ECLI:NL:GHSHE:2024:2010

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummers: 22/1671 en 22/1686

Uitspraak op de hoger beroepen van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraken van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 31 augustus 2022, nummers SHE 20/1888 en SHE 21/2972 in de gedingen tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2020 (nummer 22/1671) respectievelijk het kalenderjaar 2021 (nummer 22/1686) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is voor beide jaren de aanslag onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft voor beide jaren bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in twee afzonderlijke geschriften uitspraak op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft voor beide jaren het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 10 mei 2024 in beide zaken een nader stuk ingediend. Dat stuk is ter zitting aan de heffingsambtenaar uitgereikt.

1.5.

De zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote [echtgenote] , en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

1.6.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.7.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning met bouwjaar 1981. Het betreft een vrijstaande woning. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.045 m2.

2020 (Nummer 22/1671)

2.2.

Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2020, naar de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 515.000 (de WOZ-beschikking 2020). Tevens is een aanslag onroerende-zaakbelastingen opgelegd naar een te betalen bedrag van € 583.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 515.837. De waardematrix is opgemaakt op 30 december 2020 door taxateur [taxateur 1] (hierna: taxateur [taxateur 1] ). De taxateur is daarbij uitgegaan van een inhoud van de woning van 789 m3. Daarbij is rekening gehouden met een inpandige garage, twee dakkappelen en een kelder. De waardematrix bevat de volgende – alle in [woonplaats] gelegen – woningen als vergelijkingsobjecten:

Vergelijkingsobject

Bouwjaar

Inhoud

Perceel-oppervlakte

Transactiedatum

Verkoopprijs

[adres 2]

1976

675 m3

1.030 m2

12 maart 2019

€ 575.000

[adres 3]

1965

670 m3

1.512 m2

2 augustus 2019

€ 470.000

[adres 4]

2018

608 m3

916 m2

9 augustus 2019

€ 507.500

[adres 5]

1964

446 m3

740 m2

2 november 2019

€ 760.000

[adres 6]

1989

618 m3

585 m2

24 augustus 2018

€ 565.000

[adres 7]

2000

640 m3

410 m2

16 augustus 2019

€ 510.000

2.4.

De heffingsambtenaar heeft tevens gegevens overgelegd ter zake van de verkoop van het object [adres 8] , met een inhoud van 560 m3 en een perceeloppervlakte van 720 m2. Dat object is op 26 oktober 2019 verkocht voor € 615.000 en op 1 mei 2020 heeft de levering plaatsgevonden.

2021 (Nummer 22/1686)

2.5.

Bij beschikking van 26 februari 2021 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2021, naar de waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld op € 583.000 (de WOZ-beschikking 2021). Tevens is een aanslag onroerende-zaakbelastingen opgelegd naar een te betalen bedrag van € 604.

2.6.

De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een waarderapport met als bijlage een waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 583.000. Het waarderapport is opgemaakt op 11 mei 2022 door taxateur [taxateur 2] (hierna: taxateur [taxateur 2] ). De taxateur is daarbij uitgegaan van een inhoud van de woning van 789 m3. Verder is rekening gehouden met een inpandige garage, twee dakkappelen, een kelder en een overkapping. De waardematrix bevat de volgende – alle in [woonplaats] gelegen – woningen als vergelijkingsobjecten:

Vergelijkingsobject

Bouwjaar

Inhoud

Perceel-oppervlakte

Transactiedatum

Verkoopprijs

[adres 9]

1980

683 m3

1.446 m2

3 februari 2020

€ 605.000

[adres 10]

1986

365 m3

303 m2

31 januari 2019

€ 350.000

[adres 11]

1989

772 m3

577 m2

2 oktober 2019

€ 690.000

[adres 8]

1984

560 m3

720 m2

4 mei 2020

€ 615.000

[adres 12]

1988

824 m3

1.020 m2

26 oktober 2020

€ 750.000

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de woning per de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 te hoog heeft vastgesteld. Daarnaast is voor het jaar 2020 in geschil of de heffingsambtenaar alle informatie heeft verstrekt ten aanzien van de woning.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde voor het jaar 2020 naar € 405.960 en verlaging van de WOZ-waarde voor het jaar 2021 naar € 438.000, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen onroerendezaakbelasting.

