeningen opgesteld door Zulo Arquitectos en niet door [architect 1], is op p. 8 van de erfpachtakte van 26 juni 2019 vermeld dat alle in het buitenland voorbereide tekeningen door een lokale architect en/of ingenieur gecertificeerd moeten worden, volgt uit de bouwaanvraag dat [architect 1] deze namens Three Rivers heeft ingediend, en is de Welstandsnota door alle zeven leden van de Welstandscommissie ondertekend. Dat [architect 1] zich inderdaad afzijdig heeft gehouden volgt voorts uit een door [omwonende 1] en [omwonende 2] opgesteld verslag van de vergadering van de Welstandscommissie van 6 februari 2020. Daarin staat immers dat [architect 1] later binnenkwam bij de vergadering en zich daarbij afzijdig hield. Anders dan [omwonende 1] en Boyce stellen, blijkt uit de dossierstukken geenszins dat hen in die vergadering is toegezegd dat het positieve advies zal worden heroverwogen. Uit de Welstandsnota en het door [omwonende 1] en [omwonende 2] opgestelde verslag volgt dat [omwonende 1] tijdens de vergadering mondeling bezwaren heeft geuit over het ontwerp en dat hem toen is uitgelegd dat zijn bezwaren al beoordeeld zijn en dat al positief is geadviseerd. [omwonende 1] is daarom aangeraden zelf contact op te nemen met Three Rivers voor het uiten van zijn bezwaren. Omdat de Welstandscommissie daarna geen nieuwe relevante informatie heeft ontvangen, zag zij geen reden het al gegeven positieve advies te wijzigen. Ten slotte moet in aanmerking worden genomen dat de leden van de Welstandscommissie de Welstandsnota op 9 november 2023 nog eens hebben bekrachtigd zonder de handtekening van [architect 1] om te bevestigen dat de Welstandscommissie ook zonder [architect 1] achter het positieve advies staat.
Gelet op al deze omstandigheden ziet het Hof geen concrete aanknopingspunten voor het oordeel dat de minister, ondanks het feit dat de Welstandscommissie de voor haar geldende procedureregels niet nauwgezet heeft nageleefd, niet op de inhoud van het advies mocht afgaan. Die concrete aanknopingspunten kunnen ook niet worden gevonden in het advies van [architect 2], reeds omdat hij niet te boek staat als welstandsdeskundige. In hetgeen [omwonende 1] en Boyce hebben aangevoerd ziet het Hof dan ook geen grond voor het oordeel dat de minister zich niet redelijkerwijs onder verwijzing naar het welstandsadvies op het standpunt heeft kunnen stellen dat het gebouw aan de redelijke eisen van welstand voldoet. In het verlengde daarvan ziet het Hof geen aanleiding over het aspect redelijke eisen van welstand het onderzoek te heropenen om getuigen te horen of een deskundige te benoemen. Het betoog slaagt niet.
Is het gebouw vanwege zijn ligging of bouwwijze hinderlijk voor de omgeving?
21. [omwonende 1] en Boyce betogen dat de minister nog steeds niet voldoende onderbouwd heeft dat het gebouw niet hinderlijk is voor de omgeving als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder e, van de Bwv. Het gaat om factoren als zicht, afstand tot, zicht op, planologische uitstraling en milieugevolgen zoals geur, geluid, licht, trilling en emissie die het gebouw hinderlijk voor de omgeving maken. Zonder een onderzoek naar deze factoren kan de minister zich niet op het standpunt stellen dat het gebouw niet hinderlijk is voor de omgeving. De bewijslast daarvoor ligt bij de minister.
21.1.
De minister heeft in de beschikking op bezwaar van 30 augustus 2023 inzichtelijk gemaakt hoe hij tot het standpunt is gekomen dat het gebouw vanwege zijn ligging of bouwwijze niet hinderlijk is voor de omgeving. Er is op gewezen dat alvorens aan Three Rivers recht van erfpacht werd verleend een onderzoek ingesteld moest worden naar de gevolgen voor de omgeving door middel van een Environmental Impact Assessment. Daardoor is een groot deel van het onderzoek naar hinder al in de fase vóór vergunningverlening uitgevoerd en op basis daarvan is geconcludeerd dat er geen sprake zal zijn van hinder.
