4.2.De rechtbank oordeelt als volgt. Uit de toelichting bij de matrix blijkt dat de waarde van het perceel wordt bepaald door de grondquote. De grondquote, het aandeel van de marktwaarde dat toegekend wordt aan de grond, is bepaald op 40 procent. Ook heeft verweerder een bijlage overgelegd met de titel ‘onderbouwing van de grondquote’. Hierin zijn gegevens van nieuwbouwwoningen in de regio opgenomen en is bekeken welke prijs is betaald voor de grond en welke voor de woning. Uit dit overzicht blijkt dat de grondquote is gelegen rond de door verweerder gestelde 40 procent. Uit de matrix in het taxatierapport blijkt van welke grondwaarde per vierkante meter verweerder bij een gegeven perceeloppervlakte is uitgegaan en hoe deze waarden zich tot elkaar verhouden. Zo heeft het kleinste perceel van 421 m² een prijs per m² van € 499,-. Het (qua oppervlakte) ‘middelste’ perceel van 449 m² heeft een prijs per m² van € 482,- en het grootste perceel van 650 m² een prijs per m² van € 374,-. Uit die gegevens blijkt dat de waarde per m² afneemt naarmate het perceel groter is. Voorts is verweerder voor de prijs van de grond van de onroerende zaak uitgegaan van de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkbare woningen (zie ook hieronder onder punt 6). Verweerder heeft met deze toelichting voldaan aan zijn verplichting om reeds in de bezwaarfase voldoende inzichtelijk te maken hoe hij tot de gehanteerde prijs per m2 van het perceel is gekomen en hoe de grondwaarde van de onroerende zaak is berekend. De omstandigheid dat hij geen grondstaffel heeft gebruikt, maakt dit niet anders. Deze beroepsgrond slaagt niet.
De waarde van de onroerende zaak
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over en de daarin opgenomen waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2019 getaxeerd op € 635.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] . Verweerder heeft in de matrix de objectenkenmerken weergegeven van zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten (kubieke meters wooninhoud, perceeloppervlakte, bouwjaar, VOL-factoren (Voorzieningen, Onderhoud en Ligging), aantal dakkapellen en garage).
Om te komen tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder de waarde van het hoofdgebouw, perceel en bijgebouwen los berekend en vervolgens bij elkaar opgeteld. De waarde van het hoofdgebouw heeft verweerder berekend aan de hand van de gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per m³ voor wooninhoud van de vergelijkingsobjecten € 551,- bedraagt. Om tot de waarde van het hoofdgebouw van de onroerende zaak te komen heeft verweerder het aantal kubieke meters wooninhoud van de onroerende zaak vermenigvuldigd met de gemiddelde kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten rekening houdend met de VOL-correctie. ‘Voorzieningen’ en ‘Onderhoud’ zijn beide ten aanzien van de onroerende zaak gekwalificeerd met een ‘3’ wat betekent dat er geen afwijkende correctie plaatsvindt (726 m³ x € 551,-) x 1 = € 400.000,-).
Verweerder heeft per vergelijkingsobject de waarde van de grond berekend per m². De waarde van de grond van de onroerende zaak heeft verweerder berekend door het aantal vierkante meters perceeloppervlakte te vermenigvuldigen met de gemiddelde vierkante meterprijs van de grondoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast is dit bedrag gecorrigeerd met een verhoging van 15% vanwege het toekennen van een factor ‘4’ voor de ligging van de woning (449 m² x € 448,- x 1,15 = € 231.000). Vervolgens heeft verweerder de waarde van de bijgebouwen ̶ in het geval van de onroerende zaak twee dakkapellen (in totaal € 5.000,-) hierbij opgeteld.
De uiteindelijke waarde van de woning en de grond komt volgens verweerder neer op een bedrag van € 635.000,- (afgerond). Deze waarde ligt ruim (€ 40.000,-) boven de vastgestelde WOZ-waarde.
7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, perceel oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen met een inhoud van 600 m³ tot 765 m³. De woningen zijn gebouwd tussen 1986 en 1993.
8. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten. Bij vergelijkingsobject [adres 2] had verweerder het onderhoud moeten kwalificeren met een ‘4’.