3.3.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

Vooraf:

4.1.

Belanghebbende heeft het hof bij brief van 7 maart 2024 verzocht om uitstel van de zitting. Belanghebbende heeft daarvoor aangevoerd dat voorafgaand aan de zitting eerst een meting door een onafhankelijke deskundige moet plaatsvinden om de grootte van de woning te bepalen. Verder moet volgens belanghebbende worden gewacht op een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State die ziet op de vraag – naar het hof begrijpt – of de gemeente gehouden was een verkeersbesluit te nemen ter zake van de aanleg van een verkeersregelinstallatie in de straat waaraan de woning is gelegen. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat hij pas de gronden voor het belastingjaar 2021 kan aanvoeren nadat het hof een beslissing heeft genomen in de zaak voor het belastingjaar 2020. Ook heeft belanghebbende bezwaren aangevoerd tegen het gelijktijdig ter zitting behandelen van de onderhavige zaken. Laatstgenoemde bezwaren heeft belanghebbende ter zitting herhaald.

4.2.

Het hof heeft het verzoek om uitstel bij bericht van 11 maart 2024 afgewezen. Het verzoek om benoeming van een deskundige maakt onderdeel uit van de onderhavige procedures en een beslissing daarover zal het hof met inachtneming van het verhandelde ter zitting nemen. Het verzoek kan daarom geen aanleiding vormen om de behandeling ter zitting uit te stellen. Dit geldt eveneens voor de stelling ten aanzien van de door belanghebbende ervaren verkeersoverlast ten gevolge van de aanleg van de verkeersregelinstallatie. Het hof zal die stelling behandelen bij de beoordeling van de waarde van de woning. De vraag of de verkeersregelinstallatie met of zonder verkeersbesluit is aangelegd, is voor de bepaling van de waarde van de woning niet van belang. Ook de stelling dat geen gronden voor het jaar 2021 kunnen worden aangevoerd, voordat een beslissing is genomen voor het jaar 2020, geeft geen aanleiding om de zaak die betrekking heeft op het jaar 2021 aan te houden. De waarde van de woning wordt immers voor ieder kalenderjaar afzonderlijk bepaald, zodat niet valt in te zien waarom de uitkomst voor het jaar 2020 van belang is voor de waardebepaling van de woning voor het jaar 2021.

4.3.

Naar het oordeel van het hof zijn daarmee in het uitstelverzoek geen redenen van voldoende gewicht aangevoerd die nopen tot uitstel van de zitting, terwijl toewijzing van het uitstelverzoek bovendien ertoe zou leiden dat de hogerberoepsprocedure een aanzienlijke vertraging zou oplopen.^[1]Het belang van de heffingsambtenaar en het hof bij een voldoende voortgang van deze zaken heeft in dezen zwaarder te wegen dan het belang van belanghebbende bij uitstel van de zitting.

4.4.

Het hof is verder van oordeel dat belanghebbende niet wordt geschaad in zijn belangen door de zaken voor de jaren 2020 en 2021 gelijktijdig ter zitting te behandelen. De griffier heeft belanghebbende bij bericht van 27 februari 2024 een uitnodiging gestuurd voor de zitting, zodat belanghebbende voldoende tijd heeft gehad om zich gedegen op de zitting te kunnen voorbereiden. Dit laatste blijkt ook uit het (omvangrijke) nadere stuk dat voor beide jaren is ingediend. Gelet hierop en in aanmerking nemende dat het voor beide jaren gaat om de waardebepaling van de woning en dat sprake is van schaarse capaciteit aan zittingsruimte, heeft het hof aanleiding gezien beide jaren gelijktijdig ter zitting te behandelen.

4.5.

