Conclusie
Nr. 1374
mr Groeneveld
Derde Kamer B
Onteigening
Zitting, 18 april 2003
Conclusie inzake:
de Staat der Nederlanden
(Ministerie van Verkeer en Waterstaat)
tegen
1. [verweerder 1]
2. [verweerster 2]
1. Feiten en procesverloop
1.1. Bij vonnis van 5 december 2000 heeft de rechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) vervroegd de onteigening uitgesproken van het perceel plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [woonplaats] (kadastraal bekend gemeente Hazerswoude, sectie [b] nummers [0002] en [0001] en sectie [c] nummer [0003] gedeeltelijk). De onteigening vond plaats ten behoeve van de aanleg van de Hoge Snelheidslijn-Zuid met bijkomende werken.
1.2. Het onteigende was eigendom van wijlen [betrokkene 1]. Het was in gebruik als woonboerderij en zomerhuis met erf, siertuin en bijgebouwen.
Overleg heeft geleid tot een minnelijke aankoop van hetgeen ter onteigening is aangewezen.
1.3. Een gedeelte van het onteigende was verhuurd aan [verweerder 1] en [verweerster 2] (hierna: [verweerder] c.s.). Dit gedeelte bestaat uit het woonhuis met medegebruik van een gedeelte van de overige op het erf staande opstallen. Zo waren de bijgebouwen en het erf in gebruik als opslagruimte en parkeerruimte alsmede, deels voor het houden van klein vee.
De huur bedroeg ƒ 750 pr maand en is in 1976 voor onbepaalde tijd aangegaan. [Verweerder] c.s. hebben het voortgezet gebruik van het onteigende genoten tot 20 augustus 2001. Aangezien met de huurders geen overeenstemming kon worden bereikt is gezien de met onteigening samenhangende titelzuiverende werking, de minnelijke onteigening afgewikkeld over de band van de onteigeningsprocedure.
1.4. Het vonnis houdende de vervroegde onteigening is op 25 mei 2001 ingeschreven in de openbare registers.
1.5. Tevens heeft de Rechtbank bij genoemd vonnis [verweerder] c.s. als tussenkomende partij toegelaten en heeft zij deskundigen benoemd om de schade van [verweerder] c.s. te begroten.
1.6. Deskundigen hebben bij rapport, gedateerd 26 april 2002 en gedeponeerd ter griffie op 2 mei 2002, geadviseerd tot een schadeloosstelling voor [verweerder] c.s. ten bedrage van ƒ 463.000 (€ 210.100, 24).
1.7. Ter zitting van 3 juni 2002 hebben beide partijen hun standpunten mondeling toegelicht.
1.8. Bij vonnis van 14 augustus 2002 heeft de Rechtbank de schadeloosstelling voor [verweerder] c.s. vastgesteld op € 210.100,24. (ƒ 463.000), en op een rente van 4,5% per jaar over € 379.589,42 (ƒ 836.505) vanaf 27 november 2001 tot datum vonnis.
1.9. De Staat der Nederlanden (het Ministerie van Verkeer en Waterstaat) heeft tegen dit vonnis beroep in cassatie ingesteld en daarbij een middel van cassatie, bestaande uit drie onderdelen, aangevoerd.
1.10. [Verweerder] c.s. hebben bij conclusie van antwoord het cassatieberoep van de Staat bestreden.
