Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00504
Uitspraak van 24 oktober 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland,
de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 7 april 2022, nummer SGR 21/419.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 243.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft op 9 september 2022 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 12 september 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement in een flatgebouw uit 1972 met een berging.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 254.973. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Woning
Etage Flat
Woning
Etage Flat
Woning
Etage Flat
Woning
Etage Flat
Bouwjaar
1972
1972
1972
1972
Bruto oppervlakte
106 m2
106 m2
106 m2
106 m2
Bijgebouwen
Berging
Berging
Berging
Berging
Transactiedatum
4-6-2018
29-3-2018
31-7-2018
Trasactieprijs
VvE
€ 251.174
€ 3.826
€ 247.423
€ 2.577
€ 246.964
€ 3.036
Index naar wpd
8,566%
11,331%
6,201%
Corr. naar wpd
€ 272.690
€ 275.459
€ 262.278
VLOKS
- Ligging
- Onderhoudstoestand
- Kwaliteit/luxe
- Uitstraling
- Voorzieningen
3
3
2
3
2
3
3
2
3
2
3
3
3
3
4
3
3
2
3
3
Totale waarde 1-1-2019
€ 254.973
2.3.
Belanghebbende heeft op 25 september 2020 de woning verkocht aan zijn dochter voor een prijs van € 232.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“
Schending hoorplicht?
Schending hoorplicht?
6. Eiser stelt dat sprake is van schending van de hoorplicht, omdat geen hoorzitting heeft plaatsgevonden waarop het taxatieverslag is besproken en omdat verweerder is teruggekomen op zijn nadrukkelijke toezegging dat een nadere hoorzitting zou plaatsvinden. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van schending van de hoorplicht. Verweerder heeft de gemachtigde op 27 november 2020 telefonisch gehoord. In diverse e-mails aan de gemachtigde die dateren van vóór de hoorzitting (waaronder de e-mails van 27 oktober 2020 en 16 november 2020) heeft verweerder gemachtigde in de gelegenheid gesteld de taxatiekaarten en de grondstaffels in te zien. Gemachtigde heeft verweerder nimmer geïnformeerd dat hij het taxatieverslag nog niet had ontvangen. Dit heeft hij eerst tijdens de hoorzitting aangegeven. Na de telefonische hoorzitting van 27 november 2020 heeft verweerder de gemachtigde nog dezelfde dag laten weten dat en waarom toch geen nadere hoorzitting kon worden gehouden. Ook heeft verweerder alsnog het taxatieverslag aan de gemachtigde verstrekt en de gemachtigde tot en met 8 december 2020 de gelegenheid gegeven om schriftelijk op het taxatieverslag te reageren. Dit heeft de gemachtigde niet gedaan. Onder deze omstandigheden was verweerder op grond van artikel 7:9 van de Awb niet verplicht de gemachtigde opnieuw te horen nadat hij het taxatieverslag had ontvangen. Er is immers geen sprake van een situatie dat na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn.
De waarde van de woning
7. Eiser bepleit een waarde van € 211.000. Daartoe wijst eiser onder meer op het eigen verkoopcijfer van de woning, die op 25 september 2020 voor € 232.000 is verkocht. Voorts stelt eiser dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de gebruikte referentieobjecten. De referentieobjecten zijn namelijk kleiner dan de woning. Ten slotte bestrijdt eiser dat verweerder de inhoud van de woning juist heeft berekend.
8. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. In die matrix is de waarde van de woning bepaald op € 254.973. Naast gegevens van de woning, bevat deze gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] [woonplaats] , bouwjaar 1972, met een bruto-oppervlakte van ongeveer 106 m² en een berging, verkocht op 1 juni 2018 voor € 255.000 (€ 251.174 + aandeel VVE € 3.826);
- [adres 3] [woonplaats] , bouwjaar 1972, met een bruto-oppervlakte van ongeveer 106 m² en een berging, verkocht op 29 maart 2018 voor € 250.000 (€ 247.423 + aandeel VVE € 2.577);
- [adres 4] [woonplaats] , bouwjaar 1972, met een bruto-oppervlakte van ongeveer 106 m² en een berging, verkocht op 31 juli 2018 voor € 250.000 (€ 246.964 + aandeel VVE € 3.036).
Voorts wijst verweerder erop dat de kwaliteit van de woning ondergemiddeld is. Om die reden is gerekend met een lagere waarde per vierkante meter.
