Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-22/00719 tot en met BK-22/00724
Uitspraak van 11 oktober 2023
in het geding tussen:
de erven [X] te [Z] , belanghebbenden,
(gemachtigde: D.A.N.Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 juni 2022, nummers SGR 21/1938, SGR 21/1941, SGR 21/1942, SGR 21/1944, SGR 21/1947 en SGR 21/1949.
Procesverloop
[adres 1]
1.1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 247.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk.
[adres 2]
1.1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 137.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk.
[adres 3]
1.1.3.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 3] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 250.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk.
[adres 4]
1.1.4.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 4] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 110.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk.
[adres 5]
1.1.5.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 5] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 152.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk.
[adres 6]
1.1.6.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 6] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 668.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk.
Alle onroerende zaken
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de onder 1.1.1 tot en met 1.1.6 bedoelde beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken op bezwaar (bij afzonderlijke geschriften) beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is éénmaal een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft beslist, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder:
De rechtbank:
- verklaart de beroepen met zaaknummers SGR 21/1941 ( [adres 2] ), SGR 21/1944 ( [adres 4] ) en SGR 21/1947 ( [adres 5] ) gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de objecten [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] ;
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de vastgestelde waarden voor de objecten [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] worden verminderd tot respectievelijk € 130.000, € 105.000 en € 145.000;
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor de objecten [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] tot aanslagen berekend naar waarden van respectievelijk € 130.000, € 105.000 en € 145.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar;
- verklaart de beroepen met zaaknummers SGR 21/1938, SGR 21/1942 en SGR 21/1949 ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2.056;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eisers te vergoeden.
1.4.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend. Van de zijde van belanghebbenden is op 29 juni 2023 een nader stuk ingekomen. Van de zijde van de Heffingsambtenaar is op 2 augustus 2023 een nader stuk ingekomen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 30 augustus 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbenden zijn eigenaar van de onder 1.1.1 tot en met 1.1.6 bedoelde onroerende zaken. Voor de onroerende zaken waarvan de waarde in hoger beroep nog in geschil is, gelden de volgende kenmerken:
Object
Type object
Bouwjaar
Opp./inhoud
[adres 1]
Winkel
1929
77 m2
[adres 3]
Winkel
1929
84 m2
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft voor elk van de onroerende zaken een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. In de Waarderapporten en de Waardeopbouwen zijn steeds gegevens opgenomen van de desbetreffende onroerende zaak en van enkele andere onroerende zaken. In de Waardeopbouwen is de huurwaarde van de onroerende zaken afgezet tegen dan wel bepaald aan de hand van de voor andere onroerende zaken gerealiseerde huurprijzen (de huurreferenties).
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor berekend voor het vergelijkingsobject [adres 7] , waarvan een verkooptransactie van 1 februari 2019 bekend is. Deze berekening heeft als uitgangspunt gediend voor de onroerende zaken die zijn gelegen op een vergelijkbare locatie. De uit de berekening volgende kapitalisatiefactor van 10,7 is bij de waardebepaling in de Waardeopbouwen gehanteerd, zowel voor de onroerende zaken als voor de in de Waardeopbouwen opgenomen andere onroerende zaken.
2.4.
Belanghebbenden hebben een tot de stukken van het geding behorende volmacht (getekend op 20 april 2021) verleend:
“Deze volmacht wordt door mij verstrekt en ondertekend om [naam kantoor gemachtigde] in de persoon van Mr.[naam gemachtigde] (…) de mogelijkheid én toestemming te geven om voor de belangen op te komen van alle door mij gecontroleerde rechtspersonen (…) en van mijzelf (…).
Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op IBAN (…) t.n.v.[naam kantoor gemachtigde] (…).Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [naam kantoor gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [naam kantoor gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q.de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [naam kantoor gemachtigde] op voormeld IBAN. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen.(…)
(…).”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr.3, blz.44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de objecten niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eisers hebben aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarden van de woningen dienen te worden bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en dat de waarden van de winkelpanden met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode moeten worden vastgesteld. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken, te weten de inhoud, oppervlaktes en bouwjaren van de onroerende zaken, zijn evenmin in geschil. Voor de woningen zijn uitsluitend in geschil de door verweerder aan de woningen toegekende vlokcoderingen en de daaruit voortvloeiende eenheidsprijzen. Voor de winkels zijn enkel in geschil de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren.
