Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummers: 21/00663 en 21/00664
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 2 april 2021, nummers ROE 19/515 en 19/832, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
hierna: de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid),
hierna: de minister.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] (hierna: [adres 1] ) in [plaats 1] vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) ‘eigenaar’ voor het jaar 2018 bekendgemaakt.
1.1.2.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet WOZ een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 2] in [plaats 1] (hierna: [adres 2] ) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen OZB ‘eigenaar’ en ‘gebruik’ voor het jaar 2018 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 14 juli 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde 1] , [gemachtigde 2] en [gemachtigde 3] , als gemachtigden van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
1.7.
Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij. De heffingsambtenaar heeft aan het hof een machtiging overgelegd.
1.8.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is belegger in commercieel vastgoed en eigenaar van [adres 1] . [adres 1] heeft de bestemming kantoor. Voor de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak afgebakend als twee afzonderlijke objecten: [adres 1] en [adres 2] (inclusief H en N (vleugel D)).
2.2.
[adres 1] bestaat uit 16.221 m² verhuurbaar vloeroppervlakte (v.v.o.) en 246 parkeerplaatsen. Per 1 juni 2009 is [adres 1] verhuurd aan het [A] ( [A] ).
2.3.
[adres 2] bestaat uit 2.733 m² v.v.o. en 49 parkeerplaatsen. Met ingang van 1 juni 2014 heeft het [A] de huur voor dit deel ( [adres 2] ) opgezegd. Een gedeelte hiervan, 582 m² v.v.o. en 7 parkeerplaatsen is per 1 april 2017 verhuurd aan [B BV] ( [B BV] ) voor de duur van vijf jaren tegen een huurprijs van € 125,- per m² v.v.o. en € 950,- per parkeerplaats. Op deze huurprijs is een huurkorting verleend van € 3.100 exclusief omzetbelasting en een huurvrije periode van acht maanden na verrekening van de huurkorting. Voor het overige deel (2.151 m² v.v.o. en 42 parkeerplaatsen) is in 2020 een nieuwe huurder gevonden.
2.4.
De waarde van [adres 1] is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 18.624.000.
2.5.
De waarde van [adres 2] is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 3.247.000.
2.6.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de WOZ-waarde van [adres 1] verminderd tot € 15.635.678 en de WOZ-waarde van [adres 2] verminderd tot € 2.296.796. De rechtbank is daarbij uitgegaan van een huurwaarde van € 1.663.370 ( [adres 1] ) respectievelijk € 244.340 ( [adres 2] ) en een kapitalisatiefactor van 9,4.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
1: Is de WOZ-waarde van [adres 1] – na de uitspraak van de rechtbank – tot een te hoog bedrag vastgesteld?
2: Is de WOZ-waarde van [adres 2] – na de uitspraak van de rechtbank – tot een te hoog bedrag vastgesteld?
3: Heeft de rechtbank de vergoeding wegens immateriële schade voor de overschrijding van de redelijke termijn tot een te laag bedrag vastgesteld?
3.2.
Belanghebbende concludeert tot een WOZ-waarde van € 9.842.000 voor [adres 1] , een WOZ-waarde van € 1.445.000 voor [adres 2] en tot een immateriële schadevergoeding van € 1.500. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarden. Wat betreft de immateriële schadevergoeding conformeert de heffingsambtenaar zich aan het oordeel van het hof.
3.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de aanslag OZB ‘gebruik’ voor [adres 2] vernietigd moet worden. Het hof zal deze aanslag daarom vernietigen.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
Vragen 1 & 2
Algemeen
4.1.
De waarde van [adres 1] en [adres 2] moet worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen kan worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. [2] Partijen zijn het er over eens dat deze zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode in dit geval de meest geëigende methode is om de waarde in het economische verkeer te bepalen. Het hof volgt partijen in deze opvatting nu deze niet onjuist is gebleken.
Bewijslastverdeling
4.3.
De heffingsambtenaar heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar berust in de WOZ-waarden zoals die luiden na vermindering door de rechtbank. Onder verwijzing naar de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 mei 2021 [3] is de heffingsambtenaar van mening dat het daarom aan belanghebbende is om te bewijzen dat de WOZ-waarden na vermindering door de rechtbank niet naar een te hoog bedrag zijn vastgesteld.
