ECLI:NL:HR:2026:54

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer24/04233

Datum16 januari 2026

ARREST

In de zaak van

[de aannemer] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

EISERES tot cassatie,

hierna: [de aannemer],

advocaat: A. Stortelder,

tegen

[verweerster],

wonende te [woonplaats],

VERWEERSTER in cassatie,

hierna: [verweerster],

advocaten: T.T. van Zanten en L. van den Reek.

1.Procesverloop

Voor het verloop van het geding verwijst de Hoge Raad naar:

a. het arrest in de zaak 21/04233, ECLI:NL:HR:2023:970 van 23 juni 2023;

b. het arrest in de zaak 200.337.793/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 20 augustus 2024.

[de aannemer] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.

[verweerster] heeft een verweerschrift tot gedeeltelijke referte en verwerping ingediend.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, voor [de aannemer] mede door R.G. Bloemberg en voor [verweerster] mede door T.G.F. Hatt.

De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot vernietiging en tot afdoening als vermeld in randnummer 3.16 van de conclusie.

De advocaten van [verweerster] hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd

2.Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) In februari 2010 hebben [de aannemer] en Innové Vastgoed B.V. (hierna: Vastgoed) een aannemingsovereenkomst met elkaar gesloten met betrekking tot de bouw van een complex met twintig appartementen en commerciële ruimten (hierna: de aannemingsovereenkomst complex).

(ii) De broer van [verweerster] (hierna: de broer) was toen enig bestuurder van Vastgoed en [verweerster] was in dienst van Vastgoed.

(iii) In mei 2010 heeft [verweerster] één van de twintig te bouwen appartementen (hierna: het appartement) van Vastgoed gekocht en heeft zij met [de aannemer] een aannemingsovereenkomst gesloten voor de (af)bouw van het appartement (hierna: de aannemingsovereenkomst appartement). Daarin is bepaald dat de helft van de aanneemsom voor rekening van Vastgoed komt.

(iv) In 2010 heeft Vastgoed het appartement aan [verweerster] geleverd.

(v) Vanaf 5 september 2011 heeft [de aannemer] het retentierecht uitgeoefend, zowel op het appartement als op het complex.

(vi) In oktober 2011 heeft [verweerster] het appartement op grond van een vaststellingsovereenkomst met de broer aan de broer geleverd. De broer heeft het appartement vervolgens aan zijn partner geleverd.

(vii) In december 2011 is Vastgoed failliet verklaard.

(viii) In 2012 heeft [de aannemer] het retentierecht op de commerciële ruimten van het complex opgeheven in ruil voor een borgstelling van de broer jegens [de aannemer] voor hetgeen [de aannemer] van Vastgoed en een aan haar gelieerde vennootschap (hierna: Immo) te vorderen heeft. Het retentierecht op het appartement, dat op dat moment eigendom was van de partner van de broer, is gehandhaafd.

(ix) In 2014 is Immo bij arbitraal vonnis veroordeeld tot betaling aan [de aannemer] van € 95.442,75 uit hoofde van de aannemingsovereenkomst complex.

(x) Bij arbitraal vonnis van 15 april 2015 is [verweerster] veroordeeld tot betaling aan [de aannemer] van € 1.054,75 uit hoofde van de aannemingsovereenkomst appartement.

(xi) Nadat [verweerster] de hiervoor in (vi) genoemde vaststellingsovereenkomst had ontbonden, hebben de broer en zijn partner het appartement in november 2016 aan haar teruggeleverd.

(xii) In 2018 heeft [verweerster] aan [de aannemer] het restantbedrag voldaan dat zij op grond van de aannemingsovereenkomst appartement nog aan [de aannemer] verschuldigd was.

