Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer23/02777
Datum10 juli 2026
ARREST
In de zaak van
ID2 Bewindvoering B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
1. [de man],
wonende te [woonplaats],
hierna: [de man],
2. [de vrouw],
wonende te [woonplaats],
hierna: [de vrouw],
EISERES tot cassatie, verweerster in het incidentele cassatieberoep,
hierna: de bewindvoerder,
advocaat: C.S.G. Janssens,
[de man] en [de vrouw] worden hierna gezamenlijk aangeduid als: [eisers],
tegen
1. [verweerder 1],
wonende te [woonplaats],
2. [verweerster 2],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie, eisers in het incidentele cassatieberoep,
hierna gezamenlijk: [verweerders],
advocaat: J.H.M. van Swaaij.
1.Procesverloop
Voor het verloop van het geding tot dusver verwijst de Hoge Raad naar zijn arrest in het incident van 4 oktober 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1367) en zijn herstelarrest van 11 oktober 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1431).
[verweerders] hebben incidenteel cassatieberoep ingesteld.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor de bewindvoerder mede door J.L.H. Holthuijsen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal S.E. Bartels strekt tot vernietiging van het arrest, voor zover het met vrucht is bestreden door het principaal cassatieberoep, tot verwijzing en tot verwerping van het incidenteel cassatieberoep.
De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) In mei 2017 hebben [de man] en [de vrouw] als verkopers en [verweerders] als kopers een koopovereenkomst getekend met betrekking tot een woning in [plaats] (hierna: de woning).
(ii) [de vrouw] was eigenaar van de woning. Bij notariële akte van 28 juli 2017 heeft [de vrouw] de woning geleverd aan [verweerders] In de leveringsakte staat dat [de man] als echtgenoot van de verkoper aan [de vrouw] toestemming heeft verleend tot de verkoop.
(iii) [verweerders] hebben na de levering diverse gebreken in de woning geconstateerd.
2.2
In deze procedure vorderen [verweerders], voor zover in cassatie van belang, schadevergoeding op te maken bij staat vanwege de gebreken aan de woning.
2.3
Nadat de rechtbank bij vonnis van 5 december 2018 had geoordeeld dat [verweerders] ontvankelijk zijn in hun vordering jegens [de man], heeft zij bij tussenvonnis van 10 maart 2021 geoordeeld dat [eisers] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor een aantal gebreken. De rechtbank heeft tussentijds hoger beroep opengesteld.
2.4
Het hof [1] heeft het tussenvonnis van 10 maart 2021 vernietigd voor zover daarin is geoordeeld dat [eisers] aansprakelijk zijn voor gebreken in de fundering van de serre, de raamkozijnen, de meterkast en de gevelvlakken en houtskeletstructuren. Het hof heeft de tussen partijen gewezen vonnissen voor het overige bekrachtigd en de zaak teruggewezen naar de rechtbank. Over de aansprakelijkheid van [de man] heeft het hof overwogen:
“6.4 (…) [verweerders] mocht ervan uitgaan dat [de man] optrad als medeverkoper, gelet op het feit dat:
i. [de man] zich in het kader van het verkoopproces, waaronder de rondleiding, als verkoper heeft gepresenteerd;
ii. [de man] in de kop van de koopovereenkomst als verkoper wordt aangeduid en in de hoedanigheid van verkoper de koopovereenkomst ook heeft ondertekend;
iii. [de man] de vragenlijst voor de verkoop van de woning heeft ingevuld en ondertekend;
iv. [de man] ook in de allonge van 24 mei 2017 als een van de verkopers wordt aangeduid en deze allonge in de hoedanigheid van verkoper (mede) heeft getekend;
v. [de man] in de kop van de allonge die opgesteld is naar aanleiding van de inspectie op 27 juli 2017 staat vermeld als de verkoper ([de vrouw] als de echtgenote of “andere verkoper”) en deze allonge als eerst vermelde verkoper (mede) heeft ondertekend.
