Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/565
Uitspraak van 11 juni 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] [buitenland] , belanghebbende,
(gemachtigde: R.V.R.R. de Graaf)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 27 mei 2022, nummer ROT 21/1611.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het jaar 2021 vastgesteld op € 208.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 27 september 2022 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 1 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Het Hof heeft vervolgens de Heffingsambtenaar verzocht de woning inpandig op te nemen en het Hof uiterlijk op 1 december 2023 te berichten welke consequenties hij daaraan verbindt wat betreft de beschikking en partijen tevens in overweging gegeven om te onderzoeken of een compromis mogelijk is. De schorsingsbeslissing is vastgelegd in een proces-verbaal.
1.6.
Op verzoek van de Heffingsambtenaar heeft het Hof de onder 1.5 vermelde termijn tweemaal verlengd, namelijk tot en met 12 januari 2024 en vervolgens tot en met 1 maart 2024.
1.7.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingebracht op 27 november 2023, 4 december 2023, 17 januari 2024, 19 januari 2024, 26 februari 2024 en 19 maart 2024 en de Heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingebracht op 29 november 2023, 11 januari 2024, 29 februari 2024 en 24 april 2024.
1.8.
Het Hof heeft partijen bericht dat het geen aanleiding zag voor een nadere zitting. Partijen hebben binnen de daartoe gestelde termijn niet aangegeven toch behoefte te hebben aan een nadere zitting.
1.9.
Vervolgens heeft het Hof het onderzoek op 3 mei 2024 gesloten.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een portiekwoning uit 1955 met een gebruiksoppervlakte van 47 m².
2.2.
Op 21 februari 2024 heeft de taxateur van de Heffingsambtenaar de woning inpandig opgenomen.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Verzoek om aanhouding
1. Eiseres heeft op 6 mei 2022 een verzoek om aanhouding gedaan, omdat verweerder nog geen uitspraak heeft gedaan op haar bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020.
1.1.
Indien de belanghebbende tijdig en onder aanvoering van gewichtige redenen waarom hij niet op de voor de behandeling van de zaak vastgestelde zittingsdag aanwezig kan zijn of zich niet op de behandeling kan voorbereiden, verzoekt die behandeling op een nader te bepalen latere dag te doen plaatsvinden, dient de rechter dat verzoek in te willigen, tenzij hij oordeelt dat zwaarder wegende bij de behandeling van de zaak betrokken belangen aan zodanig uitstel in de weg staan. Dit oordeel dient in zijn uitspraak te worden gemotiveerd (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 17 september 2021, ECLI:NL:HR:2021:1334 en de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 4 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:748).
1.2.
Naar het oordeel van de rechtbank bestaan voor dit aanhoudingsverzoek niet dergelijke gewichtige redenen. De rechtbank wijst in dat verband op vaste jurisprudentie volgens welke voor de bepaling van de WOZ-waarde in enig jaar de waardevastelling in een eerder of later jaar niet relevant is (zie bijvoorbeeld GHAMS:2017:5339 (r.ov. 12) en GHARL:2018:5460 (r.ov. 4.13). Behandeling van het beroep kan dus plaatsvinden los van de beoordeling van de waarde van dezelfde onroerende zaak in een eerder jaar. Nu eiseres voor haar verzoek om aanhouding geen andere reden heeft opgegeven en verweerder ter zitting heeft aangegeven niet in te stemmen met inwilliging van het verzoek om aanhouding in het belang van de voortgang van de behandeling van zaken, welk belang de rechtbank onderschrijft, heeft de rechtbank ter zitting het verzoek om aanhouding afgewezen.
De waardebepaling
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 145.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3. De onroerende zaak is een portiekwoning met een gebruiksoppervlakte van 47 m². Het bouwjaar is 1955.
4. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verhuurde staat van de onroerende zaak.
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4.2.
Gelet hierop volgt de rechtbank eiseres niet in de stelling dat verweerder rekening had moeten houden met de verhuurde staat van de onroerende zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van [naam taxateur] van 7 februari 2022 en de daarin opgenomen waardematrix (matrix). Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
6. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte, voorzieningen, kwaliteit en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
7. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak, omdat het interieur en de GWE installaties sneller verouderen bij verhuur.
7.1.