2.2

[verweerster] vordert in deze procedure:

I. een verklaring voor recht dat [de aannemer] vanaf 15 april 2015 onrechtmatig handelt door afgifte van het appartement aan [verweerster] te weigeren;

II. [de aannemer] te gebieden alle handelingen te verrichten die nodig zijn om (de uitoefening van) het door haar gepretendeerde retentierecht niet te laten (voort)bestaan;

III. [de aannemer] te gebieden te hengen en gedogen dat [verweerster] voor rekening en risico van [de aannemer] alle handelingen verricht die nodig zijn om (de uitoefening van) het door [de aannemer] gepretendeerde retentierecht niet te laten (voort)bestaan;

IV. een dwangsom te verbinden aan de onder II en III genoemde geboden.

2.3

De rechtbank heeft de vorderingen van [verweerster] afgewezen.^[1]

2.4

In hoger beroep heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden^[2]het vonnis vernietigd en de hiervoor in 2.2 onder II genoemde vordering alsnog toegewezen en het meer of anders gevorderde afgewezen.

2.5

De Hoge Raad heeft, in het principale beroep van [de aannemer], het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vernietigd en het geding verwezen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (hierna: het hof) ter verdere behandeling en beslissing.^[3]

2.6

Na verwijzing heeft het hof^[4]het vonnis van de rechtbank vernietigd en voor recht verklaard dat [de aannemer] vanaf 24 september 2019 onrechtmatig heeft gehandeld door afgifte van het appartement aan [verweerster] te weigeren. Het hof heeft daartoe onder meer het volgende overwogen.

“3.3.2. Niet ter discussie staat dat [de aannemer] geen vordering meer heeft op [verweerster] en dat daarom beoordeeld moet worden of [de aannemer] een retentierecht toekomt op grond van (a) een vordering op Immo (dan wel Vastgoed) uit hoofde van de aannemingsovereenkomst complex en/of (b) een vordering op Immo (dan wel Vastgoed) op grond van de aannemingsovereenkomst appartement. (…)

(…)

3.3.4.

[de aannemer] heeft na betekening van het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden door [verweerster], op 16 juli 2021 voldaan aan de veroordeling in het arrest en onder meer de feitelijke macht over het appartement prijsgegeven (…). Daarmee is het retentierecht teniet gegaan (artikel 3:294 BW Pro), of anderszins prijsgegeven. [verweerster] heeft het appartement vervolgens verkocht en (…) geleverd aan een derde.

Dat betekent dat [verweerster] thans geen belang meer heeft bij hetgeen zij onder II tot en met IV heeft gevorderd.

(…) [de aannemer] [heeft] aangevoerd belang te hebben bij bekrachtiging van het oordeel van de rechtbank (…) en de conclusie dat het hoger beroep van [verweerster] niet slaagt, omdat dan vaststaat dat [de aannemer] in augustus 2021 het retentierecht ten onrechte heeft opgeheven, hetgeen de mogelijkheid biedt om schade door dat verlies van zekerheid vergoed te krijgen, aldus [de aannemer].

(…) Met het oog op toekomstige schadevergoedingsacties heeft [verweerster] naar het oordeel van het hof voldoende belang bij een inhoudelijke beoordeling van het hoger beroep in verband met de door haar onder I gevraagde verklaring voor recht.

(…)

Het retentierecht op grond van de aannemingsovereenkomst complex – samenhang in de zin van artikel 6:52 BW Pro

(…)

3.4.3 (…)

Het hof is van oordeel dat [de aannemer] op 5 september 2011 alleen een retentierecht op het appartement had op grond van de aannemingsovereenkomst appartement en niet op grond van de aannemingsovereenkomst complex vanwege het volgende. In de (…) aannemingsovereenkomst complex (…) is bepaald dat de aanneemsom in termijnen wordt betaald, dat die termijnen in rekening worden gebracht voor de nog
nietverkochte appartementen en winkels en dat [de aannemer] bij reeds
welverkochte appartementen rechtstreeks aan de koper zal factureren. In mei 2010 heeft [verweerster] het appartement gekocht en heeft [de aannemer] met haar een aparte aannemingsovereenkomst gesloten (de aannemingsovereenkomst appartement). Daarin hebben [verweerster] en Vastgoed zich verplicht om (ieder voor de helft) de volledige aanneemsom van € 194.000,- te betalen. Daarmee was naar het oordeel van het hof het appartement niet langer onderdeel van de aannemingsovereenkomst complex, omdat in de aannemingsovereenkomst appartement daarvoor een aparte opleveringsverplichting en (zoals voorzien in de aannemingsovereenkomst complex) betalingsverplichting zijn overeengekomen. Vanaf dat moment had [de aannemer] voor wat betreft het appartement een opleveringsverplichting jegens [verweerster] en niet langer jegens Vastgoed en bestond geen betalingsverplichting meer van Vastgoed uit de aannemingsovereenkomst complex ter zake het appartement omdat het appartement was verkocht.

