Uitspraak
24 mei 2013
Eerste Kamer
12/01075
LZ
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT IMMOBILIEN KAPITALANLAGEGESELLSCHAFT MBH/CS-EUROREAL,
gevestigd te Frankfurt am Main, Duitsland,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. A.H. Vermeulen,
t e g e n
SUBWAY ROTTERDAM B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Credit Suisse en Subway.
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. de vonnissen in de zaak 333183/HA ZA 09-1725 van de rechtbank Rotterdam van 9 september 2009 en 28 april 2010;
b. het arrest in de zaak 200.069.044/01 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 22 november 2011.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft Credit Suisse beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen Subway is verstek verleend.
De zaak is voor Credit Suisse toegelicht door zijn advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.
De advocaat van Credit Suisse heeft bij brief van 28 februari 2013 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(a) Credit Suisse is eigenares van de bedrijfsruimte gelegen aan het Stadhuisplein 16-18 te Rotterdam (hierna: de bedrijfsruimte). Credit Suisse heeft de bedrijfsruimte van 1 maart 2000 tot 15 maart 2008 verhuurd aan Easy Everything B.V. (hierna: Easy). Easy heeft, met instemming van Credit Suisse, in de periode van 1 november 2004 tot 15 maart 2008 een gedeelte van de bedrijfsruimte onderverhuurd aan Subway Partners Realty N.V.
(b) De huurovereenkomst tussen Credit Suisse en Easy is beëindigd per 15 maart 2008. Vanaf die datum is onderhandeld tussen Credit Suisse en Subway Rotterdam B.V. (hierna ook: Subway) over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Subway had, als franchisenemer van Subway Partners Realty N.V., het feitelijk gebruik van de bedrijfsruimte in de periode van 1 november 2004 tot 15 maart 2008. Subway betaalde daarvoor aan Easy een huurprijs die, omgerekend per vierkante meter, lager was dan de huurprijs die gold tussen Easy en Credit Suisse.
(c) De onderhandelingen tussen Credit Suisse en Subway hebben niet geresulteerd in een huurovereenkomst. Credit Suisse heeft pas na enige tijd begrepen dat Subway aan Easy een lagere huurprijs per vierkante meter verschuldigd was dan Easy aan haar betaalde, en Subway stemde niet ermee in de huurprijs te verhogen tot het door Easy aan Credit Suisse betaalde bedrag.
(d) Credit Suisse heeft de onderhandelingen in februari 2009 afgebroken en heeft Subway bij brief van 27 februari 2009 gesommeerd om de bedrijfsruimte binnen veertien dagen te ontruimen. Subway heeft aan deze sommatie voldaan.
(e) Credit Suisse heeft Subway vervolgens gesommeerd haar een vergoeding van € 74.171,65 te betalen voor het gebruik van de bedrijfsruimte vanaf 1 april 2008 tot het moment waarop deze ruimte door Subway is ontruimd.
Zij heeft als maatstaf voor de berekening van de vergoeding gehanteerd de vierkante-meter-prijs die Subway betaalde aan Easy. Subway heeft geweigerd de verlangde gebruiksvergoeding te betalen.
3.2.1 Credit Suisse heeft gevorderd dat Subway wordt veroordeeld haar het evengenoemde bedrag te voldoen.
Zij baseert haar vordering primair op een stilzwijgend tussen partijen gesloten overeenkomst en beriep zich in dat verband mede op de art. 7:225 en 7:230a BW. Subsidiair legt zij aan haar vordering ten grondslag dat Subway onrechtmatig tegenover haar handelt door te weigeren de verlangde vergoeding te voldoen, hoewel zij wist of behoorde te begrijpen dat Credit Suisse een vergoeding in rekening wenste te brengen voor het gebruik van de bedrijfsruimte gedurende de onderhandelingen.
Meer subsidiair beroept zij zich op ongerechtvaardigde verrijking, en nog meer subsidiair op strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid.
3.2.2 De rechtbank heeft de vordering toegewezen.
Zij overwoog dat in de gegeven omstandigheden aannemelijk is dat tussen partijen enige vorm van overeenstemming heeft bestaan over de verschuldigdheid van een gebruiksvergoeding door Subway. Daarom heeft Credit Suisse erop mogen vertrouwen dat Subway deze vergoeding aan haar zou voldoen. Door te weigeren deze vergoeding te betalen, heeft Subway onrechtmatig gehandeld tegenover Credit Suisse.
