Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/2482
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 juni 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergeijk, verweerder
(gemachtigden: mr. J.F. van Dongen en E.M.J.T. Helmond).
Procesverloop
Bij beschikking van 24 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [het agrarische object] (hierna: het agrarische object), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 1.130.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) (eigenaren- en gebruikersbelasting) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 september 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 maart 2019. Namens eiser is verschenen [kantoorgenoot] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een agrarisch bedrijf, met een woning (bouwjaar 2003), die aan het bedrijf is verbonden. Verweerder heeft het agrarisch object in beroep opnieuw laten taxeren door taxateur M. Christenhusz. De bevindingen van deze taxatie zijn neergelegd in de taxatiekaart van 7 maart 2019. Tussen partijen zijn de objectkenmerken, zoals in de taxatiekaart opgenomen, niet in geschil. Het bedrijfsobject bestaat uit drie ligboxstallen (uit 1970, 1987 en 2012), twee werktuigenbergingen (uit 1988 en 2012), een potstal (uit 1988), een jongveestal (uit 1988), een melkstal (uit 2002), een plaat/sleufsilo (uit 1990), vijf mestkelders (uit 1970, 1987, 1988 , 2002 en 2012) en verharding. Tot het object behoort ook een aantal percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 260.750 m², waarvan 2.000 m² als grond bij de woning en 15.000 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling is betrokken. De resterende grond betreft cultuurgrond, waarvan de waarde wettelijk is uitgezonderd. Ook is aftrek toegepast in verband met asbesthoudende dakbedekking.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de WOZ-waarde van het agrarische object op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 876.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.130.000) naar de getaxeerde waarde
(€ 1.440.000), zoals opgenomen in de taxatiekaart van 7 maart 2019.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Verweerder heeft onbetwist gesteld dat bij het agrarische object sprake is van een gemengd bedrijf (veehouderij en akkerbouw). Verweerder heeft toegelicht dat de maatschap van eiser en [naam] actief is in de branche ‘fokken en houden van runderen’ (veehouderij). Er is een milieuvergunning aan eiser verstrekt voor het houden van melkvee en jongvee. Daarnaast is sprake van agrarische dienstverlening voor de akker- en/of tuinbouw. Het object kan volgens verweerder wat betreft de bedrijfsgebouwen het beste onder de sector melkveehouderij worden geschaard.
4. Bij de taxatie is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ en de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2017. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ranges van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland.
5. De rechtbank stelt voorop, onder verwijzing naar de uitspraak van 5 april 2018 van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2018:1498), dat de door verweerder gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
6. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de marktsituatie. Daarbij wijst eiser op het besluit van de provincie Noord-Brabant om het terugdringen van de ammoniakuitstoot sneller te laten plaatsvinden. Oudere stallen moeten in 2022 zijn aangepast aan strengere reductienormen en agrariërs mogen alleen nog maar uitbreiden als ze in de buurt oude stallen slopen. Dit betekent dat agrariërs met oude stallen binnen vijf jaar investeringen zullen moeten doen. Potentiële kopers zullen rekening houden met deze extra kosten. In de taxatiewijzers is met de gevolgen van de strengere reductienormen geen rekening gehouden. Volgens eiser volgt daaruit dat verweerder de waarde (neerwaarts) had moeten corrigeren met 10%.
7. Verweerder heeft daarop in het verweerschrift gereageerd door primair te stellen dat bij de waardebepaling geen rekening gehouden mag worden met de door eiser bedoelde wijziging van de Verordening natuurbescherming Noord-Brabant (Verordening natuurbescherming). De Verordening natuurbescherming is bij besluit van Provinciale Staten van de provincie Noord-Brabant van 8 juli 2017, met ingang van 19 juli 2017, gewijzigd. Wijziging van algemene regelgeving is niet een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ.
Verweerder stelt zich op het subsidiaire standpunt dat de verplichte aanpassingen aan de stallen geen invloed hebben op de waarde. Deze investeringen worden, omdat het werktuigen of inventaris betreft, buiten de WOZ-waarde gelaten.
Meer subsidiair stelt verweerder dat in de kengetallen al rekening wordt gehouden met de mate waarin de stallen aan de wettelijke eisen voldoen. Zo worden voor oudere stallen lagere kengetallen gehanteerd dan voor nieuwe stallen. Verweerder ziet geen reden om een correctie toe te passen van 10%.
8. De rechtbank stelt vast dat eiser geen beroep heeft gedaan op artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ (kort gezegd: wijziging toestandsdatum), zodat wat verweerder hierover heeft gesteld buiten beschouwing kan blijven.