3.4.4

Daarmee bestaat naar het oordeel van het hof onvoldoende samenhang als bedoeld in artikel 6:52 BW Pro tussen de verplichting van [de aannemer] om het appartement op te leveren – namelijk: aan [verweerster] – en de vordering van [de aannemer] op Immo uit de aannemingsovereenkomst complex. (…) De verbintenis tot oplevering van het appartement aan [verweerster] vloeit voort uit de met haar gesloten aannemingsovereenkomst appartement, terwijl de geldvordering van [de aannemer] voortvloeit uit de aannemingsovereenkomst complex die is gesloten met een andere partij. Van dezelfde rechtsverhouding is daarmee geen sprake. (…)

(…)

Het retentierecht op grond van de aannemingsovereenkomst appartement

3.4.6 (…)

Omdat vaststaat dat [verweerster] heeft aangeboden het resterende bedrag waarvoor het retentierecht kon worden uitgeoefend te betalen, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [de aannemer] het retentierecht naar aanleiding van dat aanbod niet heeft opgeheven. (…) Vaststaat dat [[verweerster]] dit aanbod heeft vermeld in de memorie van grieven van 24 september 2019. Het hof gaat er daarom vanuit dat [de aannemer] in elk geval vanaf die datum het retentierecht op grond van de redelijkheid en billijkheid had moeten opheffen.

(…)

3.5.1 (…)

Het hof zal de vordering van [verweerster] om voor recht te verklaren dat [de aannemer] onrechtmatig handelt door afgifte van het appartement aan [verweerster] te weigeren toewijzen, met dien verstande dat dit geldt vanaf 24 september 2019 en niet vanaf 15 april 2015 zoals gevorderd. (…).”

3.Beoordeling van het middel

3.1

Onderdeel 1 van het middel heeft betrekking op de grenzen van de rechtsstrijd na cassatie en verwijzing. Onderdeel 1.1 klaagt dat het hof heeft miskend dat de door [verweerster] gevorderde verklaring voor recht (zie hiervoor in 2.2 onder I) is afgewezen door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, dat [verweerster] daartegen niet met succes is opgekomen in de eerste cassatieprocedure en dat het hof daarom buiten de grenzen van de rechtsstrijd na verwijzing is getreden door de hiervoor genoemde verklaring voor recht toe te wijzen.

3.2.1

Na cassatie en verwijzing zet de rechter naar wie het geding is verwezen de behandeling daarvan voort en hij beslist met inachtneming van de uitspraak van de Hoge Raad (art. 424 Rv Pro). De verwijzingsrechter is gebonden aan alle in cassatie niet of tevergeefs bestreden eindbeslissingen uit de uitspraak waartegen cassatieberoep was ingesteld.^[5]

3.2.2

In eerste aanleg zijn alle vorderingen van [verweerster] afgewezen (zie hiervoor in 2.3). In hoger beroep heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [de aannemer] veroordeeld alle handelingen te verrichten die nodig zijn om het retentierecht niet te laten (voort)bestaan en het meer of anders gevorderde afgewezen, waartoe dus behoort de door [verweerster] gevorderde verklaring voor recht (zie hiervoor in 2.4). In de eerste cassatieprocedure (zie hiervoor in 2.5) heeft [verweerster] tegen die afwijzing geen klacht gericht. Die afwijzing was daarmee onherroepelijk, zodat het hof na verwijzing die vordering niet alsnog kon toewijzen. Onderdeel 1.1 slaagt daarom. De overige klachten van onderdeel 1 behoeven geen behandeling.

