Uitspraak
30 november 1973
E.K.
De Hoge Raad der Nederlanden,
in de zaak nr. 10.700 van
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres tot cassatie van een tussen partijen gewezen arrest van het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 29 november 1972, kosteloos procederende ingevolge beschikking van de Hoge Raad van 23 maart 1973, vertegenwoordigd door Mr. P.A. Wackie Eijsten, advocaat bij de Hoge Raad,
tegen
[verweerster], wonende te [woonplaats], verweerster in cassatie, kosteloos procederende ingevolge beschikking van de Hoge Raad van 27 april 1973, vertegenwoordigd door Mr. R.V. Kist, mede advocaat bij de Hoge Raad;
Gehoord partijen;
Gehoord de Advocaat-Generaal van Oosten in zijn conclusie, strekkende tot vernietiging van het aangevallen arrest, voor zover dit betrekking heeft op de vordering tot nietigverklaring der overeenkomst op grond van het beweerde bedrog, tot verwijzing in zoverre van het geding naar een ander gerechtshof en tot veroordeling van verweerster in de kosten welke aan de zijde van de eiseres op de voorziening zijn gevallen;
Gezien de stukken;
Overwegende dat uit het bestreden arrest en de stukken van het geding blijkt:
dat eiseres, verder te noemen [eiseres], en zekere [betrokkene 1] bij exploot van 28 mei 1969 verweerster, verder te noemen [verweerster], hebben gedagvaard voor de Arrondissements-Rechtbank te 's-Gravenhage en hebben gesteld: "dat [eiseres] op 19 juli 1968 voor de prijs van f 27.000, -- van [verweerster] heeft gekocht het als appartement af te splitsen bovenhuis, bestaande uit een eerste en een tweede etage, plaatselijk bekend [a-straat 1] te [woonplaats], van welke koop en verkoop een akte is opgemaakt, op de 19e juli 1968 voor [notaris] te [plaats] verleden;
dat bij deze overeenkomst onder meer werd bepaald, dat het restant van de koopsom, groot f 23.700, -- , zou worden voldaan in maandelijkse termijnen van f 300, -- , inclusief een rente van 7/5% 's jaars, en dat de levering van het af te splitsen appartement eerst zou plaats vinden, zodra [eiseres] de verschuldigde koopsom met rente zou hebben betaald;
dat op 3 september 1968 Burgemeester en Wethouders van 's-Gravenhage boven omschreven woning ten laste van [verweerster] hebben gevorderd ten behoeve van een ander dan [eiseres] of [betrokkene 1];
dat door Burgemeester en Wethouders van 's-Gravenhage reeds op 8 maart 1968 aan [verweerster] was medegedeeld dat maatregelen in overweging zouden worden genomen tot vordering van het gebruik van de woning, indien [verweerster] haar medewerking niet verleende aan het tot stand komen van een doelmatige bewoning ervan;
dat daarop, bij gebreke van enigerlei medewerking door [verweerster] aan haar op 17 mei 1968 door Burgemeester en Wethouders van 's-Gravenhage werd medegedeeld, dat tot de voorgenomen vordering zou worden overgegaan, indien bij Burgemeester en Wethouders voornoemd binnen drie maanden geen aanvaardbaar voorstel met betrekking tot de bewoning ervan zou zijn ingediend;
dat [verweerster] binnen de gestelde termijn aan Burgemeester en Wethouders voornoemd geen enkel voorstel heeft gedaan, waarvan, naar zij met zekerheid wist, vordering van de woning het gevolg zou zijn;
dat bij het aangaan der overeenkomst [verweerster] evenwel deze dreigende vordering tegenover [eiseres], haar wederpartij bij deze overeenkomst, heeft verzwegen;
dat [eiseres] dientengevolge bij het sluiten der overeenkomst in dwaling heeft verkeerd en stellig niet tot de overeenkomst had toegestemd indien zij van het voornemen van Burgemeester en Wethouders voornoemd om tot vordering over te gaan op de hoogte was geweest;
dat eisers hun na te melden vordering voorts doen steunen op de grond dat [eiseres] slechts tot de overeenkomst heeft toegestemd ten gevolge van het bedrog, hierin bestaande, dat bovengenoemde omstandigheid door [verweerster] bij het sluiten der overeenkomst werd verzwegen;