Uit de matrix volgt dat zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten een drie (voldoende) voor onderhoud hebben gekregen. De enkele stelling van eiseres dat de onderhoudstoestand sneller is verouderd door de verhuurde staat kan zonder onderbouwing niet tot het oordeel leiden dat verweerder de onderhoudstoestand niet op een drie heeft kunnen waarderen. De beroepsgrond faalt.
8. Eiseres voert aan dat verweerder de waarde niet met een taxatieverslag heeft onderbouwd en er geen feitelijke oppervlakte is genoemd, waardoor het besluit niet controleerbaar is.
8.1.
Eiseres heeft in bezwaar niet verzocht om een taxatieverslag. In artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald dat op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde wordt verschaft. Gelet hierop slaagt de beroepsgrond niet. Overigens heeft verweerder de waarde in beroep onderbouwd met een taxatierapport, waaruit ook de oppervlakte van de onroerende zaak volgt.
9. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat sprake is van een onrealistische en onacceptabele stijging (62,5 %) van de WOZ-waarde tussen de jaren 2019 en 2021, overweegt de rechtbank als volgt. De WOZwaarde die in deze zaak ter beoordeling voorligt is die over 2021 met waardepeildatum 1 januari 2020. Een waardevaststelling uit een eerder jaar is voor de juistheid daarvan niet relevant. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Deze beroepsgrond slaagt niet.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of:
a. de Rechtbank het uitstelverzoek van belanghebbende terecht heeft afgewezen;
b. de taxatie namens de Heffingsambtenaar moet plaatsvinden door een neutrale, onafhankelijke deskundige; en
c. de vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
4.2.
Belanghebbende concludeert primair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot terugwijzing van de zaak naar de Rechtbank. Subsidiair concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 170.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een schadevergoeding en een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Vooraf
5.1.1.
Het Hof stelt voorop dat het slechts de beschikking en aanslag voor het jaar 2021 kan beoordelen. Voor zover belanghebbende in dit geding grieven tegen beschikkingen en aanslagen ter zake van de woning voor andere jaren dan 2021 heeft willen aanvoeren, kan het Hof daarop niet ingaan. Hetzelfde geldt voor grieven tegen beschikkingen en aanslagen ter zake van door belanghebbende genoemde andere woningen waarover nog procedures bij de Rechtbank aanhangig zijn ( [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] ). Ook de standpunten van partijen over de betaling van aanslagen vallen buiten de reikwijdte van de onderhavige procedure en zal het Hof dus niet behandelen.
5.1.2.
Voor zover belanghebbende een beroep doet op het Belastingverdrag met Duitsland [1] , faalt dit, omdat de bepaling en de vaststelling van de waarde van onroerende zaken op grond van de Wet WOZ noch de heffing van gemeentelijke belastingen ter zake van onroerende zaken onder de reikwijdte van dit verdrag valt. [2]
5.1.3.
Dat belanghebbende het niet eens is met de uitspraak van de Rechtbank, is – anders dan belanghebbende meent – geen grond voor terugwijzing van de zaak naar de Rechtbank voor een hernieuwde behandeling; hiervoor is juist hoger beroep bij een andere rechterlijke instantie (het Gerechtshof) mogelijk gemaakt.
5.1.4.
Ook de overige klachten van belanghebbende over de gang van zaken in de beroepsfase zijn voor het Hof geen reden om de zaak voor een hernieuwde behandeling terug te wijzen naar de Rechtbank.
Heeft de Rechtbank het uitstelverzoek van belanghebbende terecht afgewezen? [3]
5.2.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank ten onrechte haar verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling van de zaak heeft afgewezen.
5.2.2.
Naar vaste jurisprudentie dient de rechter, ingeval de belanghebbende of diens gemachtigde tijdig en onder aanvoering van gewichtige redenen waarom hij niet op de voor de behandeling van de zaak vastgestelde zittingsdag aanwezig kan zijn, of zich niet op de behandeling kan voorbereiden, verzoekt die behandeling op een nader te bepalen latere dag te doen plaatsvinden, dat verzoek in te willigen, tenzij hij oordeelt dat zwaarder wegende bij de behandeling van de zaak betrokken belangen aan zodanig uitstel in de weg staan. Dit oordeel dient in zijn uitspraak te worden gemotiveerd (HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN3529, r.o. 3.3.1 en HR 17 september 2021, ECLI:NL:HR:2021:1334, r.o. 2.3.2).
