Uitspraak
Nr. 1286
14 juli 2000
in de zaak van De Gemeente ‘s-Gravenhage, zetelende te ‘s-Gravenhage,
eiseres tot cassatie, incidenteel verweerster,
advocaat: Mr. K.T.B. Salomons.
tegen
1. [Verweerder 1] en
2. [Verweerster 2], beiden wonende te ‘s-Gravenhage,
verweerders in cassatie, incidenteel eisers,
advocaat: Mr. C.G. Meeder.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Nadat de Arrondissementsrechtbank te ‘s-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) bij beschikking van 14 oktober 1998 op daartoe strekkend verzoek van de Gemeente ‘s-Gravenhage (hierna: de Gemeente) op de voet van artikel 54a van de Onteigeningswet een rechter-commissaris en een drietal deskundigen had benoemd, heeft de Gemeente bij exploit van 8 december 1998 [verweerder 1] en [verweerster 2], beiden wonende te ‘s-Gravenhage, doen dagvaarden voor de Rechtbank en ten behoeve van de uitvoering van het stadsvernieuwingsplan “[...] 8e herziening” gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten name van de Gemeente van de onroerende zaken [a-straat 1] en [2] te ‘s-Gravenhage, kadastraal bekend gemeente ‘s-Gravenhage, sectie […], nr. [...] en [...] (grondplan [...], grondplannr.[...]), van welke onroerende zaken [verweerder 1] en [verweerster 2] voornoemd zijn aangewezen als eigenaar, en bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 2 maart 1999, ingeschreven in de openbare registers op 31 maart 1999 heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken, het voorschot op de aan [verweerder 1] en [verweerster 2] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op f 280.575,--, zoals nader gespecificeerd in het vonnis, en een dag voor de nederlegging van het deskundigenrapport bepaald.
1.3. Bij het thans in cassatie bestreden vonnis van 1 september 1999 heeft de Rechtbank de schadeloos-stelling voor [verweerder 1] en [verweerster 2] vastgesteld op f 332.400,-- (waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van f 280.575,--) vermeerderd met een rente van 4% per jaar over f 51.825,-- sedert 31 maart 1999 tot de dag van dat vonnis en de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [verweerder 1] en [verweerster 2] van een bedrag van f 51.825,-- met de hiervoor genoemde rente van 4% per jaar, te vermeerderen met de wettelijke rente, zoals in het vonnis nader bepaald. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. De Gemeente heeft het vonnis bestreden met twee middelen van cassatie. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. [Verweerder 1] en [verweerster 2] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep en onder aanvoering van één middel incidenteel beroep in cassatie ingesteld. De conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel beroep in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.3. Nadat de Gemeente had geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel beroep in cassatie, hebben partijen hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun voornoemde advocaten.
2.4. De Advocaat-Generaal Wattel heeft op 29 maart 2000 geconcludeerd primair tot verwerping van het beroep en subsidiair tot vernietiging van het vonnis en tot verwijzing van de zaak voor een nader feitenonderzoek.
3. Uitgangspunten in cassatie
In cassatie moet worden uitgegaan van het volgende.
(i) De van [verweerder 1] en [verweerster 2] onteigende onroerende zaken [a-straat 1] en [2] te ’s-Gravenhage bestaan respectievelijk uit een bedrijfsruimte (winkel) en een daarboven gelegen woning.
(ii) De woning is in eigen gebruik bij [verweerder 1], terwijl hij in de bedrijfsruimte in de vorm van een eenmanszaak een winkel drijft in levensmiddelen, groenten, fruit, zuivelprodukten enzovoorts. Als gevolg van de onteigening moet [verweerder 1] de woning op nummer [2] verlaten en moet hij de exploitatie van de winkel op nummer [1] beëindigen.
(iii) Met betrekking tot de vervangende woning houdt het rapport van de deskundigen, voorzover hier van belang, in:
(a) Gelet op de mededeling van de Gemeente dat [verweerder 1] als eigenaar/bewoner in aanmerking komt voor herhuisvesting op aanvraag, met bemiddeling van gemeentewege, gaan deskundigen ervan uit dat [verweerder 1] op deze wijze in staat gesteld zal kunnen worden een vervangende driekamerwoning met vergelijkbare oppervlakte te huren voor een huurprijs van f 7.800,-- per jaar. Zij achten dit een adequate en redelijke vervanging op basis waarvan de aan [verweerder 1] toekomende schadeloosstelling kan worden begroot. Door het huren van een vervangende woning kan [verweerder 1] zich naar hun oordeel een gelijkwaardig woongenot verwerven.
(b) Inkomensschade van [verweerder 1] (privé):
De huurprijs van de vervangende woning f 7.800,-- De huurwaarde van het onteigende f 7.000,--
Hogere woonlasten f 800,--.