1.11. Ter zitting van 14 februari 2003 hebben partijen hun standpunten schriftelijk doen toelichten.
2. Middelonderdeel 1: gelijkwaardig woongenot
2.1. Bij de berekening van de schadeloosstelling bij onteigening geldt als uitgangspunt dat de als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening te lijden schade, volledig moet worden vergoed (zie de art. 40 en Pro 41a Onteigeningswet). Voor de huurder van bedrijfsruimte is dit uitgangspunt neergelegd in art. 42, lid 1, Onteigeningswet. De huurder van andere dan bedrijfsruimte (waaronder woonruimte) heeft ingevolge art. 42, lid 2, Onteigeningswet slechts recht op een forfaitaire schadeloosstelling van tweemaal de jaarhuur. Deze ongelijke behandeling tussen huurders van bedrijfsruimten ten opzichte van huurders van andere ruimten is door de Hoge Raad opgeheven bij zijn arrest van 30 november 1994 (het Witte Paard), na conclusie A-G Loeb, NJ 1995, 668 m.nt. Mörzer Bruyns. De Hoge Raad oordeelde in dat arrest de ontneming van het huurrecht tegen de gefixeerde schadeloosstelling van art. 42, lid 2 onder omstandigheden onverenigbaar met art. 1 van Pro het Protocol nr. 1 bij het EVRM (hierna: het Protocol). Hij overwoog:
"3.8. Als huurder kan de (...) Vereniging aan artikel 1 van Pro het Protocol dezelfde bescherming ontlenen als een eigenaar omdat het huurrecht, dat op grond van artikel 59, lid 3, van de Wet als gevolg van de onteigening eindigt, heeft te gelden als "possession" in de zin van artikel 1 van Pro het Protocol. De haar met toepassing van artikel 42, lid 2, van de Wet door de Rechtbank toegekende schadeloosstelling staat niet in een redelijke verhouding tot het bedrag van de door haar als gevolg van de onteigening geleden schade waarvan in cassatie veronderstellenderwijs moet worden uitgegaan. In verband met het onder 3.7 overwogene(1) volgt hieruit, dat jegens de (...) Vereniging de aan de onteigening verbonden ontneming van haar huurrecht tegen een schadeloosstelling die is bepaald met toepassing van het voorschrift van artikel 42, lid 2, van de Wet, te weten dat een som gelijkstaande aan de huurprijs van twee jaren wordt betaald, onverenigbaar is met artikel 1 van Pro het Protocol, tenzij aan dat voorschrift "legitimate objectives of "public interest"" als bedoeld onder 3.7 ten grondslag liggen.
3.9. De wetsgeschiedenis leert dat dit laatste niet het geval is. (...)
3.10. De (...) wetsgeschiedenis toont aan dat de wetgever voor huurders geen uitzondering heeft willen maken op de hoofdregel van onteigenings-recht dat de als gevolg van de onteigening te lijden schade volledig dient te worden vergoed, maar heeft gemeend bij huurders van "niet-bedrijfsruimte" te kunnen volstaan - zonder dat dit tot onbillijke uitkomsten zou leiden - met, voor zover hier van belang, een vergoeding gelijk aan de huurprijs van twee jaren. Een zowel met genoemde hoofdregel als met de eisen van artikel 1 van Pro het Protocol strokende uitleg van artikel 42 van Pro de Wet moet derhalve zijn, dat het bepaalde in het eerste lid ook geldt voor die huurders van "niet-bedrijfsruimte" voor wie toepassing van het voorschrift van het tweede lid zou leiden tot een onbillijke, dat wil zeggen niet in een redelijke verhouding tot de werkelijk geleden schade staande, schadeloosstelling. (...)"
Uit het voorgaande leid ik af dat het Protocol er niet toe dwingt, in afwijking van het tweede lid van art. 42, aan de huurders van niet-bedrijfsruimte steeds de werkelijke schade te vergoeden. Pas als de redelijke verhouding wordt overschreden moet de werkelijke schade worden vergoed.
2.2. Hoewel dit arrest niet betrekking had op huur van woonruimte, neem ik aan dat de in het arrest neergelegde regel evenzeer geldt voor huur van deze categorie onroerend goed. De Hoge Raad spreekt immers heel in het algemeen van "huurders" en "huurders van 'niet-bedrijfsruimte'". Ook uit de wetsgeschiedenis(2) volgt dat de wetgever geen onderscheid heeft willen maken tussen de verschillende soorten huurders van 'niet-bedrijfsruimte'. Dit wordt bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 8 november 1996, NJ 1997, 150 (Van Haaften/De Blanckenborgh), waarin is beslist dat de huurder van woonruimte onder de voorwaarden als overwogen in r.o. 3.10. van het zojuist besproken arrest NJ 1995, 668 recht heeft op volledige schadevergoeding.