Winkelpanden [adres 1] (SGR 21/1938) en [adres 3] (SGR 21/1942)
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren voor de winkelpanden [adres 1] en [adres 3] (de onderhavige winkelpanden) twee waarderapporten en twee matrices overgelegd waarin de volgende gegevens staan vermeld:
Onderhavige winkelpanden
Vergelijkingsobjecten
Object
[adres 1]
[adres 3]
[adres 8]
[adres 9]
Oppervlakte
Winkel
Winkel
Opslag
Overige ruimte
77 m2
84 m2
240 m2
34 m2
12 m2
269 m2
71 m2
149 m2
16 m2
Bouwjaar
1929
1975
[1929
, Hof]
, Hof]
1908
1968
VLOK
Kwaliteit
Onderhoud
Uitstraling
Doelmatigheid
Voorzieningen
3
3
4
3
3
3
3
3
3
4
3
3
2
3
2
3
4
4
3
4
Ligging
A1
A1
A1
A1
Ingangsdatum
1-1-2020
1-4-2019
Huurwaarde
€ 52.500
€ 105.000
Kapitalisatiefactor
10,7
10,7
10,7
10,7
Huurwaarde
Winkel
Winkel
Opslag
Overige ruimte
€ 300,72/m2
€ 279,22/m2
€ 196,50/m2
€ 70,54 m2
€ 100,77 m2
€ 318,40/m2
€ 175,50 m2
€ 70,20 m2
€ 150,43 m2
WOZ-waarde
€ 247.000
€ 247.000
[250.000;
Hof]
Hof]
€ 543.000
€ 1.187.000
8. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in hetzelfde (winkel)gebied als de onderhavige objecten. Ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden heeft verweerder de gerealiseerde huurprijzen overgelegd van de objecten [adres 8] en [adres 9] . Deze vergelijkingsobjecten zijn qua aard, bestemming en gebruiksmogelijkheden voldoende met de onroerende zaken vergelijkbaar om de gerealiseerde huurprijzen te kunnen hanteren bij toepassing van de waardevaststelling. De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de onderhavige objecten liggen in dezelfde lijn als de huurwaarde die voortvloeit uit de huurtransactie met betrekking tot [adres 9] . Dat de huurwaarden die voortvloeien uit de huurtransactie met betrekking tot [adres 8] lager uitvallen, laat zich verklaren doordat aan dit object voor zowel onderhoud als doelmatigheid een vlokcodering 2 is toegekend terwijl aan de onderhavige winkelpanden voor onderhoud ( [adres 1] ) respectievelijk doelmatigheid ( [adres 3] ) een vlokcodering 4 is toegekend. Gelet op de matrix en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld.
9. Verweerder heeft zowel voor de onderhavige objecten als voor de vergelijkingsobjecten een kapitalisatiefactor toegepast van 10,7.Verweerder heeft de genoemde kapitalisatiefactor gebaseerd op een gerealiseerde transactieprijs van het object [adres 7] op 1 februari 2019.Ter zitting hebben eisers de kapitalisatiefactor bestreden en aangevoerd dat niet duidelijk is waarop deze kapitalisatiefactor is gebaseerd. Verweerder heeft in dat verband verwezen naar de in de bezwaarfase verstrekte bottom-up berekening van de bruto kapitalisatiefactor van het object [adres 7] welke berekening ook tot de gedingstukken behoort. Uit die berekening volgt onder andere dat verweerder een leegstandsrisico van 15% heeft gehanteerd. Eisers hebben ter zitting aangevoerd dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en dat daardoor in de berekening te weinig rekening is gehouden met het leegstandsrisico. De rechtbank overweegt in dit kader dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. Dat het gehanteerde leegstandspercentage als gevolg van de uitbraak van het coronavirus te laag zou zijn, volgt de rechtbank dan ook niet. Evenmin is er anderszins aanleiding te veronderstellen dat met het leegstandsrisico onvoldoende rekening is gehouden. De rechtbank slaat daarbij acht op de verklaring van verweerder ter zitting dat in het betreffende winkelgebied geen sprake is van structurele leegstand, maar hooguit van frictieleegstand. Eisers hebben dit niet weersproken. Met de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft hij dan ook aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld.