Ter zitting zijn aan de heffingsambtenaar de door belanghebbende ingediende nadere stukken uitgereikt. Het hof heeft een leespauze ingelast om de stukken te kunnen doornemen. Aan het einde van de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij voldoende in de gelegenheid is gesteld om op deze stukken te reageren. Het hof heeft daarom geen aanleiding gezien een extra schriftelijke ronde in te lassen en/of een nadere zitting te bepalen.

Inhoud van de woning (beide jaren; 2020 en 2021)

4.6.

Bij de waardebepaling van de woning is de heffingsambtenaar uitgegaan van een inhoud van de woning van 789 m3.

4.7.

Belanghebbende betwist de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud van de woning. Hij heeft in dat kader aangevoerd dat bij de waardebepaling over voorgaande kalenderjaren is uitgegaan van een inhoud van 750 m3. De inhoud van de woning is na die jaren niet gewijzigd. Belanghebbende heeft de hoogte van de kelder gemeten op 2.38 m, de hoogte van de begane grond op 2.90 m en de hoogte van de verdieping op 2.61 m. Volgens belanghebbende is de door de heffingsambtenaar gebruikte bouwtekening van de woning niet juist en is de woning niet conform die tekening gebouwd. Ook kan de heffingsambtenaar de inhoud niet volgens de NEN 2850-methode hebben berekend, aangezien daarvoor een meting in of aan het huis noodzakelijk is en die heeft niet plaatsgevonden. Belanghebbende betwist eveneens de berekening die de heffingsambtenaar heeft gemaakt met behulp van een 3-D-formule (softwareprogramma Way 2go). Gelet op al wat belanghebbende ten aanzien van de inhoud van de woning heeft aangevoerd, verzoekt belanghebbende het hof een deskundige te benoemen die ter plaatse metingen kan verrichten om de inhoud van de woning te bepalen.

4.8.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de bruto inhoud van de woning ten minste 789 m3 bedraagt. Hij heeft daartoe aangevoerd dat bij taxaties in het kader van de Wet WOZ de inhoud wordt bepaald aan de hand van de NEN-2850 norm, die uitgaat van buitenmaten van de onroerende zaak (bruto inhoud). Dit betekent de inhoud van de woning inclusief de (buiten)muren, plafonds en vloeren. De hoogte van de kelder is 2.64 m, de hoogte van de begane grond 3.32 m en de hoogte van de verdieping 2.75 m. Bij de vaststelling van de waarde in voorgaande jaren is voor de inhoud van de woning uitgegaan van 750 m3. Naar aanleiding van de inpandige opname door taxateur [taxateur 3] voor het belastingjaar 2019 heeft die taxateur – blijkens het verslag van 31 juli 2019 – op basis van de bouwtekeningen geconstateerd dat de woning groter is, namelijk 789 m3. Voor het kalenderjaar 2020 heeft taxateur [taxateur 1] de inhoud herberekend naar een inhoud van (afgerond) 869 m3. De heffingsambtenaar verwijst daarvoor naar de bouwtekening van de woning en de berekening die is opgemaakt met gebruikmaking van een 3-D-module (softwareprogramma Way2go). Bij gebruikmaking van de 3-D-module komt de inhoud op 865 m3. Door voor de WOZ-waarde van de nu in geschil zijnde belastingjaren 2020 en 2021 uit te gaan van een inhoud van 789 m3 is dan ook niet van een te groot aantal kubieke meters uitgegaan, aldus de heffingsambtenaar.

4.9.

Vast staat dat de heffingsambtenaar voor de nu in geschil zijnde belastingjaren 2020 en 2021 is uitgegaan van een (bruto)inhoud van de woning van 789 m3. Deze inhoud is door taxateur [taxateur 3] berekend aan de hand van de bouwtekeningen. Dit volgt uit het verslag van taxateur [taxateur 3] van 31 juli 2019 dat is opgemaakt naar aanleiding van de inpandige opname van de woning voor het belastingjaar 2019. Vaststaat tevens dat vóór het belastingjaar 2019 is uitgegaan van een inhoud van de woning van 750 m3. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift in eerste aanleg aangevoerd dat taxateur [taxateur 1] de inhoud van de woning aan de hand van de bouwtekening heeft herberekend op 869 m3 en dat een berekening via het softwareprogramma Way2Go uitkomt op 865 m3. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar geen verklaring kunnen geven voor het verschil tussen 789 m3 en 869 m3, ondanks dat beide uitkomsten volgens de heffingsambtenaar aan de hand van de bouwtekeningen zijn berekend. Omdat de heffingsambtenaar voor de onderhavige jaren is uitgegaan van de (laagste) (bruto)inhoudsmaat van 789 m3, zal het hof aan dit verschil voorbijgaan.

