Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-20/00713
Uitspraak van 4 mei 2021
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 7 september 2020, nummer SGR 20/439.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.630.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft op 8 december 2020 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend. Voorts heeft het Hof voorafgaand aan de zitting op 18 maart 2021 van de Heffingsambtenaar en op 23 maart 2021 van belanghebbende een pleitnota ontvangen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 maart 2021. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1980 met twee dakkapellen en een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 957 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1290 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport en een matrix opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 1.630.000. De matrix bevat de volgende gegevens:
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Inhoud hoofdgebouw
957 m3
936 m3
902 m3
868 m3
Rekenprijs per m3
€ 1.042
€ 1.169
€ 1.061
€ 1.239
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 997.194
€ 1.094.325
€ 957.054
€ 1.075.350
Oppervlakte perceel
1290 m2
2814 m2
562 m2
1200 m2
Rekenprijs per m2
€ 564
€ 350
€ 818
€ 589
Berekende waarde grond
€ 727.950
€ 984.860
€ 459.770
€ 707.250
Rekenprijs bijgebouwen:
Dakkapel (2x)
Dakkapel (5x)
Dakkapel (9x)
Garage
Berging
€ 6.000
€ 20.000
€ 15.000
€ 4.000
€ 27.000
€ 40.000
€ 15.000
€ 20.000
Totale waarde 1-1-2018
€ 1.751.144
€ 2.098.185
€ 1.483.824
€ 1.817.500
Verkoopdatum
-
6-6-2018
4-6-2018
1-8-2017
Verkoopprijs
-
€ 2.150.000
€ 1.520.000
€ 1.775.000
Vraagprijs
€ 1.750.000
2.3.
De woning staat vanaf 9 mei 2017 te koop voor een "bieden vanaf-prijs" van € 1.750.000.
2.4.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd dat op 24 november 2020 is opgemaakt. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 1.630.000. Bij het taxatierapport behoren twee matrixen; een matrix gebaseerd op de inhoud (m3) van de woning en een matrix gebaseerd op de gebruiksoppervlakte (GO). De matrixen bevatten de volgende gegevens:
Matrix inhoud (m3)
[adres 1]
[adres 5]
[adres 3]
[adres 6]
Soort object
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Inhoud hoofdgebouw
957 m3
734 m3
902 m3
690 m3
Rekenprijs per m3
€ 909
€ 1.160
€ 1.061
€ 892
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 870.075
€ 851.710
€ 957.054
€ 615.726
Oppervlakte perceel
1290 m2
1218 m2
562 m2
912 m2
Rekenprijs per m2
€ 564
€ 804
€ 818
€ 681
Berekende waarde grond
€ 727.950
€ 979.680
€ 459.770
€ 620.770
Rekenprijs bijgebouwen:
Dakkapel (2x)
Dakkapel (9x)
Garage
Zwembad
Berging
€ 6.000
€ 20.000
€ 6.000
€ 25.000
€ 10.000
€ 27.000
€ 40.000
€ 6.000
€ 20.000
Totale waarde 1-1-2018
€ 1.624.025
€ 1.872.390
€ 1.483.824
€ 1.262.496
Verkoopdatum
-
1-11-2018
4-6-2018
2-7-2018
Verkoopprijs
-
€ 1.950.000
€ 1.520.000
€ 1.295.000
Vraagprijs
€ 1.750.000
Matrix GO
[adres 1]
[adres 5]
[adres 3]
[adres 6]
Soort object
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
GO
295 m2
235 m2
291 m2
220 m2
Inpandige ruimte
56 m2
16 m2
15 m2
21 m2
Rekenprijs woning
€ 2.816
€ 3.432
€ 3.206
€ 2.650
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 830.801
€ 806.509
€ 933.009
€ 582.980
Oppervlakte perceel
1290 m2
1218 m2
562 m2
912 m2
Rekenprijs per m2
€ 564
€ 804
€ 818
€ 681
Berekende waarde grond
€ 727.950
€ 979.680
€ 459.770
€ 620.770
Rekenprijs bijgebouwen:
Dakkapel (2x)
Dakkapel (9x)
Garage
Zwembad
Berging
Inpandige ruimte
€ 6.000
€ 20.000
€ 78.484
€ 6.000
€ 25.000
€ 10.000
€ 27.456
€ 27.000
€ 40.000
€ 24.045
€ 6.000
€ 20.000
€ 27.825
Totale waarde 1-1-2018
€ 1.663.599
€ 1.854.645
€ 1.483.824
€ 1.257.575
Verkoopdatum
-
1-11-2018
4-6-2018
2-7-2018
Verkoopprijs
-
€ 1.950.000
€ 1.520.000
€ 1.295.000
Vraagprijs
€ 1.750.000
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