2.3 Partijen, deskundigen en in hun voetspoor de Rechtbank zijn het erover eens dat, gezien de persoonlijke omstandigheden van [verweerder] c.s. ten aanzien van het door hen gehuurde, de met toepassing van art. 42, lid 2, Onteigeningswet toe te kennen schadeloosstelling niet in redelijke verhouding staat tot het bedrag van de werkelijke schade en dat derhalve het fixum van art. 42, lid 2, niet behoort te worden toegepast. Als uitgangspunt geldt derhalve in het onderhavige geval dat de schadeloosstelling dient te worden bepaald op de voet van art. 42, lid 1, Onteigeningswet. Dat betekent volledige vergoeding van alle schade die de huurder als gevolg van de onteigening lijdt.(3)
2.4. Vervolgens is de vraag aan de orde hoe in het onderhavige geval in de (volledige) vergoeding van de, als gevolg van de onteigening ontstane schade van [verweerder] c.s. als huurders van de onteigende woonruimte, moet worden voorzien.
2.4.1. De Rechtbank heeft bij de beantwoording van die vraag als uitgangspunt gehanteerd dat een huurder van woonruimte recht heeft op een schadeloosstelling op basis van het in gebruik krijgen van passende woonruimte, die hem in beginsel gelijkwaardig woongenot verschaft (r.o. 8). Zij maakt daarbij de kanttekening dat sommige persoonlijke omstandigheden van de huurder als leeftijd en/of (verandering in de) gezinssamenstelling voor de vaststelling van de schadeloosstelling kunnen rechtvaardigen dat het door de passende woonruimte te verschaffen woongenot niet geheel samenvalt met het door onteigening verloren woongenot. Vervolgens dient, aldus de Rechtbank, op zakelijke en objectieve wijze te worden nagegaan op welke titel deze vervangende passende woonruimte kan worden verkregen. Bij deze afweging zal de rechter in beginsel ervan moeten uitgaan dat de huurder de passende woonruimte op basis van een huurovereenkomst ter beschikking krijgt, omdat hij aldus een gelijkwaardige rechtspositie behoudt ten opzichte van die ten aanzien van het onteigende. Mocht evenwel vervangende passende woonruimte op basis van huur niet kunnen worden verkregen, dan kan bij de berekening van de schadeloostelling voor de huurder worden uitgegaan van het aankopen van dergelijke woonruimte, aldus de Rechtbank. Dit laat volgens haar onverlet dat in beide gevallen de jaarlijks zwaarder drukkende lasten worden gekapitaliseerd tegen een voor huurders van woonruimte te hanteren, in het concrete geval redelijk geachte factor, aldus de Rechtbank.
2.4.2. Onderdeel 1 van het middel betoogt dat de Rechtbank aldus een onjuist criterium heeft gehanteerd. Zij miskent - aldus het middel - dat de positie van een huurder wezenlijk verschilt van die van een eigenaar en dat dit verschil consequenties dient te hebben voor de beoordeling van de eisen die zijn te stellen aan een "gelijkwaardig woongenot". Gelet op het eerder genoemde arrest NJ 1995, 668 dient de schadevergoeding waar de huurder recht op heeft, in redelijke verhouding te staan tot de werkelijk geleden schade. Dat is wezenlijk iets anders, aldus het middel, dan de schadeloosstelling die aan de eigenaar moet worden geboden. Voor de huurder is van een volledige schadevergoeding reeds sprake wanneer het hem toegekende bedrag in een redelijke verhouding staat tot de werkelijk geleden schade. Het middel trekt een parallel tussen de beëindiging van de huurovereenkomst wegens onteigening van het gehuurde en de beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Ook daar is sprake van passende vervangende woonruimte. Het middel verbindt daaraan de gevolgtrekking dat een huurder schadeloos wordt gesteld wanneer hij in staat wordt gesteld passende woonruimte te betrekken, waarbij niet de eis geldt dat het woongenot gelijkwaardig moet zijn, in de zin die daaraan in de rechtspraak wordt toegekend met betrekking tot eisen die een onteigende eigenaar kan stellen. Van volledige schadevergoeding is bij een huurder al sprake als de grens van het redelijke niet (meer) wordt overschreden. Bij passende huisvesting die niet een gelijkwaardig woongenot behoeft te bieden, is dat het geval, zo betoogt het middel.