dat eisers op bovenstaande grond recht en belang hebben in rechte vernietiging van de overeenkomst en, voor zover betreft [betrokkene 1], schadevergoeding te vragen; dat [eiseres] reeds in mindering op de koopsom heeft betaald een bedrag van f 3.900, -- , welk bedrag is betaald met gelden van [betrokkene 1];
dat [betrokkene 1] daarenboven een schade heeft geleden van f 1.941, -- volgens onderstaande specificatie:
notariskosten
ƒ 475,--
aanleg douche
ƒ 700,--
betimmering, behang, vloerbedekking, zolderkamers
ƒ 600,--
behangen twee voorkamers
ƒ 85,--
controle en ged. herstel electrische leidingen
ƒ 51,--
deursloten aangebracht
ƒ
30,--
30,--
Totaal
ƒ1.941,--
dat bij hierbij betekende akte van cessie, op 26 juli 1968 tussen [eiseres] en [betrokkene 1] verleden, alle rechten uit de koop en verkoop tussen [eiseres] en [verweerster] gesloten, zijn gecedeerd aan [betrokkene 1];
dat [verweerster] ondanks een herhaalde sommatie weigerachtig is gebleven hetgeen zij reeds heeft ontvangen terug te betalen en de geleden schade te vergoeden;
dat zij op grond daarvan hebben gevorderd dat de Rechtbank de overeenkomst van koop en verkoop van voormeld bovenhuis, tussen [eiseres] en [verweerster] gesloten, zal nietig verklaren, met veroordeling van [verweerster] om aan [betrokkene 1] te betalen een bedrag van f 5.841, -- , vermeerderd met de wettelijke rente;
dat de Rechtbank, na tegen [verweerster] verleend verstek, de vorderingen van [eiseres] en [betrokkene 1] heeft toegewezen bij vonnis van 11 juli 1969, tegen welk vonnis [verweerster] in verzet is gekomen; dat na voortgezet debat tussen partijen de Rechtbank bij vonnis van 14 december 1970 het vonnis waartegen verzet, voor zover hier van belang, heeft bevestigd, daartoe overwegende:
"dat als gesteld en erkend, dan wel onbetwist ten processe vaststaat:
1. Bij notariële acte van 19 juli 1968 heeft [verweerster] aan partij [eiseres] verkocht, gelijk deze van gene kocht, het bovenhuis, bestaande uit een eerste en een tweede etage, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te 's-Gravenhage, tegen de koopsom en de verdere voorwaarden als bij inleidende dagvaarding gesteld;
2. Op 8 maart 1968 hadden Burgemeester en Wethouders van 's-Gravenhage aan partij [verweerster] reeds medegedeeld, dat maatregelen in overweging zouden worden genomen tot vordering van het gebruik van de woning, indien [verweerster] haar medewerking niet verleende aan het tot stand komen van een doelmatige bewoning ervan;
3. Bij schrijven van 17 mei 1968 hebben Burgemeester en Wethouders aan [verweerster] medegedeeld, dat het college haar gedurende drie maanden na dagtekening van die brief in de gelegenheid zou laten de bewuste woning vrij van huur te verkopen; dat indien binnen deze termijn geen voor Burgemeester en Wethouders aanvaardbaar voorstel tot bewoning was ingediend, Burgemeester en Wethouders tot vordering van het gebruik van die woning zouden overgaan, ten behoeve van één van de in die brief met name genoemde personen; dat in dat geval de daartoe strekkende lastgeving aan haar zou worden betekend;
4. Bij het aangaan van de sub 1 bedoelde koop heeft [verweerster] aan partij [eiseres] niets medegedeeld omtrent een op zo korte termijn dreigende vordering;
5. Binnen de bij de sub 3 bedoelde brief gestelde termijn is geen voorstel tot bewoning ingediend;
6. Op last van Burgemeester en Wethouders heeft de politie het perceel, waarin toen 12 gastarbeiders waren gehuisvest, op 18 september 1968 ontruimd; enige tijd voor of na die ontruiming hebben Burgemeester en Wethouders de woning ten laste van partij [verweerster] gevorderd ten behoeve van een ander dan [eiseres] en [betrokkene 1];
7. Bij acte van cessie van 26 juli 1968 heeft [eiseres] alle rechten voor haar uit de sub 1 bedoelde koopovereenkomst voortvloeiende gecedeerd aan [betrokkene 1];
8. In mindering op de koopsom heeft [verweerster] reeds f 3.900, -- ontvangen;
9. Ten gevolge van de vordering en de ontruiming sub 6 vermeld, heeft [betrokkene 1] een schade geleden van f 1.941, --;
10. dat [eiseres] en [betrokkene 1] hebben gevorderd de vernietiging van de koopovereenkomst alsmede de veroordeling van partij [verweerster] om aan [betrokkene 1] te betalen de som van de sub 8 en 9 vermelde bedragen, f 5.841, --;
