ECLI:NL:HR:2014:740

• Datum uitspraak: 28 maart 2014
• Publicatiedatum: 27 maart 2014
• Zaaknummer: 13/02184
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: F.B. Bakels; C.A. Streefkerk; G. Snijders; G. de Groot; T.H. Tanja-van den Broek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige daad en voorkeursrecht bij verhuur en verkoop van onroerend goed

In deze zaak gaat het om een geschil tussen JOBA TRUST B.V. en een huurder over de schending van een voorkeursrecht bij de verkoop van een pand. De huurder, [verweerder], had een voorkeursrecht dat niet werd gerespecteerd toen de verhuurder, [A] B.V., het pand verkocht aan JOBA, die het vervolgens doorverkocht aan [betrokkene 1]. De huurder stelde dat JOBA en [betrokkene 1] onrechtmatig handelden door te profiteren van de wanprestatie van de verhuurder. De Hoge Raad oordeelde dat JOBA en [betrokkene 1] op de hoogte waren van het voorkeursrecht en dat hun handelen onrechtmatig was, omdat zij de levering vervroegd hadden laten plaatsvinden, waardoor de huurder niet in staat was om zijn rechten uit te oefenen. De Hoge Raad vernietigde het eerdere arrest van het gerechtshof Amsterdam en verwees de zaak naar het gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling. De kosten van het geding in cassatie werden aan de zijde van JOBA begroot op € 904,89 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Uitspraak

28 maart 2014

Eerste Kamer

nr. 13/02184

LZ

EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

JOBA TRUST B.V.,
gevestigd te Amsterdam,

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,

t e g e n

[verweerder],
wonende te [woonplaats],

VERWEERDER in cassatie,

advocaat: mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Joba en [verweerder].

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak CV 08-25787 van de kantonrechter te Amsterdam van 13 november 2008, 15 juni 2009 en 9 mei 2011;

b. het arrest in de zaak 200.099.067/01 van het gerechtshof Amsterdam van 22 januari 2013.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft Joba beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, alsmede door mr. V.J.M. de Kruif, advocaat bij de Hoge Raad, voor [verweerder].

De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Spier strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

De advocaat van [verweerder] heeft bij brief van 24 januari 2014 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.

(i) [verweerder] huurt vanaf 1 januari 1990 de winkelruimte op de begane grond van het pand aan de [a-straat 1] te Amsterdam (hierna: het pand). Verhuurster was laatstelijk [A] B.V. (hierna: [A]).

(ii) Op de achterzijde van het exemplaar van het huurcontract van [verweerder] staat bijgeschreven: "Indien de verhuurder het pand wil verkopen, zal de eerste partij aan welke hij het pand dient aan te bieden, de huurder zijn. De huurder dient binnen twee weken hierover uitsluitsel te geven."

(iii) Op 18 januari respectievelijk 24 januari 2007 heeft [A] vijftien panden, waaronder het pand, verkocht aan Joba voor € 9.133.000,--. Op 24 januari 2007 heeft Joba vier panden, waaronder het pand, doorverkocht aan [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) voor een koopprijs van € 2.808.000,--.

(iv) Bij brief van 12 februari 2007 heeft [A] aan [verweerder] bericht dat het pand “per 23 februari 2007 is verkocht”. Naar aanleiding hiervan heeft (een vertegenwoordiger van) [verweerder] op 19 en 20 februari 2007 contact met [A] en de makelaar gehad, waarbij hij een beroep heeft gedaan op het voorkeursrecht dat is vervat in het hiervoor onder (ii) vermelde beding.

(v) [A] en Joba hebben op 20 februari 2007 om ongeveer 10:10 uur een notariële akte houdende verklaring inzake koopakte doen passeren, waarin als leveringsdatum voor alle aan Joba verkochte panden wordt genoemd: 23 februari 2007.