"8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen in [woonplaats] waarvan marktgegevens beschikbaar zijn ( [adres 7] , verkocht op 28 mei 2018 voor € 1.132.500; [adres 2] , verkocht op 6 juni 2018 voor € 2.150.000, [adres 3] , verkocht op 4 juni 2018 voor € 1.520.000 en [adres 4] , verkocht op 1 augustus 2017 voor € 1.775.000). De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten net als de woning van eiser vrijstaande woningen zijn en dat deze woningen in dezelfde buurt zijn gelegen als de woning van eiser. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, bouwjaar en -stijl, kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit de omstandigheid dat de woning in 2020 nog niet is verkocht kan niet worden afgeleid dat de waarde van de woning op de waardepeildatum naar een te hoog bedrag is vastgesteld. Los van het feit dat de door eiser gehanteerde vraagprijs voor de woning ruim boven de vastgestelde waarde ligt, weegt de rechtbank daarbij mee dat een eventueel in 2020 te realiseren verkoopcijfer dermate ver van de waardepeildatum is gelegen dat dit cijfer minder geschikt is als uitgangspunt. Dat de vergelijkingsobjecten een andere uitstraling hebben dan de woning van eiser betekent niet dat aan de woning van eiser een lagere waarde moet worden toegekend. Ook het feit dat eerste verdieping van de woning van eiser, anders dan de vergelijkingsobjecten, een geheel schuin dak heeft, kan niet tot het oordeel leiden dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Uit de door verweerder overgelegde matrix volgt namelijk dat verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van de inhoud van de woning en niet van het vloeroppervlakte. Daarnaast is blijkens de matrix door verweerder rekening gehouden met de gedateerde staat van de woning.
10. Ter zitting heeft eiser gesteld dat verweerder voorafgaande aan het horen niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage heeft gelegd. Nu niet gebleken is dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage zijn gelegd kan deze stelling niet slagen. Daarbij weegt de rechtbank mee dat de in artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht opgenomen verplichting tot het ter inzage leggen van op de zaak betrekking hebbende stukken niet kan uitstrekken tot informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf nog niet beschikte (vgl. HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316).
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard."
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 1.400.000.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Inzage in de gedingstukken
5.1.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 Wet Pro WOZ heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen te verstrekken dan wel ter inzage te geven. Meer in het bijzonder doelt belanghebbende op de grondstaffel en de zogenoemde k-o-u-d-v-factoren. De Heffingsambtenaar heeft deze stelling betwist en daarbij verwezen naar een e-mail van 20 juni 2019 waarin de gemachtigde van belanghebbende is uitgenodigd voor een hoorzitting op 15 augustus 2019 en is gewezen op de mogelijkheid tot inzage van de stukken.
5.2.1.
Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3 Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt Pro dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.
5.2.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
5.2.3.
Uit de stukken van het geding blijkt dat per e-mail is gecommuniceerd over de datum voor een hoorgesprek waarop een aantal zaken, waarin de gemachtigde van belanghebbende optrad als gemachtigde, waaronder de onderhavige, behandeld zouden worden. In de e-mail van 20 juni 2019 heeft de Heffingsambtenaar de gemachtigde van belanghebbende gemeld dat hij een afspraak kan maken om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien. Voorts heeft hij daarin gemeld dat de stukken ook tijdens of voorafgaand aan de hoorzitting kunnen worden ingezien. Gelet op de inhoud van deze e-mail is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichting als bedoeld in artikel 7:4, lid 2 en lid 3, Awb en faalt de klacht van belanghebbende. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de Heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ verplicht was de stukken in kopie aan hem te zenden, faalt de klacht eveneens. Naar het oordeel van het Hof volgt uit artikel 40 Wet Pro WOZ geen verplichting de stukken waar belanghebbende tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, lid 4, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door belanghebbende. Ook artikel 7:4, lid 4, Awb verplicht de Heffingsambtenaar niet tot toezending van die stukken.
