Uitspraak
Arrest d.d. 24 januari 2012
Zaaknummer 200.006.306/01
(Zaaknummer rechtbank: 128797/ CV EXPL 03-3235)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appe[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. W.H.C. Bulthuis, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
het rechtspersoonlijkheid bezittend zelfstandig bestuursorgaan
Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers,
gevestigd te Rijswijk (Z-H),
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: COA,
advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden.
De inhoud van het tussenarrest van 25 oktober 2006 (LJN: AZ0940) wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop in eerste instantie
Na voormeld tussenarrest is in eerste aanleg geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de tussenvonnissen van 12 februari 2007, 12 juni 2007 en 27 november 2007 alsmede in het eindvonnis van 19 februari 2008, uitgesproken door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen (hierna: de kantonrechter).
Het verdere procesverloop in hoger beroep
Bij exploot van 7 mei 2008 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van het tussenvonnis van 27 november 2007 en het eindvonnis van 19 februari 2008 met dagvaarding van COA tegen de zitting van 4 juni 2008.
De conclusie van de memorie van grieven tevens eiswijziging (met acht producties) luidt:
"In conventie:
dat het Gerechtshof te Leeuwarden bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de door de Rechtbank, sector kanton, op 27 november 2007 en 19 februari 2008 gewezen vonnissen en de gronden waarop deze vonnissen berusten, zal vernietigen, en, opnieuw recht doende, geïntimeerde alsnog zal veroordelen om:
a. aan appellant tegen bewijs van kwijting te betalen de verschuldigd geworden huurpenningen over de maanden december 2002 en volgende, tot de datum waarop de huurovereenkomst tussen partijen recht- en regelmatig zal zijn beëindigd, vermeerderd met de wettelijke rente over elke verschuldigd geworden termijn vanaf de dag van het opeisbaar worden van de termijn tot en met de dag der voldoening;
b. aan appellant als schadevergoeding tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag gelijk aan de huurpenningen vanaf het moment dat de huurovereenkomst recht- en regelmatig zal zijn beëindigd tot en met 30 december 2006, vermeerderd met de wettelijke rente over elke termijn vanaf de dag dat die termijn opeisbaar zou zijn geworden tot en met de dag der voldoening;
c. aan appellant tegen bewijs van kwijting als schadevergoeding te betalen een bedrag primair ad. € 1.738.806,40, subsidiair ad. € 1.628.048,40, te vermeerderen met de wettelijke rente primair vanaf het moment dat de huurovereenkomst recht- en regelmatig zal zijn beëindigd, subsidiair vanaf 5 september 2003, tot en met de dag der algehele voldoening;
d. geïntimeerde te veroordelen aan eiser tegen bewijs van kwijting te voldoen de kosten voor advies en juridische bijstand buiten rechte ad. € 13.071,66, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum der dagvaarding in eerste aanleg, althans vanaf de datum van het nemen van de onderhavige memorie van grieven;
e. aan appellant tegen bewijs van kwijting te voldoen de kosten van de procedure in beide instanties.
In reconventie:
dat het Gerechtshof te Leeuwarden bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de door de Rechtbank, sector kanton, op 27 november 2007 en 19 februari 2008 gewezen vonnissen en de gronden waarop deze vonnissen berusten, zal vernietigen, en, opnieuw recht doende, geïntimeerde niet ontvankelijk zal verklaren in de vorderingen in reconventie, althans de vorderingen in reconventie af zal wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in reconventie in beide instanties."
Bij memorie van antwoord (met vijf producties) is door COA verweer gevoerd met als conclusie:
"Tot bekrachtiging van de vonnissen van de kantonrechter te Assen van 27 november 2007 en 19 februari 2008, zonodig met verbetering en/of aanvulling van gronden, met veroordeling van appellant in de kosten van het geding in hoger beroep en met verklaring dat deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad zal zijn, zulks met bepaling dat over die proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het te dezen te wijzen arrest."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft 35 grieven opgeworpen, verdeeld in drie onderdelen, te weten: (I) de opzegtermijn, (II) de schade en (III) reconventie, restgrieven en eiswijziging.
De verdere beoordeling
de nadere feiten
1.1 In aanvulling op hetgeen in het arrest van 25 oktober 2006 ten aanzien van de feiten is opgenomen, vermeldt het hof hierna enige feiten en omstandigheden die door de kantonrechter als vaststaand zijn aangenomen en waartegen niet is gegriefd, dan wel als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende gemotiveerd betwist tussen partijen vast staan.
1.2 In het tussen partijen gesloten huurcontract zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 1 Gebruik Pro van het gehuurde
Het gehuurde dient door de huurder uitsluitend te worden gebruikt als asielzoekerscentrum. Voorts verplicht huurder zich jegens verhuurster om het gehuurde conform de hiervoor omschreven bestemming te gebruiken zoals een goed huurder betaamt.
(…)
Artikel 4 Aanvaarding Pro
1. Het gehuurde dient door, en voor rekening van, verhuurder aangepast te worden in overleg met huurder, teneinde door huurder geschikt geacht te zijn voor het overeengekomen gebruik ingevolge artikel 1. Aanpassingen dienen te geschieden conform het door huurder gehanteerde programma van eisen en de aan deze overeenkomst gehechte tekeningen van architectenbureau [architectenbureau].
2. Bij oplevering van het gehuurde zijn partijen verplicht een proces verbaal van oplevering op te stellen en te ondertekenen waarin opgenomen de toestand waarin het gehuurde zich bevindt. Huurder zal bij beëindiging van de huurovereenkomst het gehuurde in dezelfde bouwkundige/technische staat opleveren als bij ingang van de huurtermijn, rekening houdende met een gebruiksduur van vijf jaar of langer, tenzij uit lid 3 van dit artikel anders voortvloeit.
3. a. Huurder zal zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster geen door hem gewenste veranderingen aan het gehuurde of de bijbehorende voorzieningen aanbrengen c.q. aanpassingen doen aan het gehuurde.
(…)
Artikel 5 Onderhoudskosten Pro en lasten verhuurster
1. Ten laste van de verhuurster komt in het algemeen het “niet-dagelijkse” onderhoud van het gehuurde; voor zover zulks op het gehuurde van toepassing kan zijn, is hieronder onder meer begrepen:
* het herstel en de vernieuwing van daken, schilderwerk, goten, buitenlozingen, grondleidingen, gebroken en verzakte rioolleidingen, funderingen en buitengevels;
* het herstel, de vernieuwing en de eventuele huur van de ketel(s), boilers alsmede radiatoren, circulatiepompen en verdere toebehoren, leidingen en kranen van de centrale verwarming en/of (warm)watervoorziening en waterdrukverhogingsinstallaties;
* het herstel en de vernieuwing van de bedrading van de door het energiebedrijf eventueel afgekeurde elektrische installaties;
* het herstel en de vernieuwing van leidingen van water, gas en andere energie;
* het herstel en de vernieuwing van de aanwezige liftinstallatie(s) alsmede de vereiste regelmatige controles hiervan;
* onderhoud van wegen en terreinen; activiteiten als grasmaaien, schoffelen en wieden van terreinen behoren daar niet toe;
alles tenzij en voor zover onderhoud, herstel en vernieuwing noodzakelijk is geworden doordat schade aan het gehuurde is ontstaan door schuld of nalatigheid van de huurder daaronder niet tevens begrepen de in het gehuurde aanwezige asielzoekers. Schade veroorzaakt door asielzoekers komt voor rekening van verhuurster die zich daarvoor - vergelijk lid 3 - dient te verzekeren. Eventueel door te berekenen eigen risico’s worden door huurder betaald.
2. De huurder zal aan de verhuurster van het/de door hem nodig geachte onderhoud/herstel/vernieuwing, welke voor rekening van de verhuurster komen, tijdig schriftelijk kennis moeten geven.
3. Verhuurster zal zorgdragen voor een voldoende verzekering tegen brand- en stormschade, alsmede opzettelijke en onopzettelijke schade veroorzaakt door asielzoekers. Eventueel door te berekenen eigen risico’s worden door huurder betaald.