4.4.
Ten aanzien van de bewijslastverdeling overweegt het hof als volgt. In de zaak die ten grondslag ligt aan voornoemde uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden berustte de heffingsambtenaar in hoger beroep in het oordeel van de rechtbank dat hij niet in zijn bewijs was geslaagd dat de vastgestelde waarde niet te hoog was, terwijl de belanghebbende niet in het oordeel van de rechtbank berustte dat zij evenmin was geslaagd om de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in de uitspraak van 18 mei 2021 overwogen dat in een dergelijk geval in hoger beroep op belanghebbende de last rust om de door belanghebbende verdedigde waarde aannemelijk te maken. Gerechtshof Den Haag heeft die bewijslastverdeling in een uitspraak van 1 maart 2022 [4] eveneens toegepast. Ook in de onderhavige zaken doet zich een dergelijke situatie voor. Echter, de rechtbank heeft de WOZ-waarden in goede justitie bepaald door uit te gaan van de door de heffingsambtenaar verdedigde huurwaardekapitalisatiefactor vermenigvuldigd met de door belanghebbende verdedigde huurwaarden. Het geschil in hoger beroep is ten aanzien van de WOZ-waarden beperkt tot de hoogte van de kapitalisatiefactor. Met betrekking tot dat element heeft de rechtbank het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd. In zoverre verschillen de onderhavige zaken van voornoemde zaken van de gerechtshoven Arnhem-Leeuwarden en Den Haag. Het hof ziet in de onderhavige zaken in ieder geval geen aanleiding om tot het oordeel te komen dat de bewijslast met betrekking tot de kapitalisatiefactor, en daarmee de WOZ-waarden, reeds direct op belanghebbende rust.
De WOZ-waarden
4.5.
Gelet op het voorgaande dient allereerst beoordeeld te worden of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de door hem gebruikte kapitalisatiefactor van 9,4 niet te hoog is. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor naar het in beroep overgelegde taxatierapport van [taxateur 1] , WOZ-taxateur (hierna: het [rapport taxateur] ). In het [rapport taxateur] is de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van de bottom-up-methode. Van de berekening is een rekenblad kapitalisatiefactorberekening overgelegd. Het leegstandsrisico heeft de taxateur, onder verwijzing naar leegstandscijfers voor kantoren in [plaats 1] , op 18,4% van de huurwaarde bepaald. Verder is de taxateur uitgegaan van een opslagrisico van 6,85%, van de huurwaarde, zijnde een risico dat past binnen de bandbreedtes voor de regio Zuid van de tabel “risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2017” uit de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie (ZUID) voor “beste locaties”. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep in zijn nadere stukken ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor tevens verwezen naar de verkoop- en verhuurtransacties van [adres 3] in [plaats 3] en [adres 4] in [plaats 4] .
4.6.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de door hem gebruikte kapitalisatiefactor van 9,4 niet te hoog is. De onder 4.5 vermelde referentieobjecten van de heffingsambtenaar zijn gelegen in andere gemeenten. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat desondanks sprake is van een vergelijkbare locatie. Ook heeft de heffingsambtenaar geen inzicht gegeven dat en op welke manier hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen [adres 1] en [adres 2] enerzijds en de referentieobjecten anderzijds. Bovendien rekent de heffingsambtenaar bij [adres 4] in [plaats 4] met een huurwaarde van € 30.000 voor 2.220 m². Dat komt neer op een prijs van € 13 per m². De heffingsambtenaar heeft, in relatie tot de door hem gehanteerde huurwaarde van € 90 per m² voor [adres 1] en [adres 2] , voor die lage prijs geen verklaring gegeven. Tot slot wijken de panden in [plaats 3] en [plaats 4] wat betreft het vloeroppervlakte aanzienlijk af van [adres 1] . Aangezien de panden in [plaats 3] en [plaats 4] naar het oordeel van het hof niet kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarden, behoeven de door belanghebbende ingenomen standpunten over het tardief verklaren van het nadere stuk van de heffingsambtenaar en artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht geen behandeling meer. Gelet op het hiervoor gegeven oordeel van het hof heeft belanghebbende daar geen belang meer bij.
