Uitspraak
Nr. 1326
15 februari 2002
JV
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser tot cassatie,
advocaat: mr. J.W. Meijer.
tegen
de gemeente 's-Gravenhage,
zetelende te 's-Gravenhage,
verweerster in cassatie,
advocaat: mr. P.S. Kamminga.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Nadat de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) bij beschikking van 20 december 1999 op daartoe strekkend verzoek van de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Gemeente) op de voet van artikel 54a van de Onteigeningswet een rechter-commissaris en een drietal deskundigen had benoemd, heeft de Gemeente bij exploit van 18 februari 2000 eiser tot cassatie (hierna: [eiser]) doen dagvaarden voor de Rechtbank en ten behoeve van de uitvoering van het bouwplan in het belang van de volkshuisvesting [a-straat 1 t/m 2] gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten name van de Gemeente van de onroerende zaak [a-straat 3-4] te 's-Gravenhage, kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage, [...], van welke onroerende zaak [eiser] is aangewezen als eigenaar, en bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 9 mei 2000, ingeschreven in de openbare registers op 13 juli 2000, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken, het voorschot op de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op f 229.500, bepaald dat de Gemeente het bijkomend aanbod van voortgezet gebruik om niet tot 1 februari 2001 gestand doet, en een dag voor de nederlegging van het deskundigenrapport bepaald.
1.3. Bij het thans bestreden vonnis van 17 januari 2001 heeft de Rechtbank voor zover in cassatie van belang de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op f 282.500 (waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van f 229.500) vermeerderd met een rente van 4,5% per jaar over f 53.000 sedert 13 juli 2000 tot de dag van dat vonnis, de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van f 53.000 met de hiervoor genoemde rente, te vermeerderen met de wettelijke rente, zoals in het vonnis nader bepaald. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. [eiser] heeft het vonnis bestreden met drie middelen van cassatie. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. Nadat de Gemeente had geconcludeerd tot verwerping van het beroep, hebben partijen hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun voornoemde advocaten. De advocaat van [eiser] heeft gerepliceerd.
2.3. De Advocaat-Generaal Th. Groeneveld heeft op 28 september 2001 geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot verwijzing van het geding naar een hof voor een onderzoek van de zaak voor zover deze betrekking heeft op de vaststelling van de bijkomende schade met betrekking tot de woonruimte.
2.4. De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 3 oktober 2001 op deze conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van de middelen
3.1. In cassatie moet worden uitgegaan van het volgende.
( i ) De onteigende onroerende zaak bestaat uit een bedrijfsruimte van circa 125 m2 op de begane grond en een afzonderlijke bovenwoning.
( ii ) Van de bedrijfsruimte op de begane grond was een gedeelte van 60 m2 bij [eiser] in gebruik ten behoeve van zijn onderneming [A]. Het resterende gedeelte werd door hem gebruikt voor het stallen van auto's.
( iii ) De bovenwoning bestaat uit twee verdiepingen. De eerste verdieping was bij [eiser] zelf in gebruik en de tweede werd in het verleden door hem verhuurd aan derden maar was op de peildatum (13 juli 2000) niet verhuurd.
( iv ) De Rechtbank heeft de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op f 282.500, zijnde de waarde van het onteigende. De deskundigen hebben de waarde van de bedrijfsruimte bepaald als volgt: 125 m2 maal f 150 per m2 = f 18.750 maal factor 10 = f 187.500. Die waarde noch die van de woning, welke is bepaald op f 95.000, is in cassatie aan de orde.
( v ) Het bedrag van de bijkomende schade van [eiser] heeft de Rechtbank overeenkomstig het advies van de deskundigen bepaald op nihil. Hiertegen richten zich de middelen van cassatie.
3.2.1. De subonderdelen 2 tot en met 5 van onderdeel B van middel I -onderdeel A en subonderdeel 1 van onderdeel B bevatten geen klachten- hebben betrekking op de bijkomende schade die [eiser] lijdt door het verlies van de eigendom van de bovenwoning.
