Uitspraak
BURGERLIJKE ZAKEN OVER 2025
UITSPRAAK: 15 januari 2025
ZAAKNR: SXM202301362 – SXM2024H00023
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Vonnis in kort geding in de zaak van:
1.
ANANTA REAL ESTATE HOLDING B.V.,
ANANTA REAL ESTATE HOLDING B.V.,
2.
ASEEM INTERNATIONAL B.V.handelend onder de naam
AMORE,
ASEEM INTERNATIONAL B.V.handelend onder de naam
AMORE,
beide gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagden, thans appellanten,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem,
-tegen-
VERENIGING VAN EIGENAARS (ASSOCIATION OF OWNERS) PLAZA PUERTA DEL SOL,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. K. Huisman.
Appellanten worden hierna (ook) aangeduid als Ananta en Amore dan wel gezamenlijk als Ananta c.s. Geïntimeerde wordt hierna aangeduid als de VvE.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over het gebruik door appellanten van een gemeenschappelijke ruimte van een appartementengebouw als terras voor hun restaurant. Het Gerecht heeft de ontruiming van die ruimte bevolen en appellanten veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding. Het Hof beoordeelt de zaak opnieuw en komt tot dezelfde uitkomst.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht), wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 16 februari 2024.
1.2
Ananta c.s. zijn in hoger beroep gekomen van dat vonnis door indiening op 16 februari 2024 van een daartoe strekkende akte ter griffie van het Gerecht. Bij een op 8 maart 2024 ter griffie ingediende memorie van grieven hebben zij grieven aangevoerd, deze toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van de VvE alsnog zal afwijzen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van de VvE in de kosten, inclusief de nakosten.
1.3
De VvE heeft op 5 april 2024 een memorie van antwoord ingediend. Daarbij heeft zij de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, al dan niet met verbetering van gronden, met veroordeling van Ananta c.s. in de kosten, uitvoerbaar bij voorraad.
1.4
Op de zitting van 21 oktober 2024 heeft mondeling pleidooi plaatsgevonden. Ananta c.s. hebben voorafgaand producties ten behoeve van het pleidooi overgelegd. Namens Ananta c.s. is verschenen [Persoonsnaam 1], directeur van beide appellanten, bijgestaan door de gemachtigde van Ananta c.s. Namens de VvE zijn verschenen [Persoonsnaam 2], voorzitter, en [Persoonsnaam 3], manager, bijgestaan door de gemachtigde van de VvE. De gemachtigden hebben gepleit aan de hand van hun overgelegde pleitaantekeningen en er zijn vragen van het Hof beantwoord.
1.5
Uitspraak is bepaald op heden.
2.De beoordeling
Feiten
2.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
2.1.1
Ananta is de eigenaar van diverse units in het Puerta del Sol-gebouw in Sint Maarten, waaronder unit 1.
2.1.2
Amore exploiteert een restaurant, genaamd Amore, in unit 1, gelegen op
de begane grond van het Puerta del Sol gebouw. De gemeenschappelijke ruimte voor unit 1 was, tot de ontruiming daarvan omstreeks 22 – 24 februari 2024, in gebruik bij Amore als terras met tafels en stoelen ter uitbreiding van haar restaurant.
2.1.3
Puerta del Sol is een vereniging van eigenaars die tot doel heeft de
gemeenschappelijke belangen te behartigen van de appartementseigenaars in het gebouw Puerta del Sol, gelegen te Simpson Bay, Sint Maarten.
2.1.4
In het splitsingsreglement is opgenomen, voor zover van belang:
Article 2
The common areas and common objects will inter alia include:
1.a. the foundations, supporting walls and columns, the structure and substructure of the building with the subsoil and the surrounding land, the rough brickwork, as well as the floors with the exception of the finishing layers in the private sections, the façades including the window frames with glass, the doors which are located in the façades or form the separation between the common area and the private section, balcony-constructions, parapets, galleries, terraces and passageways, the roofs, ventilation ducts, the staircases, as far as not included in the apartments, and ramps, the fences and trelliswork;
(…)
2. An owner or occupant is not allowed without permission of the meeting to make alterations to the common areas and the common objects, also in case these are located in the private sections.
(...)
Article 4
1. Every owner or occupant will enjoy the use of the common arears and/or the common objects, in accordance with their destination. He shall thereby comply with the regulations as well as with the house regulations and the possible rules as meant in article 5:128 of the Civil Code. He shall refrain from infringing the right of the other owners and occupants to enjoy the same use.