3.2.3 Het hof heeft dit vonnis vernietigd en de vordering alsnog afgewezen. Kort gezegd overwoog het hof als volgt. Credit Suisse heeft haar vordering in hoger beroep mede gebaseerd op wanprestatie. Deze nieuwe grondslag van de vordering houdt geen stand omdat vaststaat dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een huurovereenkomst (rov. 3.3). Subway heeft ook niet onrechtmatig gehandeld tegenover Credit Suisse omdat deze zelf de onderhandelingen heeft afgebroken, Subway aanstonds heeft gesteld - en consequent heeft volgehouden - dat zij de bedrijfsruimte slechts wilde huren tegen de condities die golden tussen haar en Easy, en Credit Suisse geen feiten of omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan zij erop mocht vertrouwen dat Subway uiteindelijk accoord zou gaan met voor haar slechtere huurcondities (rov. 3.4-3.5). Credit Suisse heeft haar vordering mede gebaseerd op analoge toepassing van de art. 7:225 en 7:230a BW. Deze analogie gaat niet op omdat Subway geen gewezen huurder van de bedrijfsruimte is, Subway deze ruimte ook niet onrechtmatig onder zich heeft gehouden, en geen aanleiding bestaat voor analoge toepassing van die bepalingen (rov. 3.6). De vordering kan evenmin worden toegewezen op de grond dat Subway ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt omdat niet vaststaat dat Credit Suisse schade heeft geleden door het gebruik dat Subway van de bedrijfsruimte heeft gemaakt zonder daarvoor een vergoeding te betalen. Credit Suisse heeft immers niet gesteld dat zij, als gevolg van dat gebruik van de bedrijfsruimte, zelf huurkosten heeft moeten maken, dan wel dat zij het door Subway gebruikte gedeelte van de bedrijfsruimte aan een ander had kunnen verhuren (rov. 3.7).
3.3 Het onderhavige geval wordt hierdoor getypeerd dat Subway, als "zittende" onderhuurder van de bedrijfsruimte, na beëindiging van de huurovereenkomst die haar contractuele wederpartij Easy met Credit Suisse had gesloten, met laatstgenoemde heeft onderhandeld over de totstandkoming van een huurovereenkomst met haar, dat Subway de bedrijfsruimte is blijven gebruiken gedurende de periode waarin de onderhandelingen voortduurden, en dat de onderhandelingen zijn afgebroken zonder dat tussen partijen een huurovereenkomst is tot stand gekomen.
Onder zodanige omstandigheden is voor dit voortgezet gebruik in beginsel een gebruiksvergoeding verschuldigd op de voet van art. 6:212 BW. Degene die het gebruik van de bedrijfsruimte voortzet is daardoor immers verrijkt, omdat het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt, terwijl de onderhuurder is bevrijd van de met zijn wederpartij overeengekomen verplichting de huurprijs te voldoen, door de beëindiging van de overeenkomst van onderhuur. De eigenaar van de bedrijfsruimte lijdt door dat voortgezet gebruik schade, ook als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en hij niet door dat gebruik is verhinderd de ruimte aan een derde te verhuren. Gelet op de analogie met de gevallen die zijn geregeld in de art. 7:225 en 7:230a BW, past het immers in het stelsel van de wet de schade van de eigenaar in het onderhavige geval naar objectieve maatstaven te berekenen. Het causaal verband tussen deze verrijking en verarming ligt in de omstandigheden van het geval besloten. Ten slotte is aanvaarding van een verrijkingsvordering in beginsel niet onredelijk omdat het gebruik van de bedrijfsruimte welbewust door de gebruiker is voortgezet, en het daaruit resulterende voordeel hem dus niet is opgedrongen, terwijl de vordering slechts toewijsbaar is tot het laagste bedrag van de verrijking en de verarming.
3.4 De hierop gerichte klachten van het middel treffen doel. De overige klachten behoeven geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 22 november 2011;
verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Subway in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Credit Suisse begroot op € 2.575,35 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, M.A. Loth, C.E. Drion en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 24 mei 2013.