Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-21/01224 en BK-22/00769
Uitspraak van 24 augustus 2022
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 15 november 2021, nummers ROT 20/4622 en ROT 21/3764.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2019 (beschikking I) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] (de crèche), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 938.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Delft (aanslag I). De heffingsmaatstaf van de aanslag I is eveneens € 938.000.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 (beschikking II) op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de crèche voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 924.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Delft (aanslag II). De heffingsmaatstaf van de aanslag II is eveneens € 924.000.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen beschikking I en aanslag I bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar van 17 juli 2019 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard (uitspraak op bezwaar I).
1.4.
Belanghebbende heeft tegen beschikking II en aanslag II bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar van 21 juli 2020 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard (uitspraak op bezwaar II).
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar I en II beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft éénmaal griffierecht geheven van € 354. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.6.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 541.
1.7.
De Heffingsambtenaar heeft bij brief van 22 april 2022, gecorrigeerd bij brief van 26 april 2022, een nader stuk ingediend waarin hij verweer tegen het hoger beroep van belanghebbende heeft gevoerd. Bij dit nader stuk heeft de Heffingsambtenaar een aantal bijlagen gevoegd.
1.8.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 mei 2022 te Den Haag. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Op 1 januari 2019 en 1 januari 2020 was belanghebbende gebruiker van de crèche.
2.2.
Belanghebbende heeft voor het belastingjaar 2020 een taxatierapport (Taxatierapport B 2020) overgelegd dat op 4 mei 2020 is opgesteld door [A] , taxateur. [1]
Onderdeel
Grond bij niet-woning
oppervlakte
1.250 m2
rekenprijs/ m2
€ 97
deelwaarde (excl. OB)
€ 121.250
Onderdeel
Crèche
bouwjaar
2005
oppervlakte
653 m2
Specificatie
Archetype
leef-
tijd (jr)
aantal
m2
rekenprijs per m2 (€)
correctie
grootte
rekenprijs per m2 na correctie (€)
O116PL12
ruwbouw
14
653
707
0,991
700
O116PL12
afbouw
14
653
438
0,991
434
O116PL12
installaties
14
653
268
0,991
256
Specificatie (vervolg)
Archetype
ovw (€)
rw
(%)
tld
(jr)
ctv
(%)
ftv
cfv
(%)
ffv
gvw
(€)
O116PL12
ruwbouw
457.283
5
47
28,3
0,717
5
0,95
311.488
O116PL12
afbouw
283.511
5
27
49,3
0,507
5
0,95
136.663
O116PL12
installaties
173.766
5
17
78,2
0,218
5
0,95
35.929
Totaal
914.56
484.079
Samenvatting
Totaal gvw opstallen
€ 484.079
Totaal grondwaarde
€ 121.250
Totaal gvw complex
€ 605.329
Totaal gvw complex incl. 21% OB
€ 732.448
Afgerond
€ 732.000
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft twee taxatierapporten overgelegd die op 16 december 2019 en 5 oktober 2020 zijn opgesteld door [B] , taxateur. Eén daarvan betreft de bij beschikking I voor het jaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van de crèche (Taxatierapport H 2019). Het andere taxatierapport betreft de bij beschikking II voor het jaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van de crèche (Taxatierapport H 2020). Omdat de verschillen tussen de beide rapporten voor de beantwoording van de in hoger beroep in geschil zijnde vragen (zie onder 4) niet van belang zijn, neemt het Hof hieronder alleen gegevens op die zijn ontleend aan het Taxatierapport H 2020. Aan het Taxatierapport H 2020 ontleent het Hof de volgende gegevens. [2]
Type object
Archetype
Bouw-
jaar.