Artikel 6 Onderhoudskosten Pro en lasten huurder
1. Ten laste van de huurder komt in het algemeen het “dagelijkse” onderhoud van het gehuurde; voor zover zulks op het gehuurde van toepassing kan zijn, is hieronder onder meer begrepen:
* het indien nodig (doen) verrichten van behang- en schilderwerk in het inwendige van het gehuurde, het witten en/of sauzen van plafonds en muren;
* het (doen) schoonhouden en ontstoppen van putten, closets, gootstenen, fonteinbakjes, wastafels, douches, alles met toebehoren, aan- en afvoerleidingen daaronder begrepen;
* het herstel en de vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, sloten, grendels, kranen en hang- en sluitwerk (zowel binnen als buiten);
* het (doen) vervangen van gebroken ruiten door ruiten van dezelfde kwaliteit en dikte (zowel van binnen- als van buitenbeglazing);
* het (doen) reinigen van geiser(s) en boiler(s).
2. De huurder heeft de plicht het in dit artikel bepaalde zelf (te doen) uitvoeren op deskundige wijze zodat het gehuurde voortdurend in goede staat verkeert; voor zover nodig dient een en ander in overleg met de verhuurster te geschieden.
Artikel 7 Gebruiksvoorscbriften Pro
1. Het is huurder toegestaan om ten behoeve van het in artikel 1 omschreven Pro gebruik het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan.
2. Daken, goten, brandladders e.d. mogen alleen voor het verrichten van onderhoudswerkzaamheden en/of ingeval van nood worden betreden.
3. De huurder is verplicht het bevriezen van alle met water gevulde voorwerpen, apparaten, installaties en leidingen van het gehuurde tijdig te voorkomen en alle technische apparatuur op deskundige wijze te gebruiken.
4. De huurder is verplicht werkzaamheden voor onderhoud, reparaties en vernieuwingen aan het gehuurde te gedogen.
5. De huurder is voorts verplicht ervoor te zorgen dat het eventueel tot het gehuurde behorende goedgekeurde blusmateriaal steeds in goede staat van gebruik aanwezig is.
6. De huurder is verplicht een gebruiksvergunning en eventuele andere met het oog op het gebruik van het gehuurde benodigde vergunningen tijdig aan te vragen en de in die vergunningen geëiste voorwaarden na te komen en voorzieningen voor eigen rekening en risico en na overleg met verhuurster aan te brengen.
Artikel 8 Schade Pro en verzekeringen
1. De verhuurster is, onverminderd de wettelijke aansprakelijkheid als eigenares van een gebouw, tegenover de huurder niet aansprakelijk voor schade, welke het gevolg is van:
a. onzichtbare gebreken betreffende het gehuurde en de installaties e.d. in het gehuurde;
b. uitstroming van en/of stagnatie in de aan- en afvoer van gas, water of elektriciteit (daaronder begrepen kortsluiting);
c. alle oorzaken komend van buiten het gehuurde;
2. De huurder is aansprakelijk voor gedurende de huurtijd ontstane schade die door schuld of nalatigheid - waaronder begrepen onoordeelkundig gebruik - van hem zelf is veroorzaakt, daaronder niet tevens begrepen schade veroorzaakt door in het gehuurde aanwezige asielzoekers; schade veroorzaakt door asielzoekers komt voor rekening van verhuurster die zich daarvoor - vergelijk artikel 5 lid Pro 3 - dient te verzekeren. Eventueel door te berekenen eigen risico’s worden door huurder betaald.
3. Voor brandschade is huurder niet aansprakelijk tenzij verhuurster bewijst dat de brand door schuld of nalatigheid van de huurder is veroorzaakt, daaronder niet tevens begrepen de in het gehuurde aanwezige asielzoekers brand veroorzaakt door asielzoekers komt voor rekening van de verhuurster die zich daarvoor - vergelijk artikel 5, lid 3 - dient te verzekeren.
4. Indien op enigerlei wijze schade wordt aangebracht aan het gehuurde, tengevolge waarvan de huurder het gehuurde gedurende een bepaalde tijd niet kan gebruiken voor het in artikel 1 omschreven Pro doel, is de verhuurster niet aansprakelijk voor de schade, welke de huurder hiervan ondervindt. In geval van tijdelijk niet-gebruik van (delen van) opstallen door een schadeoorzaak, is de huurder gedurende de periode dat het gehuurde niet gebruikt kan worden, geen huur verschuldigd. De huurder is verplicht de verhuurster schriftelijk in kennis te stellen van het ontstaan zijn van schade als hiervoor bedoeld.
5. De huurder is verplicht de door de brandverzekeringsmaatschappij voorgeschreven veiligheidsvoorschriften na te leven en hij moet gedogen dat functionarissen van de brandverzekeringsmaatschappij het gehuurde op naleving van de voorschriften inspecteren.
1.3 Op 29 maart 2002 heeft de raad van de gemeente Aa en Hunze het voorstel van burgemeester en wethouders van die gemeente om te komen tot de vestiging van een permanent asielzoekerscentrum (azc) in het gehuurde, verworpen.
1.4 COA heeft het gehuurde ontruimd en verlaten per 30 september 2002. [appellant] heeft nadien geen (herstel-)werkzaamheden aan het gehuurde (bungalows, bedrijfsgebouwen, riolering, buitenterrein) verricht.
1.5 Het rioleringsstelsel van het gehuurde is door [appellant] in 2002 afzonderlijk verkocht aan [naam bouw- en vastgoedbedrijf] Bouw Vastgoed B.V. (hierna: [naam bouw- en vastgoedbedrijf]) voor een symbolisch bedrag. Op het terrein van het gehuurde is een nieuw rioleringsstelsel aangelegd, waarbij al rekening is gehouden met de toename van het aantal woningen.
1.6 De 80 bungalows die [appellant] aan COA verhuurde, zijn met ondergrond en tuin verkocht en op 31 december 2006 geleverd aan onderhoudsbedrijf [onderhoudsbedrijf] te Enschede (hierna: [onderhoudsbedrijf]). De bungalows zijn door [onderhoudsbedrijf] gerenoveerd.
het verdere geschil en de beslissing in eerste aanleg
2.1 Na het arrest van het hof van 25 oktober 2006 hebben partijen akten genomen. Vervolgens heeft de kantonrechter bij vonnis van 12 juni 2007 een plaatsopneming en een comparitie ter plaatse gelast, welke op 1 oktober 2007 hebben plaatsgevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt.
2.2 De kantonrechter heeft, na op 27 november 2007 een tussenvonnis te hebben gewezen, bij eindvonnis van 19 februari 2008 als volgt beslist:
"in conventie
veroordeelt COA om aan [appellant] te betalen € 50.283,74 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 september 2003 tot aan de dag van volledige betaling;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van COA begroot op € 2.900 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
veroordeelt [appellant] om aan COA te betalen € 158.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 20 december 2002 tot aan de dag van volledige betaling;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van COA begroot op € 1.450,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af."
met betrekking tot het procesdossier
3.1 COA wijst er in zijn memorie van antwoord op dat de akte (in eerste aanleg) van [appellant] van 10 januari 2005 door de kantonrechter is geweigerd, omdat deze het karakter van een conclusie had. Om die reden heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 21 maart 2005 geen acht geslagen op voormelde "akte", noch op de antwoordakte van COA van 7 februari 2005. Omdat [appellant] tegen die beslissing van de kantonrechter niet heeft gegriefd, moeten beide stukken ook in appel buiten beschouwing worden gelaten, aldus COA.
3.2 Het hof is met COA van oordeel dat bedoelde stukken niet deel uitmaken van de processtukken in eerste aanleg (HR 10 oktober 1997, LJN: ZC2452).
3.3 Voor zover COA stelt dat beide stukken ook in hoger beroep buiten beschouwing gelaten dienen te worden, volgt het hof COA echter niet. [appellant] heeft in zijn memorie van grieven aangegeven het gehele procesdossier in het geding te brengen, waarbij hij in de specificatie heeft vermeld de "akte ter rolle in conventie d.d. 10 januari 2005 zijdens [appellant]" en de "akte houdende uitlating productie d.d. 7 februari 2005 zijdens COA". Aldus maken deze stukken deel uit van het geding in hoger beroep, zij het niet als processtuk in eerste aanleg maar als productie. Dit betekent dat slechts voor zover [appellant] in zijn memorie van grieven specifiek een beroep heeft gedaan op de inhoud van (één van) deze stukken, het hof daarop acht zal slaan. COA wordt hierdoor niet in zijn verdediging geschaad, aangezien het de inhoud van beide stukken kende en ruimschoots gelegenheid heeft gehad om op de memorie van grieven te reageren.