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit die matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn vrijwel identieke etageflats die in hetzelfde complex zijn gelegen en dezelfde bruto-oppervlakte hebben als de woning. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeit, rekening houdend met de verschillen in objectkenmerken, een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 2.358 voort terwijl verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een prijs van € 2.255 per vierkante meter. Met de matrix maakt verweerder dan ook aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
11. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft zijn stelling dat de vergelijkingsobjecten kleiner zijn dan de woning niet onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt. Met de verwijzing naar het eigen verkoopcijfer van de woning maakt eiser evenmin aannemelijk dat verweerder de woning op een te hoog bedrag heeft gewaardeerd. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de woning niet op de vrije markt is aangeboden, maar is verkocht aan de dochter van eiser. De bij die transactie gehanteerde verkoopprijs is niet met een taxatierapport onderbouwd zodat niet kan worden vastgesteld of de woning tegen een marktconforme prijs is verkocht. Indien er al van zou moeten worden uitgegaan dat sprake was van een marktconforme prijs, dan heeft eiser niet inzichtelijk gemaakt hoe de aankoopprijs moet worden gecorrigeerd voor de wijziging van de waardeontwikkeling van die woning in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (generieke waardeverandering) en voor eventuele specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden (specifieke waardeverandering).[1] Ten slotte acht de rechtbank van belang dat er ruimschoots voldoende verkoopcijfers van zeer goed vergelijkbare woningen beschikbaar zijn.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.
13. Het standpunt van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de grondstaffel en de waardeberekening toe te zenden, faalt. Artikel 6:17 van de Awb gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken te zenden maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.[2] In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiser en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 van de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiser heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest.[3] Ook volgt uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen verplichting de grondstaffel en de waardeberekening desgevraagd voorafgaand aan het horen aan gemachtigde dan wel eiser toe te zenden. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de gemachtigde pas tijdens de hoorzitting te kennen gaf dat hij het taxatieverslag nog niet had ontvangen. Hierop is het taxatieverslag direct aan de gemachtigde verstrekt. Gelet hierop is met betrekking tot het niet toezenden van het taxatieverslag in de bezwaarfase naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. In dat verband acht de rechtbank van belang dat verweerder onweersproken heeft verklaard dat taxatieverslagen op verzoek altijd worden toegezonden. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij, in het geval waarin hij het taxatieverslag waarom hij heeft verzocht niet heeft ontvangen, verweerder daarvan in een eerder stadium in kennis stelt. Indien eiser of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb. Verweerder heeft de gemachtigde in de gelegenheid gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien. Deze heeft hiervan afgezien. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.[4] De stelling van gemachtigde dat hij om bijzondere redenen, namelijk dat hij geen risico wilde lopen op besmetting met het coronavirus, geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht, maakt niet dat in de onderhavige zaak anders moet worden geoordeeld. In dat verband weegt de rechtbank mee dat verweerder gemachtigde heeft laten weten dat bij de inzage de coronamaatregelen in acht zullen worden genomen.
Dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 27 juli 2021[5] met een uitgebreide motivering tot een andere beoordeling is gekomen, leidt de rechtbank, gelet op de onder voetnoot 4 aangehaalde uitspraken, waaronder de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 die eveneens uitvoerig is gemotiveerd en waarin de relevante wetgeschiedenis wordt besproken, niet tot een ander oordeel.
14. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van schending van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar immers uitgebreid ingegaan op de in het bezwaarschrift aangevoerde punten. Eiser heeft ten slotte aangevoerd dat ten onrechte geen hoorverslag is opgemaakt. De rechtbank overweegt dat, hoewel artikel 7:7 van de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt, uit de parlementaire geschiedenis van de Awb[6] volgt dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Naar het oordeel van de rechtbank is in de uitspraak op bezwaar onder punt 11 voldoende duidelijk weergegeven wat tijdens het hoorgesprek is besproken. Dat dit een onjuiste of onvolledige weergave zou zijn, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
(…)
[1] Zie rechtsoverweging 5.4 van ECLI:NL:GHDHA:2022:34.
[2] vgl. Hoge Raad 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148.
[3] vgl. Gerechtshof Den Haag 9 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480, r.o. 5.10.
[4] vgl. Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:720, r.o. 5.5, Gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 t/m 5.5.20 en Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.2.3.