10. Gelet op het voorgaande zijn de waarden van de onderhavige winkelpanden niet te hoog vastgesteld. De rechtbank merkt volledigheidshalve nog op dat in de matrix voor [adres 3] weliswaar een waarde staat vermeld van € 247.000, maar dat deze berust op een rekenfout. Op basis van de in de matrix opgenomen gegevens met betrekking tot de huurwaarde en de kapitalisatiefactor bedraagt de waarde € 250.000.Dit is tevens de beschikte en in bezwaar gehandhaafde waarde.
(…)
[adres 2] (SGR 21/1941) en [adres 4] (SGR 21/1944)
12. (…) Rekening houdend met wat door partijen over en weer is aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van [adres 2] en [adres 4] per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op respectievelijk € 130.000 en € 105.000.
[adres 5] (SGR 21/1947)
13. (…)
14. (…) Rekening houdend met wat door partijen over en weer is aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van [adres 5] in goede justitie vast op € 145.000.
[adres 6] (SGR 21/1949)
15. (…) Gelet daarop kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 10] .
16. Hetgeen eisers hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Naast het verhandelde ter zitting hebben eisers in hun beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eisers hebben niet aangegeven - als een en ander al aan de orde zou zijn - welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiser evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan.
17. (…)
18. Met betrekking tot de stelling van eisers dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en de oorlog in Europa, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus dan wel een oorlog in Europa en dus ook niet van de gevolgen daarvan.
19. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld zodat de beroepen met de zaaknummers SGR 21/1941, SGR 21/1944 en SGR 21/1947 gegrond verklaard dienen te worden. De overige beroepen dienen ongegrond verklaard te worden.
Vergoeding voor immateriële schade
20. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 12 maart 2020.Bij uitspraak van heden (21 juni 2022) wordt door de rechtbank uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift is derhalve meer dan twee jaar verstreken. De rechtbank ziet echter reden deze termijn in deze zaak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende.
21. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal 3 maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat de gemachtigde ook zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, ervoor is gekozen om de gemachtigde zelf te benaderen met de vraag wanneer hij wel kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden zal de gehele zitting dan gevuld worden met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee hij zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden.
22. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022.Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022.Dit heeft ertoe geleid dat er 8 zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022.
23. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.”
24. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de hoeveelheid momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat de gemachtigde geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met 4 maanden. Van enige overschrijding van de redelijke termijn is dan geen sprake. De rechtbank zal het verzoek om een vergoeding voor immateriële schade dan ook afwijzen.
Proceskosten
25. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759[1] en een wegingsfactor 1).
[1] Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
Gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en het nader stuk (door hem “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.
4.1.2.
In geschil is of:
(i) de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 3] te hoog zijn vastgesteld;
(ii) belanghebbenden in aanmerking komen voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
Belanghebbenden beantwoorden beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend.
4.3.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken nader worden vastgesteld op respectievelijk € 230.000 ( [adres 1] ) en € 237.000 ( [adres 3] ), dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen, vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
WOZ-waarde
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr.3, blz.44),
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Bij de beoordeling dient voorop te worden gesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel is het volgende in aanmerking genomen.
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van elk van de onroerende zaken in eerste aanleg een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd.
5.6.1.
In de Waardeopbouw van de onroerende zaak [adres 1] is de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met de rond de waardepeildatum ingegane huren van de panden [adres 8] en [adres 9] (de huurreferenties). In de vergelijking is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de huurreferenties in indeling en oppervlakte. Verschillen in ligging zijn er volgens de Waardeopbouw niet (alle onroerende zaken ligging A1). De aldus bepaalde huurwaarde van de onroerende zaak [adres 1] bedraagt € 23.155.