De rechtbank stelt voorop dat uitgangspunt bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer is de waarde, zoals die op de waardepeildatum op de onroerendgoedmarkt zou kunnen worden gerealiseerd. De waarde in het economische verkeer is de prijs, welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Dat de verplichte aanpassingen aan de stallen buiten de WOZ-waarde worden gelaten omdat het gaat om werktuigen (de zogeheten werktuigen-vrijstelling), laat naar het oordeel van de rechtbank onverlet dat een potentiële koper wel kan worden beïnvloed door het gegeven dat op korte termijn investeringen moeten worden gedaan aan het agrarische object. Verweerder heeft niet betwist dat voor de provincie Noord-Brabant, gelet op de wijziging van de Verordening natuurbescherming, strengere reductienormen voor de ammoniakuitstoot gelden en dat dit betekent dat agrariërs met oude stallen binnen vijf jaar investeringen zullen moeten doen om de stallen aan te passen. Voor zover verweerders stelling ter zitting dat het gaat om een ‘algemene wijziging’, zo moet worden uitgelegd dat deze strengere normen ook in andere provincies zijn gaan gelden, heeft verweerder dit niet nader onderbouwd, zodat de rechtbank niet van de juistheid hiervan kan uitgaan. De verwijzing naar de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2017 is onvoldoende. In deze taxatiewijzer staat onder 4.1.2 dat de melkveehouderij met 2016 een zwaar jaar achter de rug heeft, omdat de lagere melkprijs aanhield en lang onduidelijk bleef of de derogatie in 2017 behouden kon blijven. Ook staat erin dat er onduidelijkheid is over de inhoud van het fosfaatreductieplan en dat het vertrouwen van melkveehouders negatief was. De strengere reductienormen voor de ammoniakuitstoot staan hierin niet vermeld.
De rechtbank volgt verweerder evenmin in het standpunt dat in de kengetallen al rekening wordt gehouden met de mate waarin de stallen aan de wettelijke eisen voldoen, omdat voor oudere stallen lagere kengetallen gehanteerd worden dan voor nieuwe stallen. Immers, deze kengetallen zijn afgeleid uit landelijke referentieobjecten. Desgevraagd heeft verweerder op zitting niet kunnen aangeven welke van de onderbouwende marktgegevens specifiek zien op de provincie Noord-Brabant.
9. Echter, de rechtbank volgt verweerder wel in diens stelling dat de wijziging in verband met de Verordening natuurbescherming dateert van 8 juli 2017, dus van na de waardepeildatum. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan niet worden vastgesteld of al op 1 januari 2017 kon worden voorzien dat het terugdringen van de ammoniakuitstoot in de provincie Noord-Brabant sneller zou plaatsvinden.
Naar het oordeel van de rechtbank had het op de weg van eiser gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen. Overigens merkt de rechtbank op, dat ook als dit op de waardepeildatum al kon worden voorzien, het onduidelijk is of en zo ja, welke invloed dit zou hebben op de marktwaarde, omdat het vertrouwen van de melkveehouders al negatief was. Maar zelfs als de rechtbank eiser zou volgen in de gestelde correctie van 10%, dan zou de waarde, uitgaande van de door verweerder getaxeerde, en door eiser onvoldoende betwiste, waarde van € 1.440.000 uitkomen op € 1.296.000, en daarmee zou de vastgestelde waarde van € 1.130.000 niet te hoog zijn.
10. Verder stelt eiser, onder verwijzing naar bijlage 4 van de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2017, dat van de 18 gebruikte transacties slechts vier transacties hebben plaatsgevonden in de tweede helft van 2016. Van deze vier transacties ligt de geschoonde koopsom van slechts één bedrijf boven de modelwaarde. Gemiddeld liggen de koopsommen van de laatste vier transacties van 2016 11% onder de modelwaarde. Volgens eiser blijkt hieruit dat onvoldoende rekening is gehouden met de marktwerking.
11. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende toegelicht dat uit de taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’, die ziet op waardepeildatum 1 januari 2017, blijkt dat bij de marktanalyse 18 transacties zijn betrokken, waarvan twee transacties buiten beschouwing zijn gebleven omdat de modelwaardes hiervan meer dan 15% afwijken van de geschoonde koopsommen. In de taxatiewijzer wordt onder bijlage 4 ook uitgelegd dat hiervoor specifieke argumenten zijn, die de afwijking van de modelwaarde verklaren en dat dit geen reden is te twijfelen aan de juistheid van de modelwaarde. Verder blijkt dat de modelwaarden uit TIOX gemiddeld 9% afwijken van de daadwerkelijke transacties. Van de 18 transacties was in 9 gevallen sprake van een hogere geschoonde koopsom dan de in TIOX gevonden modelwaarde. Er zijn dus evenveel bedrijven waarvan de modelwaarde hoger is dan de geschoonde koopsom als bedrijven waarvan de modelwaarde gelijk is of lager dan de geschoonde koopsom. In de taxatiewijzer wordt geconcludeerd dat de gemiddelde afwijking van 9% binnen de bandbreedte valt waarbinnen de kengetallen als “goed” worden bestempeld. Verder heeft verweerder toegelicht dat bij de marktanalyse die is verricht voor de waardepeildatum 1 januari 2018, zo blijkt uit de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2018, de koopsommen van vier transacties uit december 2016 zijn gehanteerd. De gemiddelde afwijking van de modelwaarden is bij deze vier transacties 3%. Deze transacties, die zeer dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2017 liggen, bevestigen dat de kengetallen uit de taxatiewijzer met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2017 goed aansluiten op de markt. Gelet hierop acht de rechtbank de stelling van verweerder aannemelijk dat uit de analyse van deze verkopen blijkt dat de waardebepaling met behulp van de ‘Taxatiewijzers Agrarische gebouwen’ marktconform is.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overlegging van de taxatiekaart en de daarop gegeven toelichting de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde waarde van € 1.130.000 niet te hoog is.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van mr. F.C. Meulemans, griffier. De beslissing is in het openbaar geschied op 11 juni 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.