(…)
Article 5
1. The owners and occupants shall themselves refrain and have their personnel, clients and guests refrain from making disturbing noises, from unnecessarily lingering in the common areas, or from allowing such sections to be used by animals belonging to them, insofar as these are not intended for remaining therein for short or long periods of time, and from placing bicycles, mopeds or other objects at places not meant for this purpose.
2. The walls and/or ceilings of the hallways and staircases and other common areas shall not be used to hang paintings or other objects thereon, nor shall any decoration or the like be applied thereon.
3. The meeting may grant permission for activities mentioned in paragraph 2 of this article, as well as revoke a permission previously granted.
Article 28
1. The meeting may establish house regulations in order to regulate the following matters:
a. the use of the common areas and the common objects;
the rules as referred to in article 5:128 of the Civil Code will have to be included in the house
regulations and to form a part thereof;
(…)
2.1.5
Tijdens de ledenvergadering van de VvE is op 13 april 2023 een besluit aangenomen over de regulering van het exclusieve gebruik door eigenaars en huurders van de gemeenschappelijke ruimtes van het Puerta del Sol gebouw voor commerciële doeleinden, inhoudende dat het bestuur en de VvE toestemming krijgt om een deel/delen van de gemeenschappelijke ruimtes voor exclusief gebruik toe te wijzen. Bij deze vergadering was ook de heer [Persoonsnaam 1], directeur van Ananta c.s., aanwezig. In de notulen staat genoteerd, voor zover relevant:
Total eligible votes: 73
Total votes represented: 61 or 83.56% of the total eligible votes.
Quorum: a quorum was met and the meeting proceeded accordingly.
Motion 4: The Board is granted the authority to lease the new common grounds spaces that are intended for commercial usage at a rate of $10 broken as follows: $2.50/sqm/month as maintenance fees and $7.50/sqm/month as lease fees on the basis of a one-year contract. The Board will work with the Property manager to come up with a plan that is feasible and that maintains accessible walkways.
YES: 53 votes NO: 8 votes MOTION IS APPROVED
Vonnis waarvan beroep
2.2
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht, samengevat:
- Ananta c.s. bevolen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis
de gemeenschappelijke gedeeltes van het Puerta del Sol gebouw te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van US$ 1.000,- per dag;
- Ananta c.s. hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding
van US$ 590,00 per maand, te rekenen vanaf 15 juli 2023;
- Ananta c.s. hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld.
Beoordeling door het Hof
2.3
Het hoger beroep is tevergeefs voorgesteld. Ter toelichting dient het volgende.
Ontruiming
2.4
Ter terechtzitting in hoger beroep is door (de gemachtigde van) Ananta c.s. meegedeeld dat inmiddels vrijwillig aan het bestreden vonnis is voldaan, in voege dat het terras is ontruimd, Ananta c.s. zich daarbij neerleggen en ook niet meer verlangen het terras weer in gebruik te nemen. De gemachtigde heeft met zoveel woorden als gerechtelijke erkentenis te kennen gegeven dat Ananta c.s. niet gerechtigd waren de gemeenschappelijke ruimte als restaurantterras te gebruiken.
2.5
Gezien deze stand van zaken gaat het Hof ervan uit dat Ananta c.s. hun hoger beroep op dit punt niet langer handhaven. In zoverre komt het bestreden vonnis voor bevestiging in aanmerking.
Gebruiksvergoeding
2.6
Het appel wordt wel gehandhaafd op het punt van de (eveneens inmiddels aan de VvE betaalde) gebruiksvergoeding. Volgens Ananta c.s. geldt op dit punt: gelijke monniken gelijke kappen, en moeten gemeenschappelijke gedeelten bestemd blijven voor gemeenschappelijk gebruik door alle appartementseigenaars. Van het aanbieden van exclusieve gebruiksovereenkomsten met betrekking tot deze ruimtes kan geen sprake zijn omdat de VvE hiertoe niet bevoegd is. Er is dan ook geen gebruiksvergoeding verschuldigd, aldus Ananta c.s.
2.7
Het Hof verenigt zich met rov. 4.1. tot en met 4.4. van het bestreden vonnis, maakt deze tot de zijne en voegt daaraan het volgende toe.