3.4 COA heeft bij memorie van antwoord vijf producties in het geding gebracht. [appellant] heeft hierop niet meer kunnen reageren. Voor zover het hof hierna die stukken bij zijn oordeel dient te betrekken ten nadele van [appellant], zal hem die gelegenheid alsnog worden geboden.
met betrekking tot de eiswijziging
4.1 Tegen de eiswijziging van [appellant] is door COA geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet ook ambtshalve geen aanleiding de eiswijziging wegens strijd met de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing te laten. Ter zake van de vordering van [appellant] zal derhalve recht worden gedaan op de gewijzigde eis.
met betrekking tot de grieven
5.1 [appellant] heeft zijn grieven per onderdeel genummerd: I.1 t/m I.9, II.1 t/m II.23 en III.1 t/m III.3. Het hof zal de grieven hierna per onderdeel bespreken waarbij omwille van de leesbaarheid de Romeinse cijfers bij de aanduiding van de grieven achterwege worden gelaten.
onderdeel I: de opzegtermijn
6.1 [appellant] komt met negen grieven op tegen het oordeel van de kantonrechter dat COA de huurovereenkomst rechtmatig kon opzeggen tegen 1 oktober 2002. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter zijn belang bij de door COA zelf gekozen lengte van de opzegtermijn onvoldoende meegewogen (grief 2) en heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat de onderhouds¬toestand van het complex voor COA geen reden was om een langere opzegtermijn in acht te nemen (grief 7). Verder is de kantonrechter volgens [appellant] ten onrechte voorbij gegaan aan de door hem aangevoerde argumenten voor een langere opzegtermijn (grief 5), alsmede aan zijn argument dat aansluiting gezocht moet worden bij de opzegtermijn van één jaar ingevolge art. 7A:1624 (oud) BW (grief 6). Met grief 3 klaagt [appellant] over het oordeel van de kantonrechter dat hij niet op verlenging van de huurovereenkomst kon rekenen en voldoende tijd heeft gehad om zich over zijn verdere plannen met het complex te beraden en deze voor te bereiden. Verder heeft de kantonrechter zijn standpunt te beperkt weergegeven (grief 1) en is hij buiten de rechtsstrijd getreden (grief 4). Met de grieven 8 en 9 benadrukt [appellant] dat de kantonrechter volgens hem de opzegging door COA tegen 1 oktober 2002 niet rechtmatig kon oordelen, respectievelijk dat zijn vordering tot betaling van huurpenningen over de opzegtermijn ten onrechte is afgewezen.
6.2 Als uitgangspunt voor de verdere beoordeling van de opzegtermijn geldt hetgeen het hof in het arrest van 25 oktober 2006 heeft overwogen. Dat komt - voor zover thans nog relevant - in het kort op het volgende neer:
- de huurovereenkomst is, na ommekomst van de periode waarvoor deze is aangegaan, stilzwijgend voor onbepaalde tijd verlengd;
- de mogelijkheid van opzegging van de verlengde overeenkomst wordt beheerst door art. 7A:1623 (oud) BW in de uitleg van annotator [annotator] onder HR 9 mei 1947 (NJ 1948, 448);
- bij de vraag of een redelijke opzegtermijn is gehanteerd, spelen alle omstandigheden van het geval een rol.
6.3 Het hof kan [appellant] volgen in diens betoog dat COA, toen het eenzijdig de opzegtermijn vaststelde, zich onvoldoende rekenschap heeft gegeven van zijn belangen. Nadat de gemeenteraad van Aa en Hunze op 29 maart 2002 besloot om niet mee te werken aan de vestiging van een permanent azc in het gehuurde, heeft COA in overleg met de gemeente besloten dat het azc op 15 september 2002 "bewonersleeg" zou zijn. Vervolgens heeft COA bij brief van 4 april 2002 de huur opgezegd tegen 1 oktober 2002. COA heeft niet betwist dat zij geen overleg heeft gevoerd met [appellant] over de lengte van de in acht te nemen opzegtermijn. Het valt echter niet in te zien waarom COA wel binnen vijf werkdagen overleg kon voeren met de gemeente over de termijn waarbinnen het azc zou worden ontruimd én een schriftelijke opzegging kon opstellen en verzenden, maar niet met [appellant] contact heeft opgenomen om diens opvattingen te horen over de datum waartegen kon worden opgezegd. Het heeft er dan ook alle schijn van dat COA de opzegtermijn heeft gerelateerd aan de afspraak met de gemeente over het bewonersleeg maken van het azc. Dusdoende heeft COA miskend dat de ratio van de opzeg¬termijn is - zoals het hof in het arrest van 25 oktober 2006 heeft overwogen - dat de verhuurder in staat wordt gesteld tijdig naar een andere huurder om te zien. COA kon er daarom niet vanuit gaan, zoals het lijkt te hebben gedaan, dat met een opzegging tegen 1 oktober 2002 een redelijke termijn in acht zou zijn genomen, maar COA had [appellant] moeten vragen naar diens standpunt en argumenten voor de in acht te nemen opzegtermijn, bijvoorbeeld voor het vinden van een nieuwe huurder. Volgens COA had het juist op de weg van [appellant] gelegen om hierover contact te zoeken met COA, maar die vlieger gaat naar het oordeel van het hof niet op. COA had een rechtens te respecteren belang bij opzegging, hetgeen door [appellant] als zodanig niet is bestreden. Het lag daarom op de weg van COA om het initiatief te nemen tot het achterhalen van de gerechtvaardigde belangen van haar wederpartij, zijnde [appellant].
6.4 Met het voorgaande is echter niet gezegd dat de opzegtermijn (tenminste) één jaar moest zijn, zoals [appellant] stelt, aangezien hij hierbij het regime van art. 7A:1624 (oud) BW tot uitgangspunt neemt, welk argument het hof in meergenoemd tussenarrest reeds heeft verworpen. Het hof gaat ook voorbij aan de termijn van tenminste één jaar van het modelcontract van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), waarop door [appellant] is gewezen. Dit ROZ-model is van toepassing op huurovereen¬komsten die worden beheerst door het in deze zaak niet van toepassing zijnde art. 7:230a BW.
6.5 Voor zover COA zich op het standpunt stelt dat [appellant] eenvoudig en snel zelf de exploitatie van het vakantiepark ter hand zou kunnen nemen, miskent COA dat van [appellant] niet verlangd kan worden dat hij van verhuurder ineens exploitant wordt. Aan dit argument van COA gaat het hof dan ook voorbij. Anderzijds slaat het hof geen acht op de door [appellant] naar voren gebrachte omstandigheid dat een individuele verkoop van de recreatiewoningen op basis van een projectovereenkomst met [betrokkene] B.V. niet succesvol is gebleken, dat de bungalows pas op 31 december 2006 zijn geleverd aan een derde partij ([onderhoudsbedrijf]) en dat de bedrijfsgebouwen nog steeds onverkocht zijn. De redelijkheid van de in acht te nemen opzegtermijn wordt niet bepaald door de later blijkende exploitatieperikelen.
6.6 Evenmin is van belang dat COA met de gemeente heeft afgesproken dat de laatste bewoners het azc op 15 september 2002 zouden verlaten. Voor [appellant] was immers slechts relevant welke tijd hem gegund zou worden voor het bijvoorbeeld vinden van een andere huurder. Dat het complex gedurende (een deel van) de opzegtermijn (gedeeltelijk) bewoond was, speelt daarbij geen rol. [appellant] heeft althans nagelaten te onderbouwen waarom dit anders zou zijn.
6.7 Gegeven de staat waarin het park ten tijde van de opzegging (4 april 2002) verkeerde, zou [appellant] nog niet klaar zijn met het complex zodra de bewoners zouden zijn verdwenen en COA zijn deel van de reparaties had doen verrichten. COA wist dat ook. Maar anders dan [appellant] betoogt is de onderhoudstoestand van het complex geen omstandigheid die een rol speelt bij de vaststelling van de redelijke opzegtermijn. Buiten de door COA te herstellen opleverings¬gebreken gaat het immers om onderhouds- en reparatiewerkzaamheden die contractueel voor rekening van [appellant] als verhuurder kwamen. Aangezien het hier gaat om een vakantiepark dat gedurende vijf jaren intensief werd gebruikt als azc, lag het voor de hand dat er enige tijd mee gemoeid zou zijn alvorens de opstallen weer in een staat zouden verkeren dat zij als vakantiebungalows konden worden verhuurd. Dat is steeds het risico van [appellant] geweest, aangezien het COA als huurder immers vrij stond het complex tot de laatste datum van het contract te gebruiken.
