ECLI:NL:GHSHE:2023:131

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

Uitspraak : 19 januari 2023

Zaaknummer : 200.316.483/01

Zaaknummer eerste aanleg : 9814277 \ EJ VERZ 22-159

in de zaak van

[B.V.] B.V.in de hoedanigheid van bewindvoerder van
[betrokkene 1],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [betrokkene 1] ,

advocaat: mr. A. Kolk te Eindhoven,

tegen

Vereniging van Eigenaars [VvE],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verweerster,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. G.L. Breunesse te Leusden,

[verweerder],

wonend te [woonplaats] ,

verweerder,

hierna te noemen: [verweerder] ,

advocaat: mr. drs. R.V. van den Wildenberg te Vught.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Bij beroepschrift met bijlagen (producties 1A tot en met 1D, waaronder stukken eerste aanleg), ingekomen ter griffie van dit hof op 20 september 2022, heeft [betrokkene 1] het hof verzocht, bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de beschikking van 21 juni 2022 van de wijkrechtbank van rechtbank Oost-Brabant te vernietigen, en opnieuw rechtdoende voor recht te verklaren dat artikel 10.4 uit de huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en [verweerder] nietig is en het verzoek van [betrokkene 1] alsnog toe te wijzen, door de VvE en [verweerder] te veroordelen in de kosten gevallen in beide instanties, alsmede de VvE en [verweerder] te veroordelen tot terugbetaling aan [betrokkene 1] van een bedrag van € 4.165,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf iedere betaaldag, tot aan de dag van algehele terugbetaling.

1.2.

Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie van dit hof op 4 november 2022, heeft de VvE het hof verzocht primair om [betrokkene 1] niet-ontvankelijk te verklaren in haar hoger beroep, subsidiair om de beschikking van 21 juni 2022 van de kantonrechter, zo nodig onder verbetering van de gronden, te bekrachtigen, met veroordeling van [betrokkene 1] in de kosten van dit hoger beroep en de nakosten, en meer subsidiair om [verweerder] te veroordelen tot betaling van al hetgeen waartoe de VvE jegens [betrokkene 1] wordt veroordeeld inclusief proceskosten, met veroordeling van [verweerder] in de kosten van dit hoger beroep en de nakosten. Daarnaast heeft de VvE een – voorwaardelijk – zelfstandig verzoek ingediend. De VvE heeft namelijk het hof verzocht dat [verweerder] het bedrag aan de VvE moet betalen, als het hof van oordeel is dat de VvE de bijdragen aan [betrokkene 1] moet terugbetalen.

1.3.

Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie van dit hof op 8 november 2022, heeft [verweerder] het hof verzocht om [betrokkene 1] niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoeken, dan wel deze als zijnde ongegrond af te wijzen en haar te veroordelen in de kosten en de nakosten van deze procedure.

1.4.

Het hof heeft verder kennisgenomen van de inhoud van:

het proces-verbaal van de behandeling ter zitting van de wijkrechtbank van 16 mei 2022 inzake het gezamenlijk verzoek op grond van artikel 96 Rv;
de op de mondelinge behandeling in hoger beroep door mr. Kolk overgelegde en voorgelezen spreekaantekeningen;
de door mr. Breunesse – op verzoek van het hof – nagezonden e-mail van 31 januari 2022 (20:34 uur) van mevrouw [gemachtigde 1] aan mevrouw [gemachtigde 2] , ingekomen ter griffie van dit hof op 18 november 2022 en
de berichten van partijen dat zij er niet in zijn geslaagd een schikking te treffen.

1.5.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 november 2022. Bij die gelegenheid zijn gehoord:

[betrokkene 1] , bijgestaan door mr. Kolk;
[interim-voorzitter] (interim-voorzitter) en [penningmeester] (penningsmeester) namens de VvE, bijgestaan door mr. Breunesse;
[verweerder] , bijgestaan door mr. drs. Van den Wildenberg en
mevrouw [betrokkene 2] die als toehoorder aanwezig was.

2.De beoordeling

2.1.

Het gaat – kort en zakelijk weergegeven – om het volgende.

