Uitspraak
27 februari 2004
Eerste Kamer
Nr. C02/250HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens,
t e g e n
1. [Verweerder 1],
2. [Verweerster 2]
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerder] c.s.- hebben bij exploot van 1 juli 1996 eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - gedagvaard voor de rechtbank te Leeuwarden en - na wijziging van eis - gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen [verweerder] c.s. en [eiser] gesloten overeenkomst gedeeltelijk zal ontbinden dan wel zal wijzigen, met veroordeling van [eiser] tot betaling van schadevergoeding.
Er heeft een vrijwaringsincident plaatsgevonden, dat in cassatie geen rol meer speelt.
[Eiser] heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij vonnis van 16 juni 1999 de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis hebben [verweerder] c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Leeuwarden. Bij memorie van grieven vorderden [verweerder] c.s., zakelijk weergegeven, de veroordeling van [eiser] tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Bij arrest van 19 juni 2002 heeft het hof het vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 16 juni 1999 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [eiser] veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [verweerder] c.s. in verband met de schade die zij hebben geleden doordat de ruilverkavelingslasten meer bedroegen dan ƒ 1.985,-- per jaar, uitgaande van ongeveer ha. 42, en doordat deze verschuldigd waren over een langere periode dan 30 jaar, te rekenen vanaf 1975, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Voorts is [eiser] veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [verweerder] c.s. zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, en is het arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [verweerder] c.s. mede door mr. J.P. Heering, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 1.2 vermelde feiten. Samengevat gaat het om het volgende.
(i) Op 12 maart 1993 hebben [verweerder] c.s. een veehouderijbedrijf met toebehoren ter grootte van circa 42 ha. gekocht van [eiser].
(ii) Een namens [eiser] door Landbouw Maatschappij Friesland-Flevoland (LMF) opgestelde verkoopbrochure, die aan [verweerder] c.s. ter hand was gesteld, houdt in de rubriek "Vaste Lasten" onder meer het volgende in:
"De ruilverkavelingslasten bedragen ƒ 1.958,- per jaar, te betalen gedurende 30 jaar vanaf 1975".
(iii) Op 15 april 1993 hebben [verweerder] c.s. van de circa 42 ha. ruim 37 ha. in economische eigendom overgedragen gekregen. Vanaf deze datum hebben [verweerder] c.s., tot de juridische eigendomsoverdracht in 1995, jaarlijks een bedrag van ƒ 1.700,-- aan [eiser] overgemaakt ter zake van de ruilverkavelingslasten die [eiser] als juridisch eigenaar op aanslag moest betalen. In verband met de juridische eigendomsoverdracht ontvingen [verweerder] c.s. vanaf 1995 zelf de aanslag ter zake van de ruilverkavelingslasten.
3.2 [Verweerder] c.s. hebben de hiervoor onder 1 weergegeven vordering ingesteld, kort gezegd inhoudende dat [eiser] dient te worden veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding, omdat hij zijn verplichtingen uit de overeenkomst van 12 maart 1993 niet is nagekomen. [verweerder] c.s. hebben aan die vordering ten grondslag gelegd dat na de juridische eigendomsoverdracht is gebleken dat de ruilverkavelingslasten niet ƒ 1.700,--, maar ƒ 3.581,15 per jaar bedroegen, zulks terwijl in de verkoopbrochure een bedrag van ƒ 1.958,-- per jaar werd vermeld voor het perceel van circa 42 ha., en dat deze lasten niet tot en met het jaar 2004, maar tot en met het jaar 2010 zouden moeten worden betaald. Nadat [eiser] verweer had gevoerd, heeft de rechtbank de vordering afgewezen. Op het door [verweerder] c.s. ingestelde hoger beroep heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van [verweerder] c.s. alsnog toegewezen. Het hof overwoog daartoe, voorzover thans van belang, dat ruilverkavelingslasten zijn aan te merken als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW. Naar het oordeel van het hof zijn ruilverkavelingslasten vergelijkbaar met een zakelijk recht en is er onvoldoende aanleiding om ruilverkavelingslasten op één lijn te stellen met publiekrechtelijke beperkingen, ten aanzien waarvan in de literatuur wordt verdedigd dat zij niet onder art. 7:15 BW vallen (rov.4).
3.3 Het eerste middel bestaat uit twee onderdelen, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. De onderdelen bestrijden het hiervoor in 3.2 weergegeven oordeel van het hof dat op ruilverkavelingslasten art. 7:15 BW van toepassing is.
Art. 7:15 lid 1 BW houdt, voorzover thans van belang, in dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen.
Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van art. 7:15 BW ziet het artikel slechts op rechtsgebreken, zoals zakelijke rechten van derden of beperkingen voortvloeiend uit auteursrechten, octrooien en merken of beperkingen die voortvloeien uit een overeenkomst, zoals huur. Het gaat alleen om lasten die op het desbetreffende goed in het bijzonder rusten en niet om lasten zoals belastingen en retributies, die drukken op alle zaken van dezelfde soort (Parl. Gesch. Boek 7, Inv. 3, 5 en 6). Voor de toepasselijkheid van art. 7:15 is derhalve vereist dat sprake is van een bijzondere last of beperking. Bij ruilverkavelingslasten gaat het om een - op de aan de eigenaar van de toegedeelde kavels rustende - schuldplichtigheid aan het Rijk in verband met de uit 's Rijks kas voorgeschoten en ten behoeve van de gezamenlijke eigenaren gemaakte kosten (art. 222 lid 4 en 223 lid 2 Landinrichtingswet). In aanmerking genomen dat niet op alle agrarische percelen in Nederland ruilverkavelingslasten rusten, heeft het hof met juistheid geoordeeld dat het hier gaat om een bijzondere last of beperking waarop art. 7:15 BW van toepassing is. De omstandigheid dat de ruilverkavelingslasten mede rusten op andere percelen die in één en dezelfde ruilverkaveling zijn begrepen, brengt niet mee dat die lasten niet als bijzonder zijn aan te merken. Voorzover de onderdelen klagen dat het hof heeft miskend dat de ruilverkavelingslasten een publiekrechtelijk karakter hebben, kunnen zij bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Voor het antwoord op de vraag of art. 7:15 van toepassing is, is immers bepalend of de lasten op het desbetreffende goed in het bijzonder rusten en niet of het gaat om lasten met een publiekrechtelijk karakter.
Het eerste middel faalt dus.
3.4 De in het tweede en het derde middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op € 301,34 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter, en de raadsheren H.A.M. Aaftink, D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman en A.M.J. van Buchem-Spapens, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 27 februari 2004.