3.2.2. In de subonderdelen 2 tot en met 4 van onderdeel B van dit middel wordt kennelijk en terecht tot uitgangspunt genomen dat in het in cassatie bestreden vonnis besloten ligt als oordeel van de Rechtbank dat de eerste verdieping van de bovenwoning op de peildatum bij [eiser] in gebruik was als eigen woning. Weliswaar lijkt, zoals is uiteengezet in 2.1.5 en 2.1.6 van de conclusie van de Advocaat-Generaal, het vonnis van de Rechtbank tegenstrijdig te zijn met betrekking tot het antwoord op de blijkens de stukken van het geding tussen partijen in geschil zijnde vraag of [eiser] op de peildatum de eerste verdieping van de onteigende bovenwoning zelf bewoonde, maar, gelet op hetgeen de Rechtbank in dat vonnis heeft overwogen, te weten "Met de deskundigen is de rechtbank van mening dat het redelijk "is om een bedrag van f. 2.000 vast te stellen voor het verhuizen "van de aanwezige spullen uit de bovenwoning" en: "de rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het huren van een vergelijkbare woonruimte mogelijk is voor f. 800 per "maand", moet worden aangenomen dat de Rechtbank met betrekking tot het gebruik door [eiser] van de eerste verdieping van de bovenwoning als eigen woning heeft geoordeeld als voormeld.
3.2.3. Uit dat oordeel volgt dat [eiser] door de onteigening het woongenot heeft verloren van de eerste verdieping van de bovenwoning. Dit brengt mee dat nu de bovenverdieping hem in eigendom toebehoorde, hem ter zake van het verlies van dat woongenot een vergoeding moet worden toegekend die hem in staat stelt zich elders een gelijkwaardig woongenot te verschaffen. Daartoe diende de Rechtbank te onderzoeken of die vergoeding moet worden afgestemd op het kopen dan wel op het huren van vervangende woonruimte met een gelijkwaardig woongenot. De Rechtbank heeft geoordeeld dat het huren van een vergelijkbare woonruimte mogelijk is voor f 800 per maand, welk oordeel niet anders kan worden begrepen dan dat [eiser] door elders voor f 800 per maand woonruimte te huren in staat is zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen en dat de hem toekomende vergoeding daarop moet worden afgestemd.
3.2.4. Dit oordeel wordt in subonderdeel 2 van onderdeel B van het middel onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 14 juli 2000, NJ 2001, 94, bestreden met de klacht dat het niet (voldoende) begrijpelijk is omdat de Rechtbank is uitgegaan van het huren van vervangende woonruimte zonder te reppen over bijzondere omstandigheden die aanleiding zouden (kunnen) zijn om af te wijken van de regel van onteigeningsrecht dat de schadeloosstelling behoort te worden gebaseerd op aankoop van een vervangende woning in het geval de eigenaar van de onteigende woning deze zelf bewoont.
3.2.5. In deze zaak doet zich voor ( 1 ) dat de deskundigen uiteindelijk hebben geadviseerd de aan [eiser] voor het verlies van het woongenot toekomende vergoeding af te stemmen op het huren van vervangende woonruimte, (2 ) dat, zoals blijkt uit het tot de gedingstukken behorende proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank van 1 december 2000, de Gemeente zich -behoudens wat betreft de geadviseerde waarde van het onteigende en de post renteschade- bij dat advies heeft aangesloten, ( 3 ) dat [eiser] in zijn tot de gedingstukken behorende brief van 20 juni 2000 aan de deskundigen zich op het standpunt heeft gesteld dat de vergoeding voor het verlies van het woongenot moet worden afgestemd op het huren van vervangende woonruimte en ( 4 ) dat, zoals blijkt uit de notities van het ter zitting van de Rechtbank van 1 december 2000 gehouden pleidooi van de raadsman van [eiser], welke pleitnotities tot de gedingstukken behoren, [eiser] bij dat standpunt is gebleven, ook na voormeld arrest van de Hoge Raad, dat op 30 augustus 2000 is gepubliceerd in de Rechtspraak van de Week onder nummer 173.