Vervolgens is toegelicht dat ten tijde van de vergunningverlening aan de hand van de "Richtlijnen voor de belangenafweging van derden bij de behandeling van bouwaanvragen" is beoordeeld of het gebouw zoals dat is aangevraagd onaanvaardbaar hinderlijk voor de omgeving is. Uit die richtlijnen volgt dat de belangenafweging in ieder geval gebaseerd is op consequent handhaven van de afstanden tot de perceelgrenzen, het stelsel van rooilijnen, maximale bouwhoogtes en drainage. In de beschikking op bezwaar zijn deze vier factoren puntsgewijs nagegaan en is geconstateerd dat het gebouw aan de uitgangspunten in de richtlijnen voldoet. Ten aanzien van de afstand tot de perceelgrenzen en het stelsel van rooilijnen is onder verwijzing naar een tweetal kaarten vermeld dat de kortste afstand tussen de perceelsgrens van Three Rivers en de percelen van de omwonenden 24 m bedraagt. Daarmee is ruim voldaan aan de minimaal aan te houden afstanden tussen perceelsgrenzen in het Burgerlijk Wetboek van Aruba en het stelsel van rooilijnen in de Bwv. Voorts wordt de toegestane bouwhoogte niet overschreden omdat de erfpachtakte, het ROP 2019 en het cROPV voorzien in een maximaal toegestane bouwhoogte van 12 m, met drie bouwlagen, exclusief kap van 2 m. Over drainage is ten slotte onder verwijzing naar een hoogtekaart vermeld dat wordt voldaan aan de regels in het Burgerlijk Wetboek van Aruba omdat het hotelproject op een plateau ligt dat minimaal 3 m lager is dan de woonwijk waar de omwonenden hun woningen hebben.
Aanvullend aan de richtlijnen zijn ook andere factoren betrokken bij het standpunt van de minister dat het gebouw niet hinderlijk is voor de omgeving. Zo is erop gewezen dat aan de kant van het perceel dat aan de woonwijk grenst een bufferzone van minimaal 24 m is opgenomen om de leefbaarheid van de woonwijk naast het project te kunnen garanderen. Om de afstand tussen het project en de woonwijk zo groot mogelijk te maken, is het hotelgebouw bewust aan de zuidzijde van het erfpachtperceel van Three Rivers voorzien. Om de privacy van de omwonenden zoveel mogelijk te waarborgen, bevinden zich aan de noordzijde van het erfpachtperceel alleen hotelkamers en geen centrale hotelfaciliteiten, zoals een bar of restaurant. Bovendien hebben de hotelkamers aan die zijde geen terrassen en bevinden zich in de gevels aan de noordzijde geen ramen. De gevels worden voorzien van doorschijnend glas dat alleen licht doorlaat en waar niet doorheen kan worden gekeken. Ten slotte is er onder verwijzing naar een windrichtingkaart op gewezen dat de wind doorgaans vanuit het oosten richten het westen waait, terwijl de woonwijk ten noorden ligt van het hotelproject. Gelet op dit alles is niet aannemelijk dat het project licht of geluidhinder zal veroorzaken bij de percelen van omwonenden. Daarbij speelt nog een rol dat het perceel van Three Rivers lager ligt dan de woonwijk en er een ruime afstand tussen de perceelsgrenzen is aangehouden, aldus de beschikking op bezwaar.
Vervolgens is toegelicht dat ten tijde van de vergunningverlening aan de hand van de "Richtlijnen voor de belangenafweging van derden bij de behandeling van bouwaanvragen" is beoordeeld of het gebouw zoals dat is aangevraagd onaanvaardbaar hinderlijk voor de omgeving is. Uit die richtlijnen volgt dat de belangenafweging in ieder geval gebaseerd is op consequent handhaven van de afstanden tot de perceelgrenzen, het stelsel van rooilijnen, maximale bouwhoogtes en drainage. In de beschikking op bezwaar zijn deze vier factoren puntsgewijs nagegaan en is geconstateerd dat het gebouw aan de uitgangspunten in de richtlijnen voldoet. Ten aanzien van de afstand tot de perceelgrenzen en het stelsel van rooilijnen is onder verwijzing naar een tweetal kaarten vermeld dat de kortste afstand tussen de perceelsgrens van Three Rivers en de percelen van de omwonenden 24 m bedraagt. Daarmee is ruim voldaan aan de minimaal aan te houden afstanden tussen perceelsgrenzen in het Burgerlijk Wetboek van Aruba en het stelsel van rooilijnen in de Bwv. Voorts wordt de toegestane bouwhoogte niet overschreden omdat de erfpachtakte, het ROP 2019 en het cROPV voorzien in een maximaal toegestane bouwhoogte van 12 m, met drie bouwlagen, exclusief kap van 2 m. Over drainage is ten slotte onder verwijzing naar een hoogtekaart vermeld dat wordt voldaan aan de regels in het Burgerlijk Wetboek van Aruba omdat het hotelproject op een plateau ligt dat minimaal 3 m lager is dan de woonwijk waar de omwonenden hun woningen hebben.
