Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/522
uitspraak van 15 april 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 april 2024, nummer SGR 22/8583.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 504.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van deze gemeente (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op 13 februari 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning uit 1934. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 107 m².
2.2.
De voormalige gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 14 februari 2022 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. In het bezwaarschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Verzoek
Op basis van het bovenstaande verzoeken wij u op grond van artikel 7:11, lid 1 en 2 van de Algemene wet bestuursrecht uw besluit te heroverwegen en de WOZ-waarde van de woning vast te stellen op het hiervoor genoemde bedrag.
Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u met het oog op de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, overwegingen 4.20 en 4.29 jo. 2.7 om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen c q. eerder toe te zenden in de vorm van een taxatiematrix van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
1. De gehanteerde grondstaffel; en
2. De gehanteerde cijfers en correcties voor secundaire objectkenmerken zoals kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren);
3. De waarde van de deelobjecten; en
4. Minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen.
(…)
De werkwijze van [naam]
(…) Daarom leggen wij alle beschikbare argumenten (waar mogelijk gebaseerd op een taxatierapport) in de bezwaarfase op tafel en verzoeken wij ook reeds in de bezwaarfase om een matrix bij ongegrondverklaringen. zodat wij terechte ongegrondverklaringen aan de belanghebbenden kunnen uitleggen en onnodige beroepsprocedures kunnen voorkomen.”
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 504.000. Bij het taxatieverslag is een waardematrix (de matrix) gevoegd waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
Adres
de woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Wijk
[Wijk]
[Wijk]
[Wijk]
[Wijk]
Objectsoort
Benedenwoning
Benedenwoning
Benedenwoning
Benedenwoning
Bouwjaar
1934
1932
1926
1902
Kad. oppervlakte
Gebruiks-oppervlakte
107 m2
104 m2
122 m2
88 m2
WOZ-waarde
€ 504.000
Koopsom
€ 507.500
€ 470.000
€ 359.000
Transport-datum
19-2-2021
15-4-2020
25-6-2020
€/ m2 GO
4.71
4.88
3.852
4.08
Opmerking
Goede staat, na koop 2015 € 30.000,- verbouwd, keuken nieuw. Volgens rapport ‘EW’ ook badkamer gerenoveerd sinds koop ruime schuur 16 m2 in achtertuin
Goede staat 2020 gerenoveerd
Ruim voor wp verkocht 17-1-2020 gem. staat, na koop gerenoveerd 4-11-2021 verkocht
Gemiddelde staat, verkocht 6-4-2020. Kleiner GO. 19 m2
2.4.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een waardematrix (de matrix van belanghebbende) ingediend. De matrix van belanghebbende bevat gegevens van de woning en van enkele naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 5] , [adres 3] en [adres 4] . De waarde van de woning is in deze matrix, na wijziging daarvan ter zitting van het Hof, bepaald op € 453.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning qua uitstraling, gebruiksoppervlakte, bouwjaar en ligging. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met onderling verschillen. Ondanks dat de gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten iets lager is dan die van de woning, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten qua onderhoud en voorzieningen in goede of gemiddelde staat zijn, terwijl de woning op de waardepeildatum in goede staat verkeerde. Dit is ook niet in geschil tussen partijen. Daar komt bij dat de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten, die allen rond de waardepeildatum zijn verkocht, niet geïndexeerd zijn naar de waardepeildatum, hetgeen in een woningmarkt met stijgende prijzen in het algemeen zou leiden tot een hogere waarde. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar [adres 5] als vergelijkingsobject had moeten hanteren in plaats van [adres 2] en dat dit leidt tot een lagere waarde voor de woning. De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet omdat [adres 5] vanwege de afwijkende oppervlakte (138 m²) minder goed vergelijkbaar is met de woning (107 m²) dan [adres 2] (104 m²) en [adres 2] (ook) in de buurt van de woning ligt.
6. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende klaagt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de toezendplicht omdat geen taxatiekaart met grondstaffel is verstrekt, ondanks het verzoek van belanghebbende daartoe. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat de werkwijze van de heffingsambtenaar reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[2] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
7. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 6:17 van de Awb heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de taxatiematrix en grondstaffel toe te zenden, moet worden verworpen. Artikel 6:17 van de Awb gaat immers niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is, de plicht bestaat aan hem stukken te zenden, maar dit artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
8. Belanghebbende stelt dat de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten behoren tot de stukken zoals bedoeld in artikel 8:42 van de Awb en verzoekt de heffingsambtenaar deze stukken te overleggen. Anders dan belanghebbende meent, horen de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb.[3] De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat de gehanteerde oppervlakten of secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn maar dat heeft belanghebbende in dit geval niet gedaan.
9. Belanghebbende heeft ook aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat daarin niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. Niet in geschil is dat geen hoorgesprek heeft plaatsgevonden. Reeds daarom faalt het betoog van belanghebbende.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[2] Hof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en Hoge Raad 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390.