Vanaf 1 februari 2016 huurt [betrokkene 1] het appartement gelegen aan [adres] van [verweerder] . Voorheen was [betrokkene 1] zelf eigenaresse van het appartement.
De ‘tijdelijke huurovereenkomst woonruimte’ is van 5 februari 2016. De daaropvolgende ‘tijdelijke huurovereenkomst woonruimte’ van 31 juli 2016 is bijna identiek (behalve de overeengekomen termijn en het bedrag van de betalingsachterstand bij de VvE). In deze huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit: de huurprijs en services kosten

4.2

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.

(…)

4.4

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs€ 700,00

(…)

4.5 (…)

(…) en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag €700,00 +€50,00 vve achterstand is totaal €750,00

(…)

Leveringen en diensten

6.De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: gas,water,elektra,televisie enz de kosten hiervan zijn voor huurder

(…)

Bijzondere bepalingen

(…)

10.3

huurder en verhuurder komen overeen dat het dagelijkse onderhoud en alle reparaties aan voorzieningen voor rekening van huurder zijn, vervanging wegens normale slijtage van voorzieningen komt voor rekening huurder.

10.4

VVE kosten zijn voor rekening huurder, dit ivm aangepaste huurprijs.

10.5

De betalingsachterstand bij VVE groot € 870,00 word door huurder aan verhuurder afbetaalt met een maandelijks bedrag van €50,00 dit 18 maanden lang

10.6

De maandelijkse vergoeding bestaat uit huur €700,00 +€50,00 VVE achterstand, dit is totaal € 750,00”

Tot en met 1 april 2020 heeft [betrokkene 1] de VvE-bijdragen handmatig – en dus niet per automatische incasso – aan de VvE betaald.
Over de VvE-bijdragen is een geschil ontstaan. Omdat partijen geen regeling zijn overeengekomen, heeft [betrokkene 1] het geschil aan de rechtbank willen voorleggen. Voorafgaand aan de procedure bij de wijkrechtbank is hierover door partijen gecorrespondeerd. Hieronder wordt deze correspondentie tussen partijen weergegeven.
Op 31 januari 2022 heeft mevrouw [gemachtigde 1] van ARAG (destijds de gemachtigde van de VvE) de volgende e-mail naar mevrouw [gemachtigde 2] van SUR (destijds de gemachtigde van [B.V.] / [betrokkene 1] ) gestuurd:

“Van de overlegrechter heb ik bericht gekregen dat de zaak geschikt lijkt voor behandeling. Zou u met uw cliënte kunnen bespreken of zij akkoord gaat met een procedure via de overlegrechter? Zo ja, dan overleg ik dat ook met mijn cliënte en kan vervolgens de vraag worden neergelegd bij de heer [verweerder] . (…)”

- Op 3 februari 2022 heeft mevrouw [gemachtigde 2] het volgende geantwoord richting mevrouw [gemachtigde 1] :

“(…) dat cliënte bereid is de kwestie voor te leggen aan de overlegrechter. Aangezien dit op basis van 96 Rv gebeurt, gaat cliënte akkoord, mits partijen overeenkomen dat hoger beroep mogelijk blijft.

Als uw cliënte ook akkoord is, zal ik contact opnemen met de heer [verweerder] . (…)”

- Op 3 februari 2022 heeft mevrouw [gemachtigde 1] als volgt op voornoemde e-mail gereageerd:

“Ik kan u doorgeven dat mijn cliënte akkoord gaat met behandeling van de kwestie door de overlegrechter.

Graag hoor ik of de heer [verweerder] hiermee ook akkoord is. Gezien de wat minder formele gang van zaken en de behandelsnelheid zou het voor hem denk ik ook een goede oplossing kunnen zijn. (…)”

- Op 8 februari 2022 heeft mevrouw [gemachtigde 2] het volgende in de e-mail aan [verweerder] geschreven:

“Cliënte staat op het punt de kwestie voor te leggen aan de rechter. (…) Het kan ook voorgelegd worden aan de Wijkrechtbank Eindhoven. (...) De VvE en cliënte hebben zich reeds bereid verklaard het geschil voor te leggen aan de Wijkrechtbank Eindhoven, onder de voorwaarde dat hoger beroep mogelijk blijft. (…) Ik verneem graag van u of [u] bereid bent de kwestie gezamenlijk voor te leggen aan de Wijkrechtbank Eindhoven. (…)”

- Op 14 februari 2022 heeft [verweerder] per e-mail mevrouw [gemachtigde 2] het volgende geantwoord:

“Ik ben ermee akkoord dat we het voorleggen aan een wijkrechtbank,

Wat ik wel vreemd vind, dat u afhankelijk van de uitspraak in hoger beroep gaat,

Het komt bij mij over alsof u weinig vertrouwen hebt in de wijkrechtbank,”

[betrokkene 1] heeft in de procedure bij de wijkrechtbank gesteld dat zij niet (meer) gehouden is de VvE-bijdragen te betalen. [betrokkene 1] heeft gevorderd dat de VvE de bedragen aan haar moet terugbetalen (totaal € 4.165,00), omdat zij deze bedragen onverschuldigd heeft betaald. Dan wel moet [verweerder] volgens [betrokkene 1] de bedragen aan haar terugbetalen, omdat er voor haar geen redelijk voordeel op grond van artikel 7:264 lid 1 BW tegenover de betalingen van de VvE-bijdragen stond/staat.
Op 16 mei 2022 heeft de zitting van de wijkrechtbank plaatsgevonden. In het proces-verbaal staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“De wijkrechter heet iedereen welkom en vertelt kort over de rol van de Wijkrechtbank. De wijkrechter neemt door welke stukken er in het dossier zitten.

De wijkrechter: ik weet niet zo goed wat ik met de vrijwaringsoproep van de VvE moet. Meneer [verweerder] is verschenen vandaag en hij wil ook graag een oplossing bereiken. Het verbaast me met hem dat er hoger beroep voorbehouden wordt.

Mevrouw [gemachtigde 1] : dat doen we standaard als we werken met de regelrechter.”

- Bij beschikking van 21 juni 2022 heeft de kantonrechter van de wijkrechtbank van de rechtbank Oost-Brabant de verzoeken van [betrokkene 1] afgewezen. De kantonrechter heeft – kort weergegeven – geoordeeld dat niet aangenomen kan worden dat [betrokkene 1] de betalingen onverschuldigd heeft verricht. Er kan namelijk niet gezegd worden dat er een rechtsgrond voor de betalingen van de VvE-bijdragen door [betrokkene 1] aan de VvE ontbreekt, gelet op het gewekte gerechtvaardigde vertrouwen dat de VvE-bijdragen voor rekening van [betrokkene 1] kwamen – persoonlijk dan wel als zaakwaarnemer voor [verweerder] –. De kantonrechter heeft daarnaast vastgesteld dat er door [verweerder] voldoende is aangevoerd om aan te kunnen nemen dat partijen overeengekomen zijn dat [betrokkene 1] de VvE-bijdragen volledig voor haar rekening zou nemen. Ten aanzien van het beroep van [betrokkene 1] op de nietigheid van artikel 10.4 van de huurovereenkomst heeft de kantonrechter geoordeeld dat het deel van de VvE-bijdrage dat ziet op de servicekosten in ieder geval voor rekening van [betrokkene 1] komt. Wat betreft het deel van de VvE-bijdrage dat niet bestaat uit servicekosten, heeft de kantonrechter conform het arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808 beoordeeld aan de hand van artikel 7:264 lid 1 BW en geoordeeld dat geen sprake is van een “niet redelijk voordeel”.

2.2.

[betrokkene 1] heeft in het beroepschrift en bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep – kort en zakelijk weergegeven – allereerst aangevoerd dat [betrokkene 1] ontvankelijk is, omdat partijen binnen de grenzen van artikel 332 Rv uitdrukkelijk de mogelijkheid van hoger beroep hebben voorbehouden ex artikel 333 Rv. De grieven van [betrokkene 1] laten zich als volgt samenvatten:

I. Ten onrechte heeft de wijkrechter aangenomen dat er een rechtsgrond aan de betalingen van [betrokkene 1] aan de VvE ten grondslag ligt. Tussen [betrokkene 1] en de VvE bestaat namelijk geen rechtsverhouding. Omdat de rechtsverhouding ontbreekt, is er ook geen rechtsgrond die aanleiding heeft gegeven tot het doen van de betaling door [betrokkene 1] en die deze betaling rechtvaardigt.

II. Ten onrechte heeft de wijkrechtbank overwogen dat de VvE erop mocht vertrouwen dat de VvE-bijdragen door [betrokkene 1] betaald moesten worden door haar persoonlijk, dan wel als zaakwaarnemer voor [verweerder] .