WOZ-waarde
5.3.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
5.5.
Naar volgt uit de taxatierapporten en de matrixen (zie 2.2 en 2.4) is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De taxatierapporten en de matrixen in onderlinge samenhang bezien onderbouwen de beschikte waarde. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer aard, oppervlakte, inhoud/gebruiksoppervlakte, onderhoudstoestand, voorzieningen en ligging – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit zijn taxatierapporten en de bijbehorende matrixen in onderlinge samenhang bezien aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de woning sinds mei 2017 te koop wordt aangeboden voor een bieden vanaf-prijs van € 1.750.000.
5.6.
Belanghebbende betoogt dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld omdat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende wijst daarbij op de gedateerde staat van de voorzieningen. De gedateerde staat van de woning rechtvaardigt een vlokcodering 2 ten aanzien van de uitstraling, aldus belanghebbende.
Uit de matrixen volgt dat de Heffingsambtenaar ten aanzien van de kwaliteit/luxe aan de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 3] een vlokcodering 3 (gemiddeld) heeft toegekend en aan [adres 6] een vlokcodering 2 (ondergemiddeld), terwijl aan de woning een vlokcodering 2 is toegekend. De Heffingsambtenaar heeft voor vlokcodering 2 een correctie toegepast op de m³-prijs van € 100. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat met de vlokcodering 2 ten aanzien van kwaliteit/luxe en de vlokcodering 3 ten aanzien van uitstraling rekening is gehouden met de gedateerdheid en het bouwjaar van de woning (1980). Met de verschillen in de vlokcodering en de in verband daarmee toegepaste correctie op de m3-prijs heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de aanwezige verschillen in kwaliteit/luxe en uitstraling tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
5.7.
Belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verminderde doelmatigheid van de woonruimte als gevolg van het schuine dak. De Heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat alle in hoger beroep ingebrachte vergelijkingsobjecten vanaf de eerste verdieping een schuin dak hebben en in dat opzicht niet verschillen van de woning. In de matrixen die de Heffingsambtenaar in hoger beroep heeft ingebracht, is de woning zowel op basis van inhoud als gebruiksoppervlakte gewaardeerd. Door uit te gaan van de gebruiksoppervlakte heeft de Heffingsambtenaar de ruimtes met een minder hoog plafond uit de waardebepaling van de woning geëlimineerd. Het Hof acht aannemelijk dat de Heffingsambtenaar aldus voldoende rekening heeft gehouden met de schuine wanden; de matrixen onderbouwen de WOZ-waarde. Bovendien hebben alle vergelijkingsobjecten zoals ingebracht in hoger beroep een schuin dak vanaf de eerste verdieping en is om die reden de plafondhoogte verdisconteerd in de gemiddelde prijs voor de opstallen.
5.8.
Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de berekening van het afnemend grensnut onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en ten onrechte niet is uitgegaan van de zogenoemde wortelmethode. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij bij de berekening van het afnemend grensnut uitgaat van de marktgegevens. Volgens de Heffingsambtenaar is de grondstaffel afhankelijk van het soort opstal, de gemeente en de ligging van de opstal in de gemeente. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar hiermee het vereiste inzicht gegeven. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar.
5.9.
Belanghebbende heeft tenslotte gesteld dat in 2017 een bod op de woning is uitgebracht van € 1.300.000. Aangezien de Heffingsambtenaar deze stelling betwist en belanghebbende geen nadere gegevens in het geding heeft gebracht met betrekking tot het bod, kan zijn stelling niet slagen. Bovendien geldt dat, als al sprake is van een bod, belanghebbende het bod niet heeft geaccepteerd omdat hij het te laag vond, zodat het geen licht kan werpen op de waarde van de woning op de waardepeildatum.
5.10.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, H.A.J. Kroon en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 4 mei 2021 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.