2.8
Ingevolge art. 5:128 lid 1 BW met de rechtspraak van de Hoge Raad op dit punt is de VvE bevoegd regels te stellen over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten mits dit 1) persoonlijk; 2) van tijdelijke aard en 3) vatbaar voor herstel is (vgl. HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405, NJ 2000, 638 en HR 24 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9619, NJ 2004/1). Dan valt het onder de beheerstaak van de VvE conform art. 5:126 lid 1 BW. In casu is dit het geval, nu het aan Ananta c.s. aangeboden contract (prod. 11 inleidend verzoekschrift) voorziet in opzegbare, opvolgende jaarovereenkomsten. De omstandigheid dat de VvE op grond van art. 28 van het splitsingsreglement – dat dezelfde strekking heeft als art. 5:128 lid 1 BW – bevoegd is om deze regels te stellen middels “house regulations” doet daaraan niet af. Het gaat bij art. 28 splitsingsreglement om een bevoegdheid, niet om een verplichting, zoals het Gerecht terecht heeft overwogen.
2.9
Verder bepaalt art. 5 lid 3 van het splitsingsreglement dat de VvE bevoegd is om ontheffing te verlenen van het verbod om objecten, zoals in casu tafels en stoelen, te plaatsen in gemeenschappelijke ruimtes.
2.1
Anders dan Ananta c.s. betogen zou de bestemming van de gemeenschappelijke ruimte niet gewijzigd worden bij het aangaan van de aan hen aangeboden exclusieve gebruiksovereenkomst. De omstandigheid dat de overige appartementseigenaars zich dan niet meer, of beperkt, over dat gedeelte kunnen bewegen, waardoor in de redenering van Ananta c.s. het gangpad in een restaurantterras wordt veranderd, doet aan de bestemming niets af. Bij bestemming moet niet gedacht worden aan de tijdelijke functie van een gemeenschappelijke ruimte. In de omstandigheid dat het aan Ananta c.s. aangeboden contract (prod. 11 inleidend verzoekschrift) voorziet in opzegbare, opvolgende jaarovereenkomsten, is het beoogde gebruik door Ananta c.s. tijdelijk van aard en voor herstel vatbaar, en wijzigt het dus niet de bestemming van bedoelde ruimte. De goederenrechtelijke situatie blijft ongewijzigd.
2.11
Uit het voorgaande volgt dat het besluit van de VvE van 13 april 2023 rechtsgeldig is en dat de VvE dus de ruimte te huur mocht aanbieden. Nu Ananta c.s. de ruimte hebben gebruikt zonder de huurovereenkomst te aanvaarden, zonder dat zij daartoe gerechtigd waren en zonder daarvoor te betalen, hebben zij onrechtmatig jegens de VvE gehandeld en zijn zij om die reden schadeplichtig. Het ligt voor de hand om de schade te vergoeden door een gebruiksvergoeding van hen te verlangen die gelijk is aan de voorgestelde huur in de aangeboden huurovereenkomst. Ananta c.s. zijn dus een gebruiksvergoeding verschuldigd voor de onrechtmatige occupatie en gebruik als terras van de gemeenschappelijke ruimte. Over de hoogte van de gebruiksvergoeding is niet geklaagd. Het Gerecht heeft Ananta c.s. dus terecht veroordeeld tot betaling van de gevorderde gebruiksvergoeding.
2.12
Een belangenafweging doet de zaak niet anders uitkomen. Niet kan worden ingezien waarom het belang van Ananta c.s. om deze gebruiksvergoeding niet te betalen zwaarder weegt dan het belang van de VvE om deze thans te innen. Immers hebben Ananta c.s. erkend dat de ingebruikname van de ruimte als terras illegaal was, hebben zij de kans om dit te legaliseren aan zich voorbij laten gaan en dient de VvE gecompenseerd te worden voor de misgelopen vergoeding die tegenover het verminderde genot van de overige eigenaars behoort te staan.
2.13
De slotsom luidt dat het bestreden vonnis wordt bevestigd en Anata c.s., als de in het ongelijk gestelde partijen, in de proceskosten in hoger beroep van de VvE worden veroordeeld.
BESLISSING:
Het Hof:
bevestigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Ananta c.s. in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van de VvE, tot op heden begroot op NAf 240,50 aan betekeningskosten en NAf 6.000,- (3 x tarief 5) aan gemachtigdensalaris;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, G.C.C. Lewin en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten op 15 januari 2025 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.