(vi) Daarna, eveneens op 20 februari 2007 om ongeveer 18:45 uur, heeft [A] uitsluitend het pand aan Joba (vervroegd) geleverd. De leveringsakte vermeldt een koopprijs van € 985.000,--, te betalen uiterlijk op 23 februari 2007, en een datum van feitelijke aflevering van eveneens 23 februari 2007.

(vii) Aansluitend, eveneens op 20 februari 2007, om ongeveer 18:50 uur, heeft Joba het pand aan [betrokkene 1] geleverd, eveneens eerder dan oorspronkelijk afgesproken. Deze leveringsakte vermeldt eveneens een koopprijs van € 985.000,--, te betalen uiterlijk op de datum van feitelijke aflevering van 23 februari 2007.

(viii) Joba heeft in deze procedure erkend dat [A] haar heeft verzocht om vervroegde levering om te voorkomen dat zij wanprestatie zou moeten plegen jegens Joba, “bijvoorbeeld als gevolg van beslaglegging door [verweerder]”. Joba heeft daaraan meegewerkt en vervolgens het pand eveneens vervroegd doorgeleverd aan [betrokkene 1].

3.2.1

[verweerder] heeft in deze procedure gevorderd (i) een verklaring voor recht dat [A] wanprestatie jegens hem heeft gepleegd door het in het huurcontract vervatte voorkeursrecht niet na te leven, en dat Joba en [betrokkene 1] jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld door te profiteren van die wanprestatie, alsmede (ii) een hoofdelijke veroordeling van [A], Joba en [betrokkene 1] tot betaling van een schadevergoeding van € 425.000,-- en tot betaling van de overige schade op te maken bij staat.

Aan de vorderingen voor zover gericht tegen Joba en [betrokkene 1] heeft [verweerder] ten grondslag gelegd dat Joba en [betrokkene 1] in elk geval vóór de levering van het pand wetenschap hadden van het voorkeursrecht. Die wetenschap alsmede het desbewust door hen profiteren van de wanprestatie van [A] en de bijzondere omstandigheden gelegen in (met name) het vervroegen van het moment van levering en het bewust opnemen van een veel te hoge koopprijs in de aktes van 20 februari 2007 - een gezamenlijke manipulatie van [A], Joba en [betrokkene 1], alle professionele handelaren in onroerend goed, teneinde de aanspraken van [verweerder] te frustreren - leveren onrechtmatig handelen jegens hem op. Volgens [verweerder] was de reële waarde van het pand destijds slechts circa € 675.000,--.

3.2.2

De kantonrechter heeft bij zijn vonnis van 15 juni 2009 de vorderingen tegen [A] afgewezen en de behandeling van de vorderingen tegen Joba en [betrokkene 1] aangehouden. In het (uitsluitend) tegen de afwijzing van de vorderingen tegen [A] gerichte hoger beroep heeft het hof [A] alsnog veroordeeld tot betaling van schadevergoeding wegens de schending van het voorkeursrecht, op te maken bij staat. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep van [A] tegen dit arrest verworpen (HR 15 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW3210).

3.2.3

Bij zijn eindvonnis heeft de kantonrechter ook de vorderingen tegen Joba en [betrokkene 1] afgewezen. Daartoe overwoog de kantonrechter onder meer als volgt.

Niet (gemotiveerd) gesteld of gebleken is dat Joba en [betrokkene 1] op het moment van het aangaan van de koopovereenkomsten op 18 en 24 januari 2007 al wetenschap hadden van het voorkeursrecht. Evenmin is gebleken dat Joba en [betrokkene 1] die wetenschap hadden behoren te hebben. Voldoende is komen vast te staan dat het beding betreffende het voorkeursrecht wel (met potlood) op de achterzijde van het huurdersexemplaar van het huurcontract was geschreven, maar niet stond vermeld op de achterzijde van (de kopie van) het verhuurdersexemplaar dat door [A] aan Joba en [betrokkene 1] werd overhandigd. (rov. 6 eindvonnis)

