Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1203
Uitspraak van 31 juli 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 30 oktober 2023, nummer SGR 22/5272.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 960.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 17 juli 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 184 m2 en een perceel van 339 m2. De woning beschikt over een aangebouwde garage, serre en een tuinhuis. Het bouwjaar van de woning is 1993. De woning is aan een hofje gelegen in de directe nabijheid van een hoogspanningsmast.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verwezen naar de in de beroepsfase bij de Rechtbank overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichtingen in het verweerschrift in de beroepsfase bij de Rechtbank en in het verweerschrift in de hogerberoepsfase bij het Hof. Ook verwijst de Heffingsambtenaar naar de bijlagen bij het verweerschrift in zowel de beroepsfase als de hogerberoepsfase, waaronder de iWOZ-rapporten van de referentiewoningen, een weergave van de indexering in een zogenoemde bolletjesgrafiek, een toelichting op het taxatieverslag en de grondstaffels en diverse luchtfoto’s. Hierin zijn de gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen; [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). [adres 2] is in hetzelfde hofje gelegen als de woning, maar dan aan de overzijde. [adres 3] en [adres 4] liggen in de directe nabijheid van de woning, beide in een straat net voor het hofje. In de matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten factoren toegekend voor de ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen. Alle factoren zijn op 3 (gemiddeld) gesteld, maar voor de ligging van de woning is de factor 4 (goed) toegekend. Bij de matrix is vermeld dat de correctie voor één punt liggingsfactor 15% van de grondwaarde bedraagt, gerekend vanaf het gemiddelde (liggingsfactor 3). De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Twee-onder-een-kapwoning
Twee-onder-een-kapwoning
Twee-onder-een-kapwoning
Twee-onder-een-kapwoning
Bouwjaar
1993
1993
1993
1993
Gebruiksoppervlak
184 m²
186 m²
184 m²
184 m²
Grondoppervlak
339 m²
405 m²
243 m²
243 m²
Bijgebouwen
Serre
Aangebouwde garage
Tuinhuis/blokhut
Aangebouwde garage
Dakkapel
Aangebouwde garage
Dakkapel
Berging/schuur
Aangebouwde garage
Dakkapel
Transactiedatum
2-11-2021
25-2-2020
24-4-2020
Trasactieprijs
€ 1.070.000
€ 792.500
€ 772.500
Index naar wpd
-6,918 %
6,730 %
5,449 %
Corr. naar wpd
€ 1.000.767
€ 845.835
€ 814.594
VLOKS
Ligging
Onderhoudstoestand Kwaliteit/luxe
Uitstraling
Voorzieningen
4
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
1-1-2021
€ 960.000
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient gelet te worden op hetgeen door eiser wordt aangevoerd.[2] Wanneer verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde. Indien eiser deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt kan de rechter zelf schattenderwijs tot een vaststelling van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen.[3] Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van belang is dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel.[4] Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. De rechter toetst uitsluitend of de door verweerder voorgestane waarde en, indien de rechtbank aan de toetsing van de door eiser verdedigde waarde toekomt, de door eiser verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan.[5]
7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, en in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zoals volgt uit de door verweerder overgelegde waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 2 november 2021 voor € 1.070.000), [adres 3] (verkocht op 25 februari 2020 voor € 792.500) en [adres 4] (verkocht op 24 april 2020 voor € 772.500), alle in [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten hebben goed vergelijkbare bouwkenmerken, uitstraling, bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte. De matrix van verweerder is inzichtelijk opgesteld, bevat een (inzichtelijke) grondstaffel en bevat inzichtelijke correcties in verband met de verschillen in de zogenoemde KOUDV-factoren. Met de matrix en zijn toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op de ligging van de woning nabij een hoogspanningsmast, de omstandigheid dat de woning niet aan vaarwater is gelegen en de, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, onvoldoende onderbouwde stellingen over de negatieve liggingsfactoren van de vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat voor de woning een liggingsfactor 4 in aanmerking kan worden genomen. De rechtbank acht de door verweerder beschikte WOZ-waarde echter niet te hoog, omdat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden en het verschil tussen de waarde van de woning volgens de uitkomst van de matrix en de beschikte WOZ-waarde € 45.937 bedraagt en het verschil tussen factor 3 en 4 volgens de matrix 15% van de grondwaarde (15% x € 321.914 = € 48.287) bedraagt. Laatstgenoemde bedragen verschillen immers slechts beperkt van elkaar.
