ECLI:NL:HR:2016:2884

• Datum uitspraak: 16 december 2016
• Publicatiedatum: 16 december 2016
• Zaaknummer: 15/04494
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: F.B. Bakels; C.A. Streefkerk; T.H. Tanja-van den Broek; C.E. du Perron; M.J. Kroeze
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Cassatie over mededelingsplicht en dwaling bij koopovereenkomst van agrarische woning

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 16 december 2016 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure die voortvloeide uit een geschil over een koopovereenkomst van een woning met een agrarische bestemming. De eiser, die de woning in 1995 had verworven, had deze in 2007 verkocht aan de verweerders. Na de verkoop stelden de verweerders dat zij bij de aankoop hadden gedwaald, omdat zij niet op de hoogte waren gesteld van de agrarische bestemming van de woning, wat hun gebruik van de woning zou belemmeren. De rechtbank had de vorderingen van de verweerders afgewezen, maar het gerechtshof vernietigde dit vonnis en veroordeelde de eiser en zijn ex-echtgenote tot betaling van een schadevergoeding van € 70.000,-- aan de verweerders.

De Hoge Raad oordeelde dat het hof ten onrechte had geoordeeld dat de agrarische bestemming van de woning een bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW was. De Hoge Raad benadrukte dat de mededelingsplicht van de verkoper voorop staat en dat de koper niet alleen op zijn eigen onderzoeksplicht kan vertrouwen. De Hoge Raad vernietigde de eerdere arresten van het hof en verwees de zaak terug naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden voor verdere behandeling. Tevens werden de kosten van het geding in cassatie aan de verweerders opgelegd.

Deze uitspraak benadrukt het belang van de mededelingsplicht van verkopers in het kader van koopovereenkomsten, vooral wanneer het gaat om bijzondere bestemmingen van onroerend goed. De uitspraak heeft implicaties voor de manier waarop verkopers hun verplichtingen moeten nakomen en hoe kopers hun rechten kunnen uitoefenen in het geval van dwaling.

Uitspraak

16 december 2016

Eerste Kamer

15/04494

EV/LZ

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] , Duitsland,

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. S. Kousedghi,

t e g e n

1. [verweerder 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [verweerster 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

VERWEERDERS in cassatie,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder] c.s.

1. Het geding in feitelijke instantie

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 103853/HA ZA 10-727 van de rechtbank te Roermond van 2 maart 2011, 6 juli 2011 en 12 september 2012;

b. de arresten in de zaak 200.117.720/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 17 december 2013, 13 mei 2014, verbeterd bij arrest van 24 juni 2014, en 16 juni 2015.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de arresten van het hof van 17 december 2013 en 16 juni 2015 heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend.

De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot vernietiging en verwijzing.

De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 21 oktober 2016 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

• i) In 1995 hebben [eiser] en zijn toenmalige echtgenote [betrokkene] de eigendom verworven van een voormalige boerderij met bijgebouwen en gronden, gelegen te [plaats] (hierna: de woning).
• ii) De woning is gelegen in een gebied met een agrarische bestemming. In dit gebied waren grootschalige planologische ontwikkelingen voorzien of gaande, leidende tot de komst van megastallen.
• iii) [eiser] en [betrokkene] zijn in de woning gaan wonen en [eiser] heeft in de bijgebouwen een tandtechnisch laboratorium gehad. Vooraf had [eiser] aan de gemeente om toestemming voor het voorgenomen gebruik gevraagd. In juni 1995 heeft de gemeente aan [eiser] geschreven:

“In antwoord op uw bovenvermelde brief berichten wij u, dat wij in onze vergadering van 27 juni 1995 hebben besloten, om aan u toestemming te verlenen voor het gebruik van het pand (…) te [plaats] als hieronder beschreven.

Het is u toegestaan het pand te gebruiken voor bewoning.

Het is u tevens toegestaan om in het pand een ruimte in te richten voor het uitoefenen van uw tandtechnisch beroep. (…)”

• iv) In februari 2007 zijn [eiser] en [betrokkene] van echt gescheiden. Feitelijk was [eiser] reeds in oktober 2005 uit de woning vertrokken.
• v) Bij schriftelijke koopovereenkomst van 1 oktober 2007 hebben [eiser] en [betrokkene] de woning verkocht aan [verweerder] c.s. voor € 435.000,-- (hierna: de koopovereenkomst). Voorafgaand aan de koopovereenkomst hebben [verweerder] c.s. uitsluitend contact gehad met [betrokkene] . Levering heeft plaatsgevonden op 1 februari 2008.