5.6.2.
In de Waardeopbouw van de onroerende zaak [adres 3] heeft de Heffingsambtenaar de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met de rond de waardepeildatum ingegane huren van de huurreferenties [adres 8] en [adres 9] . In deze vergelijking is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de huurreferenties in indeling en oppervlakte. Verschillen in ligging zijn er volgens de Waardeopbouw niet (alle onroerende zaken ligging A1). De aldus bepaalde huurwaarde van de onroerende zaak [adres 3] bedraagt € 23.454.
5.6.3.
Tot de stukken van het geding behoort voorts een berekening van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor (bhwkf). Deze betreft het met de onroerende zaken vergelijkbare pand [adres 7] , die eveneens ligging A1 heeft. De bhwkf van het pand [adres 7] is als volgt berekend. Uitgangspunt zijn de geïndexeerde transactieprijs van de verkooptransactie en het nettorendement (opbrengsten minus kosten) dat een commerciële belegger op zijn investering in het pand zou willen realiseren. Het nettorendement, dat in de bhwkf-berekening is afgerond op 5,61, is de som van het risicovrij rendement (ook wel basisrendement genoemd) – in dit geval 0,39 % – en een risico-opslag – in dit geval (afgerond) 5,23 %. Het nettorendement van de (fictieve) investering in het pand komt dan uit op 5,61 %, en correspondeert met een nettohuurwaardekapitalisatiefactor (nhwkf) van 100/5,61 = 17,83. Bij de omrekening van deze nhwkf naar de bhwkf heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden met de exploitatielasten van het pand. Deze heeft hij geschat op € 30.032, dat is ca. 36,50% van de door hem geschatte bruto huur van het pand van € 82.277. Daarmee komt de bhwkf vóór de zogeheten correctie kosten koper uit op 0,635 x 17,83 = 11,32. Na correctie voor kosten koper bedraagt de bhwkf (afgerond) 10,7.
5.6.4.
Met de Waardeopbouwen, de Waarderapporten en de bhwkf-berekening heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] op de waardepeildatum tenminste € 23.155 x 10,7 oftewel (afgerond) € 247.000 bedraagt en dat de waarde van de onroerende zaak [adres 3] op de waardepeildatum tenminste € 23.454 x 10,7 oftewel (afgerond) € 250.000 bedraagt.
5.7.
Wat belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van (de onderbouwing van) de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarden van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 3] , leidt, gelet op het navolgende, niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt het Hof het volgende.
5.8.1.
De gemachtigde heeft in hoger beroep ter zitting allereerst gesteld dat hij onvoldoende informatie van de Heffingsambtenaar heeft ontvangen om te beoordelen of de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Hij stelt meerdere keren te hebben verzocht om zowel een berekening volgens de top-down-methode als ook een berekening volgens de bottom-up-methode. Voorts heeft hij verzocht om overlegging van de zogenoemde HIF’s (huurinformatieformulieren) en/of geanonimiseerde huurovereenkomsten die aan de Waardeopbouwen ten grondslag hebben gelegen en om een historische, actuele en toekomstige berekening van het door de Heffingsambtenaar in de “Bruto huurkapitalisatiefactor berekening” gehanteerde leegstandsrisicopercentage.
5.8.2.
De stellingen van de gemachtigde falen. Gelet op hetgeen onder 5.3 is overwogen staat het de Heffingsambtenaar immers vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan de rechter de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de onroerende zaken te beoordelen en te beoordelen of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast van de waarden heeft voldaan, hetwelk hier het geval is.
5.9.