6.8 Het antwoord op de vraag hoeveel tijd nodig was voor het herstel van voor rekening van COA komende gebreken aan het einde van de huurovereen¬komst, is, gelet op de ratio van de opzegtermijn, evenmin relevant. Het niet voldoen door COA aan zijn opleveringsplicht lost zich immers op in schade¬plichtigheid jegens [appellant]. Of de opleveringsgebreken die voor rekening van COA waren tussen 15 september 2002 en 1 oktober 2002 hadden kunnen worden verholpen, zoals COA stelt maar [appellant] betwist, kan in dit licht bezien onbesproken blijven, evenals hetgeen door partijen is aangevoerd over het al dan niet meewerken door [appellant] aan de voor- en eindopnames.
6.9 Dat de opzegging voor hem "onverhoeds" kwam en dat hij eerst ná de opzegging op zoek zou kunnen naar een andere huurder, zijn stellingen van [appellant] die het hof niet geheel onderschrijft. Voor zover [appellant] hiermee wil aangeven dat de opzeggingsbrief als zodanig en (met name) de datum waartegen werd opgezegd hem hebben verrast, klopt het wel. Hiervoor is immers reeds vastgesteld dat COA de opzegging zonder overleg met [appellant] heeft voorbereid. Een andere vraag die in de stellingen van [appellant] alsmede in het verweer van COA besloten ligt, is of [appellant] er überhaupt geen rekening mee moest houden dat zou worden opgezegd. Het hof is van oordeel dat [appellant] wel kon verwachten dat COA op enig moment tot opzegging zou overgaan, ook al vóórdat de brief van die strekking van COA hem bereikte. De bestuursovereenkomst van 25 juni 1996, die is gesloten tussen de voormalige gemeente Anloo en COA, ging uit van de aanwezigheid van een azc voor een periode van ten hoogste vijf jaar. De gemeenteraad, zijnde het orgaan dat binnen de gemeente bevoegd is om over dergelijke vergaande planologische wijzigingen te besluiten, heeft zulks mogelijk gemaakt door middel van een tijdelijke vrijstelling van het bestemmings¬plan ex art. 17 van Pro de Wet op de ruimtelijke ordening (oud). De huurovereenkomst is eveneens aangegaan voor de duur van vijf jaar. [appellant] wist dan ook dat de huurovereenkomst in beginsel omstreeks 1 januari 2002 zou eindigen. Weliswaar hebben COA en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Aa en Hunze (hierna: B&W) zich, toen laatstgenoemde datum naderde, er voor ingespannen dat het azc een permanente status zou krijgen, maar [appellant] wist dat dit bepaald geen gelopen koers was. Dit blijkt onder meer uit het faxbericht van 29 oktober 2001 van zijn zaakwaarnemer, mr. Rob C. Spronk, waarin met zoveel woorden staat dat "vanuit politieke kringen" informatie was ontvangen waaruit kon worden afgeleid dat "het politiek draagvlak voor een besluit tot permanentie van het AZC in EVK (het hof begrijpt: Eexterveensche¬kanaal) uiterst onzeker is geworden." Anders dan hij wil doen voorkomen, kan het voor [appellant] dan ook geen complete verrassing zijn geweest dat de gemeenteraad van Aa en Hunze op 29 maart 2002 het voorstel van B&W verwierp. Onder deze omstandig¬heden had [appellant], rekening houdend met de reële mogelijkheid dat het azc zijn deuren zou moeten sluiten, al ruim vóór 4 april 2002 op zoek kunnen gaan naar een nieuwe huurder voor zijn complex, dan wel zijn verdere plannen met het complex kunnen voorbereiden.
6.10 Onder de gegeven omstandigheden, in samenhang en in onderling verband beschouwd, acht het hof een opzegtermijn van zes volle maanden in beginsel redelijk. Daarbij acht het hof met name van belang dat [appellant] in ieder geval vanaf november 2001 rekening moest houden met de mogelijkheid dat de huurovereenkomst binnen afzienbare tijd zou eindigen, zodat hij vanaf dat moment passende maatregelen had kunnen treffen. Voor een langere termijn zou mogelijk aanleiding zijn geweest indien [appellant] zijn argument dat de start van het recreatieseizoen op 1 april een relevante omstandigheid is, nader feitelijk had gepreciseerd en met stukken had onderbouwd, zoals het hof reeds in het arrest van 25 oktober 2006 heeft overwogen. Dat één en ander heeft [appellant] in het vervolg van de procedure in eerste aanleg en ook thans in hoger beroep echter nagelaten. Een opzegtermijn van zes volle maanden acht het hof in dit geval daarom redelijk. Uitgaande van de opzeggingsbrief van 4 april 2002 zou de laatste dag van de huurovereen¬komst dan 30 november 2002 zijn geweest. [appellant] heeft dan ook recht op de huurpenningen tot en met laatstgenoemde datum. Gelet hierop slagen de grieven 2, 5, 8 en 9 gedeeltelijk, waardoor [appellant] geen belang meer heeft bij bespreking van grief 1 en 4. De grieven 3, 6 en 7 falen.
onderdeel II: de schade
opleveringsgebreken bungalows; concrete of abstracte schadeberekening
7.1 Zoals het hof in meergenoemd arrest van 25 oktober 2006 heeft overwogen, staat tussen partijen vast dat COA het gehuurde na afloop van de huurperiode niet in goede staat heeft opgeleverd. Met betrekking tot het opleveringsniveau heeft het hof geoordeeld dat [appellant] mocht verwachten dat COA de bungalows in nette staat, maar niet in nieuwstaat behoefde op te leveren, rekening houdend met vijf jaar intensieve permanente bewoning.
7.2 De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] ter zake van de opleverings¬gebreken aan de bungalows (en bijbehorende voorzieningen) die volgens hem voor rekening van COA komen, afgewezen. Hierbij heeft de kantonrechter een concrete schadeberekening tot uitgangspunt genomen. [appellant] komt hiertegen op met de grieven 1, 2 en 4, alsmede in zijn algemene toelichting op de grieven.
7.3 Op grond van art. 6:97 BW Pro dient de rechter de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard daarvan in overeenstemming is. De Hoge Raad heeft in gevallen waarin het ging om gebrekkige nakoming van de opleveringsverplichting van de huurder en waarin de schade aan het gehuurde niet daadwerkelijk werd hersteld (bijvoorbeeld omdat die door een andere aanwending van het huurobject was achterhaald), bij herhaling beslist dat abstracte benadering van de schade niet in aanmerking komt (HR 23 maart 1979, LJN: AC6527, HR 10 juni 1988, LJN: AC1505 en HR 6 juni 1997, LJN: ZC2387).
7.4 [appellant] betoogt dat de omstandigheden van dit geval juist wél tot een abstracte schadeberekening nopen. Met name heeft [appellant] daarbij het oog op de omstandigheid dat tussen de oplevering en de verkoop van de bungalows - anders dan in de arresten die hiervoor in rechtsoverweging (hierna: r.o.) 7.3 zijn vermeld - enige jaren zijn verstreken. Abstracte schadeberekening ligt in dit geval meer voor de hand, aldus [appellant], omdat de waardevermindering die moet worden toegerekend aan het tekortschieten in de opleveringsverplichting na een fors tijdverloop niet meer goed is te isoleren van andere prijsbeïnvloedende factoren. [appellant] meent in de arresten van de Hoge Raad van 28 april 2000 (LJN: AA5651) en 26 april 2002 (LJN: AD9339) steun te vinden voor zijn standpunt. Verder heeft de kantonrechter volgens [appellant] ten onrechte het arrest van de Hoge Raad van 3 oktober 2003 (LJN: AF9712) mede aan zijn beslissing ten grondslag gelegd.
7.5 Aan [appellant] kan worden toegegeven dat de Hoge Raad in laatstgenoemd arrest, waarin het ging over gehuurde flatgebouwen die meerdere jaren na de oplevering door de huurder ingrijpend zijn gerenoveerd en verbouwd, zich niet heeft uitgesproken over de vraag of de schade concreet of abstract moest worden berekend. In zoverre is grief 2 terecht voorgesteld.