3.2.1

[verweerder] c.s. hebben in deze procedure, voor zover in cassatie van belang, aangevoerd dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben gedwaald.
Zij hebben in eerste aanleg vermindering gevorderd van de kooprijs ter opheffing van het door hen geleden nadeel met een bedrag van € 166.770,--. Subsidiair hebben zij aan deze vordering ten grondslag gelegd dat op de woning een bijzondere last of beperking rust in de zin van art. 7:15 BW. Zij hebben tevens aanspraak op vergoeding van kosten gemaakt.

3.2.2

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.
Het hof heeft het vonnis vernietigd. Het heeft [eiser] en [betrokkene] hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [verweerder] c.s. van € 70.000,--, met wettelijke rente. Het hof heeft verstaan dat de kosten van de deskundige voor de helft door elk van partijen moeten worden gedragen.

3.2.3

Aan zijn oordelen heeft het hof – voor zover in cassatie van belang – in zijn tussenarrest van 17 december 2013 het volgende ten grondslag gelegd.
[verweerder] c.s. hebben zich in hoger beroep mede beroepen op non-conformiteit (art. 7:17 BW). Die grondslag moet op processuele gronden buiten beschouwing worden gelaten voor het beroep op de planologische ontwikkelingen, maar kan wel worden behandeld voor het verwijt dat [betrokkene]
[verweerder] c.s. had moeten wijzen op de agrarische bestemming (rov. 5.4.5-6).

Ten aanzien van de planologische ontwikkelingen kan niet worden gezegd dat [betrokkene] haar mededelingsplicht heeft verzaakt (rov. 5.9.3-5).

Wat betreft de agrarische bestemming geldt dat [betrokkene] wist dat de woning formeel een agrarische bestemming had. [betrokkene] behoorde dit op grond van art. 7:15 BW aan [verweerder] c.s. te melden. De aan [eiser] door de gemeente verleende toestemming (zie hiervoor in 3.1 onder (iii)) gold hem en niet automatisch zijn rechtsverkrijgers. Art. 7:17 BW mist toepassing nu een situatie als bedoeld in art. 7:15 BW aan de orde is en geen sprake is van materiële gebreken aan de woning. De feitelijke situatie is weliswaar al lange tijd door de gemeente getolereerd, maar [verweerder] c.s. zullen de agrarische bestemming aan aspirant-kopers moeten melden, hetgeen een waardedrukkende invloed op de woning kan hebben. (rov. 5.10.4-8)

3.2.4

Na deskundigenbericht heeft het hof in zijn eindarrest – deels terugkomend van zijn hiervoor weergegeven tussenarrest – overwogen dat de schade van [verweerder] c.s. bestaat uit het verschil tussen de waarde van de woning op de vrije markt indien de woning een woonbestemming had, en de waarde van de woning met een agrarische bestemming (rov. 12.13). Dit verschil bedraagt € 70.000,-- (rov. 12.20-12.30). Vervolgens heeft het hof overwogen:

“12.42. Het hof verwijst naar r.o. 5.10.7 en 5.10.8 uit het tussenarrest van 17 december 2013, waarin besloten ligt dat naar het oordeel van het hof in verband met schending van de mededelingsplicht in verband met de woonbestemming enkel sprake is van schending van art. 7:15 BW en niet van art. 7:17 BW. Om die redenen is art. 7:23 BW niet van toepassing. Het hof heeft aldaar niet bedoeld te overwegen dat daarnaast, in verband met de schending van de mededelingsplicht, niet tevens sprake zou kunnen zijn van dwaling. De rechtbank heeft overwogen dat de vordering (enkel) was gebaseerd op dwaling en niet op art. 7:17 BW; met dat laatste is het hof het eens. Naar ’s hofs oordeel kan de vordering zowel op dwaling als op art. 7:15 BW worden gebaseerd. [verweerder] heeft blijkens randnummers 62 en 64 van de memorie van grieven ook uitdrukkelijk zijn vordering zowel gebaseerd op dwaling als op art. 7:15 BW. (…)

(…)

12.46.