3.2.6. De onteigeningsrechter dient zich zelfstandig met behulp van deskundigen een oordeel te vormen over de schadeloosstelling die aan de onteigende toekomt, waarbij hij niet gebonden is aan het standpunt dat partijen dienaangaande innemen. Uit het vonnis blijkt niet dat de Rechtbank dit heeft miskend. De Rechtbank heeft kennelijk geen aanleiding gevonden om, in afwijking van het in 3.2.5 vermelde advies van de deskundigen en de daar weergegeven standpunten van partijen, de aan [eiser] toekomende vergoeding die hem in staat moet stellen zich vervangende woonruimte met een gelijkwaardig woongenot te verschaffen, af te stemmen op het kopen daarvan. Het vonnis behoefde op dit punt geen nadere motivering. Door de in 3.2.5 vermelde overeenstemming in de standpunten van partijen - waarvan niet blijkt dat zij daarbij zijn uitgegaan van een juridisch onjuist standpunt - behoefde de Rechtbank, anders dan in subonderdeel 2 van onderdeel B van middel I wordt aangevoerd, geen rekenschap ervan te geven of sprake was van bijzondere omstandigheden als in 3.2.4 bedoeld (vgl. HR 12 februari 1997, NJ 1998, 29). Het subonderdeel faalt derhalve.
3.3. Subonderdeel 3 van onderdeel B van middel I, waarin blijkens de in 2.4 bedoelde reactie van de advocaat van [eiser] op de conclusie van de Advocaat-Generaal voor kosten van wederbelegging moet worden gelezen aankoopkosten vervangende woning, bouwt voort op subonderdeel 2. Nu de in dat subonderdeel vervatte klacht faalt, faalt ook subonderdeel 3.
3.4.1. In subonderdeel 4 van onderdeel B van middel I wordt geklaagd over onvoldoende begrijpelijke motivering van het oordeel van de Rechtbank dat [eiser] zich voor een huur van f 800 per maand vervangende woonruimte kan verschaffen met een woongenot gelijkwaardig aan dat van de onteigende woning.
3.4.2. Om tot dit oordeel te geraken heeft de Rechtbank gelet op de lage eisen die [eiser] aan een woning stelt, op het feit dat het hier een bovenwoning betreft en op de - eenvoudige - inrichting van de onteigende woonruimte. Anders dan in het subonderdeel wordt aangevoerd, valt niet in te zien dat de wijze waarop een woning is ingericht, niet - zoals de Rechtbank kennelijk ook heeft gedaan - in samenhang met de beide andere hiervoor vermelde omstandigheden in aanmerking kan worden genomen bij het antwoord op de vraag welke woonruimte aan de onteigende een woongenot verschaft dat gelijkwaardig is aan het woongenot dat hij in het onteigende had. De Rechtbank heeft het hier bestreden oordeel dan ook voldoende begrijpelijk gemotiveerd. Het subonderdeel faalt derhalve.
3.5.1. In subonderdeel 5 van onderdeel B van middel I wordt erover geklaagd dat uit het vonnis niet is op te maken of de Rechtbank ermee rekening heeft gehouden dat de vervangende woning aan [eiser] de mogelijkheid dient te bieden een gedeelte te verhuren en dat, zo die mogelijkheid niet bestaat, de als gevolg van de onteigening te derven huurpenningen aan [eiser] dienen te worden vergoed.
3.5.2. Voor de vaststelling van de schadeloosstelling heeft de Rechtbank in het voetspoor van deskundigen de tweede verdieping van de bovenwoning gewaardeerd als onverhuurd. Met betrekking tot de toestand van onverhuurd zijn houdt noch het advies van de deskundigen noch enig ander gedingstuk iets in, behoudens dat in punt 6 van de brief van 20 juni 2000 van de raadsman van [eiser] aan de deskundigen is vermeld:
"(......) en ook al verhuurde hij in het verleden een gedeelte van "de woning welke mogelijkheid zich daaruit inkomsten te "verwerven hij naar verwachting in de toekomst zal moeten "missen (....)".
3.5.3. Bij deze stand van zaken heeft de Rechtbank kennelijk geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat tussen het ten tijde van de onteigening onverhuurd zijn van de bovenverdieping en de onteigening enig verband bestaat en dat het verlies van de mogelijkheid om een gedeelte van de woning te verhuren niet is aan te merken als een onteigeningsgevolg. Dit oordeel, dat niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, behoefde geen nadere motivering. Het is ook niet onbegrijpelijk. Subonderdeel 5 faalt.
