Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/918
Uitspraak van 4 februari 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 augustus 2023, nummer SGR 22/1019.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het jaar 2021 vastgesteld op € 544.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren gebouwd (de aanslagen).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 22 november 2024 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een flatwoning met berging/schuur en parkeerplaats. De inhoud van de woning is ongeveer 388 m³. De bijbehorende grondoppervlakte bedraagt ongeveer 13 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd. De matrix bevat onder meer de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten).
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Objecttype
flatwoning
flatwoning
flatwoning
flatwoning
Bouwjaar
1977
1977
1977
1977
Bruto inhoud
388
388
388
388
Grondoppervlakte
13
Transactie
17-6-2019
7-5-2020
15-1-2019
Prijs
€ 515.000
€ 525.000
€ 525.000
VvE reservefonds
-€ 1.225
-€1.225
-€ 1.142
Indexering
6,28%
-4,03%
11,33%
Geïndexeerde prijs
€ 546.040
€ 503.484
€ 583.211
Berging/schuur
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
parkeerplaats
€ 10.000
€ 10.000
€ 10.000
€ 10.000
Grond m2
€ 3.900
Ligging
3
3
3
3
Onderhoud
3
3
3
3
Kwaliteit/luxe
3
3
2
4
Uitstraling
3
3
3
3
Voorzieningen
3
3
3
3
2.3.
Belanghebbende heeft in een nader stuk in hoger beroep eveneens een matrix overgelegd. De matrix bevat dezelfde vergelijkingsobjecten als door de Heffingsambtenaar zijn gebruikt. Belanghebbende heeft daar nog [adres 5] als vergelijkingsobject aan toegevoegd.
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
[adres 5]
Objecttype
flatwoning
flatwoning
flatwoning
flatwoning
flatwoning
Bouwjaar
1977
1977
1977
1977
1977
Bruto inhoud
388
388
388
388
351
Grondoppervlakte
13
Transactie
17-6-2019
7-5-2020
15-1-2019
1-11-2019
Prijs
€ 515.000
€ 525.000
€ 525.000
€ 380.000
Geïndexeerde prijs
€ 546.040
€ 503.484
€ 583.211
€ 388.000
Berging/schuur
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
parkeerplaats
€ 10.000
€ 10.000
€ 10.000
€ 10.000
€ 10.000
Ligging
3
3
3
3
3
Onderhoud
3
3
3
4
3
Kwaliteit/luxe
3
4
2
4
2
Uitstraling
3
3
3
3
3
Voorzieningen
3
3
3
3
2
Doelmatigheid
3
3
3
3
3
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder.
“6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de waardematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kwaliteit/luxe en grondoppervlak (de tuin van 13 m2). De rechtbank vindt daarbij geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende VLOK-codes of aan de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. Eiser heeft hiertegen in beroep ook geen concrete gronden aangevoerd. Ook heeft de rechtbank geen aanleiding er aan te twijfelen dat de tuin bij de woning van eiser op de juiste wijze in de waardebepaling is betrokken en dat dus met dat verschil ten aanzien van de vergelijkingsobjecten ook voldoende rekening is gehouden. Eiser heeft ook niets aangevoerd op grond waarvan aan de juistheid daarvan zou moeten worden getwijfeld. De rechtbank acht de tuin, anders dan eisers gemachtigde ter zitting heeft bepleit, verder niet van zodanig belang (op de waarde noch op de aard en uitstraling van de woning) dat die de vergelijkingsobjecten - allemaal appartementen die niet over een eigen tuin beschikken - onbruikbaar maakt voor de waardeherleiding.
7. Dat sprake is van overige waardebeïnvloedende verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten waarmee geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden, heeft eiser niet (voldoende concreet) benoemd en is de rechtbank ook overigens niet gebleken. De rechtbank ziet ook geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder toegepaste indexering bij de herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum zoals die blijken uit de waardematrix en de door verweerder daarbij overgelegde overzichten (bolletjesgrafieken) van de indexeringen. Eiser heeft die indexatiecijfers ook niet inhoudelijk (laat staan onderbouwd) betwist. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat de waarde anderszins te hoog zou zijn vastgesteld.
8. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Ook niet de verwijzing naar het verkoopcijfer van [adres 5] uit november 2019 van € 380.000. Met betrekking tot die woning heeft verweerder onweersproken aangevoerd dat de staat van die woning ondergemiddeld is en dat die ook 77 m3 kleiner is dan eisers woning. Onder die omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank op basis van dat verkoopcijfer niet worden geconcludeerd dat de waarde van de woning moet worden verlaagd, terneer daar dat verkoopcijfer ook niets afdoet aan de door verweerder gehanteerde - beter bruikbare - transactiecijfers die de vastgestelde waarde voldoende
ondersteunen. Voor zover eiser meent dat uit het feit dat andere woningen in het flatgebouw lager zijn gewaardeerd volgt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgt de rechtbank hem daarin niet. Enerzijds niet omdat de waarde moet worden bepaald aan de hand van transactiecijfers (zoals verweerder heeft gedaan) en niet aan de hand van andere WOZ-waarden, anderzijds niet omdat verweerder de hogere waardering van eisers woning ten opzichte van lager gewaardeerde objecten in de uitspraak op bezwaar voldoende en overtuigend heeft verklaard.
9. De stelling van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de grondstaffel en de waardematrix toe te zenden, faalt. Artikel 6:17 van Pro de Awb gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken te zenden maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.[1] In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiser en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 van Pro de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiser heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest.[2] Ook volgt uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen verplichting de grondstaffel en de waardematrix desgevraagd voorafgaand aan het horen aan gemachtigde, dan wel eiser toe te zenden. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag. Verweerder heeft in dit verband onweersproken gesteld dat het taxatieverslag in de bezwaarfase aan eisers gemachtigde is toegezonden. In zoverre heeft verweerder dus aan de op hem rustende (toezend)verplichting voldaan. Indien eiser of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van Pro de Awb. De gemachtigde is in de bezwaarfase gehoord. Verweerder heeft de gemachtigde in de gelegenheid gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien. Deze heeft hiervan afgezien. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.[3] Voor zover het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 27 juli 2021[4] met een uitgebreide motivering tot een andere beoordeling is gekomen, leidt de rechtbank, gelet op de onder voetnoot 3 aangehaalde uitspraken, waaronder de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 die eveneens uitvoerig is gemotiveerd en waarin de relevante wetgeschiedenis wordt besproken, niet tot een ander oordeel. Alles wat eiser overigens in dit verband heeft aangevoerd, doet aan het vorenstaande - daaronder begrepen de jurisprudentie waarnaar wordt verwezen - niet af en brengt de rechtbank dan ook niet tot een ander oordeel.
(…)
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] vgl. Hoge Raad 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148.
[2] vgl. Gerechtshof Den Haag 9 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480, r.o. 5.10.
[3] vgl. Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:720, r.o. 5.5,Gerechtshof
Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 t/m 5.5.20 en Gerechtshof
Den Haag 4 mei 2021, ECL1:NL:GHDHA:2O21:882, r.o. 5.2.3.
[4] ECLI:NL:GHARL:2021:7246.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Verder is in geschil of de Heffingsambtenaar zijn toezendverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden na een in de bezwaarfase gedaan verzoek om gegevensverstrekking, alsmede of hij heeft voldaan aan de verplichting van artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 514.000 en tot overeenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep en vergoeding van het griffierecht in beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht (artikel 40, lid 2, Wet WOZ)
5.1.1.
De Heffingsambtenaar is op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en waar belanghebbende concreet en voldoende specifiek om heeft verzocht (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156).
5.1.2.
De stelling dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Awb Pro heeft gehandeld door in de bezwaarfase niet de door hem gevraagde stukken toe te zenden, verwerpt het Hof. Artikel 6:17 Awb Pro gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden (HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359). Dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
5.1.3.
De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift concreet verzocht om een matrix, het taxatieverslag en de grondstaffel.
5.1.4.