Grootte
(m2)
Rekenprijs
per m2
OB (€)
Deelwaarde
Grond
--
--
1.25
€ 104
€ 27.300
€ 157.300
Crèche
0116PL12
2005
703
zie hierna
zie hierna
zie hierna
Specificatie crèche
Archetype
leef-
tijd (jr)
aantal
m2
correctie
grootte
rekenprijs
per m2 na
correctie (€)
ovw (€)
O116PL12
ruwbouw
14
703
0,983
695
488.585
O116PL12
afbouw
14
703
0,983
431
302.993
O116PL12
installaties
14
703
0,983
264
185.592
Totaal (€ ) 977.170
Specificatie crèche (vervolg)
Archetype
rw
(%)
tld
(jr)
rtld
(jr)
gtld
(jr)
ftv
ffv
gvw
(€)
O116PL12
ruwbouw
27
47
33
47
0,783
1,0
382.344
O116PL12
afbouw
22
27
13
27
0,596
1,0
180.449
O116PL12
installaties
17
17
5
19
0,388
1,0
72.088
Totaal
634.881
Samenvatting
Totaal gvw crèche
€ 634.881
Grondwaarde
€ 130.000
Totaal
€ 764.881
Omzetbelasting
€ 160.625
Incl. omzetbelasting (21%)
€ 925.506
WOZ-waarde
€ 924.000
Onderbouwing van de restwaarde
Vergelijkbare
objecten
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Gemeente
[woonplaats 2]
[woonplaats 3]
[woonplaats 4]
Soort object
Basisschool/
Kinderdagverblijf
Kinderdagverblijf
Kinderdagverblijf
Bouwjaar
1930
1960/1970
1960
Transactiedatum
16-03-2018
29-09-2017
04-05-2018
Transactieprijs (€)
365
230
580
560
362
640
Vervangingskosten
749.28
452
717.765
Perceel (m2)
2.192
421
2.68
Grondwaarde
168.272
61.045
321.6
Restwaarde (%)
26,26
37,37
36
Opmerkingen
Verkocht vrij van huur en gebruik. Na verkoop is het object verbouwd tot 6 appartement-
en.
Na verkoop is het gebruik ongewijzigd gebleven. Aangekocht door zittende huurder
Verkocht vrij van huur en gebruik. Na verkoop is bestemming maatschappelijk gebleven. Privékliniek
2.4.
Beide partijen gaan bij de onderbouwing van de door hen vastgestelde dan wel verdedigde waarde van de crèche uit van de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 1 Onderwijs Waardepeildatum 1 januari 2018 (Taxatiewijzer 2018), onderscheidenlijk 1 januari 2019 (Taxatiewijzer 2019), meer in het bijzonder de kengetallen van het archetype Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking >2000 (archetype O116PL12). Aan het archetype 0116PL12, opgenomen in de Taxatiewijzer 2019, ontleent het Hof de volgende kengetallen: [4]
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2018
Percentage OB 21%
Bandbreedte (tussen minimum en maximum 20%
onderverdeling
%
verdeling
ovw per m2
exclusief 21% OB
min - gemiddeld - max
levensduur
min - max
restwaarde
min - max
ruwbouw
52%
€ 677
€ 752
€ 827
45
50
25%
30%
afbouw/v.i
30%
€ 390
€ 434
€ 477
25
30
20%
25%
installaties
18%
€ 234
€ 260
€ 286
15
20
15%
20%
overige kosten
inclusief
totalen
100%
€ 1.301
€ 1.446
€ 1.591
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2019
Percentage OB 21%
Bandbreedte (tussen minimum en maximum 20%
onderverdeling
%
verdeling
ovw per m2
exclusief 21% OB
min - gemiddeld - max
levensduur
min - max
restwaarde
min - max
ruwbouw
52%
€ 685
€ 761
€ 837
45
50
25%
30%
afbouw/v.i
30%
€ 395
€ 439
€ 483
25
30
20%
25%
installaties
18%
€ 237
€ 263
€ 290
15
20
15%
20%
overige kosten
inclusief
totalen
100%
€ 1.317
€ 1.463
€ 1.609
Uitspraak van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Waarde van de grond
8. Daarnaast is tussen partijen niet in geschil dat voor de waarde van de grond voor beide waardepeildata uit moet worden gegaan van € 185,- per m². Het verschil tussen de grondwaarde van eiseres (€ 121.250,- ex BTW) en die van verweerder (€ 130.000,- ex BTW) komt doordat eiseres uitgaat van een bruto vloeroppervlak van het gebouw van 653 m² en verweerder van 703 m², zoals ter zitting door partijen bevestigd. Omdat de rechtbank verweerder volgt in zijn bruto vloeroppervlak, maakt verweerder aannemelijk dat de door hem aangehouden grondwaarde niet te hoog is.
Bruto vervangingswaarde opstallen
9. Voor het bepalen van de (bruto) vervangingswaarde gaan beide partijen uit van het archetype O116PL12 en beide partijen gaan voor de vervangingswaarde per m² uit van het gemiddelde dat uit de bandbreedte van de Taxatiewijzer volgt. Omdat de standaard grootte van dit archetype 600 m² is, moet hiervoor een correctie aangebracht worden. Eiseres gaat daarbij uit van een (niet aannemelijk gemaakte) oppervlakte van 653 m² en verweerder van 703 m². De rechtbank volgt daarom verweerder in de door hem aangehouden correctie voor grootte. Omdat de vervangingswaarde voor het overige niet in geschil is, maakt verweerder aannemelijk dat de door hem aangehouden vervangingswaarde niet te hoog is.