III. Ten onrechte heeft de wijkrechter geoordeeld dat het tot de contractsvrijheid van partijen behoort wat zij afspreken in de huurovereenkomst met betrekking tot de betaling van de VvE-bijdragen. De contractsvrijheid van partijen wordt beperkt door de bepalingen van dwingend recht (artikel 7:237 lid 1 BW en 7:265 BW).

De VvE-kosten maken geen deel uit van de overeengekomen servicekosten in de huurovereenkomst en kunnen daarom niet in rekening worden gebracht aan [betrokkene 1] . Bovendien, voor zover de VvE-bijdrage bestaat uit servicekosten (artikel 7:237 lid 3 BW), zou de verschuldigdheid en de hoogte daarvan met inachtneming van artikel 7:259 lid 1 BW moeten worden vastgesteld (HR:ECLI:NL:2020:808, rov. 3.2.3.).

IV. Ten onrechte heeft de wijkrechter geoordeeld dat er geen sprake is van een bedongen ‘niet redelijk voordeel’ in de zin van artikel 7:264 BW.

2.3.

De VvE heeft zowel bij verweerschrift als bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep verweer gevoerd tegen de stellingen van [betrokkene 1] . Voor zover relevant zal het hof bij de beoordeling daarop ingaan.

2.4.

[verweerder] heeft ook zowel bij verweerschrift als bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep verweer gevoerd tegen de stellingen van [betrokkene 1] . Voor zover relevant zal het hof bij de beoordeling daarop ingaan.

2.5.

Het hof komt tot de volgende beoordeling.

De bewindvoerder is ontvankelijk in het ingestelde hoger beroep

2.5.1.

Ter terechtzitting en uit de stukken is gebleken dat over de goederen die aan [betrokkene 1] als rechthebbende toebehoren of zullen toebehoren een bewind is ingesteld als bedoeld in artikel 1:431 lid 1 BW. Het onderhavige hoger beroep is door de bewindvoerder ingesteld. Ten aanzien van de vraag of de bewindvoerder q.q. in het hoger beroep ontvankelijk is, geldt het volgende.

2.5.2.

Artikel 1:441 lid 1 BW bepaalt dat tijdens het bewind de bewindvoerder bij de vervulling van zijn of haar taak de rechthebbende (degene wiens goederen onder bewind zijn gesteld) in en buiten rechte vertegenwoordigt. Of de bewindvoerder in een procedure bevoegd is zelf als formele procespartij op te treden, hangt er dus vanaf of het voeren van de desbetreffende procedure tot de taak van de beschermingsbewindvoerder behoort. Vgl. HR 25 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV4010, r.o. 3.3 en HR 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525, r.o. 3.3.2.

2.5.3.

De indiening van een verzoek om de VvE dan wel [verweerder] te veroordelen tot terugbetaling van een bedrag van € 4.165,00 – evenals het instellen van een rechtsmiddel tegen de afwijzing daarvan – kan naar het oordeel van het hof worden beschouwd als een daad van beheer dan wel een daad van beschikking over de onder bewind staande goederen waartoe de bewindvoerder ingevolge artikel 1:438 lid 1 en lid 2 BW bij uitsluiting bevoegd is. Vgl. HR 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:751. Dit betekent dat de bewindvoerder in onderhavige procedure op grond van artikel 1:441 lid 1 BW [betrokkene 1] in rechte vertegenwoordigt. [betrokkene 1] kan in deze procedure niet zelf als formele procespartij optreden. Dat de bewindvoerder haar toestemming voor het starten van een gerechtelijke procedure heeft verleend, blijkt uit de e-mail van 14 september 2021 aan mevrouw [gemachtigde 2] . De bewindvoerder zal dan ook ontvankelijk worden verklaard in het hoger beroep.

[betrokkene 1] is ontvankelijk in het door haar ingestelde hoger beroep

2.6.1.