7.6 Anders dan [appellant] is het hof evenwel van oordeel dat de omstandigheid van dit geval dat de bungalows eerst jaren na de oplevering door de huurder (COA) zijn verkocht, niet meebrengt dat de schade - zoals [appellant] wil - moet worden vastgesteld op de objectieve herstelkosten ten tijde van die oplevering. Feit blijft immers dat [appellant] na de oplevering in oktober 2002 geen kosten heeft gemaakt aan de bungalows en dat hij die herstelkosten, gelet op de verkoop van de bungalows aan [onderhoudsbedrijf] eind 2006, ook niet meer gaat maken. Toekenning van de objectieve herstelkosten zou er dan op neerkomen dat [appellant] een vergoeding ontvangt voor kosten die niet voor zijn rekening zijn gekomen: de bungalows zijn immers gerenoveerd door [onderhoudsbedrijf]. In een geval als het onderhavige is daarom - conform het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 1988 (LJN: AC1505) - van schade slechts sprake voorzover het handelen of nalaten van COA een nadelige invloed op de door [appellant] bedongen koopprijs heeft gehad. Het hof deelt dan ook de conclusie van de kantonrechter dat de opleverings¬schade concreet dient te worden berekend. Tot deze opleveringsschade behoren ook de door [appellant] apart geclaimde kosten voor de verwijdering van het door COA in de bungalows aangebrachte marmoleum, aangezien deze claim - anders dan [appellant] lijkt te menen - evenzeer is gebaseerd op de op COA als huurder rustende plicht het gehuurde op te leveren in de staat als omschreven in r.o. 7.1.
7.7 Grief 2 slaagt gedeeltelijk, maar omdat de grieven 1 en 4 falen kan dit [appellant] niet baten.
7.8 Vervolgens is aan de orde de vraag of [appellant] voor de bungalows bij de verkoop een lagere prijs heeft ontvangen vanwege het niet voldoen door COA aan de verplichting de bungalows op te leveren in een staat conform de hierboven in r.o. 7.1 vermelde maatstaf.
7.9 In eerste aanleg heeft een uitgebreid partijdebat plaatsgevonden, zowel over de wijze van schadeberekening (concreet of abstract) als over de hoogte van de schade die het gevolg is van de opleveringsgebreken die aan de bungalows kleven. Ter zake van de hoogte van de schade heeft [appellant] van zijn kant een rapport van [bouwkundig adviesbureau] Management te Bellingwolde (hierna: [bouwkundig adviesbureau]) in het geding gebracht, terwijl in opdracht van COA een rapport is opgesteld door advies- en ingenieursbureau Oranjewoud (hierna: Oranjewoud). [appellant] heeft gesteld dat de bungalows (met ondergrond en tuin) ter renovatie en doorverkoop zijn verkocht aan [onderhoudsbedrijf]. Volgens [appellant] ontvangt hij € 65.000,00 per woning, terwijl de woningen voor € 90.000,00 zullen worden doorverkocht. In het verschil tussen deze bedragen zijn de kosten voor renovatie, algemene kosten en winst begrepen, aldus [appellant]. Naar zijn zeggen loopt [appellant], bij een opslag van 15% voor algemene kosten en winst, ruim € 13.260,00 per woning mis voor renovatiekosten. Daarmee komt zijn schade voor 80 woningen op € 1.060.800,00, aldus [appellant].
7.10 Op grond van dit partijdebat en de descente die op 1 oktober 2007 heeft plaatsgevonden, heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant], gelet op de hiervoor in r.o. 7.1 vermelde maatstaf, ten onrechte is uitgegaan van (onder meer) complete vervanging van de eenvoudige keukenblokken door keukens in een hogere prijs- en kwaliteitsklasse vanwege de te verwachten eisen van kopers en gebruikers. Herstel van de opleveringsgebreken door COA zou naar het oordeel van de kantonrechter niet zinvol zijn geweest omdat de koper van de bungalows die voorzieningen zou hebben verwijderd teneinde kwalitatief betere voorzieningen aan te brengen, zoals ten tijde van de descente reeds was gebeurd. Volgens de kantonrechter heeft [appellant] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden naar voren gebracht die, uitgaande van een concrete schadeberekening, het oordeel zouden kunnen dragen dat de koopprijs van de bungalows door de opleveringsgebreken naar beneden is bijgesteld.
7.11 In hoger beroep biedt [appellant] "bewijs aan van zijn stelling dat de waarde van de woningen negatief is beïnvloed door de overigens erkende (!) schending van de op COA rustende plicht om het park deugdelijk op te leveren." Omdat het nog ongewis is welk oordeel het hof zal geven over de wijze van schadeberekening, meent [appellant] - mede gezien de daarmee gepaard gaande hoge kosten - er niet toe gehouden te zijn om in dit stadium zijn stellingen nader te onderbouwen door een partijdeskundige in te schakelen.
7.12 In het licht van het in eerste aanleg reeds gevoerde debat en gegeven het oordeel van de kantonrechter, had het naar het oordeel van het hof wel degelijk van [appellant] verwacht mogen worden dat hij zijn stellingen op dit punt nader feitelijk en/of met stukken had onderbouwd. [appellant] laat het echter bij een blote herhaling van zijn in eerste aanleg ingenomen stelling. In navolging van de kantonrechter oordeelt het hof dat die stelling, gelet op de gemotiveerde betwisting door COA, onvoldoende is onderbouwd. Gelet hierop komt bewijslevering niet aan de orde, zodat [appellant]s stelling dat hij bij de verkoop van de bungalows schade heeft geleden doordat COA de opleveringsgebreken niet heeft verholpen, niet is komen vast te staan.
7.13 Op grond van het vorenstaande zijn de grieven 9 en 11, waarmee [appellant] opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, tevergeefs voorgesteld. Gelet hierop behoeven de grieven 3, 5, 6 en 10 - waarmee [appellant] de overwegingen bestrijdt van de kantonrechter dat [appellant] ten onrechte is uitgegaan van complete vervanging van de keukens en dat herstel niet zinvol zou zijn geweest - bij gebrek aan belang geen verdere bespreking.
schade aan het rioleringsstelsel
7.14 Ter zake van de riolering stelt [appellant] dat die onbruikbaar is geworden door het lozen van frituurvet door de in de bungalows gehuisveste asiel¬zoekers. [appellant] vordert in hoger beroep primair (uitgaande van een concrete schadeberekening) een schadevergoeding van € 329.423,00, zijnde het verschil tussen de verkoopprijs (€ 10,00) en de boekwaarde ten tijde van de verkoop (€ 329.433,00). Subsidiair - uitgaande van een abstracte schadeberekening - vordert [appellant] de herstelkosten van € 218.665,00, zoals begroot door [aannemingsbedrijf] (hierna: [aannemingsbedrijf]).
7.15.1 [appellant] heeft gesteld dat de riolering vervuild is door frituurvet, dat door de asielzoekers is geloosd in de toiletten. [appellant] heeft zijn stelling onderbouwd door overlegging van het rapport van een camerainspectie, uitgevoerd door [Rioleringsbedrijf] Rioleringsbeheer B.V. te Groningen (hierna: [Rioleringsbedrijf]), gedateerd 14 november 2002. Uit dit rapport blijkt dat de riolering vervuild is met frituurvet en zeepresten, waardoor het riool niet goed doorstroomt en voor 80% vol staat met water.
7.15.2 COA betwist dat er door lozingen van frituurvet schade is ontstaan aan de riolering. Volgens COA heeft Oranjewoud bij haar inspectie geen gebreken aan de riolering ontdekt. Bovendien maakte een frituurpan geen onderdeel uit van de standaard keukenuitrusting. Verder was de riolering ten tijde van het gebruik door COA ook regelmatig verstopt door verzakkingen, in welk verband COA verwijst naar met [appellant] schriftelijk vastgelegde afspraken van 14 februari 2001.
7.15.3 Uit het rapport van Oranjewoud blijkt niet dat zij de riolering met een camera of anderszins grondig heeft geïnspecteerd. De heer [naam ] van Oranjewoud heeft tijdens de descente op 1 oktober 2007 verklaard dat de toiletten zich tijdens de opname van het gehuurde door Oranjewoud op 5 februari 2003 lieten doorspoelen, zodat vervanging van het systeem niet aangewezen was. Het enkele doorspoelen van (een) toilet(ten) is naar het oordeel van het hof echter niet op één lijn te stellen met een camerainspectie, zoals uitgevoerd door [Rioleringsbedrijf]. COA heeft verder niet betwist dat er bij de voedselbereiding gebruikt vet geloosd is door de asielzoekers, zodat het het hof ontgaat waarom het relevant zou zijn of een frituurpan (in de zin van een aparte, uitsluitend voor frituren te gebruiken keukenhulp) deel uitmaakte van de standaard keukenuitrusting. Het in ruime hoeveelheden olie/vet bereiden van etenswaar kan immers ook met andere pannen plaatsvinden. De schriftelijke afspraken waarnaar COA verwijst, hebben (voor zover hier relevant) betrekking op een nota over de reparatie van een perspomp en bevatten geen gedocumenteerde gegevens waaruit een gebrek aan de riolering zelf zou kunnen worden afgeleid.