De Heffingsambtenaar beschikt bij het geven van de beschikking, het opleggen van de aanslagen en in de bezwaarfase niet over een matrix. Hij kan dus niet verstrekken waarover hij niet beschikt. Hij is evenmin verplicht op verzoek in de bezwaarfase een matrix samen te stellen.
5.1.5.
Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de Heffingsambtenaar na het telefonische hoorgesprek het taxatieverslag aan de gemachtigde heeft gezonden en hem de gelegenheid heeft gegeven daarop te reageren. Van die gelegenheid heeft de gemachtigde geen gebruik gemaakt. Dat gemachtigde zou hebben gevraagd om een ‘uitgebreid’ taxatieverslag mede bevattende de VLOK-factoren (dan wel iWOZ-gegevens of informatie over de secundaire objectkenmerken van de woning en van de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten), zoals hij ter zitting van het Hof heeft betoogd, heeft hij niet aannemelijk gemaakt, aangezien de gedingstukken daarvoor geen enkele aanwijzing bevatten en de Heffingsambtenaar dat ook heeft weersproken. Overigens blijkt uit de uitspraak op bezwaar dat de Heffingsambtenaar de VLOK-factoren van de woning en de referenties tijdens de telefonische hoorzitting heeft opgenoemd, hetgeen door belanghebbende niet is weersproken. Die informatie is derhalve in zoverre verstrekt.
5.1.6.
Hoewel de Heffingsambtenaar in het verweerschrift in hoger beroep zich op het standpunt heeft gesteld dat bij de waardebepaling van appartementen geen gebruik gemaakt wordt van grondstaffels, bevat de door hem opgestelde matrix wel degelijk een grondstaffel ten behoeve van de 13 m² grond bij de woning. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de grondstaffel tijden de telefonische hoorzitting is opgenoemd. Belanghebbende heeft dit niet betwist. Aangezien de gemachtigde tijdens de hoorzitting noch nadien om verstrekking van nadere gegevens heeft verzocht acht het Hof artikel 40, lid 2, Wet WOZ ook ten aanzien van dit onderdeel niet geschonden.
Schending van artikel 8:42 Awb Pro
5.2.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten over te leggen, terwijl deze stukken behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. Belanghebbende wil met de bouwtekeningen de inhoud van de vergelijkingsobjecten kunnen controleren en met de iWOZ-rapporten de overige objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten. Zolang deze niet voor belanghebbende controleerbaar zijn, betwist hij dat de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
5.2.2.
Tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken behoren alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. De verplichting tot overlegging van stukken strekt zich ook uit tot stukken die pas in de loop van het beroep of hoger beroep ter beschikking van de Heffingsambtenaar zijn gekomen. Indien dergelijke stukken ter beschikking van de Heffingsambtenaar komen na afloop van de in artikel 8:42 van Pro de Awb bedoelde termijn, dient hij deze alsnog onverwijld aan de rechter toe te zenden. Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren niet slechts de stukken die de Heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Daartoe behoren in beginsel ook stukken die de Heffingsambtenaar wel ter beschikking staan of hebben gestaan maar die hij niet heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Stukken die de Heffingsambtenaar wel heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit, maar die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164, r.o. 3.4.2).
5.2.3.
Anders dan belanghebbende kennelijk meent, behoren de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. Dat is slechts anders indien de Heffingsambtenaar in het kader van de onderhavige procedure de bouwtekeningen heeft opgevraagd en ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde inhoud van de vergelijkingsobjecten onjuist is, en hij daarmee voldoende twijfel zaait, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om de inhoud te controleren en (als gevolg daarvan) bijvoorbeeld bouwtekeningen of ander bewijs in te brengen. Dat is hier niet aan de orde. De gemachtigde voert standaard in zijn (hoger)beroepschriften aan dat hij de inhoud bestrijdt bij gebrek aan wetenschap. Iedere verdere motivering ontbreekt, zodat hij daarmee niet de minste twijfel zaait dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste inhoud van de vergelijkingsobjecten. Daar komt bij dat belanghebbende in de door hem overgelegde waardematrix uitgaat van dezelfde inhoud van de vergelijkingsobjecten, zodat belanghebbende kennelijk de juistheid van de gehanteerde inhoud van de vergelijkingsobjecten helemaal niet bestrijdt.
