ECLI:NL:HR:2021:1964

• Datum uitspraak: 24 december 2021
• Publicatiedatum: 23 december 2021
• Zaaknummer: 21/02188
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Prejudiciële beslissing
• Rechters: M.V. Polak; C.H. Sieburgh; H.M. Wattendorff; S.J. Schaafsma; F.R. Salomons
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Prejudiciële beslissing over de werking van de scheidingsregeling in huurovereenkomsten tussen contractuele medehuurders

In deze prejudiciële procedure heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 vragen beantwoord over de werking van de scheidingsregeling in het huurrecht, specifiek artikel 7:267 lid 7 BW, in het geval van contractuele medehuurders. De zaak is ontstaan uit een huurovereenkomst tussen twee huurders, [de vrouw] en [de man], en de verhuurder Vesteda. Na een langdurige relatie hebben de huurders hun samenwoning beëindigd, wat leidde tot een geschil over het huurrecht van de woning. De kantonrechter te Amsterdam heeft op 25 maart 2021 prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over de juridische grondslag voor het toewijzen van het huurrecht aan een van de huurders en de werking van een rechterlijke beslissing jegens de verhuurder.

De Hoge Raad heeft vastgesteld dat een rechterlijke beslissing op basis van artikel 7:267 lid 7 BW ook werking heeft jegens de verhuurder, zelfs als deze niet betrokken is bij de procedure. Dit betekent dat als de rechter beslist dat een van de huurders het huurrecht toekomt, deze beslissing ook geldt voor de verhuurder. Daarnaast heeft de Hoge Raad bevestigd dat artikel 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing is bij gezamenlijke huur door twee of meer huurders. Dit houdt in dat de rechter het huurrecht kan toewijzen aan een van de huurders bij beëindiging van de gezamenlijke huur, en dat deze toewijzing ook werking heeft jegens de verhuurder.

De beslissing van de Hoge Raad biedt duidelijkheid over de rechten van huurders in situaties van contractuele medehuur en de verplichtingen van verhuurders in dergelijke gevallen. De uitspraak is van belang voor de rechtspraktijk en kan invloed hebben op toekomstige huurgeschillen tussen medehuurders en verhuurders.

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 21/02188

Datum 24 december 2021

PREJUDICIËLE BESLISSING

In de zaak van

[de vrouw],
wonende te [woonplaats],

in eerste aanleg EISERES in conventie en VERWEERSTER in reconventie,

hierna: [de vrouw],

niet verschenen in de prejudiciële procedure,

tegen

[de man],
wonende te [woonplaats],

In eerste aanleg GEDAAGDE in conventie en EISER in reconventie,

hierna: [de man],

niet verschenen in de prejudiciële procedure.

1. De prejudiciële procedure

Bij tussenvonnis in de zaak 8427775 CV EXPL 20-6358 van 25 maart 2021 heeft de kantonrechter te Amsterdam op de voet van art. 392 Rv prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld.

Geen van partijen heeft schriftelijke opmerkingen als bedoeld in art. 393 lid 1 Rv ingediend. De conclusie van de Advocaat-Generaal G. Snijders strekt tot een bevestigende beantwoording van de gestelde prejudiciële vragen.

2. Uitgangspunten en feiten

2.1

Deze zaak gaat over de vraag of bij een huurovereenkomst die is gesloten tussen twee of meer huurders enerzijds en de verhuurder anderzijds (in de praktijk ook wel aangeduid als ‘contractuele medehuur’) de ‘scheidingsregeling’ van art. 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing is. Eveneens aan de orde is of de verhuurder gebonden is aan een rechterlijke beslissing die berust op art. 7:267 lid 7 BW.

