Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10616983 EA VERZ 23-716
beschikking van: 9 januari 2024
func.: 33806
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Le 4 Holding BV
gevestigd te Amsterdam
verzoekster
nader te noemen: Le 4 Holding
gemachtigde: mr. B.J.C. Pleiter
t e g e n
de vereniging van eigenaars Vereniging van Eigenaars [verweerster]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. F. Jonk.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Le 4 Holding heeft op 17 juli 2023 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot schorsing en vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten van de vergadering van de VvE van 20 juni 2023.
De gemachtigde van de VvE heeft bij brief van 9 november 2023 aangevoerd dat door de VvE wordt erkend dat het besluit wegens schending van vormvereisten nietig is en dat daaraan door de VvE geen gehoor zal worden gegeven.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 november 2023. Le 4 Holding is vertegenwoordigd door de gemachtigde. De VvE is eveneens vertegenwoordigd door de gemachtigde.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is beschikking bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Bij notariële akte van 29 december 1997 (hierna: de splitsingsakte) is het nog te realiseren [verweerster] , gelegen aan de [locatie] gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is tevens de VvE opgericht.
1.2.
Het complex bestaat uit 204 appartementsrechten die zijn bestemd om te worden gebruikt als woning, drie appartementsrechten die zijn bestemd om te worden gebruikt voor commerciële dienstverlening (horeca en detailhandel) met appartementsindices A10, A11 en A38, 196 appartementsrechten die zijn bestemd om te worden gebruikt als parkeerplaats en één appartementsrecht dat is bestemd om te worden gebruikt als opslagruimte.
1.3.
Le 4 Holding is eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een privégedeelte omvattende een ruimte gelegen op de begane grond van het complex, bestemd om te worden gebruikt voor commerciële dienstverlening (horeca en detailhandel), alsmede een ruimte gelegen in de parkeergarage van het complex bestemd om te worden gebruikt als berging, plaatselijk bekend [adres] , met appartementsindex 38.
1.4.
In het privégedeelte van Le 4 Holding wordt een horecaonderneming (hierna: restaurant) geëxploiteerd. Le 4 Holding heeft direct grenzend aan het restaurant een terras van ca. 117 m² gerealiseerd ten behoeve van het restaurant. Dit terras is gerealiseerd op gemeenschappelijke grond, aan de kade.
1.5.
In de splitsingsakte is het modelreglement van 2 januari 1992 (hierna: het Algemeen Reglement) van toepassing verklaard. Het Algemeen Reglement geldt voor zover daarvan in het Bijzonder Reglement niet is afgeweken.
1.6.
In het Algemeen Reglement is het volgende bepaald:
Artikel 15
De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
(…)
Artikel 33
1. De vergaderingen van eigenaars worden gehouden op een door het bestuur vast te stellen plaats.
2. Jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar wordt een vergadering gehouden (…)
3. Vergaderingen worden voorts gehouden zo dikwijls het bestuur of de voorzitter van de vergadering zulks nodig acht, (…)
8. De oproeping ter vergadering vindt plaats met een termijn van tenminste vijftien dagen - de dag van oproeping en van vergadering daaronder niet medegerekend - en wordt verzonden naar de werkelijke of, in overeenstemming met artikel 1:15 van het Burgerlijk Wetboek, de gekozen woonplaats van de eigenaars; zij bevat de opgave van de punten der agenda alsmede de plaats en het tijdstip van de vergadering.
(…)
Artikel 37
1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
(…)
4. Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.
(…)
Artikel 38
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
(…)
1.7.
In artikel 23 van het Bijzonder Reglement is het volgende bepaald:
Ten aanzien van de appartementsrechten met de indices 10, 11 en 38, geldt dat de pui en de entree die zullen worden aangebracht in dat gedeelte van de gevel van het gebouw op de begane grond dat het desbetreffende privé-gedeelte – omvattende een ruimte voor commerciële dienstverlening – afsluit, geen gemeenschappelijke gedeelten zijn. De desbetreffende eigenaar heeft mitsdien het recht om bedoelde pui en entree naar eigen inzicht aan te brengen. Daarnaast heeft de desbetreffende eigenaar het recht terrasschermen aan te brengen met ingang van de daaraan door de vergadering te stellen voorwaarden. De desbetreffende eigenaar dient de kosten van het aanbrengen, alsook de kosten van gebruik, onderhoud en herstel daarvan, geheel uit eigen middelen te voldoen. (…)
1.8.
Bij brief van 6 januari 2010 heeft de administrateur van de VvE, Munnik VvE Beheer B.V. (hierna: Munnik), Le 4 Holding bericht dat een mondelinge afspraak tussen de vorige eigenaar en het bestuur van de VvE van rechtswege is overgegaan op Le 4 Holding en dat zij daarom
“gezien de omvang van het terras, de belasting daarvan op de direct woonomgeving en de schoonmaakkosten een huurpenning van EUR 2000,-- per jaar”moet voldoen.