[6] Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 232.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de (proces)kosten in bezwaar, in beroep en in hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht
5.1.1.
Op grond van artikel 7:4, lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Artikel 7:4, lid 4, bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.
5.1.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
5.1.3.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar desgevraagd niet alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens aan belanghebbende heeft verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft daartegen aangevoerd dat het taxatieverslag op belanghebbendes verzoek is verstrekt en dat de matrix pas in de beroepsfase is opgesteld door de taxateur.
5.1.4.
Belanghebbende had met het verzoek tot ontvangst van de matrix kennelijk graag de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten willen ontvangen. Deze heeft de Heffingsambtenaar niet verstrekt, terwijl hij ter zitting heeft verklaard dat hij de KOUDV-factoren heeft gebruikt in de bezwaarfase. In zoverre heeft de Heffingsambtenaar niet voldaan aan de toezendplicht van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Dit leidt tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar wordt veroordeeld in de proceskosten.
Horen
5.2.1.
Belanghebbende voert ook in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens belanghebbende had hij na het eerste hoorgesprek moeten worden uitgenodigd voor een nader hoorgesprek omdat de Heffingsambtenaar nadrukkelijk heeft toegezegd dat nog een nader hoorgesprek zou plaatsvinden.
5.2.2.
Artikel 7:9 Awb bepaalt dat wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan belanghebbende wordt meegedeeld en wordt hij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord.
5.2.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat op 27 november 2020 een hoorgesprek heeft plaatsgevonden en dat daarbij de gemachtigde heeft medegedeeld dat hij het taxatieverslag van de woning niet tot zijn beschikking had. De Heffingsambtenaar heeft vervolgens na afloop van het hoorgesprek het taxatieverslag per e-mail van 18:07 uur aan de gemachtigde verzonden en de gelegenheid geboden om tot en met 8 december 2020 schriftelijk te reageren op het taxatieverslag. Van deze mogelijkheid heeft hij geen gebruikgemaakt.
5.2.4.
Gelet op vorenoverwogene heeft de Rechtbank terecht geoordeeld dat onder deze omstandigheden de hoorplicht niet is geschonden. Vast staat dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning, zoals vastgesteld bij de beschikking, heeft onderbouwd met het taxatieverslag. Belanghebbende heeft niet gereageerd op het taxatieverslag nadat dit hem na het hoorgesprek was toegezonden. Gesteld noch gebleken is dat aan de Heffingsambtenaar na het hoorgesprek op 27 november 2020 feiten en omstandigheden bekend zijn geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang konden zijn. Derhalve is niet voldaan aan het bepaalde in artikel 7:9 Awb. Indien en voor zover belanghebbende meent dat een reactie op het taxatieverslag slechts mondeling kon worden gegeven en/of dat de Heffingsambtenaar een toezegging heeft gedaan waaraan hij was gebonden, maakt dit het voorgaande niet anders. De Heffingsambtenaar heeft de toezegging heel kort na afloop van het hoorgesprek (en wel dezelfde middag) herroepen. Het is niet onredelijk om een schriftelijke reactie te vragen op het taxatieverslag, gelet op de betekenis daarvan voor de totstandkoming van de beschikking. Een (nader) hoorgesprek vergt planning en voorbereiding, en het is begrijpelijk dat de Heffingsambtenaar eerst een schriftelijke inbreng wenste alvorens de stand van zaken te toetsen aan artikel 7:9 Awb en te beslissen of een nader hoorgesprek nodig was.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
5.3.1.
Belanghebbende betoogt dat de Rechtbank en de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur hebben geschonden. Hiertoe voert hij onder meer aan dat de Rechtbank niet is ingegaan op de klachten van belanghebbende en zijn verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [2] van 27 juli 2021 wat betekent dat de Rechtbank het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden. De Heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende in de uitspraak op bezwaar geen volledige weergave gegeven van hetgeen tijdens het hoorgesprek van 27 november 2020 is besproken. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden.
5.3.2.
Bij de beoordeling van de stelling wordt voorop gesteld dat de Rechtbank geen bestuursorgaan is en derhalve niet is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Uiteraard bewaakt de rechter de goede procesorde. De Rechtbank is in haar uitspraak ingegaan op alle grieven over de toezendplicht en de door belanghebbende gestelde schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de Heffingsambtenaar. De omstandigheid dat belanghebbende zich niet kan vinden in de uitspraak van de Rechtbank en de daarin gebezigde motivering voor afwijzing van de gronden, doet niet af aan het feit dat de uitspraak is voorzien van een voldoende motivering.