2.4.3. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Onteigeningswet van 1851 en van de wijzigingswetten van 8 december 1961, Stb. 425 en van 28 januari 1971, Stb. 44, blijkt dat de wetgever voor huurders geen uitzondering heeft willen maken op de hoofdregel van onteigeningsrecht dat de als gevolg van de onteigening te lijden schade volledig dient te worden vergoed. De enkele reden dat de regel van de gefixeerde schadevergoeding - die aanvankelijk gold voor alle huurders, maar later is ingeperkt tot de huidige vorm - is ingevoerd, is de vrees dat schatting van de aan de huurder toe te kennen schadeloosstelling door deskundigen zou leiden tot "de stuitendste ongelijkheid".(4) Dat dit uitgangspunt juist is, is bevestigd door de Hoge Raad in het reeds aangehaalde arrest NJ 1995, 668. Volgens de Hoge Raad kan een huurder aan art. 1 van Pro Protocol nr. 1 bij het EVRM dezelfde bescherming ontlenen als een eigenaar. Het huurrecht dat op grond van art. 59, lid 3, Onteigeningswet als gevolg van de onteigening eindigt, heeft volgens de Hoge Raad namelijk eveneens te gelden als "possession" in de zin van art. 1 van Pro het Protocol. De positie van de huurder verschilt in deze derhalve niet van die van de eigenaar.
2.4.4. Naar vaste jurisprudentie heeft een onteigende die door de onteigening het woongenot van een hem in eigendom toebehorende woning verliest het recht op een schadeloosstelling die hem in staat stelt een gelijkwaardig woongenot te
verschaffen.(5) Gelet op het voorgaande is er naar mijn mening geen reden de aan de huurder toekomende schadeloosstelling niet af te stemmen op een gelijkwaardig woongenot, maar slechts op een passende woonruimte. De Rechtbank heeft derhalve een juist criterium gehanteerd. Voor zover in onderdeel 1 van het middel van een andere opvatting wordt uitgegaan, faalt het. Met name de daarin gehuldigde opvatting dat voor de huurder van volledige schadevergoeding reeds sprake is, wanneer het hem toegekende bedrag in een redelijke verhouding staat tot de werkelijk geleden schade, is - zo volgt uit hetgeen ik vermeld heb in punt 2.4.3. - onjuist. De kwestie van de redelijke verhouding tot de werkelijk geleden schade staande schadeloosstelling, is slechts van belang ter bepaling van de toe te passen schadevergoedingsgrondslag: de gefixeerde schadevergoedingsregeling van lid 2 dan wel de volledige schadevergoedingsregeling van lid 1. Als deze eenmaal bepaald is - zoals in het onderhavige geval aan de orde is - speelt de vraag of de toe te kennen schadeloosstelling in redelijke verhouding staat tot de werkelijk geleden schade, geen rol meer. Dat zou een aantasting betekenen van het recht op volledige schadevergoeding dat [verweerder] c.s. aan lid 1 van art. 42 ontlenen Pro.
2.4.5. Uit het voorgaande volgt dat onderdeel 1 niet tot cassatie kan leiden.
2.5. Middelonderdeel 2
2.5.1. Onderdeel 2 klaagt over de door de Rechtbank in aanmerking genomen omstandigheden op grond waarvan zij tot de beslissing gekomen is dat gelijkwaardig woongenot slechts verkregen zou kunnen worden door een vervangende woning in het buitengebied van de gemeente Hazerswoude. Deze omstandigheden zijn volgens het middel niet van dien aard dat zij noodzakelijkerwijs tot buiten wonen leiden.
2.5.2. Bij de beoordeling van de gelijkwaardigheid van het vervangende woongenot mogen persoonlijke omstandigheden van de onteigende of de derde-belanghebbende en van diens gezinsleden wel in aanmerking genomen worden, hun persoonlijke voorkeur niet.(6)
2.5.3. Deskundigen achten blijkens het deskundigenrapport (p. 10, punt 13) naast de gebruikelijke factoren welke het woongenot bepalen, zoals omvang, indeling en staat van onderhoud, de volgende factoren in het bijzonder bepalend voor het aan het gehuurde verbonden woongenot:
a. de vrije ligging van de woning in het landelijke gebied;
b. de siertuin en het erf die bij de gehuurde woning behoorden (volgens deskundigen was het erf geschikt voor en werd het ook daadwerkelijk gebruikt voor het hobbymatig houden van kleinvee);
c. het feit dat [verweerder 1] en [verweerster 2] oorspronkelijk afkomstig zijn uit het buitengebied, dat zij sedert het aangaan van de huur in 1976 in het buitengebied hebben gewoond en dat [verweerder 1] er belang bij heeft op een met fiets of bromfiets te bereiken afstand te wonen van de boomkwekerij, in welke hij werkzaam is en
d. de leeftijd van [verweerder] c.s.