2.2

Bij de beantwoording van de prejudiciële vragen gaat de Hoge Raad uit van de volgende feiten:

(i) [de vrouw] en [de man] hebben samen als huurder met Vesteda als verhuurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot [de woning] (hierna: de woning). Zij hebben negentien jaar een affectieve relatie gehad. Zij zijn niet gehuwd en hebben geen samenlevingsovereenkomst of geregistreerd partnerschap.

(ii) Omdat de relatie moeizaam verliep, heeft [de vrouw] gevorderd haar bij wijze van voorlopige maatregel het uitsluitende gebruik van de woning toe te wijzen.

(iii) De kantonrechter heeft het tijdelijke gebruik van de woning voor negen maanden aan [de vrouw] toegewezen en [de man] veroordeeld de woning te ontruimen.

(iv) [de man] heeft de woning verlaten.

2.3

In deze procedure vordert [de vrouw], samengevat, toewijzing aan haar van het huurrecht van de woning. In reconventie vordert [de man], samengevat, toewijzing aan hem van het huurrecht van de woning.

2.4

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis overwogen dat het de vraag is of er een juridische grondslag is om, als contractuele medehuurders hun samenwoning beëindigen, het huurrecht aan een van hen “toe te wijzen” en, zo ja, of een dergelijke toewijzing ook jegens de verhuurder geldt. Daarom heeft de kantonrechter de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld ^[1] :

1. Heeft een beslissing van de rechter op grond van art. 7:267 lid 7 BW, waarin bepaald wordt dat een of meer van de personen bedoeld in art. 7:267 lid 4 BW (huurder en/of de wettelijke medehuurders) de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer voortzet(ten), niet alleen werking jegens de (mede)huurders, maar ook jegens de verhuurder?

2. Kan art. 7:267 lid 7 BW – op dezelfde wijze als dat voor een beslissing op grond van art. 7:266 lid 5 BW geldt – naar analogie worden toegepast indien sprake is van contractuele medehuurders die niet gehuwd noch geregistreerd partner zijn en zo ja, geldt dan ook dat deze beslissing jegens de verhuurder werking heeft, zonder dat deze in de procedure betrokken wordt?

3. Beantwoording van de prejudiciële vragen

Vraag 1: Is de verhuurder gebonden aan een op art. 7:267 lid 7 BW berustende rechterlijke beslissing?

3.1

De eerste vraag stelt aan de orde of een rechterlijke beslissing op de voet van art. 7:267 lid 7 BW werking heeft jegens de verhuurder die geen partij is in de in die bepaling bedoelde procedure.

3.2.1

Art. 7:266 BW regelt onder welke voorwaarde een echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder van rechtswege medehuurder is. Art. 7:267 BW voorziet in de mogelijkheid van medehuur door anderen dan de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder.

3.2.2

In overeenstemming met de wetsgeschiedenis ^[2] heeft de Hoge Raad beslist dat een toewijzing van het huurrecht door de rechter aan een echtgenoot of geregistreerde partner op grond van art. 7A:1623g lid 5 (oud) BW – thans art. 7:266 lid 5 BW – het huurderschap of medehuurderschap van de andere echtgenoot of geregistreerde partner van rechtswege doet eindigen, en dat die uitspraak werking heeft tegenover de verhuurder. ^[3]

3.2.3

De regeling van art. 7A:1623h (oud) BW – thans art. 7:267 BW –, waaronder lid 7 dat de voorzetting betreft van de huurovereenkomst in geval van verbreking van een samenleving van anderen dan echtgenoten of geregistreerde partners, vindt haar oorsprong in het wetsontwerp waarvan (de voorloper van) art. 7:266 BW eveneens deel uitmaakte. De toenmalige minister van Justitie heeft opgemerkt dat het, mede uit een oogpunt van wetssystematiek, voor de hand ligt beide regelingen zo veel mogelijk op elkaar af te stemmen. ^[4] Uit een en ander volgt dat de wetgever heeft beoogd met art. 7:267 lid 7 BW en art. 7:266 lid 5 BW in een vergelijkbare bescherming te voorzien. In overeenstemming hiermee heeft de Hoge Raad beslist dat de in art. 7A:1623h (oud) BW neergelegde regeling ten aanzien van in die bepaling bedoelde samenwonenden voor ieder van hen in de mogelijkheid voorziet zich tot de rechter te wenden ter verkrijging van bescherming van zijn recht op ‘zijn huis’, zowel tegen de verhuurder als tegen de met hem samenwonende(n). ^[5] Een toewijzing van het huurrecht door de rechter op de voet van art. 7:267 lid 7 BW heeft dus werking tegenover de verhuurder.