Aanvullend aan de richtlijnen zijn ook andere factoren betrokken bij het standpunt van de minister dat het gebouw niet hinderlijk is voor de omgeving. Zo is erop gewezen dat aan de kant van het perceel dat aan de woonwijk grenst een bufferzone van minimaal 24 m is opgenomen om de leefbaarheid van de woonwijk naast het project te kunnen garanderen. Om de afstand tussen het project en de woonwijk zo groot mogelijk te maken, is het hotelgebouw bewust aan de zuidzijde van het erfpachtperceel van Three Rivers voorzien. Om de privacy van de omwonenden zoveel mogelijk te waarborgen, bevinden zich aan de noordzijde van het erfpachtperceel alleen hotelkamers en geen centrale hotelfaciliteiten, zoals een bar of restaurant. Bovendien hebben de hotelkamers aan die zijde geen terrassen en bevinden zich in de gevels aan de noordzijde geen ramen. De gevels worden voorzien van doorschijnend glas dat alleen licht doorlaat en waar niet doorheen kan worden gekeken. Ten slotte is er onder verwijzing naar een windrichtingkaart op gewezen dat de wind doorgaans vanuit het oosten richten het westen waait, terwijl de woonwijk ten noorden ligt van het hotelproject. Gelet op dit alles is niet aannemelijk dat het project licht of geluidhinder zal veroorzaken bij de percelen van omwonenden. Daarbij speelt nog een rol dat het perceel van Three Rivers lager ligt dan de woonwijk en er een ruime afstand tussen de perceelsgrenzen is aangehouden, aldus de beschikking op bezwaar.
21.2.
Naar het oordeel van het Hof heeft de minister zich met deze nadere onderbouwing en toelichting redelijkerwijs op het standpunt kunnen stellen dat het gebouw door zijn ligging of bouwwijze niet hinderlijk is voor de omgeving. Niet valt in te zien waarom de minister dit standpunt niet mocht innemen zonder het verrichten van aanvullend onderzoek. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat het door de afstand van minimaal 24 m tussen de woonwijk en het hotel, het hoogteverschil van minimaal 3 m tussen de woonwijk en het hotel, de windrichting en de wijze waarop het gebouw zal worden uitgevoerd niet aannemelijk is dat [omwonende 1] en Boyce onaanvaardbare hinder zullen ondervinden door het (gebruik van het) gebouw. Het betoog slaagt niet.
Overige hogerberoepsgronden
22. [omwonende 1] en Boyce voeren ten slotte aan dat het Gerecht hun beroepsgrond over het Bouw- en woningbesluit ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. Ook voeren zij aan dat ten onrechte geen proceskostenvergoeding is toegekend.
22.1.
Het Hof ziet hierin geen grond uitspraak 3 te vernietigen. Het Gerecht heeft in die uitspraak onder 19.1 terecht en op goede gronden geoordeeld dat de beroepsgrond over het Bouw- en woningbesluit in deze procedure niet meer aan de orde kan komen. Voorts oordeelt het Hof onder verwijzing naar 14.1 van deze uitspraak dat het Gerecht terecht geen proceskostenvergoeding heeft toegekend. Het betoog slaagt niet.