Deskundigen zijn op grond hiervan van oordeel dat gelijkwaardig woongenot slechts zal kunnen worden verkregen door huur of koop van een woning in het buitengebied.
2.5.4. De Rechtbank neemt in r.o. 12 het advies van deskundigen geheel over en oordeelt dienovereenkomstig.
2.5.5. De factoren vermeld in punt 2.5.3. zijn in de jurisprudentie als in beginsel relevant geoordeeld voor de beantwoording van de vraag of sprake is van gelijkwaardig woongenot. Deze factoren vormen derhalve geen uiting van de persoonlijke voorkeur van de onteigende. Ik verwijs naar de jurisprudentie vermeld in noot 7. Voor zover de Rechtbank genoemde factoren in haar oordeel heeft betrokken, geeft dat oordeel dan ook geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
De beantwoording van de vraag in hoeverre genoemde factoren in het onderhavige geval een rol spelen, is aan de Rechtbank, als rechter die over de feiten oordeelt, voorbehouden. De Rechtbank heeft zich met haar oordeel in r.o. 12, waarin zij onder meer verwijst naar de (uitgebreide) redengeving van de deskundigen, op behoorlijke wijze van die taak gekweten. In dat oordeel ligt besloten dat al deze omstandigheden een zo integrerend bestanddeel zijn van de levenswijze van [verweerder] c.s. dat het (grotendeels) wegvallen hiervan de aard van hun woongenot wezenlijk zou veranderen. Dat oordeel is naar mijn mening niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd.
2.5.6. Uit het voorgaande volgt dat middelonderdeel 2 faalt.
2.6. Middelonderdeel 3: aankoop van een vervangende woning
2.6.1. Het derde onderdeel van het middel is gericht tegen het oordeel van de Rechtbank dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling uitgegaan moet worden van aankoop van een vervangende woning. Het klaagt dat de Rechtbank ten onrechte onbeantwoord heeft gelaten de vraag of een huurder, die in gelijke omstandigheden verkeert - gesteld dat hij de middelen zou hebben voor aankoop van een woning - zich de voor de verwerving van een dergelijke woning noodzakelijke offers zou getroosten. Dit gelet op de omstandigheid dat [verweerder] c.s. het onteigende woonhuis huurden voor ƒ 750 per maand, en dat die maandlast met ƒ 4.125 zou worden verhoogd als gevolg van de koop van een vervangende woning.
2.6.2. Deskundigen merken in hun advies (punt 18, p. 12/13) hieromtrent het volgende op:
"Eiser stelt i.v.m. de aan te leggen maatstaf, n.l. dat op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf moet worden beoordeeld of al dan niet gegronde redenen bestaan de schadeloosstelling te baseren op het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning, terecht de vraag wat een huurder in gelijke omstandigheden op grond van zakelijke overwegingen zou besluiten. Bij een huurder die in gelijke omstandigheden verkeert moet naar de lezing van deskundigen niet alleen gedacht worden aan een huurder die onteigend wordt doch ook aan een huurder die om andere redenen dan de onteigening niet in het gehuurde kan blijven.