5.3.3.
Belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou hebben geschonden, wordt verworpen. De oordelen van de Rechtbank hierover zijn juist en terecht genomen. Er is sprake van een standaard geschil over de waarde van een woning, waarin niets bijzonders is voorgevallen. Tijdens het hoorgesprek heeft geen inhoudelijke bespreking plaatsgevonden, aangezien de gemachtigde tijdens dit gesprek tot de ontdekking kwam dat hij het taxatieverslag niet tot zijn beschikking had.
WOZ-waarde
5.4.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [3] De waarde van de woning wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van de rond de desbetreffende waardepeildatum gerealiseerde verkopen (artikel 4, lid 1, letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken).
5.4.2.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij - voor het belastingjaar 2020 - de waarde van € 243.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd. [4]
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Daarin is de marktwaarde van de woning naar de waardepeildatum bepaald aan de hand van een methode van systematische vergelijking, waarbij de woning wordt vergeleken met vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft [adres 2] (prijs per m2 € 2.535), [adres 3] (prijs per m2 € 2.561) en [adres 4] (prijs per m2 € 2.437). De vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] zijn gelegen in hetzelfde flatgebouw en [adres 2] in het naastgelegen flatgebouw. Alle vergelijkingsobjecten zijn evenals de woning etage-flatwoningen en hebben hetzelfde bouwjaar. Ten aanzien van de kwaliteit/luxe van het vergelijkingsobject [adres 3] heeft de Heffingsambtenaar een codering ‘3’ (gemiddeld) toegekend, terwijl aan de woning en de overige vergelijkingsobjecten een codering ‘2’ (onder gemiddeld) is toegekend. De Heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie toegepast op de prijs per m2 van € 175. Tevens is een correctie van respectievelijk € 170 en € 85 toegepast op de prijs per m2 in verband met de hogere codering (‘4’ respectievelijk ‘3’) voor de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] . De Heffingsambtenaar heeft voor de woning een prijs per m2 gehanteerd van € 2.255. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar bij de waardering van de woning voldoende rekening gehouden met het verschil in kwaliteit/luxe en de voorzieningen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat tussen de woning en de vergelijkingsobjecten verschillen zouden zijn voor onderhoudstoestand, ligging en uitstraling is gesteld noch gebleken. De Heffingsambtenaar is in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
5.6.1.
Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende wijst erop dat de woning op 25 september 2020 is verkocht voor een prijs van € 232.000. Vast staat dat belanghebbende de woning heeft verkocht aan zijn dochter. Aangezien de woning niet op reguliere wijze op de markt te koop is aangeboden, is niet aannemelijk dat de eigen verkoopprijs van € 232.000 marktconform is, te meer niet nu deze, naar belanghebbende heeft gesteld, is gebaseerd op het belastingjaar 2019 terwijl in deze zaak het belastingjaar 2020 aan de orde is. Dit leidt tot het oordeel dat de eigen verkoopprijs in dit geval, zonder nadere onderbouwing, die niet is gegeven, niet bruikbaar is voor de bepaling van de WOZ-waarde omdat de verkoopprijs niet de waarde in de zin van artikel 17, lid 2, Wet WOZ vertegenwoordigt. Dat de verkoopprijs is gebaseerd op de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2019 maakt dit oordeel niet anders, omdat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald door de Heffingsambtenaar. Aan de WOZ-waarde op een eerdere of latere waardepeildatum komt derhalve geen betekenis toe.
5.6.2.
Het betoog dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van een te grote inhoud wordt verworpen. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij uitgaat van de bruto vloeroppervlakte en dat alle vergelijkingsobjecten dezelfde bruto vloeroppervlakte hebben. Er is, gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, geen reden te twijfelen aan de oppervlakte waarvan de Heffingsambtenaar is uitgegaan.
Slotsom
5.7.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.1.
Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in beroep en in hoger beroep.
6.1.2.
De kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand wordt conform artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vastgesteld op € 3.348 (beroep: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting; hoger beroep: 1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 [5] ). Voor een hogere vergoeding is geen aanleiding.
6.2.
Verder dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep gestorte griffierecht van € 49, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.348; en
- draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende het voor de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht van in totaal € 185 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 24 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.