7.15.4 Met de bevindingen van Oranjewoud en de overige argumenten heeft COA de met het rapport van [Rioleringsbedrijf] onderbouwde stelling van [appellant] dat sprake is van schade door lozingen van (frituur)vet, dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist. Het hof neemt daarom als vaststaand aan dat door de asielzoekers (frituur)vet is geloosd in de riolering, waardoor deze ernstig vervuild is geraakt. Of complete vervanging van de riolering noodzakelijk was - zoals [appellant] stelt, maar COA betwist - kan vooralsnog onbesproken blijven.
7.16 De kantonrechter heeft geoordeeld dat, gegeven het feit dat de riolering op het terrein geheel is vernieuwd, waarbij rekening is gehouden met de toename van het aantal woningen, herstel door COA niet zinvol zou zijn geweest. Tegen dit oordeel komt [appellant] op met grief 8 en met grief 7 klaagt [appellant] over de afwijzing van zijn vordering ter zake van de herstelkosten van de riolering.
7.17 Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen staat vast dat het rioleringsstelsel niet op kosten van [appellant] is hersteld, dat [appellant] het rioleringsstelsel in 2002 voor een symbolisch bedrag heeft verkocht en dat de koper (dan wel diens rechtsopvolger onder bijzondere titel) een nieuw rioleringsstelsel heeft aangelegd.
7.18 Ter onderbouwing van het primair gevorderde schadebedrag heeft [appellant] een brief van 3 juli 2008 van [administratie- & beslastingadviseurs] Administratie & Belastingadvi¬seurs te Assen (hierna: [administratie- & belastingadviseurs]) overgelegd. In de brief van [administratie- & belastingadviseurs] wordt uiteengezet dat en waarom de boekwaarde van het rioleringsstelsel ten tijde van de verkoop in 2002 € 329.433,00 bedroeg. Uit de brief van [administratie- & belastingadviseurs] blijkt echter niet dat de riolering door [appellant] aan [naam bouw- en vastgoedbedrijf] voor een symbolisch bedrag is verkocht juist vanwege de gebreken die daaraan zouden kleven. Voor zover [appellant] (impliciet) zou menen dat het voor zich spreekt dat infrastructurele werken (zoals een rioleringsstelsel) die nog een zekere boekwaarde vertegenwoordigen, niet voor een appel en een ei verkocht plegen te worden, volgt het hof hem niet. [appellant] claimt immers vergoeding van de schade die hij zegt te lijden als gevolg van aan COA toe te rekenen gebeurtenissen. Het lag daarom op de weg van [appellant] om in ieder geval te stellen (en bij betwisting zonodig te bewijzen) dat er een causaal verband bestaat tussen het symbolische verkoopbedrag en de gestelde gebrekkigheid van het rioleringsstelsel. Nu [appellant] dit heeft nagelaten, ligt zijn vordering in zoverre voor afwijzing gereed.
7.19 Voor zover [appellant] de herstelkosten van de riolering claimt als een opleverings¬gebrek van het gehuurde, is het hof van oordeel dat abstracte schadeberekening in dit geval niet in aanmerking komt vanwege de omstandigheid dat [appellant] geen kosten voor het herstel heeft gemaakt en die ook niet meer gaat maken. Kortheids¬halve verwijst het hof naar hetgeen hiervoor onder 7.3 t/m 7.6 is overwogen. Het hof voegt daar nog aan toe dat het argument dat tussen het einde van de huur en de verkoop aanmerkelijke tijd is verstreken, hier geen opgeld doet omdat de riolering nog in 2002 is verkocht, zodat er te minder aanleiding bestaat voor het oordeel dat abstracte schadeberekening het meest met de aard van de schade in overeenstemming is.
7.20 Voor zover [appellant] de herstelkosten van de riolering claimt als molestschade en/of als een onrechtmatige daad van COA (grief 2, slot), overweegt het hof als volgt.
7.20.1 Op grond van art. 5 lid 1 van Pro de huurovereenkomst komt het onderhoud van de riolering voor rekening van [appellant], tenzij en voor zover onderhoud, herstel en vernieuwing noodzakelijk is geworden door schuld of nalatigheid van de huurder, daaronder niet tevens begrepen de in het gehuurde aanwezige asielzoekers. In het arrest van 25 oktober 2006 heeft het hof reeds geoordeeld dat art. 5 lid 3 in Pro samenhang met art. 8 leden Pro 2 en 4 van de huurovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat herstel van schade aan het gehuurde al dan niet opzettelijk veroorzaakt door de asielzoekers, niet voor rekening van COA komt - behoudens een eventueel eigen risico - en dat [appellant] gehouden was zich tegen dergelijke schade te verzekeren. [appellant] betoogt dat hij aanspraak kan maken op vergoeding van het eigen risico voor elke afzonderlijke lozing omdat COA zijn aanspraken jegens de verzekeraar(s) illusoir heeft gemaakt door de schade niet, althans niet tijdig, te melden. Aangezien tussen partijen vaststaat dat COA de lozingen van (frituur)vet nimmer aan [appellant] heeft gemeld, zou - om deze vordering van [appellant] goed te kunnen beoordelen - moeten komen vast te staan om hoeveel incidenten het gaat waarvan redelijkerwijs van COA gevergd mocht worden dat zij daarvan melding had gemaakt, teneinde [appellant] in de gelegenheid te stellen zijn verzekeraar(s) hieromtrent in te lichten. Uit het in r.o. 2.1 vermelde proces-verbaal blijkt dat [appellant] heeft verklaard dat het ontstoppingsbedrijf wekelijks langs moest komen en dat hij daarvan nog de facturen heeft. De schades zijn pas na de oplevering van het gehuurde aan de verzekeraar(s) gemeld, die de claims evenwel heeft/hebben afgewezen omdat dit na 5 jaar niet meer kan, aldus [appellant]. Wanneer veronderstellenderwijs de feitelijke juistheid van [appellant]s betoog tot uitgangspunt wordt genomen, volgt hieruit dat [appellant] geen aanspraak kan maken op vergoeding van het eigen risico door COA. [appellant] was voor het claimen van zijn schade bij zijn verzekeraar(s) immers niet afhankelijk van meldingen door COA, aangezien hij wist dat het ontstoppingsbedrijf wekelijks langs kwam. Dat [appellant] deze schade niet tijdig heeft gemeld, moet dan ook voor zijn rekening en risico worden gelaten. Gelet hierop kan de vraag om hoeveel meldingsplichtige incidenten het gaat, onbeantwoord worden gelaten.
7.20.2 Voor zover [appellant] zijn claim baseert op een onrechtmatige daad door COA, heeft hij nagelaten te stellen en te onderbouwen waarop volgens hem de zorgplicht van COA om asielzoekers voor te houden dat (frituur)vet niet in het toilet thuishoort, is gebaseerd. Gegeven de uitdrukkelijke risico¬verdeling die partijen hebben afgesproken in art. 5 lid 1 en Pro 3 van de huurovereenkomst, op grond waarvan het aannemen van een dergelijke zorgplicht niet voor de hand ligt, had dit wel van [appellant] verwacht mogen worden. Nu hij dit niet heeft gedaan, stuit reeds daarop [appellant]s vordering, voor zover gegrond op onrechtmatig handelen van COA, af.
7.21 Op grond van vorenstaande overwegingen heeft de kantonrechter terecht de vordering van [appellant] voor zover betrekking hebbend op de kosten van herstel en/of vervanging van het rioleringsstelsel, afgewezen. De grieven 2 (slot), 7 en 8 falen. Grief 13, voor zover daarin met betrekking tot de schade aan de riolering wordt geklaagd over het verzaken door COA van de meldingsplicht in het kader van de verzekering, deelt in dit lot.
molest: verzekering, meldingsplicht en eigen risico
7.22 Met grief 13 voor het overige beklaagt [appellant] zich erover dat de kantonrechter in r.o. 2.14 van zijn vonnis van 27 november 2007 heeft geoordeeld dat de door het hof in het arrest van 25 oktober 2006 aan de orde gestelde vraagpunten ter zake van verzekering, meldingsplicht en eigen risico geen (verdere) bespreking behoeven waar het gaat om de gestelde schade aan de bungalows en riolering e.d. [appellant] wijst erop dat Oranjewoud bij de 80 woningen 1.264 schade¬gevallen heeft genoteerd die vallen onder de noemer "molest". De hiermee gepaard gaande herstelkosten bedragen volgens Oranjewoud € 52.251,00.