Deze hogere woonlasten zullen volledig worden gecompenseerd door de op geld waardeerbare voordelen zoals centrale verwarming en betere isolatie zodat geen te vergoeden nadeel resteert.
(iv) Wat betreft de vergoeding voor de door [verweerder 1] als gevolg van de beëindiging van de exploitatie van de winkel te lijden schade heeft de Rechtbank in het voetspoor van de deskundigen -partijen zijn het hiermee eens- de schadeloosstelling berekend op basis van verplaatsing van de onderneming naar een andere bedrijfsruimte. Deze dient dan geschikt te worden gemaakt voor de onderneming van [verweerder 1]. Met betrekking tot de daaraan verbonden kosten waren de deskundigen van oordeel dat er geen aanleiding is voor vergoeding van een onrendabele top, dit omdat zij van verplaatsing van de onderneming zijn uitgegaan en de na afbouw gerealiseerde voorzieningen en de daarmee gemoeide kosten dan op reguliere wijze door de onderneming kunnen worden benut en afgeschreven, waaraan zij hebben toegevoegd dat zij eraan twijfelen of de investering de dag erna even hoog is als de waarde (waarmee kennelijk wordt bedoeld, dat zij eraan twijfelen of de investering de dag erna even veel waard is als zij gekost heeft).
4. Beoordeling van de middelen in het principaal beroep
4.1.1. Middel I betreft de tussen partijen in geschil zijnde vraag of de aan [verweerder 1] toekomende schadeloosstelling al dan niet moet worden afgestemd op het in eigendom verwerven van een vervangende woning.
4.1.2. Hieromtrent heeft de Rechtbank overwogen dat ingeval iemand door onteigening het woongenot van een hem in eigendom toebehorende woning verliest, hem te dier zake een vergoeding zal moeten worden toegekend die hem in staat stelt in een gelijkwaardige financiële en maatschappelijke positie te geraken als vóór de onteigening, en vervolgens geoordeeld dat [verweerder 1] in het onderhavige geval, waarin hij een eigen woning bewoont, een dergelijke bewoningsvorm bij zijn maatschappelijke positie past en daarnaast in het algemeen zich in de maatschappij een duidelijke omslag van huren naar kopen heeft gemanifesteerd als gevolg van onder andere lage hypotheekrente, redelijkerwijs geacht moet worden een vervangende woning te kopen.
4.1.3. Tegen dit oordeel dat aldus moet worden begrepen dat [verweerder 1] redelijk handelt door een vervangende woning te kopen, richt zich het middel. Bij de beoordeling daarvan wordt in aanmerking genomen dat in het vonnis van de Rechtbank besloten ligt dat de door de Gemeente aangeboden vervangende huurwoning niet een geringer woongenot biedt dan de onteigende woning.
4.1.4. De schadeloosstelling bij onteigening moet de onteigende in beginsel brengen in financiële omstandigheden gelijkwaardig aan die waarin hij zich zonder onteigening zou hebben bevonden. Daartoe is niet onder alle omstandigheden noodzakelijk dat het de onteigende mogelijk wordt gemaakt vervangend onroerend goed aan te kopen.
4.1.5. Ingeval iemand door onteigening het woongenot van een hem in eigendom toebehorende woning verliest, zal hem te dier zake een vergoeding moeten worden toegekend die hem in staat stelt zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen. Die vergoeding behoort op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf te worden vastgesteld en hiertoe zal moeten worden onderzocht of er al dan niet gegronde redenen bestaan om die vergoeding af te stemmen op het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning. Die redenen kunnen mede zijn gelegen in de leeftijd, de gezondheid of andere persoonlijke omstandigheden van de eigenaar of van een van de leden van zijn gezin maar niet in een louter persoonlijke voorkeur om in een eigen huis te wonen.
4.1.6. In de in 4.1.2 als redengevend voor het oordeel van de Rechtbank vermelde omstandigheid dat zich in het algemeen in de maatschappij een duidelijke omslag van huren naar kopen heeft gemanifesteerd, ligt besloten dat in de huidige maatschappelijke omstandigheden een eigenaar/bewoner die zijn woning verlaat, ter voorziening in zijn woonbehoefte in de regel niet een woning zal huren, maar opnieuw een woning zal kopen.