“gezien de omvang van het terras, de belasting daarvan op de direct woonomgeving en de schoonmaakkosten een huurpenning van EUR 2000,-- per jaar”moet voldoen.
1.9.
Bij brief van 30 juni 2010 heeft Munnik namens het bestuur van de VvE meegedeeld dat in de vergadering van de VvE van 3 juni 2010 is besloten dat de vergoeding voor het exploiteren van het terras met ingang van 1 januari 2010 wordt vastgesteld op € 150,00 per maand exclusief btw, dat het aantal maanden dat jaarlijks voor vergoeding in aanmerking komt wordt gesteld op zeven, te weten de maanden april tot en met oktober en dat de totale vergoeding daarmee komt op € 1.050,00 per jaar exclusief btw.
1.10.
De VvE dringt vanaf 2016/2017 bij Le 4 Holding aan op ondertekening van een gebruiksovereenkomst om eenmalig een exclusief en niet overdraagbaar gebruiksrecht te verschaffen aan Le 4 Holding om (ten behoeve van haar huurster) een gedeelte van de gemeenschappelijke grond aan de kade tijdelijk (in de zomermaanden) in te richten en te gebruiken als terras.
1.11.
Le 4 Holding stelt in meerdere brieven aan Munnik dat de rechtsverhouding ten aanzien van het terras moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst.
1.12.
Bij brief van 19 juni 2023 heeft de VvE meegedeeld dat aan de agenda voor de ledenvergadering van de VvE op 20 juni 2023 het volgende agendapunt wordt toegevoegd:
8. g) Vervolg - opzegging - gebruiksovereenkomst - terras #16
De eigenaar van de horecaruimte stelt dat er sprake is van een huurovereenkomst. De VvE stelt dat er sprake is van een verleend exclusief gebruiksrecht. De vergadering kan voorwaarden verbinden aan een dergelijk gebruiksrecht. Het bestuur verzoekt de vergadering daarom het volgende te besluiten:
- om de voorwaarden aan het gebruiksrecht te verbinden zoals verwoord in de opgestelde
schriftelijke overeenkomst (bijlage), waarbij ook het tekenen van de overeenkomst als voorwaarde
wordt gesteld.
- dat, mocht vast komen te staan dat er sprake is van een huurovereenkomst, die huurovereenkomst wordt opgezegd tegen 1 januari 2024 althans het eerst mogelijke moment.
- dat het bestuur de VvE mag vertegenwoordigen in een eventuele procedure die uit deze discussie
voortvloeit en ook zelf bevoegd is om in dat kader rechtsvorderingen in te stellen.
Bijlagen:
1. Schriftelijke overeenkomst terras #16
2. Brief advocaat eigenaar #16
1.13.
Op de ledenvergadering van de VvE op 20 juni 2023 waren volgens de notulen van de vergadering 53,9% van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd. In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
g. Vervolg – opzegging - gebruiksovereenkomst - terras #16 voor VvE Meander 1: De heer [naam 1] is
namens de eigenaar aanwezig en wil een toelichting geven. Hij heeft een jurist ingeschakeld omdat hij het niet eens is met de inhoud van de overeenkomst die de VvE getekend wil zien hebben. De VvE heeft nog niet gereageerd naar de jurist. Mevrouw [naam 2] vraagt of de eigenaar de overeenkomst wil opzeggen en waarom dan een mandaat wordt gevraagd? De heer [naam 3] antwoordt dat de VvE juist een overeenkomst wil afsluiten voor het terras omdat er geen duidelijke schriftelijke afspraken zijn gemaakt. Sinds 2015 is het bestuur al bezig om die overeenkomst te laten tekenen. Hij wil overlast voorkomen en regels stellen. Het bestuur vraagt mandaat om dat te regelen. Aan het gebruikrecht worden voorwaarden gesteld en dat, mocht vast komen te staan dat er sprake is van een huurovereenkomst, die huurovereenkomst kan worden opgezegd per 1 januari 2024. Verder verzoekt het bestuur dat zij de VvE mag vertegenwoordigen in een eventuele procedure die uit deze discussie voortvloeit en ook zelf bevoegd is om in dat kader rechtsvorderingen in te stellen. Een
voorbeeld van een regel is dat het na 22.00 uur stil is en er stapvoets wordt gereden. Het zijn onder andere regels die al in het HHR zijn opgenomen. De heer [naam 4] woont boven het terras en van de week heeft hij mensen die met motoren veel herrie maakten, aangesproken maar werd uitgescholden. Hoe kan er gehandhaafd worden? De heer [naam 3] vindt het een vervelende situatie en zal dat opnemen met de eigenaar. Er staat geen specifieke regels in voor handhaving maar wil het meenemen in de afweging. Hij is blij dat het gemeld is. Als de huurder de regels overtreedt, kan uiteindelijk het gebruik van het terras stopgezet worden. De heer [naam 5] vult aan dat er nu gesprekken worden gevoerd. De heer [naam 1] zal meenemen dat er stapvoets wordt gereden. Hij hoopt dat het dan niet meer voorkomt.