3.6.1. De klachten die zijn aangevoerd in de met A tot en met E aangeduide onderdelen van middel II, hebben betrekking op de inkomensschade die [eiser] lijdt door het verlies van het in 3.1 genoemde gebruik van de onteigende bedrijfsruimte voor zijn bedri[A] en voor de stalling van auto's.
3.6.2. Wat betreft de inkomensschade door het verlies van de bedrijfsruimte voor het bedri[A] houdt het advies van de deskundigen, voor zover hier van belang, in:
"Deskundigen is opgevallen dat in de jaarstukken geen rekening is gehouden met huisvestingskosten voor het bedrijf. Redelijkerwijs zou daarmee ( .... ) wel rekening moeten worden gehouden. Nu van de totale oppervlakte van 125 m2 een gedeelte van circa 60 m2 door [A] wordt gebruikt, menen deskundigen dat het redelijk is om als huisvestingskosten een bedrag van f 9000 per jaar op te voeren (gebaseerd op de door deskundigen aan deze ruimte toegeschatte waarde van f 150 per m2)".
en voorts:
"Voor de verplaatsing van het bedrijf gaan deskundigen uit van het huren van een vervangende werkplaats ter grootte van circa 60 m2. De daarmee gepaard gaande kosten begroten deskundigen op 60 m2 à f 200 per m2 = f 12.000 per jaar. Hierop dient in mindering te worden gebracht het bedrag aan huisvestingskosten, zoals hiervoor door deskundigen begroot voor de bestaande ruimte, te weten (afgerond) f 9.000:
f 12.000
f 9.000
nadelig verschil:f 3.000
Op het nadelig verschil dient in mindering te worden gebracht de rente over het vrijkomend kapitaal van de bestaande ruimte: f 187.500 x 4,5% = f 8.437,50. Jaarlijks levert dit [eiser] dan een voordeel op ten bedrage van f 8.437,50 -/- f 3.000 =
f 5.437,50".
3.6.3. In het vonnis ligt besloten dat de Rechtbank de deskundigen is gevolgd in de verrekening van de rente over het vrijkomende kapitaal met het nadelig verschil van f 3.000 en dat zij daarmee heeft verworpen het tegen die verrekening aangevoerde bezwaar van [eiser] dat hier sprake is van een dubbeltelling, te weten dat zowel de huidige huisvestingskosten van f 9.000 per jaar als de renteopbrengst van het (gehele) vrijkomende kapitaal in mindering worden gebracht op de inkomensschade.
3.6.4. In onderdeel C van middel II wordt tegen de verwerping van dat bezwaar opgekomen met de klacht dat de Rechtbank op dat bezwaar geen begrijpelijke beslissing heeft gegeven.
3.6.5. Bij de beoordeling van deze klacht moet het volgende worden vooropgesteld. Het kapitaal dat door de onteigening van de bedrijfsruimte vrijkomt, werd - voor zoveel het betrekking heeft op een gedeelte van 60 m2 van de bedrijfsruimte - door [eiser] aangewend voor de huisvesting van zijn bedrijf [A]. Hierdoor derfde hij de rente over dat gedeelte van dat kapitaal. In het in 3.6.3 vermelde bezwaar van [eiser] liggen kennelijk besloten de stellingen dat die gederfde rente een onderdeel vormde van de door de deskundigen op f 9.000 per jaar geschatte kosten van de huisvesting van het bedrijf en dat het niet aangaat om, zoals de deskundigen hebben geadviseerd, op de huur van de vervangende bedrijfsruimte zowel het gehele bedrag van f 9.000 in mindering te brengen als een bedrag aan rente over het vrijkomende kapitaal.