5.2.3.
Belanghebbende heeft bij brief van 6 mei 2022 verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling op 10 mei 2022, omdat de Heffingsambtenaar op dat moment nog geen uitspraak had gedaan op haar bezwaar tegen de WOZ-beschikking van de woning voor het jaar 2020.
5.2.4.
De Rechtbank heeft het uitstelverzoek afgewezen en de afwijzing in overweging 1.2 van haar uitspraak gemotiveerd. De Rechtbank heeft bij haar afweging de belangen van belanghebbende afgewogen tegen de belangen van een goede procesorde, waaronder mede is begrepen het belang dat een geschil binnen een redelijke termijn wordt beslecht. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat geen sprake was van gewichtige redenen op grond waarvan de mondelinge behandeling had moeten worden uitgesteld. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat op grond van de Wet WOZ de WOZ-waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald naar de waarde die de zaak heeft op 1 januari van het aan het kalenderjaar voorafgaande jaar. De voor eerdere of latere kalenderjaren bepaalde en vastgestelde WOZ-waarden van de onroerende zaak doen daarbij, behoudens bijzondere omstandigheden – waarvan niet is gebleken –, niet ter zake. Daarbij komt nog dat de Heffingsambtenaar desgevraagd ter zitting van de Rechtbank niet heeft ingestemd met uitstel van de mondelinge behandeling. De Rechtbank heeft het uitstelverzoek terecht afgewezen.
Moet de Heffingsambtenaar de taxatie laten uitvoeren door een neutrale, onafhankelijke deskundige?
5.3.
Het Hof volgt belanghebbende niet in haar standpunt dat de Heffingsambtenaar een (her-)taxatie van de woning moet laten uitvoeren door een neutrale, onafhankelijke deskundige. In de Wet WOZ noch in enig ander algemeen verbindend voorschrift zijn eisen gesteld aan de deskundigheid van de persoon of personen die in opdracht van de Heffingsambtenaar taxaties uitvoert/uitvoeren. Evenmin is in de Wet WOZ of enig ander algemeen verbindend voorschrift bepaald dat de persoon of de personen die taxaties voor de Heffingsambtenaar uitvoert/uitvoeren van hem onafhankelijk moet(en) zijn. Reeds daarom faalt het standpunt van belanghebbende. Daarbij komt nog dat belanghebbende ter zitting heeft ingestemd met een (her)taxatie van de woning door een taxateur van de Heffingsambtenaar en dat het Hof niet is gebleken dat de door deze taxateur uitgevoerde (her-)taxatie kwalitatief of anderszins onder de maat is.
Is de vastgestelde waarde van de woning te hoog?
5.4.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ”de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
5.4.2.
De Heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Alleen als de Heffingsambtenaar hierin, mede gelet op wat belanghebbende over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde aanvoert (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63), niet slaagt, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende alsdan niet aannemelijk maakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de marktwaarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee)).
5.4.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter voldoening aan zijn bewijslast als bijlage bij het beroepschrift in eerste aanleg een overzicht met gegevens van de woning en drie naar zijn opvatting vergelijkbare portiekwoningen overgelegd. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar het in eerste aanleg overgelegde overzicht bij brief van 29 februari 2024 vervangen door een naar aanleiding van de inpandige opname van de woning aangepast overzicht. Ook dit aangepaste overzicht bevat gegevens van de woning en drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar vergelijkbare portiekwoningen (het Taxatieoverzicht). Aan het Taxatieoverzicht ontleent het Hof het volgende.
Object
[adres 1]
[adres 8]
[adres 9]
[adres 10]
Bouwjaar
1955
1954
1954
1954
Gebruiksoppervlakte (m2)
47
60
59
62
VLOK [4]
3-2-3-3
3-3-3-3
3-3-3-3
3-3-3-3
Vastgestelde WOZ-waarde
€ 208.000
--
--
--
Verkoopdatum
--
8-1-2019
5-2-2019
2-7-2019
Koopsom
--
€ 280.000
€ 276.000
€ 286.500
Correctie reservefonds VVE
--
- € 3.510
- € 3.107
- € 4.098
Koopsom op waardepeildatum (excl. VVE)
--
€ 304.151
€ 298.059
€ 296.844
Waardeverandering naar waardepeildatum (%)
--
10,00
9,22
5,11
Hoofdgebouw waarde na correctie
€ 208.000
€ 304.151
€ 298.059
€ 296.844
Prijs opstal per m2
€ 4.426
€ 5.069
€ 5.052
€ 4.788
Correctie VLOK naar object belanghebbende
--
€ 4.816
€ 4.799
€ 4.548
5.4.4.