De vergadering gaat akkoord met het agendapunt, het mandaat aan het bestuur voor het aangaan van een gebruiksovereenkomst voor het terras met de eigenaar van nummer 16; het opzeggen van een huurovereenkomst (indien daar sprake van is); het vertegenwoordigen van de VvE in geval van een procedure en het stellen van rechtsvorderingen in deze discussie.
Verzoek
2. Le 4 Holding verzoekt de kantonrechter om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking het besluit van de vergadering van 20 juni 2023 betreffende het terras nietig te verklaren dan wel te vernietigen alsmede om het besluit te schorsen totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist.
3. Le 4 Holding stelt hiertoe, samengevat en voor zover van belang, dat het besluit in strijd met artikel 33 lid 8 MR (de termijn van oproeping ter vergadering) tot stand is gekomen. Het besluit is verder in strijd met de redelijkheid en billijkheid tot stand gekomen nu het tegenstrijdig is aan het besluit van de vergadering van de VvE van 3 juni 2010 en voorts Le 4 Holding confronteert met een aanzienlijk financieel risico. De vergadering van de VvE van 20 juni 2023 is onjuist en onvolledig geïnformeerd over dit besluit. Uit artikel 23 van de splitsingsakte volgt dat het terras nimmer voor algemeen gebruik bestemd of bedoeld is geweest. De door de VvE in de gebruiksovereenkomst gestelde voorwaarden zijn in strijd met de splitsingsakte nu daarin niets is geregeld over voorwaarden voor gebruik. Het besluit is verder in strijd met dwingendrechtelijke huurbepalingen en dus in strijd met de wet. Verder is het besluit in strijd met artikel 3:13 BW (misbruik van bevoegdheid), nu de VvE de huuropzegging heeft gedaan om Le 4 Holding te dwingen akkoord te gaan met een exclusieve gebruiksovereenkomst.
Verweer
4. De VvE verweert zich tegen het verzoek. Zij erkent dat het besluit in strijd met vormvereisten tot stand is gekomen en voert aan dat daarom aan het besluit geen gehoor zal worden gegeven. Het besluit is volgens de VvE niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid tot stand gekomen, omdat geen sprake is van een huurovereenkomst. De vergadering van de VvE moet hierover nog een besluit nemen.
Beoordeling
5. Volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 BW ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld (vgl. HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Dat betekent dat de zaak niet hoeft te worden verwezen ten einde het beroep van Le 4 Holding op nietigheid van het besluit in een andere (dagvaardings)procedure aan de handelskamer van deze rechtbank voor te leggen. De kantonrechter is bevoegd om van dit geschil kennis te nemen en daarop te beslissen.
6. Namens de VvE is tijdens de mondelinge behandeling erkend dat het besluit in strijd met vormvereisten tot stand is gekomen en dat daarom aan het besluit geen gehoor zal worden gegeven. Le 4 Holding heeft hierin aanleiding gezien om het verzoek tot schorsing van het besluit in te trekken.
7. Het verzoek van Le 4 Holding moet allereerst aan de hand van artikel 5:130 BW jo 2:15 lid 1 sub a BW worden beoordeeld. Laatstgenoemd artikel bepaalt dat een besluit vernietigbaar is wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen.
8. In artikel 33 lid 8 van het Algemeen Reglement is bepaald dat de oproeping ter vergadering een ‘opgave van de punten der agenda’ bevat en dat die oproeping met een termijn van tenminste vijftien dagen plaatsvindt. Tussen partijen staat vast dat het bestreden besluit niet tijdig geagendeerd is en daarmee in strijd met artikel 33 lid 8 van het Algemeen Reglement tot stand is gekomen. De gedachte achter deze regeling is dat VvE-leden tijdig kennis nemen van de agendapunten en zo voldoende tijd hebben om zich op de geagendeerde onderwerpen voor te bereiden. De kantonrechter is van oordeel dat het besluit voor in elk geval Le 4 Holding een ingrijpend karakter heeft. Doordat het voorstel pas een dag voor de vergadering is geagendeerd, hebben de leden van de VvE, waaronder Le 4 Holding zelf, zich niet adequaat op het voorgenomen besluit kunnen voorbereiden. Le 4 Holding heeft een redelijk belang bij vernietiging van het besluit op formele gronden, aangezien zij door deze wijze van totstandkoming in haar belangen is geschaad.
9. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter het verzoek van Le 4 Holding toewijzen en het besluit op grond van artikel 2:15 lid 1 onder a BW vernietigen. De overige door Le 4 Holding aangevoerde gronden voor nietigverklaring dan wel vernietiging van het besluit behoeven daarom geen verdere bespreking.
10. De kantonrechter is het met Le 4 Holding eens dat zij in verband met een door de VvE nieuw te nemen besluit een gerechtvaardigd belang heeft bij een inhoudelijk oordeel over hetgeen zij naar voren heeft gebracht ten aanzien de (kwalificatie van) de overeenkomst die zij stelt te hebben met de VvE.
10. De kantonrechter is van oordeel dat van een rechtsgeldige toestemming van de vergadering in het verleden niet is gebleken; onvoldoende is gesteld of gebleken dat tijdens een vergadering van de VvE in een eerdere periode toestemming is verleend voor het aangaan van een huurovereenkomst met Le 4 Holding. Dat kan uit de brieven van Munnik van 6 januari en 30 juni 2010 niet worden afgeleid. Daar komt nog bij dat een dergelijk besluit alleen door de gezamenlijke appartementseigenaars kan worden genomen. Ter toelichting geldt het volgende.
12. De vereniging van eigenaars voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 5:126 lid 1 BW). Voor de uitleg van het begrip ‘beheer’ is artikel 3:170 BW relevant. Onder beheer zijn begrepen alle handelingen die voor de normale exploitatie van het goed dienstig kunnen zijn, alsook het aannemen van aan de gemeenschap verschuldigde prestaties (artikel 3:170 lid 2 BW).
13. Uit de arresten Notaris Wortelboer/VvE Schoolstraat en Winkelhof (HR 7 april 2000, ECLI:NL:2000:AA5405, NJ 2000/638 (Notaris Wortelboer/VvE Schoolstraat) en HR 24 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9619, NJ 2004/1 (Winkelhof)) volgt dat veranderingen die (1) persoonlijk en (2) van tijdelijke aard zijn en (3) zich lenen voor herstel doorgaans niet leiden tot veranderingen met goederenrechtelijke gevolgen. Besluiten van de vergadering van de VvE tot het sluiten van overeenkomsten die voldoen aan deze voorwaarden, zijn beheersdaden en behoren aldus tot een van de bevoegdheden van de VvE. Ingebruikgeving van een gemeenschappelijk gedeelte aan één van de eigenaars of een derde is dan mogelijk door middel van een besluit van de vergadering, mits het een tijdelijk recht betreft en aan de overige eigenaars geen genot van het gemeenschappelijk gedeelte wordt ontnomen.
14. Tot beschikkingshandelingen zijn alleen de gezamenlijke appartementseigenaars bevoegd. Dit zijn handelingen met gevolg voor de goederenrechtelijke situatie van het gebouw. Bovendien moeten alle zakelijk gerechtigden toestemming verlenen.
15. Met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of sprake is van een (voorgenomen) gebruiksovereenkomst dan wel een (voorgenomen) huurovereenkomst overweegt de kantonrechter dat uit de definitiebepaling van het Burgerlijke Wetboek (BW 7:201) volgt dat hier sprake is van ‘huur’; immers de ene partij verbindt zich aan de andere partij een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken waarbij de andere partij zich verbindt tot een tegenprestatie. Dat een van deze elementen ontbreekt, is gesteld noch gebleken.
16. Uit het voorgaande volgt dat een VvE bevoegd is een gemeenschappelijk gedeelte te verhuren, indien de huurovereenkomst wordt gesloten ten behoeve van de normale exploitatie van het gebouw en zolang het geen gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie van het gebouw. Nu in het Algemeen Reglement niets is bepaald over het verhuren van een gemeenschappelijk gedeelte, is de verhuur van een gemeenschappelijk gedeelte naar het oordeel van de kantonrechter alleen mogelijk als aan de hiervoor genoemde voorwaarden van ‘beheer’ is voldaan.
17. Daaraan wordt in dit geval niet voldaan. De (voorgenomen) huurovereenkomst is er immers een voor onbepaalde tijd en er is sprake van genotsontneming van een gemeenschappelijk gedeelte. Dat betekent dus ook dat niet de VvE, maar uitsluitend de gezamenlijke eigenaars bevoegd zijn ter zake een besluit te nemen.
17. De kantonrechter ziet aanleiding om de VvE te veroordelen in de proceskosten gevallen aan de zijde van Le 4 Holding.
BESLISSING
De kantonrechter:
vernietigt het besluit van de vergadering van de VvE weergegeven onder 8.g. van de notulen van de vergadering van 20 juni 2023;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Le 4 Holding begroot op:
salaris € 528,00
griffierecht € 128,00
-----------------
totaal € 656,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
salaris € 528,00
griffierecht € 128,00
-----------------
totaal € 656,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus gegeven door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 januari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.