dat [eiseres] en [betrokkene 1] deze vordering hebben doen steunen op de stelling, dat [eiseres] bij het sluiten van de overeenkomst in dwaling heeft verkeerd, immers die overeenkomst niet of slechts onder andere voorwaarden was aangegaan, indien zij van het voornemen tot vordering van Burgemeester en Wethouders op de hoogte was geweest;
dat [verweerster] tot haar verweer heeft gesteld:
dat [eiseres] haar (naar de Rechtbank begrijpt) tijdens de onderhandelingen van partijen mededeelde, dat haar gezin bestond uit vijf personen; dat haar, [verweerster], daarom alleszins aannemelijk voorkwam, dat [eiseres] een vergunning tot bewoning zou worden verleend;
dat [eiseres] en [betrokkene 1] een zodanige vergunning niet hebben aangevraagd, doch in deze betrekkelijk kleine woning 12 gastarbeiders hebben ondergebracht, wederom: zonder vergunning daarvoor aan te vragen;
dat de feitelijke grondslag van deze stellingen onweersproken is gebleven en daarom ten processe vaststaat:
dat [verweerster] onder verwijzing naar deze stellingen het beroep op dwaling heeft bestreden en onder verwijzing speciaal naar de tweede stelling nader tot haar verweer aanvoert, dat [eiseres] de vordering en ontruiming aan zich zelve te wijten heeft;
nu met betrekking tot het door [eiseres] en [betrokkene 1] gedaan beroep op dwaling:
dat de koper van enig goed bij het sluiten der koopovereenkomst de aanwezigheid van bepaalde daarvoor als normaal te beschouwen eigenschappen vooronderstelt;
dat één van die eigenschappen voor de koper van een woning in het algemeen onder meer hierin bestaat, dat de daarin besloten woonruimte te zijner vrije beschikking komt;
dat deze eigenschap in het algemeen voor de koper zodanig essentieel is, dat hij tot de koop niet of slechts tegen andere voorwaarden besluit, indien die eigenschap afwezig is;
dat daarom aan [eiseres] en [betrokkene 1] in principe een beroep op dwaling in de zelfstandigheid van de zaak toekomt, nu aan de koopster ten gevolge van [verweerster]'s verzwijging eerst na de koop is kunnen blijken, dat de woonruimte ten gevolge van de toen op korte termijn dreigende vordering slechts in zeer beperkte mate ter vrije beschikking zou komen;
nu naar aanleiding van de eerste stelling van [verweerster]:
dat de mededeling van partij [eiseres], dat haar gezin bestond uit vijf personen, aan partij [verweerster] niet de zekerheid kon verschaffen, dat de vordering niet zou plaatsvinden;
dat [verweerster] er immers niet op mocht vertrouwen, dat [eiseres] tijdig enig - laat staan: voor Burgemeester en Wethouders aanvaardbaar - voorstel tot bewoning aan dat college zou doen, daar niet is gesteld, dat [eiseres] zich tegenover [verweerster] had verplicht om voor het einde van de aan [verweerster] gestelde termijn een vergunning tot het ingebruikgeven of -nemen van de woonruimte aan te vragen;
dat [verweerster] evenmin aan [eiseres] kan tegenwerpen, dat [eiseres] geen vergunning heeft aangevraagd, daar [eiseres] onkundig was van de omstandigheid, dat het niet tijdig doen van bedoeld aanvaardbaar voorstel ten aanzien van de onderhavige woonruimte onmiddellijke vordering tot gevolg zou hebben;
dat [eiseres] ten gevolge van deze dreigende vordering uiteraard in een zo ongunstige positie ten opzichte van een eventuele aspirant-koper kwam te staan en het bovendien zo twijfelachtig was of zij, gelet op de in de sub 3 vermelde brief gestelde termijn en de datum van het sluiten der koopovereenkomst, bijtijds een huurder voor de woonruimte zou kunnen vinden, die wel een vergunning zou verkrijgen, dat zij de koop stellig niet of onder geheel andere voorwaarden zou hebben gesloten, als zij van de dreigende vordering wel op de hoogte was geweest;
dat naar uit het voorgaande volgt, het beroep op dwaling in de zelfstandigheid der zaak ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst gegrond is en de onder invloed daarvan gesloten koopovereenkomst voor vernietiging vatbaar is;