Op grond van artikel 96 lid 1 Rv kunnen partijen in alle zaken die slechts rechtsgevolgen betreffen die ter vrije bepaling van partijen staan, zich samen tot een kantonrechter van hun keuze wenden en zijn beslissing inroepen. Het geding wordt dan gevoerd op de wijze als door de kantonrechter bepaald. Op grond van artikel 333 Rv staat in zaken als bedoeld in artikel 96 Rv slechts hoger beroep open indien partijen zich dat beroep, binnen de grenzen van artikel 332 Rv, hebben voorbehouden. In dat geval moeten partijen uitdrukkelijk en eensluidend verklaren dat hoger beroep openstaat; een dergelijk voorbehoud kan niet worden aangenomen op grond van een stilzwijgend beding. Zie HR 8 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7367, NJ 2003,15 (Olislagers/OTIB).

2.6.2.

Partijen hebben op basis van artikel 96 Rv geprocedeerd. De vraag is of onder de omstandigheden van dit geval gezegd kan worden dat het recht op hoger beroep is voorbehouden op een wijze die in het licht van het bepaalde in artikel 96 Rv in combinatie met artikel 333 Rv, toereikend is. Naar het oordeel van het hof is dat het geval. Daarvoor acht het hof van belang de uitleg die, in het licht van de omstandigheden die zich in deze zaak hebben voorgedaan en met inachtneming van het bij de uitleg van overeenkomsten toe te passen zogeheten ‘Haviltex’-criterium, moet worden gegeven aan de tussen 31 januari 2022 en 14 februari 2022 door partijen onderling gewisselde correspondentie over de mogelijkheid het geschil voor te leggen aan de kantonrechter bij de wijkrechtbank te Eindhoven (zie hiervoor het overzicht van relevante feiten in rechtsoverweging 2.1.). [betrokkene 1] is dan ook ontvankelijk in het door haar ingestelde hoger beroep. Hieronder licht het hof dit toe.

2.6.3.

Dat het initiatief voor de wijkrechtbank van de VvE kwam, blijkt uit de e-mails zoals hiervoor onder 2.1. weergegeven en is ook bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep door de VvE bevestigd. In reactie op de e-mail van 31 januari 2022 is namens [betrokkene 1] bij e-mail van 3 februari 2022 aangegeven dat zij akkoord is om op basis van artikel 96 Rv de kwestie voor te leggen aan de overlegrechter,
mitspartijen overeenkomen dat hoger beroep mogelijk blijft. Daarop heeft mevrouw [gemachtigde 1] bij e-mail van 3 februari 2022 geantwoord dat de VvE akkoord is met de behandeling van de kwestie door de overlegrechter. Omdat de voorwaarde van [betrokkene 1] voor hoger beroep duidelijk was, althans de VvE had dit moeten begrijpen, houdt het weergegeven akkoord ook in dat de VvE heeft ingestemd met het voorbehoud van hoger beroep. Als de VvE niet het hoger beroep had willen voorbehouden, dan had van de VvE – die werd bijgestaan door een jurist – in het licht van het
uitdrukkelijkevoorbehoud van [betrokkene 1] dit moeten aangeven. Bovendien blijkt uit het proces-verbaal van de wijkrechtbank dat mevrouw [gemachtigde 1] die namens de VvE optrad heeft verklaard dat zij het voorbehoud van het hoger beroep standaard doen als ze werken met de regelrechter. Het standpunt van de VvE dat [betrokkene 1] niet-ontvankelijk is, omdat de mogelijkheid van hoger beroep niet is voorgehouden, is daarom opmerkelijk te noemen.

2.6.4.

De gemachtigde van [betrokkene 1] heeft zich daarna tot [verweerder] gericht. In de e-mail van 8 februari 2022 staat duidelijk dat de VvE en [betrokkene 1] zich reeds hebben bereid verklaard het geschil voor te leggen aan de wijkrechtbank Eindhoven onder de voorwaarde dat hoger beroep mogelijk blijft. Op de daarin gestelde vraag of [verweerder] bereid is de kwestie gezamenlijk voor te leggen aan de wijkrechtbank Eindhoven, is door [verweerder] per e-mail van 14 februari 2022 geantwoord dat hij akkoord is dat het geschil wordt voorgelegd aan een wijkrechtbank. Naar het oordeel van het hof heeft ook [verweerder] – die op dat moment niet werd bijgestaan door een jurist – moeten begrijpen dat [betrokkene 1] het hoger beroep heeft willen voorbehouden en is hij daarmee akkoord gegaan. De opmerking van [verweerder] dat hij het wel vreemd vindt dat [betrokkene 1] afhankelijk van de uitspraak in hoger beroep gaat en dat dit op hem overkomt alsof [betrokkene 1] weinig vertrouwen heeft in de wijkrechtbank, maakt dit niet anders. [verweerder] heeft daarbij immers niet afwijzend gereageerd op het voorbehoud van het hoger beroep. Dat hij akkoord was, stond namelijk voorop.