Ook met de bottom-up-methode maakt de heffingsambtenaar de door hem gebruikte kapitalisatiefactor niet aannemelijk. Het geschil tussen partijen spitst zich daarbij toe op het leegstandsrisico en het opslagrisico. De heffingsambtenaar maakt tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk dat [adres 1] en [adres 2] zijn gelegen op een “beste locatie”. Bovendien heeft belanghebbende een verkoop- en verhuurtransactie overgelegd van een goed vergelijkbaar pand, [adres 5] in [plaats 1] (hierna: [adres 5] ), waaruit een (veel) lagere kapitalisatiefactor voortvloeit. Het hof ziet in de omstandigheid dat die verkoop- en verhuurtransactie meer dan één jaar van de waardepeildatum zijn gerealiseerd geen aanleiding om [adres 5] buiten beschouwing te laten. Het hof verwijst daarvoor naar de overwegingen onder 4.8 hierna.
4.7.
Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door haar bepleite WOZ-waarden naar de verkoop- en verhuurtransactie van [adres 5] . [adres 5] is in september 2018 verkocht voor € 6.800.000 en wordt met ingang van 1 oktober 2018 verhuurd aan het [B] voor een periode van 6,5 jaar. Belanghebbende heeft in dat verband een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door een taxateur van [taxateur 2] , die [adres 5] in november 2017 in opdracht van de verkopende partij heeft getaxeerd. Uit dat taxatierapport volgt een kapitalisatiefactor van ongeveer 6.8, waarbij rekening is gehouden met een renovatie door de verkoper en voornoemde verhuurtransactie aan het [B] . Volgens belanghebbende volgt daaruit dat de door haar verdedigde kapitalisatiefactor van 5,9 in onverhuurde staat niet te laag is. Uitgaande van het door haar verdedigde leegstandsrisico van 25% respectievelijk opslagrisico van 10,1 % is belanghebbende van mening dat een kapitalisatiefactor van 5,9 ook volgt uit toepassing van de bottom-up-methode.
4.8.
Het hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar verdedigde kapitalisatiefactor, en daarmee WOZ-waarden, evenmin aannemelijk maakt. Het hof acht [adres 5] geschikt als referentieobject, ook al zijn de verkoop- en verhuurtransactie meer dan één jaar verwijderd van de waardepeildatum. In de overeenkomsten tussen [adres 1] en 11C enerzijds en [adres 5] anderzijds, ziet het hof aanleiding om daaraan voorbij te gaan. Door belanghebbende wordt verwezen naar de kapitalisatiefactor van 6,8, maar dat is een kapitalisatiefactor waarbij wordt uitgegaan van een verhuurde staat. Belanghebbende heeft echter op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt dat daaruit volgt dat een kapitalisatiefactor van 5,9 voor een onverhuurde staat niet te laag is.
Ook met de bottom-up-methode maakt belanghebbende een kapitalisatiefactor van 5,9 niet aannemelijk. Belanghebbende is daarbij uitgegaan van een leegstandsrisico van 25%. Dat is hoger dan het gemiddelde dat volgt uit de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens van het leegstandsrisico in [plaats 1] . Een dergelijk leegstandspercentage komt neer op een volledige leegstand van 11 maanden op een periode van vijf jaren. De enkele omstandigheid dat een deel van [adres 2] heeft leeggestaan in de periode 1 juni 2014 tot medio 2020 is onvoldoende ter onderbouwing van het door belanghebbende verdedigde leegstandrisico. Het door belanghebbende verdedigde opslagrisico van 10,1% is in het geheel niet onderbouwd en daardoor evenmin aannemelijk gemaakt.
4.9.
Gelet op het voorgaande stelt het hof de kapitalisatiefactor in goede justitie vast op 7,6. Dat heeft tot gevolg dat de WOZ-waarden van [adres 1] en [adres 2] in goede justitie worden vastgesteld op € 12.641.612 voor [adres 1] en € 1.856.984 voor [adres 2] .
Vraag 3
4.10.