Weliswaar wist Joba op 20 februari 2007 wel van het voorkeurrecht, maar toen was zij gehouden de reeds jegens [betrokkene 1] aangegane verplichting tot levering na te komen. Daarbij had zij ook een in rechte te respecteren eigen belang, namelijk het voorkomen dat zij een aanzienlijke boete verschuldigd zou worden aan [betrokkene 1]. Hetgeen Joba in het maatschappelijk verkeer jegens [verweerder] betaamt, gaat niet zo ver dat zij diens belang bij het uitoefenen van persoonlijke rechten jegens een derde ([A]) zou moeten laten prevaleren boven haar eigen contractuele verplichtingen jegens [betrokkene 1]. De medewerking van Joba aan de vervroegde levering door [A] kan daarom niet als onrechtmatig worden aangemerkt. (rov. 9)

3.3.1

Het hof heeft het eindvonnis van de kantonrechter vernietigd, voor recht verklaard dat Joba en [betrokkene 1] onrechtmatig jegens [verweerder] hebben gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van [A], welk onrechtmatig handelen daaruit bestaat dat zij hun medewerking hebben verleend aan de vervroeging van de levering van 23 februari 2007 naar 20 februari 2007, en Joba en [betrokkene 1] veroordeeld tot vergoeding van de schade die [verweerder] dientengevolge heeft geleden en zal lijden, op te maken bij staat.

3.3.2

Het hof heeft overwogen dat Joba en [betrokkene 1] op 20 februari 2007 wisten van het voorkeursrecht van [verweerder] en desbewust aan de wanprestatie van [A] hebben meegewerkt met de vervroeging van de levering naar 20 februari 2007 om beslaglegging door [verweerder] te voorkomen (rov. 4.6-4.8). Dat heeft het hof onrechtmatig jegens [verweerder] geoordeeld in verband met het grote belang dat [verweerder] had bij het voorkeursrecht in verband met de voortzetting van zijn bedrijf, en omdat [verweerder], op grond van de brief van [A] van 12 februari 2007, erop mocht rekenen tot 23 februari 2007 de tijd te hebben om maatregelen te treffen ter bescherming van zijn aanspraken uit het voorkeursrecht. Volgens het hof hebben Joba en [betrokkene 1], buiten hun belang bij nakoming van de gesloten koopovereenkomsten, niets (specifieks) aangevoerd op grond waarvan het voor hen bezwaarlijk zou zijn geweest om tot 23 februari 2007, de datum waarop de levering zou plaatshebben, met het voorkeursrecht van [verweerder] rekening te houden. (rov. 4.9)

3.4

Het middel van Joba - [betrokkene 1] heeft geen cassatieberoep ingesteld - bestrijdt het oordeel van het hof met diverse klachten. Bij de beoordeling ervan wordt het volgende vooropgesteld.

Uitgangspunt in deze zaak is dat Joba ten tijde van de totstandkoming van de hiervoor in 3.1 onder (iii) genoemde koopovereenkomsten niet bekend was met het voorkeursrecht van [verweerder]. Het stond Joba daarom in beginsel vrij, ook nadat zij alsnog van dat recht op de hoogte raakte, om de nakoming van die overeenkomsten na te streven, ook door vervroeging van de levering. Zodanige handelwijze kan onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig zijn jegens degene die zoals [verweerder] een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd, waarbij met name valt te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht. Dergelijke omstandigheden zijn door het hof echter niet aan zijn oordeel ten grondslag gelegd. Joba heeft gesteld dat zij belang erbij had de jegens [betrokkene 1] aangegane leveringsverplichting na te komen, waartoe zij zich volgens haar op straffe van een boete van 10% van de koopsom had verbonden. In het licht van deze stelling, behoefde het oordeel van het hof dat het handelen van Joba jegens [verweerder] onrechtmatig was, nadere motivering.

Het middel bevat op het vorenstaande gerichte klachten die gegrond zijn.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 22 januari 2013;

verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Joba begroot op € 904,89 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, G. Snijders, G. de Groot en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
28 maart 2014 .