3.3

De onderdelen 2 en 3 bestrijden het oordeel van hof in rov. 3.4.3-3.4.5 dat [de aannemer] geen retentierecht op het appartement kon uitoefenen voor vorderingen uit de aannemingsovereenkomst complex, omdat onvoldoende samenhang in de zin van art. 6:52 lid 1 BW Pro bestaat tussen deze vorderingen en de verplichting van [de aannemer] jegens [verweerster] tot afgifte van het appartement, om opschorting van de nakoming van laatstgenoemde verplichting te rechtvaardigen.

De klachten van deze onderdelen kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).

3.4.1

De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen.

3.4.2

Zoals hiervoor in 3.2.2 is overwogen, heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de in 2.2 onder I genoemde vordering van [verweerster] onherroepelijk afgewezen. Het hof heeft – in cassatie onbestreden – geoordeeld dat [verweerster] geen belang meer heeft bij toewijzing van de hiervoor in 2.2 onder II-IV genoemde vorderingen omdat [de aannemer] ter voldoening aan het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de feitelijke macht over het appartement heeft prijsgegeven, waardoor het retentierecht is tenietgegaan en waarna [verweerster] het appartement aan een derde heeft verkocht en geleverd.

3.4.3

Bij de afdoening neemt de Hoge Raad tot uitgangspunt dat – zoals het hof onbestreden heeft overwogen – [verweerster] op 24 september 2019 heeft aangeboden te betalen hetgeen nog verschuldigd was op grond van de aannemingsovereenkomst appartement en dat [de aannemer] vanaf dat moment verplicht was het retentierecht op te heffen voor zover dat berustte op haar vordering uit de aannemingsovereenkomst appartement. Daaruit volgt dat toen de rechtbank op 16 januari 2019 vonnis wees, [de aannemer] haar retentierecht nog mocht uitoefenen. De Hoge Raad zal daarom het vonnis van de rechtbank bekrachtigen, ook wat betreft de proceskostenveroordeling.^[6]

3.4.4

In cassatie is niet bestreden het oordeel van het hof dat [de aannemer] vanaf 24 september 2019 verplicht was het retentierecht op te heffen voor zover het berustte op de aannemingsovereenkomst appartement. Het oordeel van het hof dat [de aannemer] geen retentierecht op het appartement kon uitoefenen voor vorderingen uit de aannemingsovereenkomst complex is in cassatie tevergeefs bestreden (zie hiervoor in 3.3).

3.4.5

Uit hetgeen hiervoor in 3.4.2-3.4.4 is overwogen, volgt dat [de aannemer] vanaf 24 september 2019 geen retentierecht op het appartement kon uitoefenen. Voor de beslissing over de proceskosten in hoger beroep moet [de aannemer] daarom worden aangemerkt als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij, ook al kunnen de hiervoor in 2.2 onder II-IV weergegeven vorderingen niet langer worden toegewezen omdat [verweerster] daarbij geen belang meer heeft (zie hiervoor in 3.4.2). De Hoge Raad zal [de aannemer] daarom veroordelen in de proceskosten in hoger beroep.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

- vernietigt het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 20 augustus 2024;

- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 16 januari 2019;

- veroordeelt [de aannemer] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 428,39 aan verschotten en € 3.642,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [de aannemer] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;

- veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [de aannemer] begroot op € 985,37 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweerster] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.

Dit arrest is gewezen door de president G. de Groot als voorzitter, de vicepresident M.J. Kroeze en de raadsheren C.E. du Perron, F.J.P. Lock en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op
16 januari 2026.

Hoge Raad bevestigt grenzen rechtsstrijd na cassatie en retentierecht op appartement