3.6.6. Indien juist is, hetgeen door de Rechtbank in het midden is gelaten, dat door de deskundigen tot het bedrag van f 9.000 aan jaarlijkse huisvestingskosten van het bedrijf [A] een bedrag aan gederfde rente over het voor de huisvesting van het bedrijf geïnvesteerde kapitaal is gerekend, dan leidt de in 3.6.2 bedoelde verrekening van rente over het vrijkomende kapitaal met het daar vermelde nadelige verschil van f 3.000 ertoe dat bij de beantwoording van de vraag of [eiser] door de onteigening van de bedrijfsruimte inkomensschade heeft geleden, de gederfde rente, die in wezen dezelfde rente is als de rente over het vrijkomende kapitaal, in feite twee maal in aanmerking wordt genomen, dit terwijl uit een juiste toepassing van de regel van onteigeningsrecht dat de onteigening voor de onteigende partij in financieel opzicht nadeel noch voordeel behoort mee te brengen, volgt dat slechts indien en voorzover de rente over het vrijkomende kapitaal meer bedraagt dan het in het bedrag van f 9.000 begrepen bedrag aan rente, dat meerdere in aanmerking komt om verrekend te worden met het aan [eiser] als inkomensschade te vergoeden verschil van f 3.000 tussen de oude huisvestingskosten en de nieuwe huur.
3.6.7. De Rechtbank had daarom bij de verwerping van het door [eiser] tegen de in 3.6.2 bedoelde verrekening aangevoerde bezwaar niet in het midden mogen laten de juistheid van de in dat bezwaar besloten liggende stelling dat de deskundigen onder het bedrag van f 9.000 aan jaarlijkse huisvestingskosten van het bedrijf [A] een bedrag aan gederfde rente over het voor de huisvesting van het bedrijf geïnvesteerde kapitaal hebben begrepen. De in onderdeel C van middel II geuite klacht is derhalve gegrond.
3.7. Ook de in onderdeel D van middel II aangevoerde klacht, die erop neerkomt dat de Rechtbank zonder motivering is voorbijgegaan aan de door [eiser] gestelde schade die hij lijdt door het verlies van de stallingsruimte voor auto's, is gegrond. Immers, nu - naar in het vonnis ligt besloten - [eiser] door de onteigening het gedeelte van de bedrijfsruimte dat hij voor het stallen van auto's gebruikte, daarvoor niet meer kan gebruiken, had de Rechtbank niet, zoals zij heeft gedaan, in het midden mogen laten of [eiser] uit hoofde van het verlies van deze stallingsruimte schade lijdt dan wel, zo hij uit dien hoofde schade lijdt, in het midden mogen laten waarom die schade niet voor vergoeding in aanmerking komt.
3.8.1. Onderdeel E van middel II bedoelt kennelijk erover te klagen dat de Rechtbank niet een schadepost heeft opgenomen voor kosten van wederbelegging in onroerend goed van het uit de bedrijfsruimte vrijkomende kapitaal. Daartoe wordt aangevoerd dat niet (voldoende) begrijpelijk is waarop de Rechtbank haar oordeel heeft gebaseerd dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij dat vrijkomende kapitaal zal gaan herbeleggen
3.8.2. Voor vergoeding van kosten van wederbelegging in onroerend goed is (voor zover hier van belang) alleen plaats indien de onteigende onroerende zaak als duurzame belegging werd aangehouden. In aanmerking genomen dat [eiser] van de bedrijfsruimte gebruik maakte voor huisvesting van zijn bedrijf en voor stalling van auto's, heeft de Rechtbank kennelijk geoordeeld dat die onroerende zaak niet werd aangehouden als duurzame belegging. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk. Het behoefde geen nadere motivering. Onderdeel E faalt derhalve.
3.9. Door de gegrondbevinding van de onderdelen C en D van middel II behoeven de onderdelen A en B geen behandeling meer. Ook middel III, dat erover klaagt dat de Rechtbank zich niet heeft uitgelaten over het voordeel voor [eiser] uit het aangeboden voortgezet gebruik om niet van het onteigende, behoeft geen behandeling. Na verwijzing dient de aan [eiser] voor het verlies van de bedrijfsruimte toekomende schadeloosstelling in volle omvang opnieuw te worden onderzocht, in welk onderzoek ook het in middel III bedoelde voordeel dient te worden betrokken.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Arrondissements-rechtbank te 's-Gravenhage van 17 januari 2001;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, aan de zijde van [eiser] tot aan deze uitspraak begroot op € 333,34 aan verschotten en op € 1590 voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren J.L.M. Urlings,
L. Monné, P.J. van Amersfoort en J.W. van den Berge, en door de raadsheer A. Hammerstein uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 februari 2002.