dat, naar eveneens uit het voorgaande valt af te leiden, [verweerster]'s stelling dat [eiseres] en [betrokkene 1] de vordering alsmede de ontruiming aan eigen toedoen hebben te wijten, door namelijk geen "woonruimte-vergunning" aan te vragen en, eveneens zonder een vergunning aan te vragen in de betrekkelijk kleine woning 12 gastarbeiders te huisvesten, deels als ongegrond, deels als niet ter zake dienende moet worden verworpen;
dat daarom op grond van het bepaalde in artikel 1488 van Pro het Burgerlijk Wetboek toewijsbaar is het door [eiseres] en [betrokkene 1] gevorderde bedrag van f 3.900, -- in de derde rechtsoverweging van dit vonnis sub 8 vermeld;
dat op grond van diezelfde bepaling door [eiseres] en [betrokkene 1] kunnen worden teruggevorderd de onbestreden gebleven kosten welke zij hebben aangewend tot verbetering van de woning; dat immers geen enkele wettelijke bepaling [eiseres] en [betrokkene 1] verbood om die verbeteringen vast aan te brengen, al was hun nog geen vergunning tot het ingebruikgeven of -nemen van die woonruimte verleend; dat hierover slechts anders kan worden gedacht, indien ten processe was gesteld, dat deze verbeteringen pas waren aangebracht, nadat de 12 bewoners de woning hadden betrokken;
dat ook de gevorderde notariskosten niet zijn bestreden en eveneens terecht zijn toegewezen";
dat [verweerster] van dit vonnis in hoger beroep is gekomen bij het Gerechtshof te 's-Gravenhage en tegen het vonnis een aantal grieven heeft aangevoerd;
dat het Gerechtshof, na debat tussen partijen, het vonnis, waarvan beroep, heeft vernietigd en [verweerster] alsnog goed opposante heeft verklaard, het vonnis van de Rechtbank van 11 juli 1969 heeft vernietigd, [betrokkene 1] niet-ontvankelijk heeft verklaard in zijn vorderingen en aan [eiseres] haar vordering heeft ontzegd, daartoe, voor zover hier van belang, overwegende:
"8. dat [verweerster] als tweede grief tegen het bestreden vonnis heeft aangevoerd dat de Rechtbank het beroep van [eiseres] en [betrokkene 1] op dwaling ten onrechte heeft erkend, welke grief na het voorafgaande nog slechts bespreking behoeft voor zover zij de toewijzing van de vordering aan [eiseres] betreft;
9. dat het Hof met de Rechtbank van oordeel is dat bij koop van een woning de eigenschap dat deze woning betrokken mag worden doorgaans voor de koper zo essentieel is dat hij de koop niet of tegen andere voorwaarden zal sluiten indien die eigenschap afwezig is, zodat het ontbreken van deze eigenschap in combinatie met de andere wettelijke vereisten voor dwaling een beroep op de vernietiging wegens dit wilsgebrek kan rechtvaardigen;
10. dat [verweerster] in dit verband weliswaar heeft aangevoerd dat het vrijelijk over een woonruimte kunnen beschikken niet de zelfstandigheid van de zaak kan uitmaken doch hoogstens een teleurgestelde toekomstverwachting kan opleveren, doch dat het Hof dit verweer in zijn algemeenheid verwerpt omdat de teleurstelling in de toekomstverwachting dan niettemin haar oorzaak kan vinden in een dwaling omtrent eigenschappen welke de koper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst aanwezig mocht achten;
11. dat de grief van [verweerster] het Hof niettemin in zoverre juist voorkomt dat de Rechtbank, hoewel op goede gronden aannemende dat in het onderhavige geval sprake was van dwaling voor zover de vrije beschikking over de woonruimte voor [eiseres] essentieel was voor het aangaan van de overeenkomst, rekening had moeten houden met de omstandigheid dat het ontstaan van de dwaling in zodanige mate mede aan [eiseres] zelf moest worden toegerekend dat deze daardoor op die grond geen aanspraak op vernietiging van de overeenkomst meer zou kunnen maken;