Conclusie hoger beroepen tegen uitspraak 3
23. Gelet op het voorgaande bestaat er geen aanleiding voor het oordeel dat het Gerecht Boyce niet-ontvankelijk had moeten verklaren. Het hoger beroep van Three Rivers slaagt daarom niet. Evenmin ziet het Hof in hetgeen [omwonende 1] en Boyce hebben aangevoerd grond om te oordelen dat het Gerecht ten onrechte heeft nagelaten de beschikking van 30 augustus 2023 te vernietigen. Uitspraak 3 komt daarom voor bevestiging in aanmerking.
Hoger beroep tegen uitspraak 2
Wat heeft het Gerecht over het verzoek om schorsing van de bouwvergunning overwogen?
24. Het Gerecht heeft eerst beoordeeld of de bouwvergunning van rechtswege geschorst is gelet op artikel 59 van de Bwv. Volgens het Gerecht was de bouwvergunning met ingang van 15 september 2023 niet langer geschorst omdat op dat moment de nieuwe Bouw- en sloopverordening (AB 2022, no. 82) in werking is getreden (AB 2023, no. 40). Deze verordening vervangt de Bwv en bevat geen overgangsbepalingen. De verordening bevat evenmin een met artikel 59 van de Bwv vergelijkbare bepaling. Nu de bouwvergunning na inwerkingtreding van de verordening niet langer van rechtswege is geschorst, hebben de omwonenden belang bij hun verzoek om schorsing van de bouwvergunning. Volgens het Gerecht is niet gebleken dat onmiddellijke uitvoering van de bouwvergunning daarvan onevenredig nadeel met zich brengt voor de omwonenden. Het verzoek om schorsing is daarom afgewezen.
Is er grond voor doorbreking van het appèlverbod?
25. De omwonenden betogen in hoger beroep dat er grond is voor doorbreking van het appèlverbod omdat het Gerecht ten onrechte heeft overwogen dat de bouwvergunning niet langer geschorst is op grond van artikel 59 van de Bwv. Het Gerecht had de uit dit artikel voortvloeiende wettelijke rechtsbescherming van rechtswege moeten bevestigen. Door dit na te laten is niet alleen de goede procesorde verstoord, maar heeft het Gerecht bijgedragen aan schending van fundamentele rechtsbeginselen, waardoor geen sprake is geweest van een eerlijke en onafhankelijke behandeling van hun zaak.
25.1.
Uitspraak 2 is een uitspraak van het Gerecht als bedoeld in artikel 53 van de Lar. Hiertegen staat, gelet op artikel 53a van de Lar, geen hoger beroep open bij het Hof. Voor doorbreking van een appèlverbod kan aanleiding bestaan als het Gerecht buiten het toepassingsgebied van de desbetreffende regeling is getreden, deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, dan wel bij de behandeling van de zaak een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet kan worden gesproken (vgl. de uitspraak van het Hof van 17 januari 2018, ECLI:NL:OGHACMB:2018:21). Wat de omwonenden tegen uitspraak 2 hebben aangevoerd, biedt geen grond voor het oordeel dat in dit geval het appèlverbod moet worden doorbroken. In essentie bestrijden de omwonenden het oordeel van het Gerecht over de gevolgen van de inwerkingtreding van het Bouw- en woningverordening. Dat de omwonenden het niet met dat oordeel eens zijn, maakt niet dat er geen sprake is geweest van een eerlijke en onafhankelijke behandeling van de zaak. Overigens heeft het Gerecht nadat hij oordeelde dat de bouwvergunning niet langer geschorst is op grond van het Bwv alsnog beoordeeld of er aanleiding was de bouwvergunning te schorsen. Het betoog slaagt niet.
Conclusie hoger beroep tegen uitspraak 2
26. Er is geen grond voor doorbreking van het appèlverbod. Het Hof is onbevoegd om van het hoger beroep kennis te nemen.
Slotsom
27. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot onderstaande beslissing. Voor vergoeding van proceskosten of gestort griffierecht is geen aanleiding.
Beslissing
Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba:
I.
verklaartzich
onbevoegdom kennis te nemen van het hoger beroep tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba van 29 november 2023 in zaak nr. AUA202303182;
verklaartzich
onbevoegdom kennis te nemen van het hoger beroep tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba van 29 november 2023 in zaak nr. AUA202303182;
II.
bevestigtde uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba van 7 juli 2023 in zaak nr. AUA202201904;
bevestigtde uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba van 7 juli 2023 in zaak nr. AUA202201904;
III.
bevestigtde uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba van 10 januari 2024 in zaak nr. AUA202303141.
bevestigtde uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba van 10 januari 2024 in zaak nr. AUA202303141.