2.6.5.

Gelet op het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, moet het ervoor worden gehouden dat partijen met hun onderlinge correspondentie in de periode tussen 31 januari 2022 en 14 februari 2022 overeenstemming hebben bereikt over het op de voet van artikel 96 Rv voorleggen aan de kantonrechter van het gerezen geschil en dat van die overeenstemming onderdeel uitmaakt het voorbehoud dat hoger beroep mogelijk blijft, een en ander in de zin van het bepaalde in artikel 333 Rv.
Vervolgens heeft op 16 mei 2022 de behandeling van het geschil bij de wijkrechtbank plaatsgevonden. Uit het proces-verbaal blijkt dat de wijkrechter enkel de opmerking heeft gemaakt dat het haar met [verweerder] verbaast dat er hoger beroep wordt voorbehouden. Nadat mevrouw [gemachtigde 1] heeft geantwoord dat ze dat standaard doen als ze werken met de regelrechter, blijkt uit het proces-verbaal dat de wijkrechter inhoudelijk met de zaak verder is gegaan. Naar het oordeel van het hof kan hieruit worden afgeleid dat de wijkrechter tot uitgangspunt heeft genomen dat het hoger beroep is voorbehouden.
Van een louter stilzwijgend beding of een eenzijdige mededeling van [betrokkene 1] is dan ook geen sprake. Dit leidt ertoe dat [betrokkene 1] ontvankelijk is in het door haar ingestelde hoger beroep, nu de drempel van artikel 332 Rv qua belang wordt overschreden.

De verhouding tussen [betrokkene 1] en [verweerder] : de VvE-bijdragen

2.7.

[betrokkene 1] en [verweerder] verschillen van mening over de vraag voor wiens rekening de maandelijkse VvE-bijdrage is. Voor het antwoord op deze vraag moet de huurovereenkomst worden uitgelegd.
Naar het oordeel van het hof moet bij deze huurovereenkomst de Haviltex-maatstaf te worden toegepast. Deze houdt in dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
Bij deze uitleg mag tevens worden betrokken hoe vervolgens partijen de huurovereenkomst hebben uitgevoerd, in het bijzonder het onderdeel dat thans ter discussie staat.

2.7.1.

Naar het oordeel van het hof zijn partijen overeengekomen - en hebben partijen in het licht van de omstandigheden van het geval over en weer ook moeten begrijpen dat dit de inhoud van het overeengekomene is - dat [betrokkene 1] de VvE-bijdragen voor haar rekening neemt. Daarop wijst ten eerste het bepaalde in artikel 10.4 van de huurovereenkomst van 31 juli 2016, bezien in samenhang met het bepaalde in de artikelen 4.4, 4.5, 10.5 en 10.6. daarvan. Uit artikel 10.4 volgt dat op [betrokkene 1] de verplichting rust de VvE-kosten te betalen, en dat dit (als het ware) de uitruil is voor een lager dan gebruikelijke huurprijs. Verder volgt uit de artikel 4.4 en 4.5, in combinatie beschouwd, dat de huurprijs € 700,00 per maand is en dat de huurder maandelijks een bedrag van € 50,00 moet betalen vanwege de achterstand bij de VvE. De huurovereenkomst verduidelijkt dit vervolgens nog eens in de artikelen 10.5 en 10.6, ook in combinatie beschouwd, door te vermelden dat de maandelijkse vergoeding bestaat uit huur van € 700,00 en € 50,00 ten aanzien van de VvE-achterstand en dat dit een totaal is van € 750,00. Het hof volgt daarom de stelling van [verweerder] dat artikel 4.1 van de huurovereenkomst – dat bepaalt dat de betalingsverplichting uit de huurprijs en de servicekosten bestaat – een kleine slordigheid is en niet duidt op een andersluidende bedoeling van partijen, althans niet tot gevolg heeft dat de VvE-bijdragen niets te maken hebben met de huurovereenkomst.
Een en ander was ook al in de eerste huurovereenkomst overeengekomen. [betrokkene 1] heeft beide overeenkomsten getekend en is daarmee akkoord gegaan.