12. dat het Hof in dit verband van belang acht dat [eiseres] zich blijkbaar vóór het tot stand komen van de koopovereenkomst niet de moeite heeft getroost bij de daartoe bevoegde instanties te informeren of de door haar verlangde vergunning tot bewoning zou worden verleend en evenmin, zoals bij koop van huizen gebruikelijk is, in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde heeft doen opnemen volgens welke de koop zou komen te vervallen indien deze vergunning niet binnen een bepaalde termijn zou worden verleend, doch daarentegen, zoals de Rechtbank als tussen partijen vaststaand in haar vonnis heeft vermeld, volstaan heeft met tijdens de onderhandelingen aan [verweerster] mee te delen dat haar gezin bestond uit vijf personen, door welke mededeling zij bij [verweerster] de indruk moest wekken dat een door haar, [eiseres], in te dienen aanvrage tot het verkrijgen van een vergunning een redelijke kans van slagen zou hebben, zulks terwijl zij klaarblijkelijk in werkelijkheid beoogde in samenwerking met [betrokkene 1] in het onderhavige pand een pension voor gastarbeiders te vestigen;
13. dat het juist in verband met deze beoogde wijziging in de bestemming van het pand te meer op de weg van [eiseres] had gelegen de mogelijkheid van dwaling ten aanzien van de vrijheid van bewoning te voorkomen door zich tijdig - dat wil zeggen vóór het tot stand komen van de overeenkomst - te verzekeren van de instemming van het Gemeentelijk Bureau Huisvesting of althans officiële inlichtingen daaromtrent in te winnen, zodat het feit dat zij het een en ander achterwege heeft gelaten mede voor haar rekening moet komen, waaraan niet afdoet dat het zeker ook op de weg van [verweerster] lag [eiseres] op de hoogte te stellen van de inhoud van de brief van 17 mei 1968 van het College van Burgemeester en Wethouders van 's-Gravenhage, volgens welke deze tot vordering van het gebruik van de woning zouden overgaan wanneer niet binnen drie maanden een aanvaardbaar voorstel tot bewoning was ingediend;
14. met betrekking tot dit laatste: dat ook indien [verweerster] een mededeling omtrent het bestaan van deze brief achterwege heeft gelaten, hetgeen zij in appel heeft ontkend, daaruit niet mag worden afgeleid dat [eiseres] door bedrog van de zijde van [verweerster] tot het aangaan van de overeenkomst is bewogen, aangezien het enkel verzwijgen door [verweerster] van het bestaan van deze brief in de gegeven omstandigheden niet als een opzettelijke misleiding mag worden aangemerkt, zodat de overeenkomst ook niet op die grond vernietigd kan worden";
Overwegende dat [eiseres] 's Hofs arrest bestrijdt met de volgende middelen van cassatie:
"I. Schending of verkeerde toepassing van het recht, alsmede verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, doordat het Hof - voor zover hier van belang - overweegt dat ook indien [verweerster] achterwege heeft gelaten aan [eiseres] een mededeling te doen omtrent het bestaan van de brief van 17 mei 1968 van het College van Burgemeester en Wethouders van 's-Gravenhage, volgens welke deze tot vordering van het gebruik van de woning zouden overgaan wanneer niet binnen drie maanden een aanvaardbaar voorstel tot bewoning was ingediend, hetgeen zij - [verweerster] - in appèl heeft ontkend, daaruit niet mag worden afgeleid dat [eiseres] door bedrog van de zijde van [verweerster] tot het aangaan van de overeenkomst is bewogen, aangezien het enkel verzwijgen door [verweerster] van het bestaan van deze brief in de gegeven omstandigheden niet als een opzettelijke misleiding mag worden aangemerkt, zodat de overeenkomst (ook) niet op die grond vernietigd kan worden, zulks ten onrechte
a. omdat, [eiseres] - bij conclusie van antwoord in oppositie - heeft gesteld dat [verweerster] kennelijk opzettelijk heeft verzwegen de omstandigheid dat de woning [a-straat 1] te [woonplaats] zou worden gevorderd indien niet binnen minder dan een maand na het ogenblik dat de litigieuze overeenkomst werd gesloten - immers binnen drie maanden na de dagtekening van genoemde brief - een voor Burgemeester en Wethouders aanvaardbaar voorstel tot bewoning zou zijn ingediend, en dat dit opzettelijk verzwijgen door [verweerster] bedrog oplevert in de zin van artikel 1364 van Pro het Burgerlijk Wetboek, en - naar het Hof in rechtsoverweging 9 terecht overweegt - de eigenschap dat een woning betrokken mag worden doorgaans voor de koper van de