Aldus vastgesteld door mr. W.H. Bel, voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.M.C.S. van der Heide, griffier.
w.g. Bel
voorzitter
w.g. Van der Heide
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 4 september 2024.
BIJLAGE
Landsverordening ruimtelijke ontwikkeling
[…]
Artikel 12
1. Een concept ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften ligt gedurende één maand voor een ieder op het kantoor van de Directie ter inzage.
2. Artikel 6, tweede tot en met het zesde lid, is van overeenkomstige toepassing.
3. Alvorens de Minister over de vastlegging van het ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften in een wettelijk kader beslist, stelt hij, zij die tijdig zienswijzen hebben ingediend, in de gelegenheid hun zienswijzen mondeling toe te lichten, op een door de Minister te houden openbare hoorzitting, waarvan plaats en tijdstip door de Minister wordt bekendgemaakt.
4. De in het derde lid bedoelde openbare hoorzitting wordt niet later gehouden dan een maand nadat de termijn voor indiening van zienswijzen is verstreken.
5. De Minister beslist binnen zes maanden na de in het derde lid bedoelde hoorzitting op de ingediende zienswijzen. De Minister geeft van de genomen beslissing schriftelijk kennis aan hen die bij hem zienswijzen hebben ingediend. De beslissing wordt met redenen omkleed.
[…]
Artikel 24
[…]
3. De Minister houdt de beslissing aan, indien:
a. er geen grond is om de vergunning te weigeren, en
b. voor het gebied, waarin het werk of de werkzaamheid zal worden uitgevoerd, voor dat de aanvraag is ingekomen een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 29 is genomen, dan wel een concept ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of een concept herziening daarvan ter inzage is gelegd. De Minister stelt de verzoeker hiervan tijdig schriftelijk en onder opgave van redenen op de hoogte.
4. De aanhouding duurt totdat het voorbereidingsbesluit is vervallen, dan wel het ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of de herziening daarvan van kracht is geworden.
5. De Minister kan in afwijking van het derde lid de vergunning verlenen, indien het werk of de werkzaamheid niet in strijd is met het concept ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of met de concept herziening daarvan en na terinzagelegging is gebleken dat over de onderdelen waarop het werk of de werkzaamheid betrekking heeft geen bezwaar ingevolge de Landsverordening administratieve rechtspraak (AB 1993 no. 43) is ingediend.
[…]
Artikel 29
1. Bij landsbesluit kan de Minister verklaren dat een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften wordt voorbereid.
2. In het voorbereidingsbesluit wordt bepaald voor welk gebied het geldt en met ingang van welke datum het in werking treedt.
3. In het voorbereidingsbesluit kunnen beperkingen ten aanzien van het bouwen, het uitvoeren van andere werken of werkzaamheden in, op of boven de daarin begrepen grond en van het gebruik van die grond en de zich daarop bevindende opstallen worden gegeven. Voor het uitvoeren van deze werken of werkzaamheden, kan een aanlegvergunning, zoals bedoeld in artikel 23 worden geëist.
4. In het voorbereidingsbesluit kan bepaald worden dat artikel 24, derde, vierde en vijfde lid, van overeenkomstige toepassing is op aanvragen om een bouwvergunning in dat gebied.
5. Het voorbereidingsbesluit wordt bekendgemaakt in de Landscourant van Aruba en ligt op het kantoor van de Directie voor eenieder ter inzage en voor nadere informatie.
6. De terinzagelegging wordt tevoren bekendgemaakt op de in artikel 6, tweede lid, bedoelde wijze.
7. Het voorbereidingsbesluit heeft een geldigheidsduur van één jaar en kan met ten hoogste één jaar verlengd worden. Het bepaalde in het vierde en het vijfde lid is van overeenkomstige toepassing.
[…]
Voorbereidingsbesluit van 21 december 2018 (ROP 2019)
Artikel 1
De minister verklaart dat een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften voor het gehele grond- en territoriale watergebied van Aruba wordt voorbereid.
