Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige
Belastingkamer
Kenmerk: 17/00500
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 9 juni 2017, nummer AWB 16/3490, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, voorheen [woonplaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking van 25 februari 2016, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 1 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 699.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).
1.2.
Na daartegen op 29 maart 2016 door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 11 oktober 2016 het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak verminderd naar een bedrag van € 679.000 en de vergoeding van de kosten voor het indienen van bezwaar vastgesteld op een bedrag van in totaal € 516,50.
1.3.
Tegen de uitspraken op bezwaar is op 21 november 2016 beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep bij op 19 juni 2017 verzonden uitspraak ongegrond verklaard.
1.4.
Tegen deze uitspraak is op 14 juli 2017 hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 11 januari 2018 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, [A] , verbonden aan [B] te [C] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [D] , bijgestaan door de taxateur [E] .
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.7.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een melkveebedrijf met een bedrijfswoning in het buitengebied van [woonplaats] . De onroerende zaak bestaat meer specifiek uit een eenvoudige vrijstaande woning (bouwjaar 1990, inhoud ongeveer 610 m³), aanbouw woonruimte (bouwjaar 1990, inhoud ongeveer 126 m³), aangebouwde garage met een zadeldak (bouwjaar 1990, oppervlakte ongeveer 28 m²), jongveestal met stenen wanden (bouwjaar 1990, oppervlakte ongeveer 177 m²), mestkelder met betonnen wanden (bouwjaar 1990, inhoud ongeveer 180 m³), lage ligboxenstal met stenen wanden (bouwjaar 1991, oppervlakte ongeveer 965 m²), mestkelder met betonnen wanden (bouwjaar 1991, inhoud ongeveer 1.848 m³), gesloten werktuigenberging/wagenloods (bouwjaar 1990, oppervlakte ongeveer 240 m²), vier plaat-/sleufsilo’s (bouwjaar 1990, oppervlakte ongeveer 1.000 m²), asbest (uit 1990, oppervlakte ongeveer 1.658 m²) en erfverharding (uit 1990, oppervlakte ongeveer 1.000 m²). Tot de onroerende zaak behoort tevens een aantal percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 163.040 m², waarvan 5.650 m² als grond bij de niet-woning en 750 m² als grond bij eengezinswoning in de waardebepaling is betrokken.
2.2.1.
Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van 16 januari 2017, opgemaakt door [E] , taxateur bij [F] te [G] . In dit taxatierapport is aan de hand van de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” voor de marktanalyse gebruik gemaakt van transacties van 24 melkveehouderijbedrijven die zijn verkocht in de periode van 1 januari 2014 tot en met 8 augustus 2014. De heer [E] taxeert vervolgens de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 - na een inpandige opname op 8 september 2016 - op een waarde in het economische verkeer van € 727.000. In bijlage 1 bij dit taxatierapport specificeert [E] deze waarde als volgt:
Gebouwdeel
bouwjaar
Opp. m²
Inhoud m³
€/ehd
€/odl
Woning, eenv., vrijstaand
1990
610
€ 339,00
€ 206.790,00
Aanbouw woonruimte
1990
126
€ 303,00
€ 38.178,00
Garage, aangebouwd, zadeldak
1990
28
€ 394,00
€ 11.032,00
Jongveestal, stenen wanden
1990
177
€ 152,00
€ 26.904,00
Mestkelder, betonnen wanden
1990
180
€ 35,00
€ 6.300,00
Ligboxenstal, type laag, stenen wanden
1991
965
€ 132,00
€ 127.380,00
Mestkelder, betonnen wanden
1991
1848
€ 32,00
€ 59.136,00
Werktuigenberging/wagenloods, gesloten
1990
240
€ 153,00
€ 36.720,00
Plaat-/sleufsilo’s (4 stuks)
1990
1000
€ 20,00
€ 20.000,00
Asbest
1990
1658
€ - 10,00
€ - 16.580,00
Erfverharding
1990
1000
€ 16,00
€ 16.000,00
Grond bij eengezinswoning
750
€ 102,00
€ 76.500,00
Grond bij niet-woningen
5650
€ 21,00
€ 118.650,00
€ 727.010,00
WOZ-waarde
€ 727.000,00
2.2.2.
Bij zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar aan het taxatierapport van 16 januari 2017 een drietal recentere verkopen van melkveehouderijbedrijven toegevoegd. Het betreffen de volgende verkopen:
- [adres 2] 1 te [H] (gemeente [K] ), verkocht op 16 maart 2015 voor
- [adres 3] 1 te [J] (gemeente [J] ), verkocht op 1 juli 2015 voor € 3.239.336,75, en
- [adres 4] 1 te [L] (gemeente [L] ), verkocht op 2 maart 2016 voor € 2.138.085,21.
Van deze verkopen heeft de Heffingsambtenaar taxatiekaarten als bijlagen aan zijn verweerschrift toegevoegd. In de kolom “Waarde” is de WOZ-waarde uitgesplitst in vergelijking met de cijfers van de drie verkopen en de WOZ kengetallen zijn vertaalslagen aan de hand van deze drie verkopen.