[eiser] en [betrokkene] hebben nog aangevoerd dat [verweerder] zelf had kunnen ontdekken dat de woning geen woonbestemming had. Dat moet volgens hen leiden tot de slotsom dat sprake is van eigen schuld ex artikel 6:101 BW en/of tot de constatering dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is het waardeverschil aan [verweerder] toe te wijzen. Het hof verwerpt die stelling en daarmee beide verweren. Zoals reeds in het tussenarrest van 17 december 2013 is overwogen, rustte op [betrokkene] een mededelingsplicht. Het hof is van oordeel dat die mededelingsplicht in dit geval gaat voor een onderzoeksplicht van [verweerder] en dat honoreren van het verweer van [eiser] en/of [betrokkene] ertoe zou leiden dat aan het uitgangspunt dat de mededelingsplicht vóór de onderzoeksplicht dient te gaan afbreuk zou worden gedaan, althans dat dan aan de onderzoeksplicht een te grote betekenis zou worden toegekend.

12.47.

Het vorenstaande betekent dat de vordering van [verweerder] toewijsbaar is tot een bedrag, groot € 70.000,--.

(…)”

3.2.5

Tegen de tussenarresten en het eindarrest hebben [eiser] en [betrokkene] afzonderlijk beroep in cassatie ingesteld. Dit arrest betreft het cassatieberoep van [eiser] . De Hoge Raad heeft heden ook arrest gewezen op het cassatieberoep van [betrokkene]
(nr. 15/04731).

3.3

Onderdeel I klaagt onder I.1 en I.3-I.6 dat het hof de agrarische bestemming van de woning ten onrechte heeft aangemerkt als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW. Deze klacht is gegrond. De agrarische bestemming van de woning volgt uit het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking in de zin van art. 7:15 BW is echter alleen sprake indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit (zie HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, NJ 2016/76, waarin de Hoge Raad gedeeltelijk is teruggekomen van HR 27 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9072, NJ 2004/635). Het hof was in zijn einduitspraak niet gebonden aan de onjuiste toepassing van art. 7:15 BW in zijn – vóór het genoemde arrest van de Hoge Raad van 30 januari 2015 gewezen – tussenarrest van 2013, endiende, nadat partijen de gelegenheid hadden gekregen zich dienaangaande uit te laten, de daarop betrekking hebbende eindbeslissing te heroverwegen om te voorkomen dat zijn einduitspraak aan vernietiging in cassatie zou blootstaan vanwege de ondeugdelijke juridische grondslag daarvan (zie HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800, NJ 2008/553).

3.4.1

Onderdeel IV voert aan dat onbegrijpelijk is dat het hof in rov. 12.42 van zijn eindarrest (zie hiervoor in 3.2.4) heeft overwogen dat [verweerder] c.s. aan hun vorderingen ter zake van de bestemming van de woning mede een beroep op dwaling ten grondslag hebben gelegd.

3.4.2

Deze klacht is gegrond. De rechtbank heeft het beroep van [verweerder] c.s. op dwaling slechts in verband gebracht met de planologische ontwikkelingen in het gebied, en niet met de op de woning rustende bestemming (vonnis van 12 september 2012, rov. 4.1 en 5.8 e.v.).
c.s. hebben in hun memorie van grieven in het kader van het beroep op dwaling aangevoerd dat [eiser] en [betrokkene] een mededelingsplicht hadden ten aanzien van de planologische ontwikkelingen (nrs. 61-63). Over de agrarische bestemming van de woning hebben [verweerder] c.s. vervolgens uitsluitend geklaagd in verband met art. 7:15 BW (nr. 64 e.v.). [eiser] en [betrokkene] hebben in hun memories van antwoord het dwalingsberoep klaarblijkelijk niet zo gelezen dat het mede betrekking had op de agrarische bestemming. In het licht hiervan is onbegrijpelijk dat het hof, onder verwijzing naar het vonnis van de rechtbank en naar de nrs. 62 en 64 van de memorie van grieven, heeft overwogen dat [verweerder] c.s. hun vordering ter zake van de bestemming van de woning mede op dwaling hebben gebaseerd. De klacht kan echter niet tot cassatie leiden omdat het hof zijn oordeel dat de vordering van [verweerder] c.s. tot een bedrag van € 70.000,-- toewijsbaar is, blijkens de op rov. 12.42 van het eindarrest volgende overwegingen kennelijk niet mede op de grondslag dwaling heeft gebaseerd.