7.23 Tussen partijen staat vast dat COA schadegevallen in de bungalows, veroor¬zaakt door de asielzoekers, nimmer heeft gemeld aan [appellant] en dat [appellant] tijdens de huurovereenkomst geen toegang had tot het gehuurde. [appellant] is daarom eerst na oplevering van het gehuurde bekend geworden met deze schadegevallen. In de aard van de gestelde schade ziet het hof geen grond voor het oordeel dat deze abstract moet worden vastgesteld, omdat het hier - anders dan [appellant] betoogt - niet gaat om zaaksbeschadiging, maar om het eigen risico in het kader van zijn verzekering(en) dat [appellant] niet conform de bepalingen van de huurovereenkomst heeft kunnen afwentelen op COA. Vervolgens is de vraag aan de orde of [appellant] concrete schade in vorenbedoelde zin heeft geleden. Gelijk hiervoor in r.o. 7.6 is vastgesteld, heeft [appellant] geen kosten gemaakt in verband met het herstel van de als "molest" aangemerkte schade aan de bungalows en gaat hij die kosten ook niet meer maken. Onder deze omstandigheden blijft [appellant] dus niet zitten met een eigen risico per (niet) gemeld schadegeval, zodat hij in zoverre geen schade lijdt. Kennelijk en geheel begrijpelijk heeft de kanton¬rechter de vordering van [appellant] op dit onderdeel daarom afgewezen, zodat de grief faalt.
schade door verdwenen koelkasten
7.24 Met grief 14 stelt [appellant] aan de orde dat hij de 80 woningen bij aanvang heeft voorzien van een koelkast (type Zanussi zp-4140), maar dat deze (losse) koelkasten bij oplevering van het gehuurde verdwenen waren. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter aan zijn schadeclaim op dit punt ten onrechte geen aandacht geschonken.
7.25 De grief slaagt. Uit de bestreden vonnissen blijkt niet dat de kantonrechter over de schadeclaim van [appellant] in verband met de kwestie van de verdwenen koelkasten een uitdrukkelijke beslissing heeft genomen, terwijl de vordering van [appellant] in zoverre los staat van de opleverings- en andere gebreken. Voor zover de kantonrechter hier (impliciet) anders over heeft geoordeeld, berust zijn beslissing op onjuiste gronden. Hierna zal worden beoordeeld of het slagen van grief 14 [appellant] kan baten.
7.26 COA heeft in eerste aanleg onder meer het volgende aangevoerd: "Ten aanzien van de bij aanvang van de huur in de bungalows aanwezige koelkasten weet het COA niet beter dan dat deze door het COA zijn betaald en geplaatst en daarom bij het einde van de huur zijn afgevoerd." In hoger beroep heeft COA haar standpunt dat de afgevoerde koelkasten haar eigendom waren, nader onderbouwd met een verwijzing naar notulen van 13 juni 2002 van een "sluitingsoverleg AZC Eexterveensche¬kanaal/VPV" waarin met betrekking tot de inventaris van de woningen onder meer het volgende is opgenomen:
"Er is geen inventarislijst aanwezig bij het centrum, heeft [projectleider] (het hof begrijpt: [projectleider], projectleider namens het COA voor de ontmanteling van het AZC) misschien nog een lijst??? De wasmachines en drogers in de huisjes zijn van het cluster, de oude die erin stonden bij oplevering zijn inmiddels allemaal vervangen, hetzelfde geldt voor de koelkasten. (…) Het centrum heeft in dec. 2000 veel huisjes voorzien van nieuwe keukenblokken, vloeren en interieur. Dit viel onder "onderhoud"? [appellant] heeft hierin geen verantwoordelijkheid genomen. Er zijn facturen te overleggen door het centrum. [projectleider] krijgt hier de kopieën van."
7.27 COA heeft niet betwist dat de bungalows bij het einde van de huurovereen¬komst zonder koelkasten zijn opgeleverd. Het hof begrijpt het standpunt van COA in hoger beroep aldus, dat zij niet langer betwist dat de bij aanvang van de huur in de bungalows aanwezige koelkasten door [appellant] zijn gekocht en betaald, maar staande houdt dat de afgevoerde koelkasten haar eigendom waren. Als gevolg van het intensieve gebruik door de asielzoekers zou COA gedurende de looptijd van de huurovereenkomst op eigen kosten koelkasten hebben moeten vervangen, zo begrijpt het hof de stellingen van COA.
7.28 Op COA rust de last te stellen en zonodig te bewijzen dat alle 80 verwijderde koelkasten haar eigendom waren. Hoeveel koelkasten COA heeft vervangen en wanneer, wordt echter in het midden gelaten. COA stelt zelfs niet, dat zij alle koelkasten heeft vervangen. Facturen die de aanschaf van koelkasten ten behoeve van de asielzoekers¬huisvesting zouden kunnen aantonen, zijn door COA niet overgelegd, terwijl COA hierover volgens de in r.o. 7.26 geciteerde notulen wel zou beschikken. Onder deze omstandigheden gaat het hof aan dit verweer van COA als onvoldoende onderbouwd voorbij en is bewijslevering niet aan de orde.
7.29 Het hof gaat er daarom vanuit dat alle 80 verwijderde koelkasten eigendom waren van [appellant]. Nu deze koelkasten zijn verwijderd door COA, is COA aansprakelijk voor de schade die [appellant] daardoor heeft geleden. Over de hoogte van deze schade heeft [appellant] zich niet uitgelaten, hij heeft alleen gesteld dat COA de vervangingswaarde dient te vergoeden. COA heeft aangevoerd dat koelkasten van vijf jaar oud die in die tijd intensief gebruikt zijn door asielzoekers, nagenoeg geen waarde vertegenwoordigen.
7.30 De omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals die zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden met de toestand zoals deze in werkelijkheid is (HR 26 maart 2010, LJN: BL0539). Hieruit volgt dat moet worden vastgesteld welke waarde de koelkasten op 30 september 2002, zijnde de datum waarop de bungalows door COA zonder koelkasten zijn opgeleverd, vertegenwoordigden. Bij gebreke van nadere gegevens stelt het hof de (rest-)waarde van de koelkasten schattenderwijs vast op € 50,00 per stuk. Hieruit volgt dat COA een bedrag van € 4.000,00 aan [appellant] dient te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2002, zoals gevorderd.
schade aan de gebouwen ABCD en het terrein
7.31 De kantonrechter heeft in zijn tussenvonnis van 27 november 2007 en het eindvonnis van 19 februari 2008 het rapport van Oranjewoud tot uitgangspunt genomen bij de berekening van de schade als gevolg van opleveringsgebreken aan de gebouwen ABCD en het terrein, waarvan [appellant] nog steeds de eigenaar is. In de rapportage van Oranjewoud is de molestschade vastgesteld op:
gebouwen ABCD € 8.860,00 (67 schades);
terrein € 4.020,00 (16 schades).
7.32 De kantonrechter heeft overwogen dat COA zich had moeten realiseren dat de verplichting om een schade binnen bepaalde tijd bij de verzekeraar te melden zeer gebruikelijk is, zodat [appellant] in zoverre afhankelijk was van mededelingen van COA. Omdat COA niet heeft voldaan aan de plicht de schades aan de gebouwen ABCD en het terrein aan [appellant] te melden, heeft de kantonrechter geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaard¬baar is dat COA zich beroept op art. 8 lid 2 van Pro de huur¬overeenkomst. De molestschade komt bij de berekening van de concrete schade daarom voor rekening van COA, aldus het oordeel van de kantonrechter. [appellant] heeft hiertegen in zoverre niet gegriefd, waardoor hij - anders dan waarvan hij lijkt uit te gaan - niet meer bovenop de concrete schade het aantal molestgevallen maal het eigen risico van € 340,00 per gebeurtenis kan claimen.