In geschil is of de rechtbank de vergoeding wegens immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar en beroep tot een te laag bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank is in haar uitspraak tot het oordeel gekomen dat de redelijke termijn met, naar boven afgerond, twaalf maanden is overschreden. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling van een vergoeding van € 250 en de minister veroordeeld tot betaling van een vergoeding van € 750.
4.11.
Volgens belanghebbende had de rechtbank een vergoeding van € 1.500 moeten toekennen. Het bezwaarschrift van belanghebbende met dagtekening 28 maart 2018 is door de heffingsambtenaar ontvangen op 29 maart 2018. De rechtbank heeft op 2 april 2021 uitspraak gedaan. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt daarmee, naar boven afgerond, achttien maanden en niet twaalf maanden, aldus nog steeds belanghebbende.
4.12.
De bezwaarfase is aangevangen op 29 maart 2018. De beroepsfase is geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 2 april 2021. De totale duur van de behandeling van het bezwaar en beroep heeft daarmee, naar boven afgerond, 37 maanden geduurd. De redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar en beroep bedraagt 24 maanden. Het hof ziet echter aanleiding om de redelijke termijn te verlengen. Partijen zijn aanvankelijk door de rechtbank uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting op 9 april 2020. Deze zitting heeft geen doorgang kunnen vinden, omdat de gerechtsgebouwen op die datum waren gesloten in verband met de uitbraak van het coronavirus. Het onderzoek ter zitting moest daarom opnieuw door de rechtbank worden gepland. Daarmee is sprake van een bijzondere omstandigheid [5] die de redelijke termijn met vier maanden [6] verlengt. Dat heeft tot gevolg dat de redelijke termijn in de onderhavige zaken met, naar boven afgerond, twaalf maanden is overschreden en niet met achttien maanden zoals belanghebbende bepleit. De slotsom is dan ook dat de rechtbank de vergoeding wegens immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn niet naar een te laag bedrag heeft vastgesteld.
4.13.
Belanghebbende heeft tevens verzocht om een vergoeding wegens immateriële schade indien de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep wordt overschreden. Die situatie doet zich echter niet voor, omdat de behandeling van het hoger beroep binnen twee jaren is afgerond.
Wettelijke rente
4.14.
Belanghebbende heeft in haar stukken verzocht om vergoeding van wettelijke rente indien de vergoeding van het griffierecht, de proceskosten of de immateriële schade niet tijdig worden voldaan. Tijdens de zitting heeft belanghebbende verklaard dat het hof ervan mag uitgaan dat reeds toegekende vergoedingen tijdig zijn betaald, zodat het verzoek uitsluitend ziet op een eventuele vergoeding van het griffierecht, de proceskosten of een immateriële schade die door het hof wordt vastgesteld. Aangezien het hoger beroep van belanghebbende gegrond is doet een dergelijke situatie zich voor wat betreft de eerste twee posten. Het hof zal daarom beslissen dat de wettelijke rente over het griffierecht en de proceskosten gaat lopen vanaf vier weken na de datum van deze uitspraak.
Tussenconclusie
4.15.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.16.
De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij het hof betaalde griffierecht van € 541 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.
Ten aanzien van de proceskosten
4.17.
Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over het griffierecht, de proceskosten en de immateriële schadevergoeding;
- verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de WOZ-beschikking van [adres 1] en stelt de waarde van [adres 1] op € 12.641.612;
- vermindert de aanslag OZB van [adres 1] evenredig;
- wijzigt de WOZ-beschikking van [adres 2] en stelt de waarde van [adres 2] op € 1.856.984;
- vermindert de aanslag OZB eigenaar van [adres 2] evenredig;
- vernietigt de aanslag OZB gebruik van [adres 2] ;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 541 vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 1.518;
- bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende proceskostenvergoeding en de vergoeding van griffierecht niet tijdig worden betaald, de wettelijke rente daarover gaat lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan.
De uitspraak is gedaan door A.J. Kromhout, voorzitter, T.A. Gladpootjes en M.R.T. Pauwels, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, als griffier.
De uitspraak is ondertekend door de griffier, en door M.R.T. Pauwels, aangezien de voorzitter is verhinderd deze te ondertekenen.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.