Daarbij komt dat [betrokkene 1] voorheen zelf eigenaresse was van het appartement en daarom bekend mag worden verondersteld met het bestaan van de VvE-bijdrage. Het moet voor [betrokkene 1] mede daarom duidelijk zijn geweest dat zij naast het bedrag van € 750,00 aan [verweerder] ook de maandelijkse VvE-bijdrage moest betalen en dat deze bijdrage niet in de huur zat inbegrepen. Dat [betrokkene 1] met deze afspraken heeft ingestemd, blijkt vervolgens uit het feit dat [betrokkene 1] ook de maandelijkse VvE-bijdragen zonder protest aan de VvE heeft betaald. Door of namens [betrokkene 1] is zelfs nog de verhoging van de maandelijkse VvE-bijdrage van € 90,00 naar € 115,00 op 1 april 2020 betaald. Ook de bewindvoerder was vervolgens betrokken bij de huurovereenkomst en bekend met de maandelijkse VvE-bijdrage. De bewindvoerder heeft zelfs uitvoering gegeven aan de huurovereenkomst en overeenkomstig de afspraken met [verweerder] de VvE-bijdragen geruime tijd betaald naast het bedrag van € 750,00 (met daarin dus het genoemde bedrag van € 50,00 ter terugbetaling van het door [verweerder] voorgeschoten bedrag aan VvE-achterstand). Gezien het voorgaande moet het ervoor worden gehouden dat partijen zijn overeengekomen dat de VvE-bijdragen voor rekening van [betrokkene 1] komen.

2.7.2.

Het beroep van [betrokkene 1] op artikel 7:264 BW slaagt niet. Los van de vraag of het beding over de VvE-bijdragen onder het toepassingsbereik van artikel 7:264 BW valt of niet – zoals door [verweerder] is betoogd –, ziet het hof niet in dat het beding een onredelijk voordeel voor [verweerder] meebrengt. Zo blijkt uit de huurovereenkomst dat partijen geen waarborgsom zijn overeengekomen, terwijl dit in de praktijk gangbaar is. Als de huurovereenkomst eindigt en [verweerder] heeft nog een vordering op [betrokkene 1] , dan kan hij dit niet verrekenen met de waarborgsom. Daarmee heeft [verweerder] een risico genomen, zeker in het licht van de omstandigheid dat [verweerder] wist dat [betrokkene 1] betalingsproblemen heeft gehad toen hij de woning verwierf. Daarbij komt dat [betrokkene 1] een betalingsachterstand had bij de VvE die door [verweerder] onverplicht is overgenomen. Weliswaar betaalde [betrokkene 1] hem vervolgens in de hiervoor besproken maandelijkse termijnen van € 50,00 terug, maar dat laat onverlet dat [verweerder] hiertoe niet verplicht was. De stelling dat [verweerder] een lagere huurprijs heeft geaccepteerd zodat [betrokkene 1] aanspraak kon maken op huursubsidie, is weliswaar door [betrokkene 1] betwist, maar dat laat onverlet dat het hof het aannemelijk vindt dat [verweerder] aan een willekeurige andere huurder € 900,00 per maand had kunnen vragen, gezien de gebruikelijke (hogere) huurprijzen. Het is dan ook aannemelijk dat partijen met het vaststellen van de huurprijs rekening hebben gehouden met de omstandigheid dat [betrokkene 1] vervolgens de maandelijkse VvE-bijdrage voor haar rekening nam. Sterker nog, in de huurovereenkomsten staat zelfs met zoveel woorden dat de VvE-kosten
in verband met de aangepaste huurprijsvoor rekening van de huurder zijn en [betrokkene 1] heeft hiervoor tot twee keer toe getekend en hiermee dan ook ingestemd. Nog afgezien van het antwoord op de vraag of [verweerder] ook zijn eigen belangen heeft gediend, is het hof van oordeel dat het beding betreffende de VvE-kosten voor [betrokkene 1] niet bezwaarlijk is nu zij een relatief lagere huurprijs betaalt. Bovendien vindt er alleen een huuraanpassing over de huurprijs plaats en niet over het bedrag van de VvE-bijdrage. Dat is dus in het voordeel van [betrokkene 1] . Dat [verweerder] als eigenaar van het appartement er in beginsel verantwoordelijk voor is dat de VvE-bijdragen aan de VvE worden voldaan, maakt het voorgaande niet anders. Het staat [verweerder] immers vrij om in zijn relatie tot [betrokkene 1] te bedingen dat [betrokkene 1] die kosten zal dragen, en daarmee in feite dus van hem zal overnemen. Bij dit alles betrekt het hof ook dat [betrokkene 1] geen verhuiskosten heeft gemaakt doordat ze in het appartement mocht blijven wonen, omdat de zoon van [verweerder] het appartement nog niet nodig had als ook dat de VvE-bijdragen voor een deel zien op servicekosten voor onderhoud en schoonmaak hetgeen het woongenot van [betrokkene 1] bevordert. Dat [betrokkene 1] per saldo niet in aanmerking komt voor huurtoeslag vanwege de VvE-bijdrage die meetelt voor de rekenhuur in het kader van de bepaling van een mogelijke huurtoeslag en/of overschrijding van het maximum huurbedrag, maakt het voorgaande niet anders. Gezien al deze omstandigheden, is de conclusie dat [verweerder] niet alleen zijn eigen belangen heeft gediend en dat er geen sprake is van een niet redelijk voordeel.