Uit deze analyse blijkt, aldus de Heffingsambtenaar, dat de waardebepaling met behulp van de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” marktconform is.
Uit deze analyse blijkt, aldus de Heffingsambtenaar, dat de waardebepaling met behulp van de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” marktconform is.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
Moet in dit geval, in afwijking van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, de waarde worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2016, de zogenoemde toestanddatum?
Is de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde WOZ-waarde van € 679.000 te hoog?
Ten aanzien van vraag 2 is uitsluitend nog in geschil of de Heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde ten onrechte geen, of in ieder geval onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte marktsituatie van melkveehouderijbedrijven zoals blijkt uit de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2016”.
Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag bevestigend en de tweede ontkennend; de Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde mening toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestanddatum
1 januari 2016 op € 601.000 en tot het toekennen van een forfaitaire vergoeding voor de proceskosten voor het beroep bij de Rechtbank en het Hof. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
1 januari 2016 op € 601.000 en tot het toekennen van een forfaitaire vergoeding voor de proceskosten voor het beroep bij de Rechtbank en het Hof. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
Vraag 1 Toestanddatum 1 januari 2016
4.1.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dit artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
4.2.
In deze procedure is de waarde in geschil voor het kalenderjaar 2016, zodat als hoofdregel geldt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de waarde die de zaak op 1 januari 2015 heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
4.3.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak in dit geval moet worden bepaald naar de staat waarin de zaak op de toestanddatum 1 januari 2016 verkeert, omdat het afschaffen van het melkquotum op 1 april 2015 in de periode tot 1 januari 2016 een waardevermindering van veehouderijbedrijven tot gevolg heeft gehad van 13%, waarmee de Heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden. De Heffingsambtenaar heeft onder meer gesteld dat de afschaffing van het melkquotum reeds vóór 2015 bekend was, zodat daarmee in markttransacties van vóór die datum bij de prijsvorming rekening is gehouden.
4.4.
Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,
wordt, ingevolge artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (in dit geval toestanddatum 1 januari 2016).
4.5.
Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bedoelde waardedaling zich eerst gedurende het jaar 2015 heeft voorgedaan. Ook indien die waardedaling veronderstellenderwijze wordt aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, is er geen grond om de toestandsdatum te stellen op 1 januari 2016.
4.6.
De eerste in geschil zijnde vraag moet daarom ontkennend worden beantwoord. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Vraag 2 De waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015
4.7.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.8.
De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 679.000 naar het in 2.2.1 vermelde taxatierapport van 16 januari 2017, opgemaakt door de heer [E] . Uit dit taxatierapport blijkt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2015 is getaxeerd op € 727.000. Bij zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar aan dit taxatierapport de onder 2.2.2 genoemde drie recentere verkopen van melkveehouderijbedrijven toegevoegd.
4.9.
Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 601.000. Hij betwist niet dat de berekeningen van taxateur [E] in zijn taxatierapport van 16 januari 2017 zijn opgebouwd aan de hand van de voor de peildatum 1 januari 2015 geldende “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” van de VNG, maar voert aan dat die taxatiewijzer slechts ziet op relevante verkopen van veehouderijbedrijven uit de periode van 1 januari 2014 tot en met 8 augustus 2014. De nadien in 2014 en 2015 gerealiseerde verkopen zijn ten onrechte niet meegenomen. De afschaffing van het melkquotum per 1 april 2015 had, aldus belanghebbende, een grote neerwaartse invloed op de waarde in het economische verkeer van melkveehouderijbedrijven en hiermee is door het achterwege laten van relevante verkopen geen rekening gehouden. Belanghebbende onderbouwt deze stelling met een verwijzing naar de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2016”, waaruit zou blijken dat het afschaffen van het melkquotum in de periode tot 1 januari 2016 een waardevermindering van veehouderijbedrijven tot gevolg heeft gehad van 13%. Met deze waardevermindering moet alsnog rekening worden gehouden.
4.10.
De Heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat voldoende rekening is gehouden met de slechte marktsituatie in de melkveehouderijbranche. Ten tijde van het opstellen van de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” waren de gevolgen van de kredietcrisis reeds zichtbaar op de vastgoedmarkt en ook het verdwijnen van het melkquotum per 1 april 2015 was toen al bekend. Objecten stonden langer te koop en verkoopprijzen daalden. In de in genoemde taxatiewijzer opgenomen kengetallen is volgens de Heffingsambtenaar de slechte marktsituatie afdoende verdisconteerd. Dit blijkt – aldus de Heffingsambtenaar - ook uit de gerealiseerde verkopen van de drie in zijn verweerschrift in hoger beroep genoemde melkveehouderijbedrijven in de periode tussen 16 maart 2015 en 2 maart 2016.
4.11
Het Hof overweegt ten aanzien van de door partijen ingenomen stellingen als volgt.
4.12.