5.2.4.
iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengesteld bestand waarin objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland worden verzameld en bewaard. Vast staat dat de Heffingsambtenaar in beroep de iWOZ-rapporten van de woning alsmede van de vergelijkingsobjecten heeft ingebracht, zodat de grief van belanghebbende feitelijke grondslag mist.
De WOZ-waarde
5.3.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd.
5.5.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix verstrekt. Naar volgt uit de matrix en de overige gegevens is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat is tussen partijen ook niet in geschil. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen, is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. De Heffingsambtenaar heeft bovendien stukken overgelegd aan de hand waarvan kan worden beoordeeld hoe de indexering is tot stand gekomen.
5.6.1.
Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
5.6.2.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat voor het vergelijkingsobject [adres 2] de factor voor kwaliteit/luxe op 4 (bovengemiddeld) moet worden gesteld, terwijl de Heffingsambtenaar deze op een 3 (gemiddeld) heeft gesteld. Voor dat standpunt verwijst belanghebbende naar een stuk van [naam] B.V. waarin de staat van onderhoud binnen als ‘erg goed’ is gekwalificeerd. Het Hof kan het standpunt van belanghebbende niet volgen. De Heffingsambtenaar wijst er terecht op dat de foto’s geen aanleiding geven tot een hogere dan gemiddelde factor voor kwaliteit/luxe. De omstandigheid dat een appartement in (zeer) goede staat verkeert, is onvoldoende om louter om die reden een bovengemiddelde kwalificatie voor kwaliteit/luxe toe te kennen.
5.6.3.
Belanghebbende stelt zich verder op het standpunt dat voor het vergelijkingsobject [adres 4] de factor voor onderhoud op 4 (bovengemiddeld) moet worden gesteld, terwijl de Heffingsambtenaar deze op een 3 (gemiddeld) heeft gesteld. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van dat standpunt een nader stuk ingediend van ‘ [naam] B.V.’, waarin de staat van onderhoud (binnen en buiten) als ‘erg goed’ is gekwalificeerd. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat op basis van het model de factor ‘onderhoud’ ziet op de staat van de buitenzijde, en dat de staat van de binnenkant volgens zijn model zit verdisconteerd in de factor voor ‘kwaliteit/luxe’. Aangezien partijen het eens zijn over de factor ‘kwaliteit/luxe’, dient louter nog te worden beoordeeld of de Heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud ‘buiten’. Daarin is de Heffingsambtenaar geslaagd. De Heffingsambtenaar wijst er terecht op dat het onderhoud ‘buiten’ voor de woning en de vergelijkingsobjecten die allen in hetzelfde complex zijn gelegen, door de VvE wordt verzorgd, zodat die factor voor alle objecten gelijk moet zijn. De Heffingsambtenaar wijst er voorts terecht op dat de foto’s geen aanleiding geven tot een hogere dan gemiddelde factor voor de onderhoudstoestand ‘buiten’. De omstandigheid dat een appartement in (zeer) goede staat van onderhoud verkeert is onvoldoende om louter om die reden een bovengemiddelde kwalificatie daarvoor toe te kennen.
5.6.4.
Belanghebbende verwijst tot slot nog naar een ander vergelijkingsobject [adres 5] verkocht op 25 juli 2019 voor € 380.000, een veel lagere verkoopprijs dan de waarde van de woning. Volgens belanghebbende is deze verkoop ook een onderbouwing voor het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Dit vergelijkingsobject laat het Hof echter buiten beschouwing, reeds omdat ter zitting de inhoud van dit object (belanghebbende: 351 m³, de Heffingsambtenaar: 311 m³, iWOZ 2023: 342 m³) niet kon worden vastgesteld en daarmee niet kan worden beoordeeld of en hoe rekening moet worden gehouden met het verschil in inhoud ten opzichte van de woning en de andere vergelijkingsobjecten.
Slotsom
5.7.
Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, M.J.M. van der Weijden en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 4 februari 2025 in het openbaar uitgesproken.
Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door raadsheer M.J.M. van der Weijden.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.