[…]
Artikel 6
Dat gedurende de werking van dit voorbereidingsbesluit bouwaanvragen ten behoeve van bouwwerken zijnde nieuwbouw van verblijfsaccommodaties en condominiums die conform de Vergunningsverordening hotel- of logementvergunningsplichtig zijn, in het gebied genoemd in artikel 7 van het landsbesluit, conform artikel 24, lid 3 en 4, van de Landsverordening Ruimtelijke Ordening worden aangehouden, met uitzondering van:
[…]
-bouwaanvragen voor het aantal verblijfsaccomodaties en condominiums die hotelvergunningsplichtig zijn ter uitvoering van reeds in erfpachtrechten opgenomen verleden aktes;
[…]
-bouwaanvragen voor verblijfsaccomodaties in de omgeving van Seroe Colorado, mits niet binnen gebieden met hoge natuurlijke- of milieuwaarden geprojecteerd, waarbij de Directie Natuur en Milieu specifiek de bouwaanvraag zal toetsen.
[…]
Artikel 7
Dit besluit geldt voor het gehele grondgebied en territoriale watergebied van Aruba.
[…]
Voorbereidingsbesluit van 31 januari 2020 (ROPV)
[..]
Artikel 1
De minister verklaart dat een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften voor het gehele grond- en territoriale watergebied van Aruba wordt voorbereid.
[…]
Artikel 6
Dat gedurende de werking van dit voorbereidingsbesluit bouwaanvragen ten behoeve van bouwwerken zijnde nieuwbouw van verblijfsaccommodatie en condominiums die conform de Vergunningsverordening hotel- of logementvergunningsplichtig zijn, in het gebied genoemd in artikel 7 van het landsbesluit, conform artikel 24, lid 3 en 4, van de Landsverordening Ruimtelijke Ontwikkeling worden aangehouden, met uitzondering van:
A. bouwaanvragen daterend van voor 21 december 2018;
B. bouwaanvragen voor het aantal verblijfsaccommodaties en condominiums die hotelvergunnigsplichtig zijn ter uitvoering van reeds in erfpachtrechten opgenomen verleden aktes;
[…]
D. bouwaanvragen voor verblijfsaccomodaties in de omgeving van Seroe Colorado, mits niet binnen gebieden met hoge natuurlijke- of milieuwaarden geprojecteerd, waarbij de Directie Natuur en Milieu specifiek de bouwaanvraag zal toetsen;
[…]
Artikel 7
Dit besluit geldt voor het gehele grondgebied en territoriale watergebied van Aruba.
[…]
Landsbesluit van 29 januari 2021
Te bepalen dat het Landsbesluit van 31 januari 2020 no. 4 met ingang van 1 februari 2021 met één jaar wordt verlengd.
ROPV
[…]
Artikel 23 Toeristisch gebied Oostkust
23.1
Functies
Binnen het gebied met de bestemming 'Toeristisch gebied Oostkust' zijn de volgende functies toegestaan: in het op de plankaart aangeduide gebied Sero Colorado:
a. verblijfsrecreatie in één hotel tot maximaal 600 kamers in het all-inclusive segment;
b. verblijfsrecreatieve woningen;
in het op de plankaart aangeduide gebied Baby Beach:
c. verblijfsrecreatie in een boutique hotel
voor beide gebieden:
d. het behoud, herstel en de ontwikkeling van aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische, archeologische, ecologische en geologische waarden;
e. aanleg, behoud en herstel van watersystemen;
f. dagrecreatie;
g. openbaar gebied waaronder wegen en verblijfsgebied;
h. parkeervoorzieningen;
i. groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en parken;
j. nutsvoorzieningen;
k. energievoorziening door middel van zonnepanelen.
23.2
Bouwen van gebouwen
23.2.1
Gebouwen hotel gebied Sero Colorado
Voor het bouwen van het hotel in het gebied Sero Colorado, zoals aangegeven op de plankaart, gelden de volgende voorschriften:
a. de maximale bouwhoogte en bouwlagen bedragen respectievelijk:
1. m – 3 bouwlagen;
2. incidenteel 16 m – 4 bouwlagen, indien het bouwplan met een grotere bouwhoogte dan onder 1 bedoeld stedenbouwkundig aanvaardbaar is en de welstandscommissie een positief advies heeft gegeven;
b. de maximale bouwhoogten als genoemd onder a mogen worden overschreden met een kap van maximaal 2 m;
c. het maximale bebouwingspercentage bedraagt 80%.