woning zo essentieel is, dat hij de koop niet of tegen andere voorwaarden zal sluiten indien die eigenschap afwezig is, hetgeen a fortiori geldt voor de eigenschap dat een woning bedreigd is met een reeds door het College van Burgemeester en Wethouders aangezegde vordering van die woning op grond van de Woonruimtewet op korte termijn, het Hof te dezen niet had mogen volstaan met de overweging dat "het enkel verzwijgen" (van het bestaan van deze brief) niet als een opzettelijke misleiding mag worden aangemerkt, doch had moeten onderzoeken of [verweerster] het bestaan van die brief opzettelijk heeft verzwegen dan wel onopzettelijk heeft vergeten dat bestaan te vermelden - zulks temeer, nu het Hof uitdrukkelijk overweegt, dat het op de weg van [verweerster] lag [eiseres] op de hoogte te stellen van de inhoud van voormelde brief - aangezien onopzettelijk vergeten niet, doch opzettelijk verzwijgen wèl kan worden beschouwd als "kunstgrepen" in de zin van artikel 1364 van Pro het Burgerlijk Wetboek, en
b. omdat het Hof voor beantwoording van de vraag of te dezen sprake is van een opzettelijke misleiding, opleverende bedrog in de zin van artikel 1364 van Pro het Burgerlijk Wetboek, niet had mogen volstaan met een algemene verwijzing naar de gegeven omstandigheden, zonder daarbij aan te geven op welke omstandigheden het Hof daarbij doelt, laat staan waarop berust 's Hofs oordeel dat het verzwijgen niet als een opzettelijke misleiding mag worden aangemerkt, zulks temeer nu de omstandigheden waaronder de overeenkomst is gesloten, zoals deze ten processe zijn komen vast te staan, veeleer op het tegendeel duiden, zodat het arrest op dit punt onbegrijpelijk, althans onduidelijk is en niet naar de eis der wet met redenen omkleed.
II. Schending of verkeerde toepassing van het recht, en verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, doordat het Hof, alhoewel vooropstellende, dat bij de koop van een woning de eigenschap dat deze woning betrokken mag worden doorgaans voor de koper zo essentieel is dat hij de koop niet of tegen andere voorwaarden zal sluiten indien die eigenschap afwezig is, zodat het ontbreken van deze eigenschap in combinatie met de andere wettelijke vereisten voor dwaling een beroep op de vernietiging wegens dit wilsgebrek kan rechtvaardigen, en dat (de Rechtbank op goede gronden heeft aangenomen dat) in het onderhavige geval sprake was van dwaling voor zover de vrije beschikking over de woonruimte voor [eiseres] essentieel was voor het aangaan van de overeenkomst, op grond van de als hier letterlijk herhaald en ingelast te beschouwen overwegingen van het bestreden arrest het beroep van [eiseres] op dwaling van de hand heeft gewezen, zulks ten onrechte, omdat weliswaar in het algemeen een beroep op dwaling niet openstaat indien de dwaling naar de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de dwalende behoort te blijven, doch niettemin de dwaling van [eiseres] tegenover haar kontraktspartij [verweerster] verschoonbaar is, althans niet voor haar rekening behoort te blijven, nu zij - [eiseres] - bij het sluiten van de koopovereenkomst is afgegaan op een onjuiste althans onvolledige voorstelling van zaken, welke - naar in cassatie mag worden aangenomen - is toe te schrijven aan het feit dat [verweerster] achterwege heeft gelaten [eiseres] op de hoogte te stellen van de inhoud of het bestaan van de brief van 17 mei 1968 van het College van Burgemeester en Wethouders van 's-Gravenhage, volgens welke deze tot vordering van het gebruik van de woning zouden overgaan wanneer niet binnen drie maanden een aanvaardbaar voorstel tot bewoning was ingediend, terwijl de eigenschap dat de woning betrokken mocht worden, en a fortiori de eigenschap dat de woning niet bedreigd is met een reeds aangezegde vordering van de woning op grond van de Woonruimtewet op korte termijn, voor [eiseres] zo essentieel was dat zij de koopovereenkomst niet of tegen andere voorwaarden zou hebben gesloten indien de afwezigheid van die eigenschap(pen) haar bekend zou zijn geweest".