4.10.

Uit de NEN-2580 normen die ten grondslag liggen aan het meten van de inhoud van een woning, volgt dat wordt uitgegaan van de buitenmaten van de onroerende zaak, de zogenaamde bruto inhoud. Dit is de inhoud van de woning inclusief de (buiten)muren, plafonds en vloeren. Belanghebbende is bij de betwisting van de inhoud uitgegaan van de binnenmaten, hij heeft namelijk de hoogte van de ruimtes in de woning gemeten. Door vast te blijven houden aan de binnenmaten van de woning, miskent belanghebbende de wijze waarop de inhoud van woningen ten behoeve van de waardebepaling van de Wet WOZ wordt berekend. Daarmee heeft hij de door de heffingsambtenaar aan de hand van de bouwtekeningen berekende inhoud van de woning van 789 m3, onvoldoende betwist. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat bij de bepaling van de waarde van de woning niet van een te grote inhoud van de woning is uitgegaan. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, is evenmin aannemelijk geworden dat de door de heffingsambtenaar overgelegde bouwtekening niet gebruikt kan worden voor de berekening van de (bruto)inhoud. De omstandigheid dat de meterkast op een andere plek in de woning is geplaatst, maakt niet dat de bouwtekening voor de berekening van de inhoud niet kan worden gebruikt. Het hof sluit zich voor het overige aan bij rechtsoverweging 3.4 van de rechtbank en neemt de gronden daartoe over.

4.11.

De rechtbank heeft hierover het volgende geoordeeld:

“3.4. De rechtbank overweegt dat tijdens de zitting voldoende is komen vast te staan dat de woning weliswaar is gebouwd conform de bouwtekening, maar dat de indeling aan de binnenzijde niet (meer) geheel conform de bouwtekening is. Wat dat betreft heeft eiser onweersproken gesteld dat, in afwijking van de bouwtekening, ter ondersteuning aan de binnenzijde op de begane grond een pilaar is aangebracht en dat de indeling van de woning iets afwijkt van de bouwtekening. De rechtbank sluit zich aan bij wat eiser daarover naar voren heeft gebracht. Zij neemt daarbij in aanmerking dat wat eiser heeft gesteld niet tot gevolg heeft dat er sprake is van een ander aantal kubieke meters dan op grond van de bouwtekening kan worden vastgesteld.”

4.12.

Tot slot verwerpt het hof de stelling van belanghebbende dat de inhoud van de woning alleen kan worden bepaald door een (fysieke) meting in of aan het huis en dat de bouwtekeningen daarvoor onvoldoende zijn. In het belastingrecht geldt de vrije bewijsleer. Verder gaat het hof voorbij aan alles wat belanghebbende over de instructie voor het meten van gebruiksoppervlakten van woningen heeft aangevoerd, aangezien de heffingsambtenaar voor de bepaling van de grootte van de woning voor het onderhavige jaar is uitgegaan van de (bruto)inhoud. De heffingsambtenaar was niet gehouden om van de gebruikersoppervlakte (het woonoppervlak) van de woning uit te gaan. Deze meetmethodiek is verplicht geworden bij het bepalen van de WOZ-waarde met ingang van 1 januari 2022. Dit brengt mee dat het hof geen acht zal slaan op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd over de inmeting van de koekoeken/dakkapelen, aangezien belanghebbende dit punt heeft aangevoerd in het kader van de berekening van de gebruiksoppervlakte.

4.13.