De taxatiewijzers, zoals door de VNG vastgesteld, kunnen in beginsel als hulpmiddel dienen bij de waardering van het agrarisch object van belanghebbende. Dergelijke taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en dat daarin geen rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak (zie ook de uitspraak van het Hof van 23 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381). Daarover zijn partijen het ook eens.
4.13.
In de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015”, zo blijkt uit pagina 22, is reeds rekening gehouden met het feit dat er op de peildatum in de melkveehouderij onzekerheid over de bedrijfseconomische vooruitzichten heerste en meer specifiek met het verdwijnen van het melkquotum per 1 april 2015 als productieplafond, waardoor een nieuwe limitatie op de productie werd verwacht, in de vorm van strengere milieu- en mestwetgeving.
De taxatiewijzer wordt elk jaar opnieuw geactualiseerd aan de hand van concrete verkooptransacties en een analyse van die marktgegevens. De getaxeerde waarde van een onroerende zaak staat in zoverre in relatie tot de waarde in het economische verkeer zoals die volgt uit de rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiecijfers van vergelijkbare agrarische objecten waaronder ook verkochte melkveehouderijbedrijven.
4.14.
De Heffingsambtenaar heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat in deze zaak de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2015 in geschil is en niet de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2016, zodat de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” moet worden gehanteerd.
4.15.
Daarbij is het Hof van oordeel dat het feit dat de modelwaarden uit TIOX, blijkens de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2016”, gemiddeld 13% afwijken van de daadwerkelijke transacties, niet betekent dat bij elk agrarisch object dat gewaardeerd wordt met TIOX sprake is van een 13% hogere waarde dan de daadwerkelijke WOZ-waarde. Uit het overzicht van de transacties die zijn gebruikt voor de marktanalyse blijkt immers dat in de meeste gevallen sprake was van een kleinere afwijking en is in één geval ook sprake van een modelwaarde die lager ligt dan de daadwerkelijke transactie. Ook volgt hieruit niet dat in de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015”, onvoldoende rekening is gehouden met de marktsituatie in de melkveehouderij. Zoals hiervoor reeds is overwogen is de Heffingsambtenaar terecht uitgegaan van deze taxatiewijzer. Ten aanzien van die waardepeildatum bleek de gemiddelde afwijking 10% te zijn, waarbij van de 24 transacties in 11 gevallen sprake was van een, soms zelfs aanzienlijk, hogere geschoonde koopsom dan de in TIOX gevonden modelwaarde. In de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” is opgemerkt dat die uitslag (de gemiddelde afwijking van 10%) als goed kan worden bestempeld en wordt geconcludeerd dat de kengetallen goed tot zeer goed aansluiten op de markt en een betrouwbare taxatie opleveren.
4.16.
Dat in de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” enkel marktgegevens zijn gebruikt uit de periode van 1 januari 2014 tot en met 8 augustus 2014, waardoor referenties uit de periode na 8 augustus 2014 niet betrokken zijn bij het vaststellen van de kengetallen, maakt niet dat de Heffingsambtenaar ook de taxatiewijzer van het volgende jaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde had moeten toepassen. Ten tijde van het vaststellen van de WOZ-waarde (bij de beschikking van 25 februari 2016) was de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2016" immers nog niet gereed. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar bij zijn verweerschrift in hoger beroep aan zijn taxatierapport van 16 januari 2017 de onder 2.2.2 genoemde drie recentere verkopen van melkveehouderijbedrijven toegevoegd. Het Hof acht aannemelijk de stelling van de Heffingsambtenaar dat uit de analyse van deze verkopen blijkt dat de waardebepaling met behulp van de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” marktconform is. Met name de analyse van de verkoop van het melkveehouderijbedrijf [adres 3] 1 te [J] (gemeente [J] ) op 1 juli 2015, waarvan belanghebbende ter zitting de juistheid van de gehanteerde cijfers heeft erkend, onderbouwt deze stelling. Daarmee zijn de in de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” opgenomen kengetallen voldoende onderbouwd met verkoopcijfers uit de markt rondom de waardepeildatum.
4.17.
Het Hof volgt daarom, evenals de Rechtbank, belanghebbende niet in zijn standpunt dat de Heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde ten onrechte geen, of in ieder geval onvoldoende, rekening heeft gehouden met de slechte marktsituatie van melkveehouderijbedrijven.
4.18.
De voorgaande overwegingen leiden het Hof tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van € 679.000 aannemelijk heeft gemaakt en in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Het Hof heeft in dit verband meegewogen dat belanghebbende de door hem in beroep voorgestane waarde van € 601.000 op geen enkele wijze onderbouwd.
4.19.
De tweede in geschil zijnde vraag moet bevestigend worden beantwoord. De door de Heffingsambtenaar voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde WOZ-waarde van € 679.000 is niet te hoog.
Ten aanzien van het griffierecht
4.20.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Staat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.21.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Slotsom
4.22.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden bevestigd.
5.Beslissing
Het Hof
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 5 april 2018 door P.C. van der Vegt, voorzitter, P. Fortuin en M.H.P. Groenland, leden, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.