2.7.3.

Naar het oordeel van het hof zijn partijen aldus overeengekomen dat [betrokkene 1] de maandelijkse (voorschot)VvE-bijdrage aan de VvE betaalt. Daaronder vallen naar het oordeel van het hof niet de
extrauitgaven die de VvE in rekening brengt voor bijvoorbeeld grote reparaties aan de Cv-ketel. Dat blijkt niet uit de huurovereenkomst(en). Dat klemt temeer in het licht van het Besluit kleine herstellingen in de zin van artikel 7:240 BW op grond waarvan slechts kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen. De maandelijkse VvE-bijdrage die [betrokkene 1] moet betalen, is bedoeld als voorschot voor het reguliere onderhoud. Zo nodig kan deze maandelijkse bijdrage wel worden geïndexeerd.

Conclusie is derhalve dat [betrokkene 1] terecht de door haar betaalde (voorschot)VvE-bijdragen aan de VvE heeft betaald conform de gemaakte afspraak met [verweerder] .

De verhouding tussen [betrokkene 1] en de VvE behoeft geen bespreking

2.8.

Voor het geval het hof van oordeel is dat de VvE de bijdragen aan [betrokkene 1] moet terugbetalen, heeft de VvE het hof verzocht dat [verweerder] ditzelfde bedrag aan de VvE moet betalen. Omdat het hof van oordeel is dat de maandelijkse VvE-bijdrage voor rekening komt van [betrokkene 1] in de verhouding met [verweerder] , is de bespreking van het voorwaardelijk incidenteel appel niet nodig. De vraag of de VvE ontvankelijk is in het door haar ingestelde incidentele appel of dat de VvE een aparte hogerberoepsprocedure had moeten instellen, laat het hof daarom in het midden. Hetzelfde geldt voor de vraag of er door [betrokkene 1] al dan niet onverschuldigd is betaald aan de VvE. Ook behoeven de grieven I en II van [betrokkene 1] geen nadere bespreking, omdat deze grieven zien op deze verhouding met de VvE.

Proceskosten

2.9.

Gelet op de aard van de procedure, zullen de proceskosten van alle partijen gecompenseerd worden in die zin dat elke partij de eigen proceskosten draagt.

3.De beslissing

Het hof:

verklaart de bewindvoerder ontvankelijk in het door haar ingestelde hoger beroep in de zin van artikel 1:441 BW;

verklaart de bewindvoerder/ [betrokkene 1] ontvankelijk in het hoger beroep in de zin van de artikelen 96 en 333 Rv;

bekrachtigt de beschikking van de wijkrechtbank van 21 juni 2022.

Deze beschikking is gegeven door mrs. R.R.M. de Moor, B.E.L.J.C. Verbunt en C.M. Molhuysen en is in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2023.

Hoger beroep inzake de betaling van VvE-bijdragen door huurder in relatie tot huurovereenkomst

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.Het verloop van de procedure

2.De beoordeling

3.De beslissing