3.3

De eerste prejudiciële vraag wordt derhalve bevestigend beantwoord.

Vraag 2: Overeenkomstige toepassing van art. 7:267 lid 7 BW bij gezamenlijke huur door twee of meer huurders?

3.4

De tweede prejudiciële vraag stelt aan de orde of in het geval gezamenlijke huurders uit elkaar gaan, de rechter het huurrecht op grond van overeenkomstige toepassing van art. 7:267 lid 7 BW aan een of meer van hen kan toewijzen en of die toewijzing werking heeft jegens de verhuurder.

3.5.1

Indien twee of meer personen gezamenlijk een huurovereenkomst met de verhuurder sluiten zijn zij – anders dan in de door art. 7:266 BW en art. 7:267 BW bedoelde gevallen – allen partij bij die overeenkomst.

3.5.2

Voor de situatie waarin de woonruimte door echtgenoten of geregistreerde partners tezamen is gehuurd, is in HR 14 december 2007 ^[6] beslist dat art. 7:266 lid 5 BW overeenkomstig kan worden toegepast. In het licht van de hiervoor in 3.2.3 genoemde bedoeling van de wetgever om met art. 7:267 lid 7 BW ten aanzien van anderen dan echtgenoten of geregistreerde partners in een vergelijkbare bescherming te voorzien als geboden door art. 7:266 lid 5 BW, moet worden aangenomen dat ook art. 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing is in geval van gezamenlijke huur. Omdat een tussen twee of meer huurders enerzijds en de verhuurder anderzijds gesloten huurovereenkomst berust op wilsovereenstemming, is in een dergelijk geval steeds voldaan aan het in art. 7:267 lid 1 BW gestelde vereiste van instemming door de verhuurder.

3.5.3

De overeenkomstige toepassing van art. 7:267 lid 7 BW op gezamenlijke huur strekt zich ook uit tot de hiervoor in 3.2.3 bedoelde werking tegenover de verhuurder. Aldus eindigt de huurovereenkomst ten aanzien van de vertrekkende huurder(s) op de door de rechter bepaalde dag ^[7] en wordt de huurovereenkomst ten aanzien van de achterblijvende huurder(s) voortgezet, ook indien de huurovereenkomst een eigen regeling bevat omtrent voortzetting door een of meer van de huurders.

3.6

De tweede prejudiciële vraag wordt derhalve aldus beantwoord dat art. 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing is bij gezamenlijke huur en dat de daarop berustende toewijzing van het huurrecht door de rechter werking heeft jegens de verhuurder.

4. Beslissing

De Hoge Raad beantwoordt de vragen op de hiervoor in 3.3 en 3.6 weergegeven wijze.

Deze beslissing is gegeven door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.H. Sieburgh, H.M. Wattendorff, S.J. Schaafsma en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op
24 december 2021 .

Voetnoten

1. Rb Amsterdam 25 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1348.

2. Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 6, p. 7-8 en Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 7, p. 8.

3. Vgl. HR 11 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4772, rov. 3.3 en HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4202, rov. 3.4.1-3.4.2.

4. Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 14, p. 2.

5. HR 13 november 1987, ECLI:NL:HR:1987:AC3287, rov. 3.2.

6. HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4202, rov. 3.4.1.

7. Vgl. HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4202, rov. 3.4.1.