6.5
Het feit dat [verweerders] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst een eigendomsbewijs en kadastraal uittreksel heeft gekregen dat alleen [de vrouw] vermeldt als eigenaar en het gegeven dat [verweerders] bij de koopovereenkomst heeft verklaard bekend te zijn met de inhoud van deze documenten, zijn onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Er kunnen allerlei redenen zijn waarom iemand die ten tijde van het sluiten van een koopovereenkomst geen eigenaar is, de koopovereenkomst wel (mede) aangaat. Het aangaan van een koopovereenkomst vereist niet dat de verkoper eigenaar is van het te verkopen goed. Gelet daarop en gezien de hiervoor genoemde omstandigheden hoefde [verweerders] er niet aan te twijfelen dat de verklaring van [de man] (mede) verkoper te zijn in de door hem (mede) ondertekende koopovereenkomst c.a. overeenstemde met [de man]’s wil.
6.6
Het feit dat de leveringsakte [de man] niet noemt als medeverkoper, dat de leveringsakte vermeldt dat [de man] als echtgenoot van de verkoper [de vrouw] toestemming verleent tot verkoop, dat de kandidaat-notaris [verweerders] erop heeft gewezen dat de leveringsakte op dit punt afweek van de koopovereenkomst en dat [verweerders] daartegen geen bezwaar heeft gemaakt, dwingt niet tot een andere conclusie. Uit een en ander volgt niet dat partijen met de leveringsakte hebben beoogd vast te leggen of te verduidelijken dat voor [de man] geen eigen verplichtingen voortvloeien uit de koopovereenkomst. Daarom is, anders dan [eisers] meent, ook niet relevant dat partijen in de leveringsakte zijn overeengekomen dat op de koop de bepalingen vermeld in de koopovereenkomst van toepassing zijn voor zover daarvan niet uitdrukkelijk is afgeweken in de leveringsakte.
6.7
Het aanbod van [eisers] om bewijs te leveren van de feiten en omstandigheden die [eisers] in dit verband heeft aangevoerd, kan het hof passeren. Uit het voorgaande volgt dat die feiten en omstandigheden niet kunnen meebrengen dat [de man] geen medeverkoper is.”
2.5
Het hof heeft tussentijds cassatieberoep opengesteld. [2]
3.Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1.1
Onderdeel 1.1 van het middel klaagt dat het hof in rov. 6.6 heeft miskend dat de leveringsakte bindende bewijskracht heeft. Volgens het onderdeel prevaleert de leveringsakte, waarin is vermeld dat [de man] als echtgenoot van verkoper toestemming heeft verleend, boven de koopovereenkomst, waarin hij als verkoper is genoemd.
3.1.2
Deze klacht kan niet tot cassatie leiden. Het hof heeft in rov. 6.6 geoordeeld dat uit de stellingen van [eisers] dat (i) de leveringsakte [de man] niet noemt als medeverkoper, (ii) de leveringsakte vermeldt dat [de man] als echtgenoot van de verkoper [de vrouw] toestemming verleent tot verkoop, (iii) de kandidaat-notaris [verweerders] erop heeft gewezen dat de leveringsakte op dit punt afweek van de koopovereenkomst en (iv) [verweerders] daartegen geen bezwaar hebben gemaakt, niet volgt dat partijen met de leveringsakte hebben beoogd vast te leggen of te verduidelijken dat voor [de man] geen eigen verplichtingen voortvloeien uit de koopovereenkomst. Daarmee heeft het hof tot uitdrukking gebracht dat naar zijn oordeel deze stellingen er niet aan in de weg staan dat [de man] uit hoofde van de koopovereenkomst verkoper is.