Naar het Hof begrijpt is in het Taxatieoverzicht de als ‘Hoofdgebouw waarde na correctie’ [5] aangeduide waarde van elk vergelijkingsobject berekend door de koopsom van het vergelijkingsobject te verminderen met het aandeel van de eigenaar van het vergelijkingsobject in de reserve van de vereniging van eigenaren (VVE) en vervolgens te corrigeren voor de ontwikkeling van de waarde van het vergelijkingsobject tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (de tussentijdse waardeontwikkeling). De aldus berekende waarde is gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlakte van elk vergelijkingsobject met als uitkomst de ‘Prijs opstal per m2’ Naar het Hof begrijpt wordt in het Taxatieoverzicht onder ‘opstal’ hetzelfde verstaan als onder ‘hoofdgebouw’. Op deze prijs van elk vergelijkingsobject is een ’Correctie VLOK naar object belanghebbende’ aangebracht. In de eerdergenoemde brief van 29 februari 2024 heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat door het aanbrengen van deze correctie rekening is gehouden met de mogelijke negatieve invloed die de aanwezigheid van een opvanglocatie van het [naam] in de nabijheid van de woning op de waarde van de woning heeft. De correctie houdt in dat de factor voor ligging van de woning – die in het overzicht dat de Heffingsambtenaar in de beroepsfase had ingediend op 3 was bepaald – nader is bepaald op 2. Als gevolg daarvan is in het Taxatieoverzicht de ‘Prijs opstal per m2’ van elk vergelijkingsobject met 5% verminderd. [6]
5.4.5.
De ‘Prijs opstal per m2’ van de woning is in het Taxatieoverzicht berekend door de ’Vastgestelde WOZ-waarde’ van de woning te delen door het aantal m2 gebruiksoppervlakte van de woning.
5.4.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en de vergelijkingsobjecten onderling. Hierbij overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar met het Taxatieoverzicht en wat hij daarover ter toelichting heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de woning en de drie in het Taxatieoverzicht vermelde vergelijkingsobjecten met elkaar vergelijkbaar zijn en dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geschikt zijn om daaruit de waarde van de woning te herleiden. Voorts zijn de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling naar het oordeel van het Hof niet zo groot dat zij aan een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in de weg staan.
5.4.7.
De in het Taxatieoverzicht berekende ‘Prijs opstal per m2’ van € 4.426 is lager dan die van de vergelijkingsobjecten (respectievelijk € 5.069, € 5.052 en € 4.788), ook nadat deze in verband met de ‘Correctie VLOK naar object belanghebbende’ met 5% zijn verminderd (tot respectievelijk € 4.816, € 4.799 en € 4.548). Hieruit leidt het Hof af dat de door de Heffingsambtenaar berekende ‘Prijs opstal per m2’ en daarmee de vastgestelde waarde van de woning eerder te laag dan te hoog zijn.
5.4.8.
Wat belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van het standpunt van de Heffingsambtenaar dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.
5.4.9.
Het Hof volgt belanghebbende niet in haar standpunt dat de voor het jaar 2021 aan de woning toegekende WOZ-waarde moet worden verlaagd omdat deze niet in een juiste verhouding staat tot:
- de WOZ-waarde die voor het jaar 2020 aan de woning is toegekend,
- de WOZ-waarden die aan andere onroerende zaken van belanghebbende zijn toegekend, en - de WOZ-waarde die de Belastingdienst aan de woning heeft toegekend in het kader van de heffing van inkomstenbelasting.