Het hof ziet, gelet op al wat hiervoor is overwogen, geen aanleiding om een deskundige te benoemen om de inhoud van de woning te berekenen, zoals belanghebbende heeft verzocht. Het hof wijst het verzoek daarom af. Het hof voegt daaraan nog toe dat niets eraan in de weg staat dat de heffingsambtenaar of belanghebbende op eigen initiatief dan wel in overleg met elkaar een deskundige aanwijzen om het jaarlijks terugkerende geschil – dat met ingang van 2022 ziet op de omvang van het woonoppervlak van de woning – op een bevredigende wijze op te lossen.

Beoordeling van de gronden in hoger beroep voor het jaar 2020 (nummer 22/1671)

Informatieverstrekking

4.14.

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar niet alle informatie heeft verstrekt. Volgens belanghebbende betreft het verslag van taxateur [taxateur 3] van 31 juli 2019 een partijdige weergave, is er later een bouwtekening van de woning opgedoken en ontbreken de staffelgegevens nog steeds.

4.15.

Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.^[2]

4.16.

Uit de stukken van het geding volgt dat het bezwaarschrift niet een (specifiek) verzoek bevat tot het verstrekken van bepaalde gegevens. De heffingsambtenaar was daarom ook niet gehouden een afschrift van genoemde stukken aan belanghebbende te verstrekken. Wat betreft het verslag van taxateur [taxateur 3] , volgt uit de gedingstukken dat naar aanleiding van een klacht van belanghebbende op 23 juli 2019 een gesprek op het gemeentehuis heeft plaatsgevonden tussen belanghebbende en een medewerker van de gemeente. Tijdens dat overleg is afgesproken dat een taxateur van taxatiebureau TOG Nederland na een inpandige opname een nieuwe waardebepaling naar de waardepeildatum 1 januari 2018 zou uitvoeren. Hiervan heeft taxateur [taxateur 3] een verslag met dagtekening 31 juli 2019 opgemaakt. Niet in geschil is dat belanghebbende over dat verslag beschikt, wat er ook zij van de vraag of dit stuk van belang is voor de waardebepaling van de woning voor het onderhavige jaar. De bouwtekening van de woning is in de beroepsfase door de heffingsambtenaar overgelegd naar aanleiding van de betwisting van de inhoud van de woning door belanghebbende. De staffelgegevens heeft de heffingsambtenaar niet in het geding gebracht. Dit heeft de heffingsambtenaar achterwege kunnen laten, omdat de klachten niet zijn gericht tegen de grondwaarde van de woning zoals opgenomen in de matrix. Met het verstrekken van de op de zaak betrekking hebbende stukken in beroep, waarop belanghebbende ter zitting heeft kunnen reageren, heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende verplichting. De stelling van belanghebbende faalt.

Procentuele stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van andere jaren

4.17.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de waarde van de woning ten opzichte van het vorige kalenderjaar met 22,6% is gestegen, terwijl volgens de waarderingskamer de WOZ-waarden van de woningen in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2020 ten opzichte van 2019 met gemiddeld 6,6% zijn gestegen. Ter ondersteuning heeft belanghebbende een aantal bijlagen overgelegd met daarin het waardeverloop van diverse vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar in diverse belastingjaren heeft gebruikt.

4.18.

Deze beroepsgrond faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor 2020 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hierna onder 4.19 is weergegeven. Verder kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen doorslaggevende betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.

Waarde woning

4.19.

De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[3]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die moet worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.20.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel te worden gelet op dat wat door belanghebbende wordt aangevoerd.^[4]

4.21.

Naar volgt uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 515.837, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

4.22.

Belanghebbende betwist dat de in de matrix opgenomen objecten als vergelijkingsobject kunnen dienen. Hij heeft daartoe – onder meer – aangevoerd dat alle objecten veel verder liggen dan 1.000 m van de woning, dat alle objecten zijn gebouwd onder verschillende architectuur en dat er een gebrek is aan voldoende informatie over de objecten. Verder is niet inzichtelijk hoe de heffingsambtenaar de verkooptransacties heeft geïndexeerd, met welke verschillen hij rekening heeft gehouden en op welke wijze.