Belanghebbenden voeren verder aan dat de bhwkf die bij de twee onroerende zaken zijn gebruikt te hoog zijn en hebben hiertoe aangevoerd dat de Heffingsambtenaar het door hem gehanteerde leegstandsrisico van 15% niet inzichtelijk heeft gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft in dit kader toegelicht dat de leegstand op de A1-locatie beperkt is en met name frictieleegstand betreft, waarmee rekening is gehouden in de risico-opslag en voorts dat, in reactie op een daartoe strekkend zogenaamd WOB-verzoek van belanghebbenden, de analyse van het leegstandsrisico aan belanghebbenden is verstrekt, en dat uit deze analyse blijkt dat voor de A1-locatie een leegstandsrisico van acht percent geldt, hetwelk door belanghebbenden niet is betwist. De Heffingsambtenaar heeft desondanks rekening gehouden met een leegstandsrisico van vijftien percent. Dat er voor de onroerende zaken geldende omstandigheden zijn die een correctie voor leegstandsrisico van meer dan vijftien percent rechtvaardigen, hebben belanghebbenden, tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt.
5.10.
Belanghebbenden hebben voorts nog aangevoerd dat de Heffingsambtenaar, voor de berekening van de bhwkf van [adres 7] de transactieprijs van die onroerende zaak tot een te laag bedrag heeft geïndexeerd en menen dat dit gevolg dient te hebben voor de waardebepaling van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 3] in die zin dat ten aanzien van deze onroerende zaken deze, door de gemachtigde van belanghebbenden benoemde, “discount” ook moet gelden. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft verklaard, zou het op een andere manier (dat wil zeggen tot een hoger bedrag) indexeren van de transactieprijs leiden tot een hogere kapitalisatiefactor. Daarom kan dit argument belanghebbenden evenmin baten.
5.11.
Ook overigens hebben belanghebbenden geen feiten aangevoerd die, indien aannemelijk bevonden, voor het Hof reden zouden kunnen zijn om in afwijking van wat onder 5.6.1 tot en met 5.6.4 is overwogen, te oordelen dat een bhwkf van 10,7 te hoog is.
De door belanghebbende verdedigde waarden
5.12.
Omdat de Heffingsambtenaar, gelet op wat hiervóór is overwogen, erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn, behoeven de onder 4.3 vermelde, door belanghebbende verdedigde waarden [1] geen beoordeling.
Vergoeding van immateriële schade
5.13.
Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Inspecteur het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
5.14.
Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 12 maart 2020. Hij heeft uitspraak gedaan op 27 januari 2021. De beroepschriften zijn op 10 maart 2021 door de Rechtbank ontvangen. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 21 juni 2022. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn twee jaar en (ruim) drie maanden verstreken. De redelijke termijn is aldus met afgerond vier maanden overschreden.
5.15.
De Rechtbank heeft geen vergoeding van immateriële schade toegekend, omdat de Rechtbank heeft vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde gegeven de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten en veel zaken niet op zitting worden geappointeerd omdat de gemachtigde geen ruimte ziet in zijn agenda. De Rechtbank heeft dit aangemerkt als bijzondere omstandigheid die de redelijke termijn verlengt met vier maanden. Belanghebbenden zijn daartegen opgekomen.
5.16.
De Rechtbank heeft op goede gronden een juiste beslissing genomen. In hoger beroep hebben belanghebbenden geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. Aan de overwegingen van de Rechtbank wordt nog het volgende toegevoegd.
5.17.
Bij overschrijding van de redelijke termijn worden spanning en frustratie bij belanghebbende verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden (HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232 en HR 20 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1461, BNB 2014/200).
5.18.
Gelet op de onder 2.4 weergegeven passages in de machtiging zou inwilliging van het door de gemachtigde ingediende verzoek tot veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbenden geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, niet ertoe leiden dat belanghebbenden worden gecompenseerd voor de door hun geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie als gevolg van het uitblijven van een beslissing op hun beroep binnen een redelijke termijn, maar zou wat als compensatie van spanning en frustratie van belanghebbenden is bedoeld, in werkelijkheid winst voor de BV van gemachtigde vormen. Het belang van belanghebbende is derhalve niet rechtstreeks bij het door de gemachtigde ingediende verzoek om schadevergoeding betrokken.
5.19.
Op deze gronden wordt het door de gemachtigde ingediende verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
Slotsom
5.20.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten,
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, I. Reijngoud en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 11 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen.Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a.- de naam en het adres van de indiener;
b.- de dagtekening;
c.- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d.- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd.Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.