In dit verband verwijst het Hof in de eerste plaats naar wat het onder 5.1.1 heeft overwogen. Ook brengen de tekst, het doel en de strekking van de Wet WOZ mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald en vastgesteld. Verder is voor de beoordeling van de juistheid van de voor het jaar 2021 vastgestelde WOZ-waarde slechts van belang of die waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip (zie onder 5.4.1). Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende jaren vastgestelde WOZ-waarden, de verhouding van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning tot de vastgestelde WOZ-waarden van andere onroerende zaken van belanghebbende en de verhouding van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning tot de in het kader van de heffing van de inkomstenbelasting door de Belastingdienst in aanmerking genomen waarde van de woning, komt geen betekenis toe bij de toetsing van de voor het jaar 2021 vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan het wettelijke waardebegrip.
5.4.10.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verhuurde staat van de woning.
Het Hof stelt voorop stelt voorop dat de wetgever niet onverkort heeft vastgehouden aan het uitgangspunt dat de waarde van een courante onroerende zaak, zoals een woning, de prijs is die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop van de onroerende zaak op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding [7] , maar daarop twee uitzonderingen heeft gemaakt die bekend staan als de waarderingsficties. Eén daarvan is de verkrijgingsfictie. Deze fictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de woning. Met omstandigheden die daarop inbreuk maken, zoals het verhuurd zijn van de onroerende zaak, mag bij de waardebepaling geen rekening worden gehouden. Dat betekent dat de waarde van een verhuurde onroerende zaak moet worden bepaald alsof de zaak niet verhuurd is. Gelet hierop volgt het Hof belanghebbende in haar zo-even genoemde standpunt niet voor zover zij daarmee heeft willen betogen dat de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde van de woning wél rekening had moeten houden met de omstandigheid dat de woning verhuurd is.
Belanghebbende heeft ook aangevoerd dat de woning, doordat zij is verhuurd, sneller slijt dan woningen die niet verhuurd zijn. De onderhoudstoestand van de woning is daardoor veel slechter dan die van vergelijkbare, niet verhuurde woningen. De Heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling met deze snellere slijtage en slechtere onderhoudstoestand ten onrechte geen rekening gehouden, aldus belanghebbende.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de door hem bij zijn brief van 29 februari 2024 overgelegde foto’s die zijn gemaakt bij de inpandige opname van de woning en met de daarop door hem gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat er geen sprake is van een snellere slijtage en een slechtere onderhoudstoestand van de woning.
5.4.11.
Volgens belanghebbende is er een ernstig waterlek waarmee de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening heeft gehouden hoewel dit lek tot een neerwaartse bijstelling van de waarde van de woning met 50% tot 60% zou moeten leiden. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet omdat belanghebbende deze door de Heffingsambtenaar weersproken stelling niet met bewijs heeft gestaafd.
5.4.12.
Belanghebbende voert aan dat Heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning. De Heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat hij met de mogelijke negatieve invloed die de aanwezigheid van een opvanglocatie van het [naam] in de nabijheid van de woning op de waarde van de woning heeft, heeft rekening gehouden door de aan de woning toegekende factor voor ligging te verlagen van 3 naar 2 waardoor in het Taxatieoverzicht de ‘Prijs opstal per m2’ met 5% is verminderd (zie onder 5.4.4). Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat er nog een andere reden is voor aanpassing van de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van de woning wegens mindere ligging van de woning.
5.5.
Omdat de Heffingsambtenaar, gelet op wat onder 5.4.1 tot en met 5.4.12 is overwogen, erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, behoeft de door belanghebbende verdedigde waarde geen bespreking.
Schadevergoeding/dwangsom
5.6.1.
Belanghebbende verzoekt om een schadevergoeding/dwangsom wegens onder andere vertragingen.
5.6.2.
Het Hof wijst het verzoek om schadevergoeding af. De Heffingsambtenaar heeft niet onrechtmatig gehandeld jegens belanghebbende, nog daargelaten dat belanghebbende niet heeft onderbouwd waaruit zijn schade wegens vertraging heeft bestaan. Voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140, acht het Hof geen reden aanwezig omdat van overschrijding van de redelijke termijn geen sprake is. Voor zover belanghebbende verzoekt te beslissen dat de Heffingsambtenaar een dwangsom verbeurt in verband met aan hem te wijten vertragingen wijst het Hof dat verzoek eveneens af aangezien belanghebbende niet voldoet aan de voorwaarden voor het toekennen van een dwangsom als bedoeld in artikel 4:17 e.v. van de Algemene wet bestuursrecht.
Slotsom
5.7.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, T.A. de Hek en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 11 juni 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.