4.23.

Het hof is van oordeel dat de in de matrix opgenomen objecten niet als vergelijkingsobject kunnen dienen. Uit de matrix – die niet goed leesbaar is omdat er een zwarte balk doorheen loopt – volgt dat de bouwjaren sterk verschillen, evenals de perceeloppervlakten, het type woning en de uitstraling. Verder zijn de zogenoemde KOUDV factoren van de vergelijkingsobjecten niet toegelicht, net als de indexering van de verkooptransacties. Bij de matrix is slechts een foto van de buitenzijde van de vergelijkingsobjecten overgelegd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting geen toereikende verklaring kunnen geven op welke wijze rekening is gehouden met de in het verslag van taxateur [taxateur 3] van 31 juli 2019 vermelde constatering dat het wenselijk is om de kwaliteit/luxe van de woning én de voorzieningen op ondergemiddeld (factor 2) te zetten in verband met het enkele glas en de gedateerdheid van het sanitair en de badkamer. Dit brengt mee dat het hof de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten buiten aanmerking zal laten.

4.24.

Ondanks het buiten aanmerking laten van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar toch aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Uit de door de heffingsambtenaar in het geding gebrachte verkooptransactie van [adres 8] , welk object is verkocht op 26 oktober 2019 en is geleverd op 4 mei 2020 voor een koopsom van € 615.000, volgt dat de waarde van de woning voor het onderhavige jaar niet te hoog is vastgesteld. [adres 8] betreft een zeer geschikt vergelijkingsobject dat in dezelfde straat als de woning is gelegen met een kleinere inhoud (560 m3) en een kleiner perceel (720 m2). Ook indien rekening wordt gehouden met een factor 2 voor voorzieningen en kwaliteit van de woning en een factor 4 voor onderhoud van [adres 8] , leidt dat niet tot een andersluidend oordeel. De opvatting van belanghebbende dat de koper van [adres 8] heeft gehandeld volgens het adagium “wat een gek er voor geeft”, stuit af op het wettelijk waardebegrip, zoals opgenomen in 4.19.

4.25.

Dat wat belanghebbende voor het overige nog ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende heeft verwezen naar de volgende – in zijn visie – waardeverlagende aspecten:

(i) ernstige overlast van het verkeer door het verschuiven van de weg dichter naar de woning, de aanwezige middengeleiders en de aanleg van een verkeersregelinstallatie en de daarmee gepaard gaande chaos voor de deur en daaruit voortvloeiende gezondheidsproblematiek,

(ii) de mogelijkheid dat het tuinhuis in de tuin van de buren wordt gebruikt voor het huisvesten van paarden, zoals in het verleden is gebeurd.

Voor de gestelde verkeersoverlast geldt dat dit evenzeer geldt voor [adres 8] . Voor wat betreft de mogelijke overlast van een paardenstal, geldt dat dit een onzekere omstandigheid in de toekomst betreft waarvan niet duidelijk is of die zich überhaupt zal gaan voordoen. Uit het verslag van taxateur [taxateur 3] van 31 juli 2019 volgt dat de paardenstal van de buren, gebouwd als een fors “tuinhuis”, wellicht bij de bouw was bedoeld als paardenstal, maar dat deze na verkoop van die woning in juni 2011, niet meer in gebruik is als paardenstal. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat per de waardepeildatum sprake is van een waardedrukkend effect.

Beoordeling van de gronden in hoger beroep voor het jaar 2021 (nummer 22/1686)

Procentuele stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van andere jaren

4.26.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat hij de ontwikkeling van de WOZ-waarde van de woning heeft vergeleken met de ontwikkeling van de WOZ-waarden van andere woningen in [woonplaats] . Ter onderbouwing heeft belanghebbende een bijlage bij het nader stuk overgelegd met daarin de gemiddelde procentuele verandering per onroerende zaak.

4.27.

Deze beroepsgrond faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor 2021 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hiervoor onder 4.19 weergegeven. Verder kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen doorslaggevende betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.

Waarde woning

4.28.