Bij vervanging door een woning met een gelijkwaardig woongenot zou een dergelijke huurder een forse lastenverhoging moeten aanvaarden. Deskundigen beoordelen de hierna te taxeren hogere lasten bij koop in verhouding tot het te verkrijgen woongenot niet als buitensporig hoog. Vervanging door een qua woongenot gelijkwaardige huurwoning zou eveneens tot hogere lasten leiden doch is in de omgeving van Hazerswoude praktisch onmogelijk. In het bijzondere geval van interveniënten doet zich de vraag voor of zij, in het geval dat zij de woning om andere redenen dan de onteigening zouden moeten verlaten, de hogere lasten verbonden aan een qua woongenot gelijkwaardige woning zouden kunnen dragen. Deskundigen betwijfelen evenwel of de vraag in deze vorm moet worden gesteld. Het is behoudens in bijzondere zich hier niet voordoende gevallen (ziekte of verplaatsing wegens wijziging van werkkring) niet aannemelijk dat interveniënten tot een beëindiging van de huur zouden kunnen worden gedwongen of daarmee zouden instemmen anders dan tegen betaling van een forse uitkoopsom. (...)"
2.6.3. De Rechtbank neemt in r.o. 12 ook op dit punt het advies van deskundigen over en oordeelt dienovereenkomstig.
2.6.4. Voor zover de Staat klaagt dat de Rechtbank de door hem opgeworpen vraag in het midden heeft gelaten, mist de klacht feitelijke grondslag. Blijkens de tweede alinea van het in punt 2.6.2. geciteerde advies van deskundigen, zijn de deskundigen uitgebreid op deze kwestie ingegaan. Zoals reeds opgemerkt, sluit de Rechtbank zich hier geheel bij aan. Het oordeel van de Rechtbank is dan ook voldoende gemotiveerd en ook overigens niet onbegrijpelijk.
2.6.5. Uit het voorgaande blijkt dat middelonderdeel 3 eveneens faalt.
3. Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
Bij de Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 In deze overweging verbindt de Hoge Raad aan de uitspraak van het Europees Hof voor de rechten van de mens van 21 februari 1986 in de zaak James e.a. (Serie A, nr. 98, blz. 36, § 54) de conclusie dat "ontneming van eigendom als bedoeld in artikel 1 van Pro het Protocol zonder betaling van een bedrag dat in een redelijke verhouding staat tot de waarde van die eigendom (...) in de regel een niet met artikel 1 van Pro het Protocol te verenigen aantasting van het eigendomsrecht op[levert], maar in het algemeen belang nagestreefde geoorloofde doeleinden kunnen lagere vergoedingen rechtvaardigen."
2 Zie De memorie van toelichting bij de Onteigeningswet van 1851 (Bijblad van de Nederlandse Staatscourant 1950-1851, II, blz. 291alsmede de geschiedenis van de totstandkoming van de Wetten van 8 december 1961, Stb. 425 en van 28 januari 1971, Stb. 44.
3 Dat valt ook af te leiden uit de in die bepaling gebezigde term 'schadeloossstelling'.
4 M.v.T. bij de Onteigeningswet van 1851, Bijblad Nederlandse Staatscourant 1850-1851, II, blz. 291.
5 Zie o.m. HR 27 november 1968, NJ 1971, 1 m.nt. W. Bl. (Kluytmans/Tilburg), HR 8 juli 1974, NJ 1975, 27 m.nt. MB (Wijchen/Geurts), HR 29 oktober 1975, NJO 1976, 15 (Assen/Stobbe), HR 12 november 1975, NJO 1976, 11 m.nt. MB, HR 12 november 1975, NJO 1976, 15 (Assen/Seubring), HR 14 januari 1976, NJO 1976, 8 m.nt. MB (Eindhoven/Van Dooren), HR 29 juni 1977, NJO 1977, 13 m.nt. MB (Van Iersel/Goirle), HR 10 april 1991, NJ 1991, 832 m.nt. MB (Van Haaren/Heumen) en HR 14 juli 2000, NJ 2001, 94 m.nt. PCEvW ('s-Gravenhage/Biekram).
7 Zie o.m. HR 8-7-74, NJ 1975, 27, ( Wijchen/Geurts); HR 29-10-75, NJO 76, 15 (Assen/Stobbe); HR 12-11-75, NJO 76, 11 (Assen/Seubring); HR 14-1-76, NJO 76, 8 (Eindhoven/Van Dooren); HR 29-6-77, NJO 1977, 13 (Van Iersel/Goirle); HR 13-3-85, NJ 1985, 835 (Koelewijn/Schijndel); HR 10-4-91, NJ 1991, 832 (Van Haaren/Heumen) en HR 22-9-1993, NJ 1994, 702 (Steenkamer/Rotterdam).