Overwegende omtrent middel I:
dat het Hof - na in het slot van rechtsoverweging 13 te hebben overwogen dat het zeker ook op de weg van [verweerster] lag [eiseres] op de hoogte te stellen van de inhoud van de daar vermelde brief - in rechtsoverweging 14, veronderstellenderwijs aannemende dat [verweerster] een mededeling aan [eiseres] omtrent het bestaan van die brief achterwege heeft gelaten, heeft geoordeeld dat het enkel verzwijgen door [verweerster] van het bestaan van die brief in de gegeven omstandigheden niet als een opzettelijke misleiding mag worden aangemerkt;
dat het Hof, sprekende over het "verzwijgen" door [verweerster] van het bestaan van de brief, kennelijk op het oog heeft het geval dat [verweerster] mededeling van de brief bewust achterwege heeft gelaten;
dat het Hof niettemin oordeelt dat zulks in de gegeven omstandigheden niet als een opzettelijke misleiding mag worden aangemerkt;
dat dit oordeel, nu 's Hofs uitgangspunt is dat mededeling bewust achterwege is gelaten, nader had behoren te worden gemotiveerd; dat het Hof met name had behoren aan te geven welke omstandigheden het hier in het bijzonder op het oog heeft; dat, nu dit niet is geschied, de vermelde overweging geen inzicht geeft in 's Hofs gedachtengang;
dat onderdeel b dus gegrond is en onderdeel a geen bespreking behoeft;
Overwegende omtrent middel II:
dat het Hof in de daarin aangevallen overwegingen kennelijk eveneens veronderstellenderwijs aanneemt dat [verweerster] een mededeling aan [eiseres] omtrent meerbedoelde brief achterwege heeft gelaten;
dat het Hof heeft geoordeeld dat het ontstaan van de dwaling in zodanige mate mede aan [eiseres] zelf moet worden toegerekend dat deze daardoor geen aanspraak op vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling kan maken;
dat het Hof daartoe in het bijzonder in aanmerking heeft genomen dat [eiseres] zich voor het tot stand komen van de koopovereenkomst niet de moeite heeft getroost bij de daartoe bevoegde instanties te informeren of haar vergunning tot bewoning zou worden verleend, en evenmin, zoals bij koop van huizen gebruikelijk is, in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde heeft doen opnemen volgens welke de koop zou komen te vervallen indien deze vergunning niet binnen een bepaalde termijn zou worden verleend;
dat het Hof met betrekking tot het niet-inwinnen van informaties in rechtsoverweging 13 nog heeft overwogen dat het juist in verband met de door [eiseres] beoogde wijziging in de bestemming van het pand te meer op haar weg had gelegen de mogelijkheid van dwaling ten aanzien van de vrijheid van bewoning te voorkomen door zich tijdig - dat wil zeggen vóór het tot stand komen van de overeenkomst - te verzekeren van de instemming van het Gemeentelijk Bureau Huisvesting of althans officiële inlichtingen daaromtrent in te winnen, zodat het feit dat zij het een en ander achterwege heeft gelaten mede voor haar rekening moet komen;
dat het Hof daarop echter - in dezelfde rechtsoverweging - laat volgen: "waaraan niet afdoet dat het zeker ook op de weg van [verweerster] lag [eiseres] op de hoogte te stellen van de inhoud van de brief van 17 mei 1968 van het College van Burgemeester en Wethouders van 's-Gravenhage, volgens welke deze tot vordering van het gebruik van de woning zouden overgaan wanneer niet binnen drie maanden een aanvaardbaar voorstel tot bewoning was ingediend";
dat de laatstaangehaalde overweging kennelijk aldus moet worden verstaan dat naar 's Hofs oordeel [verweerster] voor het tot stand komen van de overeenkomst de inhoud van gemelde brief aan [eiseres] had behoren mede te delen; dat deze mededeling in 's Hofs gedachtengang blijkbaar vereist was om te voorkomen dat [eiseres] zich een onjuiste voorstelling zou maken omtrent de vrijheid van bewoning van het betreffende pand;