[3] Hof Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:914.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of:
i. de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden;
ii. de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen;
iii. de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld, en
iv. de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 453.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Toezenden van de in bezwaar verzochte stukken
5.1.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de Heffingsambtenaar ten onrechte niet de matrix, de KOUDV-factoren, de waardes van deelobjecten en de grondstaffel heeft toegezonden aan haar gemachtigde, terwijl hij daar wel om heeft verzocht en de Heffingsambtenaar gehouden was deze aan gemachtigde te doen toekomen gelet op artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 7:4 Awb. Verder voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde ten onrechte niet de in het bezwaarschrift gevraagde gegevens van “zes referentiewoningen” heeft verstrekt.
5.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. De gegevens dienen voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar te worden verstrekt. Aan dit een en ander doet niet af dat de overige gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken zijn die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, en HR 14 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106).
5.3.
Naar aanleiding van het in het bezwaarschrift gedane verzoek (zie 2.2) heeft de Heffingsambtenaar het taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt. De uitspraak op bezwaar vermeldt en ter zitting van het Hof is door belanghebbende erkend dat de gemeente Den Haag niet werkt met grondstaffels, KOUDV- en liggingsfactoren, indexeringsgegevens en onderdeelwaardes, zodat deze stukken niet aan belanghebbende kunnen worden verstrekt. Voorts heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat de matrix pas in de beroepsfase wordt opgesteld door de taxateur. Het Hof heeft geen reden hieraan te twijfelen. De Heffingsambtenaar heeft zijn toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ dus niet geschonden.
5.4.
Verder heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van zijn inzagerecht. Van schending van de inzageplicht in bezwaar is derhalve evenmin sprake. Van schending van artikel 6:17 Awb is evenmin sprake. Dit artikel regelt alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359).
5.5.
Voor wat betreft het verzoek om meer dan de drie in het taxatieverslag aangedragen vergelijkingsobjecten en de daarbij behorende objectkenmerken aan te dragen, geldt dat een verplichting daartoe niet uit wet- of regelgeving dan wel jurisprudentie volgt zolang niet aannemelijk is geworden dat de gegevens van andere vergelijkingsobjecten ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
Verzoek tot overlegging gedingstukken in beroep en hoger beroep
5.6.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar ten onrechte geen iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten overgelegd in de beroeps- en hogerberoepsfase.
5.7.
iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Anders dan belanghebbende betoogt, behoren de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42, lid 1, Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval dat de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde heeft gebruikgemaakt van de iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen om daaruit de kenmerken van de (vergelijkings)objecten af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten, maar daarvoor biedt het dossier geen aanknopingspunten. Daarbij komt dat de bouwtekeningen in principe voor eenieder toegankelijk zijn in de lokale gemeentearchieven. Er is dus geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
Waarde van de woning
5.8.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.9.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, bouwjaar en type, onderhoudstoestand en ligging zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Belanghebbende stelt dat het door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobject [adres 2] niet als zodanig gebruikt kan worden vanwege de verschillen tussen dat object en de woning voor wat betreft de ligging en staat van onderhoud. Hoewel deze verschillen niet onaanzienlijk zijn, zijn ze naar het oordeel van het Hof niet van een zodanige omvang dat [adres 2] niet als vergelijkingsobject kan dienen.
5.10.
De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 504.000 niet te hoog is. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, bouwjaar en type, onderhoudstoestand en ligging is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden.
5.11.
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt, treft geen doel. De Heffingsambtenaar heeft verklaard de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet naar de waardepeildatum te indexeren. De Heffingsambtenaar kan daarom niet worden tegengeworpen dat hij de indexering van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt.
5.12.
De door belanghebbende in hoger beroep aangedragen vergelijkingsobjecten (zie de matrix van belanghebbende) leiden evenmin tot een ander oordeel. Ter zitting heeft belanghebbende afstand gedaan van het vergelijkingsobject [adres 5] , waardoor als door hem aangedragen vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] resteren. Het Hof kan de herleiding van eenheidsprijzen uit de verkoopprijzen van deze objecten door belanghebbende niet volgen. In de matrix van belanghebbende is uitgegaan van een waarde “eenheid na correctie”, maar daaruit is niet af te leiden op welke wijze de correctie tot stand is gekomen. Het ligt op de weg van belanghebbende om met betrekking tot het voormelde punt opheldering te geven, zo nodig door middel van een toelichting van een taxateur. Omdat een dergelijke toelichting ontbreekt, brengt het taxatierapport van belanghebbende het Hof niet tot een ander oordeel.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
5.13.
De stelling dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat hetgeen op de hoorzitting is besproken onvolledig is weergegeven, faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. De Heffingsambtenaar heeft onbestreden gesteld dat de voormalige gemachtigde van belanghebbende heeft afgezien van een hoorgesprek en de bezwaargronden alleen schriftelijk heeft ingediend.
5.14.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft geschonden omdat hij niet de gevraagde stukken heeft verstrekt. Aangezien de Heffingsambtenaar zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 40, lid 2, Wet WOZ en artikel 7:4 Awb (zie 5.2 tot en met 5.5) niet heeft geschonden, faalt dit betoog.
Slotsom
5.15.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, C. Maas en L.D.M.A Reijs in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout.
De griffier, de voorzitter,
T. van Hout Chr.Th.P.M. Zandhuis
De beslissing is op 15 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.