[…]
Bouw- en woningverordening
[…]
Artikel 16
1. De aanvraag van een bouwvergunning vermeldt de naam, de voornaam, het beroep en de woonplaats van de aanvrager en gaat vergezeld van een tekening in dubbel, vervaardigd op een schaal 1:100, aanwijzende:
a. de constructie der fundering, bekapping, zolderingen, balklagen, vloeren en trappen;
b. de hoogte en het binnen de muren of wanden gemeten grondoppervlak;
c. het hoogtepeil van de vloer van de benedenverdieping;
d. het aantal en de afmetingen van de vertrekken, trappen en porta-len;
e. de dikte en samenstelling van de muren en wanden;
f. de toegangswegen van licht en lucht;
g. het aantal verdiepingen;
h. de plaatsing van het gebouw ten opzichte van de weg en van de belendende percelen.
[…]
Artikel 21a
1. Alvorens op de aanvraag te beslissen, legt de minister, belast met publieke werken, de aanvraag voor advies voor aan een commissie van deskundigen, die beziet of het gebouw voldoet aan de redelijke eisen van welstand.
2. Bij de beoordeling van de vraag of een bouwwerk voldoet aan de redelijke eisen van welstand, wordt acht geslagen op de navolgende aspecten:
a. de aanvaardbaarheid van het gebouw in relatie tot de karakteristiek van de reeds aanwezige bebouwing, de openbare ruimte, het landschap of de stedebouwkundige context;
b. massa, structuur, maat en schaal, detaillering en materiaalkeuze;
c. de samenhang in het gebouw of de gebouwen, voor wat betreft de onderlinge relatie tussen de samenstellende delen daarvan.
3. Het eerste lid is niet van toepassing, indien bij voorbaat vaststaat dat de bouwvergunning reeds op een andere grond dan die, genoemd in artikel 22, onderdeel e, zal worden geweigerd.
Artikel 22
Een beslissing tot het verlenen van een voorwaardelijke bouwvergunning of tot gehele of gedeeltelijke weigering is steeds met redenen omkleed en kan slechts gegrond zijn op één of meer van de volgende omstandigheden:
a. dat de aanvraag, de tekening, de omschrijving of het gebouw of gebouwsgedeelte niet voldoet aan de voorschriften, bij of krachtens deze landsverordening gegeven;
b. dat het gebouw ook in verband met de toegepaste bouwwijze niet zodanige hechtheid kan geacht worden te zullen bezitten, dat het voor het leven van de bewoners of gebruikers of voor de omgeving geen gevaar oplevert;
c. dat de afmetingen van de vertrekken of van de trappen of het aantal of de inrichting van de privaten of het aantal toegangswegen voor licht en lucht onvoldoende te achten zijn;
d. dat het gebruik van het gebouw of gebouwsgedeelte schadelijk voor de openbare gezondheid of voor de gezondheid van de gebruikers te achten is; e. dat het gebouw of gebouwsgedeelte niet voldoet aan redelijke eisen van welstand of wegens zijn ligging of bouwwijze hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn;
f. dat de weg waaraan de woning zal komen te liggen, niet voldoet aan de eisen die betreffende het tracé, de breedte en de constructie daarvan, rekening houdende met de aard van de woning en de eis van begaanbaarheid van de weg voor de overheidsdiensten, gesteld worden;
g. dat het gebruik van het gebouw, dan wel het gebruik van de zich aan, bij of in het gebouw bevindende faciliteiten groot gevaar zal opleveren voor de vrijheid en de veiligheid van het verkeer;
h. dat het bouwplan in strijd is met de voorschriften van een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften;
i. dat het bouwplan in strijd is met de voorwaarden, behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan.
[…]
Artikel 59
In afwijking van de artikelen 9, vierde lid, en 23, vierde lid, van de Landsverordening administratieve rechtspraak (AB 1993 no. 45), schorst het instellen van bezwaar of beroep tegen een beschikking als bedoeld in de artikelen 22, 23, 28, tweede lid, 29, eerste lid, 36, tweede lid, 39, tweede lid, 40, eerste lid, 44, eerste lid, 47, eerste lid, en 52, de werking van die beschikking.