8. Hetgeen eiser overigens nog heeft aangevoerd, maakt het hierboven gegeven oordeel niet anders. Met het onder 3 vermelde waarderapport, waarbij tevens de woningen aan de [adres 2] en de [adres 3] worden genoemd en daarnaast de woning aan de [adres 5] , maakt eiser niet aannemelijk dat de waarde van de woning van € 960.000 te hoog is, reeds omdat niet inzichtelijk is hoe tot de waarde van € 897.000 in het waarderapport is gekomen. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de in het rapport genoemde referentiewoningen en de woning en hoe de indexering naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332.
[3] vgl. HR 14 oktober 2005. ECLl:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee).
[5] ECLI:NL:GHDHA:2023:1659.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot € 897.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een (proces)kostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Invloed ligging op de WOZ-waarde
5.1.1.
Belanghebbende stelt in het hogerberoepschrift dat de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar de hogere factor voor ligging (4 in plaats van 3) niet aannemelijk heeft gemaakt, maar dat de Rechtbank daar ten onrechte niet de consequentie aan heeft verbonden dat de vastgestelde waarde van € 960.000 dienovereenkomstig verlaagd moet worden. De vermindering moet volgens belanghebbende bovendien worden toegepast op de vastgestelde waarde en niet op de getaxeerde waarde gelet op het arrest van de Hoge Raad van 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1040, BNB 2016/162. Belanghebbende stelt dat de waarde in verband met de lagere liggingsfactor moet worden verlaagd naar € 897.000.
5.1.2.
De Heffingsambtenaar stelt primair dat de ligging van de woning beter is dan de ligging van de vergelijkingsobjecten, zodat terecht is uitgegaan van liggingsfactor 4 bij de waardering. Subsidiair stelt de Heffingsambtenaar dat de waarde ook met toepassing van een lagere liggingsfactor niet te hoog is vastgesteld. De waarde is met de hogere liggingsfactor getaxeerd op € 1.005.937. Toepassing van liggingsfactor 3 in plaats van 4 leidt tot een correctie van € 41.989 (de getaxeerde grondwaarde bij liggingsfactor 4 bedraagt € 321.914 en de getaxeerde grondwaarde bij liggingsfactor 3 is € 279.925 (€ 321.914 gedeeld door 115 maal 100)), zodat de vastgestelde waarde van € 960.000 ook dan niet te hoog is.
5.2.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.4.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, die partij vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Tot de bewijsmiddelen kan een taxatieverslag of matrix behoren, waarin de waarde op een ander bedrag is getaxeerd dan de vastgestelde waarde. Het staat de Heffingsambtenaar vrij met een dergelijke taxatie aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
5.5.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar, met de vergelijkingsmethode als hulpmiddel, aan de hand van de matrix, de overige overgelegde stukken, met de toelichting daarop en met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, de waarde aannemelijk heeft gemaakt. In het bijzonder heeft de Heffingsambtenaar nog eens toegelicht dat de ligging van de woning beter is gesitueerd dan de vergelijkingsobjecten. Weliswaar is er een hoogspanningsmast zichtbaar vanuit de achtertuin van belanghebbende, te weten aan de linkerkant van het blikveld, maar de achtertuin van de woning heeft verder een vrij uitzicht, nu directe bebouwing in de nabijheid aan die zijde ontbreekt. De vergelijkingsobjecten hebben daarentegen geen vrij uitzicht vanuit de tuin. [adres 2] heeft vanuit de achtertuin links in het blikveld zicht op het direct daarachter gelegen zwembad, [adres 4] heeft vanuit de voortuin zicht op datzelfde zwembad en vanuit de achtertuin op buurwoningen en [adres 3] heeft vanuit de achtertuin zicht op buurwoningen en vanuit de voortuin zicht op water, weiland, de hoogspanningsmast en buurwoningen. Daarmee heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning beter is dan die van de vergelijkingsobjecten, hetgeen een factor 4 rechtvaardigt.
5.6.
Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Proceskostenvergoeding beroepsfase
5.7.
Belanghebbende heeft verzocht om toekenning van een vergoeding voor proceskosten in de beroepsfase, omdat hij naar eigen zeggen in beroep heeft moeten gaan om de liggingsfactor te laten corrigeren. Het Hof oordeelt hierover dat, nog afgezien van de mogelijkheden om buiten een juridische procedure om contact op te nemen met de Heffingsambtenaar voor een dergelijke correctie, deze omstandigheid niet hoeft te leiden tot een proceskostenvergoeding. Weliswaar kan de rechter de Heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van de proceskosten indien het beroep ongegrond is, maar niet is voldaan aan formele bepalingen zoals het op verzoek verstrekken van gegevens of het motiveren van het besluit, maar de rechter is hiertoe niet gehouden (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156). De Rechtbank heeft gelet hierop tot het oordeel kunnen komen geen proceskostenvergoeding toe te kennen.
Slotsom
5.8.
Gelet op het hiervoor overwogene is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
6.1.
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, W.M.G. Visser en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 31 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.