4.1.7. In cassatie wordt niet bestreden dat deze omstandigheid zich voordoet; het middel betoogt slechts dat zij rechtens niet relevant is. Zij is echter wel degelijk van belang voor het antwoord op de vraag of [verweerder 1] redelijk handelt door een vervangende woning te kopen, en levert voldoende grond op voor een bevestigend antwoord op die vraag. Gelet op hetgeen in 4.1.6 is overwogen volgt immers uit de omstandigheid dat zich in de maatschappij een duidelijke omslag van huren naar kopen heeft voorgedaan, dat het kopen van een vervangende woning niet meer een kwestie van louter persoonlijke voorkeur is, maar dat daaraan in het algemeen de voorkeur wordt gegeven. In dat licht gezien vormt die omstandigheid een gegronde reden als hiervoor in 4.1.5 bedoeld om bij de onteigening van een door de onteigende bewoonde woning in de regel, dat wil zeggen behoudens bijzondere omstandigheden waarvan niet is gesteld of gebleken dat zij zich hier voordoen, de vergoeding af te stemmen op het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning. Het middel faalt derhalve voor zover het betoogt dat de Rechtbank ten onrechte belang heeft gehecht aan de omstandigheid dat [verweerder 1] een eigen woning bewoont en aan de omstandigheid dat meerbedoelde omslag zich heeft voorgedaan.
4.1.8. Middel I kan evenmin tot cassatie leiden voor zover het betoogt dat de Rechtbank voor de beantwoording van de vraag of [verweerder 1] redelijk handelt door een vervangende woning te kopen, ten onrechte relevant heeft geoordeeld dat het bewonen van een eigen woning past bij zijn maatschappelijke positie. De klacht is weliswaar gegrond voor zover de Rechtbank daarbij het oog zou hebben gehad op iets anders dan de maatschappelijke positie van [verweerder 1] zoals deze wordt bepaald door diens financiële omstandigheden - in andere zin is die maat-schappelijke positie inderdaad rechtens niet relevant - doch zij mist belang omdat, gelijk hiervoor in 4.1.7 is overwogen, de omstandigheid dat meerbedoelde omslag zich heeft voorgedaan, reeds voldoende grond oplevert om te oordelen dat [verweerder 1] redelijk handelt door een vervangende woning te kopen.
4.2.1. Middel II richt zich met een motiveringsklacht tegen het - blijkens het hiervoor in 3 onder (iv) vermelde, van het advies van de deskundigen afwijkende - in rechtsoverweging 22 van het bestreden vonnis vervatte oordeel van de Rechtbank dat, gezien de uitlatingen van [verweerder 1] en [verweerster 2] over de investering ten opzichte van de waarde, rekening moet worden gehouden met een voor vergoeding in aanmerking komende onrendabele top en dat terzake een bedrag van f 15.000,-- redelijk en reëel is.
4.2.2. Het middel faalt. Het daardoor bestreden oordeel is, ook wat betreft het bedrag van f 15.000,--, zozeer verweven met aan de Rechtbank voorbehouden waarderingen van feitelijke aard, dat het in cassatie niet op zijn juistheid kan worden onderzocht. Het behoefde geen nadere motivering, ook niet - anders dan in het middel wordt aangevoerd - nu de Rechtbank op dit punt is afgeweken van het advies van deskundigen en van de stellingen van de Gemeente. Het is ook niet onbegrijpelijk.
5. Beoordeling van het middel in het incidenteel beroep
5.1. Blijkens rechtsoverweging 18 van het bestreden vonnis heeft de Rechtbank de kosten die zijn verbonden aan de verwerving in eigendom van een vervangende woning begroot op f 5.800,--. Hierbij is de Rechtbank kennelijk uitgegaan van haar in die rechtsoverweging vervatte vaststelling dat de koopprijs van een vervangende woning f 58.000,-- bedraagt.
5.2. Het middel klaagt erover dat, gelet op de door een rapport van de partijdeskundige van [verweerder 1] en [verweerster 2] nader geadstrueerde stelling dat dient te worden uitgegaan van een waarde van de vervangende woning van f 125.000,--, de Rechtbank voormelde vaststelling nader had moeten onderbouwen, bij gebreke waarvan die vaststelling onbegrijpelijk is.
5.3. In de door het middel bestreden vaststelling ligt als oordeel van de Rechtbank besloten dat voor een bedrag van f 58.000,-- een woning kan worden verworven met een woongenot dat gelijkwaardig is aan dat van de onteigende woning. Dit oordeel is zozeer verweven met aan de Rechtbank voorbehouden waarderingen van feitelijke aard, dat het in cassatie niet op zijn juistheid kan worden onderzocht. Het behoefde, anders dan in het middel wordt aangevoerd, geen nadere motivering. Het is ook niet onbegrijpelijk. Het middel - waarin niet wordt bestreden dat indien moet worden uitgegaan van een koopprijs van de vervangende woning van f 58.000,-- de aan de koop van die woning verbonden kosten f 5.800,-- bedragen - faalt derhalve.
6. Beslissing
De Hoge Raad:
- verwerpt zowel het principaal als het incidenteel beroep, en
- compenseert de kosten van het geding in cassatie aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren J.L.M. Urlings, G.J. Zuurmond, A,G, Pos en D.H. Beukenhorst, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier, en uitgeproken ter openbare terechtzitting van 14 juli 2000.