3.5.1

Nu de onderdelen I.1, I.3-I.6 en IV gegrond zijn, resteert als grondslag voor de vorderingen van [verweerder] c.s. jegens [eiser] in verband met de agrarische bestemming van de woning nog hun beroep op art. 7:17 BW (non-conformiteit). Deze in de loop van het geding in hoger beroep aangevoerde grondslag heeft het hof toelaatbaar geoordeeld (rov. 5.4.6 en 5.10.1 van het tussenarrest van 17 december 2013), maar buiten behandeling gelaten – evenals het tegen die grondslag gerichte beroep van [eiser] op verjaring ingevolge art. 7:23 BW – omdat het van oordeel was dat het beroep op art. 7:15 BW slaagde (rov. 5.10.7 en 5.10.8 van dat tussenarrest). In verband daarmee heeft [eiser] belang bij de klachten van de onderdelen I.2 en V. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

3.5.2

Onderdeel I.2 is onder meer gericht tegen het oordeel van het hof (in rov. 5.10.4 en 5.10.5) dat [betrokkene] wetenschap had van de formele agrarische bestemming van de onroerende zaak.

De klachten van het onderdeel kunnen in zoverre niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of rechtsontwikkeling.

Voor zover onderdeel I.2 is gericht tegen het oordeel van het hof (in de tweede alinea van rov. 5.10.4) dat [betrokkene] , gelet op haar wetenschap van de agrarische bestemming, aan [verweerder] c.s. behoorde te melden dat de woning een bestemming heeft die afbreuk kan doen aan het voorgenomen gebruik daarvan door [verweerder] c.s., slaagt het echter. Dat oordeel bouwt in zoverre immers voort op het onjuiste oordeel dat art. 7:15 BW van toepassing is. Na verwijzing zal dan ook zo nodig opnieuw, maar dan in het kader van art. 7:17 BW, moeten worden beoordeeld of op [betrokkene] ter zake van de agrarische bestemming een mededelingsplicht rustte. Voor die beoordeling kan – anders dan bij toepassing van art. 7:15 BW (welke bepaling immers een uitdrukkelijke aanvaarding van de bijzondere lasten en beperkingen door de koper vereist om aansprakelijkheid van de verkoper te voorkomen) – mede van belang zijn of [betrokkene] redelijkerwijs ervan uit mocht gaan dat [verweerder] c.s. ter zake zelf onderzoek zouden verrichten.

3.6.1

Onderdeel V is gericht tegen de verwerping in rov. 12.46 (zie hiervoor in 3.2.4) van het verweer van [eiser] en [betrokkene] dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van [verweerder] c.s.

3.6.2

Bij de beoordeling van dit onderdeel wordt het volgende vooropgesteld. Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten (vgl. voor dwaling HR 30 november 1973, ECLI:NL:HR:1973:AC5383, NJ 1974/97 (Van der Beek/Van Dartel), en voor non-conformiteit HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, NJ 2008/588 ( [.../...] )). Dat neemt echter niet weg dat een eventueel uit schending van de mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding, op de voet van art. 6:101 lid 1 BW kan worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde.

3.6.3

Het oordeel van het hof in rov. 12.46 berust in het licht van het voorgaande op een onjuiste rechtsopvatting. Onderdeel V slaagt derhalve.

3.7

De onderdelen II en III zijn voorgesteld onder de voorwaarde dat onderdeel I faalt. Zij behoeven daarom geen behandeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de arresten van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 17 december 2013, 13 mei 2014 en 16 juni 2015, voor zover gewezen tussen [verweerder] c.s. en [eiser] ;

verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 933,62 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, T.H. Tanja-van den Broek, C.E. du Perron en M.J. Kroeze, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
16 december 2016 .