7.33 Oranjewoud heeft de schade in verband met de opleveringsgebreken aan de gebouwen ABCD en het terrein (uitgaande van de kosten van herstel naar de in r.o. 7.1 genoemde maatstaf) vastgesteld op € 67.014,50 (zonder correctie voor molestschade). Na vermindering met een correctiepost "besparing op herstel" van € 16.730,76 resteert een bedrag van € 50.283,74. De kantonrechter heeft COA veroordeeld tot betaling aan [appellant] van laatstgenoemd bedrag.
7.34 Met de nrs. 15, 16, 17, 18, 19 en 20 grieft [appellant] tegen het tot uitgangspunt nemen door de kantonrechter van de rapportage van Oranjewoud en de daarin gemaakte verdeling van schade die voor rekening van huurder respectievelijk verhuurder komt, tegen het rekening houden met een correctiepost vanwege het niet meewerken door [appellant] aan een voorinspectie, alsmede tegen de vaststelling van de omvang van de molestschade.
7.35 Het hof leest in deze grieven - die zich lenen zich voor een gezamenlijke bespreking - en de daarop gegeven toelichting in essentie geen andere relevante stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg zijn aangevoerd. Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter ter motivering van zijn beslissing op dit punt heeft overwogen in de r.o. 2.21 t/m 2.23 van zijn tussenvonnis van 27 november 2007 en r.o. 2.2 van zijn eindvonnis van 19 februari 2008. Het hof voegt hier nog aan toe - onder verwijzing naar HR 27 november 1998 (LJN: ZC2790) - dat het in hetgeen door partijen is aangevoerd, geen aanleiding ziet voor het benoemen van een deskundige, zoals door [appellant] is bepleit. Dat het volgens [appellant] in hoger beroep te ver voert om alle schadeposten langs te lopen en dat hij in hoger beroep - naar hij stelt vanwege de daarmee gepaard gaande kosten - geen partijdeskundige heeft ingeschakeld om de rapportage van Oranjewoud gedetailleerd te betwisten, zijn keuzes waarvan de procesrisico's voor zijn rekening worden gelaten.
7.36 De grieven 15, 16, 17, 18, 19 en 20 falen. Ingevolge de wijziging van eis zal de wettelijke rente over het bedrag van € 50.283,74 niet met ingang van 5 september 2003, maar per 1 november 2002, als de datum van opeisbaarheid, kunnen worden toegewezen.
7.37 Grief 12 heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis en wordt derhalve onbesproken gelaten.
overige schade
7.38 Grief 21 strekt ertoe te betogen dat de kantonrechter de door [appellant] geleden schade als gevolg van de gebrekkige oplevering door COA ten onrechte niet heeft toegewezen. Uit de toelichting op de grief maakt het hof op dat [appellant] hier bedoelt dat hij schade heeft geleden door de onverkoopbaarheid en de onverhuurbaarheid van het gehuurde vanwege de - door het hof als vaststaand aangenomen - oplevering in slechte staat (zie r.o. 7.1 hierboven). De grief stuit af op de hiervoor in r.o. 6.3 bedoelde ratio van de opzegtermijn alsmede op de in r.o. 6.10 door het hof vastgestelde opzegtermijn, die langer is dan door COA gehanteerd. Dat [appellant] er niet voor heeft gekozen om de periode kort na de oplevering van het gehuurde te gebruiken voor het opknappen van de bungalows en dergelijke, waardoor het complex mogelijk (of een dergelijk causaal verband bestaat, is niet komen vast te staan en kan verder in het midden blijven) minder goed te verkopen en/of te verhuren was, komt voor zijn risico als eigenaar/verhuurder. Aldus is grief 21 tevergeefs voorgesteld.
7.39 Met grief 22 stelt [appellant] aan de orde dat de kantonrechter de door hem geleden schade in de vorm van kosten voor advies en juridische bijstand in en buiten rechte ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. [appellant] vordert daarvoor thans een bedrag van € 13.071,66. Uit de overgelegde specificaties van dit bedrag blijkt dat het gaat om facturen van [bouwkundig adviesbureau] voor opnames en offertes in verband met de bungalows, gebouwen en het terrein (totaal € 6.396,25) en voor het overige de kosten van rechtskundige bijstand door zijn advocaat. Het hof is van oordeel dat laatstgenoemde kosten zijn begrepen in de eventueel ten gunste van [appellant] uit te spreken (forfaitaire) proceskostenveroordeling, behoudens bijzondere omstandigheden die echter niet zijn gesteld. De kosten van [bouwkundig adviesbureau] komen op de voet van art. 6:96 BW Pro voor vergoeding in aanmerking als kosten die redelijkerwijs zijn gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Deze kosten voldoen ook qua hoogte aan de redelijkheidstoets. Dat de rapportage van [bouwkundig adviesbureau] niet van doorslaggevend belang is gebleken voor de vaststelling van de hoogte van de schadevergoeding waarop [appellant] uiteindelijk aanspraak kan maken, doet aan de toewijsbaarheid niet af. In zoverre slaagt grief 22. De wettelijke rente over voormeld bedrag zal - zoals gevorderd - worden toegewezen met ingang van 26 november 2003, zijnde de datum van de inleidende dagvaarding in eerste aanleg.
7.40 Grief 23 heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis en wordt derhalve onbesproken gelaten.
onderdeel III: grieven reconventie, restgrieven en eiswijziging
8.1 Met grief 1 klaagt [appellant] over het oordeel van de kantonrechter dat hij het bedrag van € 158.000,00 als door COA onverschuldigd betaalde huur dient terug te betalen. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in de r.o. 6.1 t/m 6.10 is overwogen, is de grief terecht voorgesteld.
8.2 De grieven 2 en 3 zijn gericht tegen de door de kantonrechter in conventie en in reconventie ten laste van [appellant] uitgesproken proceskostenveroordeling. Voor de beoordeling hiervan verwijst het hof kortheidshalve naar hetgeen hierna volgt onder "slotsom".
de slotsom
9.1 Grief II.14 is terecht voorgedragen en de grieven I.2, I.5, I.8, I.9, II.2 en II.22 gedeeltelijk. Eén en ander heeft tot gevolg dat de door COA gehanteerde opzegtermijn als te kort is beoordeeld en door het hof met twee volle maanden wordt verlengd. Tot een veroordeling van COA tot het alsnog betalen van de huur over de maanden oktober en november 2002 leidt dit niet. Niet alleen omdat dit niet gevorderd is, maar ook omdat COA de huur over de maanden oktober en november 2002 reeds had voldaan. Wel zal de (reconventionele) vordering van COA alsnog worden afgewezen. Verder strekt het slagen van de grieven ertoe dat COA bovenop de in eerste aanleg uitgesproken veroordeling tot vergoeding van schade (€ 50.283,74) nog bedragen van € 4.000,00 (de koelkasten) en € 6.396,25 (rapportage [bouwkundig adviesbureau]) aan [appellant] dient te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente. De overige grieven kunnen [appellant] niet baten.
9.2 Voor alle duidelijkheid zullen de bestreden vonnissen, voor zover aange¬vochten, geheel worden vernietigd, met uitzondering van de proceskosten¬veroordeling in conventie zoals opgenomen het eindvonnis van 19 februari 2008. COA zal worden verwezen in de proceskosten in eerste aanleg in reconventie (salaris advocaat: 3 punten à € 700,00 x 50%). Aangezien partijen in hoger beroep over en weer (gedeeltelijk) in het ongelijk zullen worden gesteld, worden de proceskosten van het appel op na te melden wijze gecompenseerd.
9.3 Gelet op het voorgaande heeft [appellant] geen belang meer bij een nadere reactie op de door COA bij memorie van antwoord in het geding gebrachte producties, zodat hem die gelegenheid niet meer behoeft te worden gegund.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt de vonnissen van de kantonrechter van 27 november 2007 en 19 februari 2008 in conventie en in reconventie, voor zover aangevochten en behoudens de in het vonnis in conventie van 19 februari 2008 opgenomen proceskostenveroordeling, die wordt bekrachtigd;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt COA tot betaling aan [appellant] van € 54.283,74 (€ 50.283,74 plus € 4.000,00) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2002 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt COA tot betaling aan [appellant] van € 6.396,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 november 2003 tot aan de dag der algehele voldoening;
wijst de oorspronkelijk in reconventie ingestelde vordering van COA af;
veroordeelt COA in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie en stelt die aan de zijde van [appellant] tot aan deze uitspraak vast op € 1.050,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat en op nihil aan verschotten;
compenseert de proceskosten tussen partijen in hoger beroep aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, K.E. Mollema en M.E.L. Fikkers, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 24 januari 2012 in bijzijn van de griffier.