3.1.3
Art. 157 lid 2 Rv Pro bepaalt dat een authentieke of onderhandse akte ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, tussen partijen dwingend bewijs oplevert van de waarheid van die verklaring, tenzij dit zou kunnen leiden tot een rechtsgevolg dat niet ter vrije bepaling van partijen staat. De inhoud en strekking van art. 157 Rv Pro en de eisen van het rechtsverkeer brengen mee dat een akte slechts dwingend bewijs oplevert ten behoeve van de wederpartij (en haar rechtverkrijgenden), dat wil zeggen degene die in de akte als zodanig is aangewezen of degene te wiens behoeve de ondertekenaar van de akte zich blijkens de tekst daarvan heeft verbonden. [3] Uit de leveringsakte blijkt niet dat [de man] partij is bij deze akte in de hiervoor vermelde zin. Het hiervoor in 3.1.2 weergegeven oordeel van het hof geeft daarom geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting omtrent de dwingende bewijskracht van een akte.
3.2.1
Onderdeel 2 klaagt dat het hof in rov. 6.7 ten onrechte het bewijsaanbod van [eisers] heeft gepasseerd. Zij hebben gesteld en aangeboden te bewijzen dat de instrumenterende notaris de notariële akte voorafgaand aan de levering met partijen heeft besproken en er daarbij op heeft gewezen dat de notariële akte afwijkt van de eerdere koopovereenkomst, omdat alleen [de vrouw] als verkoper optreedt en [de man] alleen figureert als toestemming gevende echtgenoot op de voet van art. 1:88 BW Pro, waartegen [verweerders] geen bezwaar heeft gemaakt. Hieruit kan volgen, aldus het onderdeel, dat [verweerders] er niet gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [de man] verkoper was althans dat met de notariële akte is beoogd de koopovereenkomst op dat punt te wijzigen, zodat het hof hen tot bewijslevering had moeten toelaten.
3.2.2
[eisers] hebben in hoger beroep gesteld “dat de kandidaat-notaris (…) voorafgaand aan de ondertekening van de leveringsakte het concept van die akte met [verweerders] besproken heeft en daarbij uitdrukkelijk erop heeft gewezen dat die akte afweek van de eerdere koopovereenkomst in dier voege dat alleen [de vrouw] als verkoper optrad en dat [de man] alleen de toestemming gevende echtgenoot als bedoeld in art. 1:88 BW Pro was, en dat [verweerders] daartegen geen bezwaar maakte.” De weergave van die stellingen door het hof in rov. 6.6 – inhoudende “dat de leveringsakte [de man] niet noemt als medeverkoper, dat de leveringsakte vermeldt dat [de man] als echtgenoot van de verkoper [de vrouw] toestemming verleent tot verkoop, dat de kandidaat-notaris [verweerders] erop heeft gewezen dat de leveringsakte op dit punt afweek van de koopovereenkomst en dat [verweerders] daartegen geen bezwaar heeft gemaakt” – berust op een aan het hof voorbehouden uitleg van de gedingstukken die niet onbegrijpelijk is.
In het oordeel van het hof dat deze omstandigheden niet dwingen tot de conclusie dat [verweerders] er niet van mochten uitgaan dat [de man] optrad als medeverkoper, ligt besloten dat het aangeboden bewijs naar het oordeel van het hof niet ter zake dienend is, aangezien de door [de man] te bewijzen aangeboden feiten in het licht van de in rov. 6.5 weergegeven omstandigheden onvoldoende zijn om te concluderen dat [verweerders] er niet gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [de man] verkoper was of dat met de leveringsakte is beoogd de koopovereenkomst op dat punt te wijzigen. Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is evenmin onvoldoende gemotiveerd. De klacht faalt daarom.
3.3
De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
4.Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
De klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
5.Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerders] begroot op € 355,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien de bewindvoerder deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
in het incidentele beroep:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de bewindvoerder begroot op € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de president G. de Groot als voorzitter en de raadsheren A.E.B. ter Heide, F.R. Salomons, G.C. Makkink en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.R. Salomons op
10 juli 2026.
10 juli 2026.