Naar het oordeel van het hof volgt uit het door de heffingsambtenaar overgelegde waarderapport met de daarbij gevoegde matrix, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 583.435, dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voor het jaar 2021 voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.

4.29.

De rechtbank heeft dienaangaande het volgende geoordeeld:

“5.3. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft de waardebepalende elementen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en daarmee kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten zijn te typeren als vrijstaande woningen en zijn gelegen in [woonplaats] . De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Zo is bijvoorbeeld het naast de woning gelegen object [adres 8] op 4 mei 2020 verkocht voor een bedrag van € 615.000. Dit vergelijkingsobject heeft het bouwjaar 1984 en heeft een kleinere inhoud en perceel. [adres 9] , met bouwjaar 1980, heeft een minder goede ligging aan een drukke weg én een verkeersplein. Dit object is op 3 februari 2020 voor een bedrag verkocht van € 605.000, heeft een kleinere inhoud en een perceeloppervlakte van 1.446 m2. De heffingsambtenaar heeft verder de verkoopcijfers van de referentieobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ook heeft hij rekening gehouden met de bestaande verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen in de zogenoemde KOUDV-factoren per vergelijkingsobject. Per vergelijkingsobject is vervolgens de m3-prijs gecorrigeerd naar een toestandsniveau van 3 (voldoende). Hiermee heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van de rechtbank, voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij, rekening houdend met de verschillen in onderhoud, voorzieningen en grootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, tot de prijs per m3 van de woning is gekomen. Ook heeft hij in zijn waardematrix de bijgebouwen uitgesplitst en inzichtelijk gemaakt welke deelwaarde hij aan elk van deze objectonderdelen heeft toegekend en de grondstaffel toegevoegd. In zoverre berust de waardebepaling niet op onjuiste uitgangspunten. Wat er van de zijde van eiser is aangevoerd maakt dit niet anders.”

4.30.

Het hof neemt de gronden van de rechtbank daartoe over en maakt ze tot de zijne. Het hof voegt daaraan toe dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. Het hof gaat daarom voorbij aan de betwisting van belanghebbende van de gehanteerde m3-prijs voor de afzonderlijke onderdelen van de woning, zoals de inpandige garage, de voorraadkelder, de dakkapellen en de overkapping.

4.31.

Ten aanzien van de door belanghebbende aangevoerde waardeverminderende omstandigheden (verkeer en paardenstal) verwijst het hof naar hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.25. Daaraan voegt het hof toe dat ook het vergelijkingsobject [adres 9] een ongunstige ligging aan een kruispunt heeft en is gelegen zeer dicht nabij een rotonde. In het verslag van taxateur [taxateur 3] van 31 juli 2019 is opgenomen dat de woning weliswaar is gelegen aan een drukkere doorgaande weg en dat de aansluiting van de oprit op de doorgaande weg lastig is vanwege slecht zicht, maar dat het fluisterasfalt goed werkt, waardoor de geluidsoverlast beperkt is. Belanghebbende heeft het waardedrukkende effect van de verkeersoverlast, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt.

4.32

Tot slot heeft belanghebbende gewezen op de bij het hof aanhangige zaak onder nummer 23/29, betreffende de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende in die zaak gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 613.000.^[5]

4.33.

Aangezien de waarde van de woning ieder belastingjaar opnieuw wordt bepaald, leidt de beslissing van de rechtbank in die zaak niet ertoe dat de waarde voor het onderhavige jaar ook moet worden verminderd.

Tussenconclusie

4.34.

De slotsom is dat zowel voor het jaar 2020 als voor het jaar 2021 het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.35.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.36.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

5.Beslissing

Het hof:

in de 22/1671 (kalenderjaar 2020):

verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank (SHE 20/1888);

in de zaak 22/1686 (kalenderjaar 2021):

verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank (SHE 21/2972).

De uitspraak is gedaan door I. Reijngoud, voorzitter, T.A. Gladpootjes en J.M. van der Vegt, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.

De griffier, De voorzitter,

E. Royakkers I. Reijngoud

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.