dat wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven ten einde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent het betreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, de goede trouw er zich in het algemeen tegen zal verzetten dat eerstbedoelde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling mede aan zichzelf heeft te wijten;
dat derhalve niet duidelijk is waarop 's Hofs oordeel berust dat aan hetgeen door het Hof is overwogen omtrent de tekortkomingen van [eiseres] "niet afdoet" dat - kort gezegd - op [verweerster] een mededelingsplicht rustte;
dat toch het Hof niet nader aangeeft waarom het bestaan van die mededelingsplicht aan het eerder overwogene "niet afdoet", en met name niet aangeeft welke omstandigheden van het onderhavige geval het Hof in het bijzonder aanleiding hebben gegeven om te oordelen dat, ondanks het bestaan van bedoelde mededelingsplicht, nochtans aan [eiseres] een beroep op dwaling niet toekomt;
dat het Hof nog heeft overwogen dat [eiseres] volstaan heeft met tijdens de onderhandelingen aan [verweerster] mee te delen dat haar gezin bestond uit vijf personen, door welke mededeling zij bij [verweerster] de indruk moest wekken dat een door haar, [eiseres], in te dienen aanvrage tot het verkrijgen van een vergunning een redelijke kans van slagen zou hebben, zulks terwijl zij klaarblijkelijk in werkelijkheid beoogde in samenwerking met [betrokkene 1] in het onderhavige pand een pension voor gastarbeiders te vestigen;
dat het Hof aan voormelde uitlating van [eiseres] kennelijk niet deze betekenis heeft gehecht dat [verweerster] nu mocht aannemen dat mededeling van gemelde brief voor [eiseres] niet meer van belang was; dat immers het Hof, ondanks gemelde uitlating van [eiseres], heeft geoordeeld dat [verweerster] verplicht was [eiseres] op de hoogte te stellen van de inhoud van die brief;
dat het Hof echter niet duidelijk maakt welke betekenis het - voor de verwerping van het beroep op dwaling - heeft toegekend aan bedoelde uitlating en aan de overige in de vermelde overweging genoemde omstandigheden; dat het arrest derhalve op dit punt geen inzicht geeft in 's Hofs gedachtengang;
dat een en ander meebrengt dat 's Hofs arrest niet naar de eis der wet met redenen is omkleed, zodat het middel, voor zover klagende over verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, gegrond is en voor het overige geen bespreking behoeft;
Vernietigt het bestreden arrest;
Verwijst de zaak naar het Gerechtshof te Amsterdam ten einde haar met inachtneming van deze uitspraak verder te behandelen en te beslissen;
Veroordeelt [verweerster] in de kosten op het beroep in cassatie gevallen, tot op de uitspraak van dit arrest aan de zijde van [eiseres] begroot op f 1.521,90, waarvan te betalen
1. aan de deurwaarder [deurwaarder] te [plaats], wegens dagvaardingskosten f 32,90,
2. aan de Griffier van de Hoge Raad der Nederlanden de ingevolge artikel 863 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in debet gestelde griffierechten ten bedrage van f 75, -- ,
3. aan de deurwaarder [deurwaarder 2] te [plaats], wegens afroepgelden ter rolle ten bedrage van f 14, -- , 4. aan de advocaat Mr. P.A. Wackie Eijsten te 's-Gravenhage zijn onder deze kosten begrepen salaris ad f 1.350, -- , alsmede f 50, -- voor verschotten.
Aldus gedaan door Mrs. Wiarda, President, de Meijere, Hollander, Ras en van der Linde, Raden, en door de President voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de dertigste november 1900 drie en zeventig, in tegenwoordigheid van de Advocaat-Generaal Berger.