Technische correctie
10. Eiseres voert verder aan dat verweerder ten onrechte de levensduur van de onroerende zaak heeft verlengd en dat de door verweerder aangehouden restwaarde niet is onderbouwd, omdat een onderbouwing van de gebruikte kengetallen uit de Taxatiewijzer ontbreekt.
10.1
Voor de bepaling van de restwaarde houdt verweerder bij de ruwbouw een percentage van 27 % aan, bij de afbouw 22 % en bij de installaties 17 %, het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen.
Eiseres stelt dat de restwaarde van alle onderdelen op 0 % (1 januari 2018) of 5 % (1 januari 2019) is.
Eiseres stelt dat de restwaarde van alle onderdelen op 0 % (1 januari 2018) of 5 % (1 januari 2019) is.
10.2
Zoals eiseres terecht aanvoert, zijn de kengetallen uit de Taxatiewijzer onvoldoende met marktgegevens onderbouwd. Echter, met de verwijzing in de taxatierapporten van verweerder naar een drietal verkopen van kinderdagverblijven waarvan de verkoopprijzen dicht genoeg bij de waardepeildatum overeen zijn gekomen, levert verweerder gerealiseerde marktcijfers die in combinatie met de Taxatiewijzer een voldoende onderbouwing geven.
De verkochte objecten liggen niet in [woonplaats 1] of omgeving. Verkopen van dit soort objecten doen zich - vanwege het beperkte aantal objecten van deze aard – niet zo vaak voor. Daarom kon verweerder naar verkooptransacties van dit type object elders uitwijken. Uit de verkopen volgt voor 1 januari 2018 een (totale) restwaarde van 29,27 %, 37,37 % en 24,86 % en voor 1-1-2019 van 29,27%, 37,37 % en 36%. Deze percentages zijn voldoende inzichtelijk doordat verweerder de verkoopsom heeft verminderd met de grondwaarde, de aldus berekende waarde van de opstal heeft gedeeld door de vervangingswaarde en de uitkomst heeft vermenigvuldigd met 100 %. Een gemiddelde restwaarde van de onroerende zaak van 23,50 % (van de ruwbouw, afbouw en installaties) is dan niet te hoog.
De verkochte objecten liggen niet in [woonplaats 1] of omgeving. Verkopen van dit soort objecten doen zich - vanwege het beperkte aantal objecten van deze aard – niet zo vaak voor. Daarom kon verweerder naar verkooptransacties van dit type object elders uitwijken. Uit de verkopen volgt voor 1 januari 2018 een (totale) restwaarde van 29,27 %, 37,37 % en 24,86 % en voor 1-1-2019 van 29,27%, 37,37 % en 36%. Deze percentages zijn voldoende inzichtelijk doordat verweerder de verkoopsom heeft verminderd met de grondwaarde, de aldus berekende waarde van de opstal heeft gedeeld door de vervangingswaarde en de uitkomst heeft vermenigvuldigd met 100 %. Een gemiddelde restwaarde van de onroerende zaak van 23,50 % (van de ruwbouw, afbouw en installaties) is dan niet te hoog.
10.3
Wat betreft de levensduur gaan beide partijen uit van een initiële levensduur van 47 jaar voor de ruwbouw, 27 jaar voor de afbouw en 17 jaar voor de installaties, het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen.
Op de waardepeildata is de onroerende zaak 13 en 14 jaar oud. Dit betekent dat de restwaarde nog niet is bereikt. Desondanks heeft verweerder de levensduur van de installaties met vijf jaar verlengd.
Op de waardepeildata is de onroerende zaak 13 en 14 jaar oud. Dit betekent dat de restwaarde nog niet is bereikt. Desondanks heeft verweerder de levensduur van de installaties met vijf jaar verlengd.
10.4
Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken.
Omdat volgens verweerder de levensduur van installaties van de onroerende zaak op een langere periode gesteld moet worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan verweerder, nu eiseres dit betwist.
Omdat volgens verweerder de levensduur van installaties van de onroerende zaak op een langere periode gesteld moet worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan verweerder, nu eiseres dit betwist.
10.5
Verweerder voert voor de levensduurverlenging van de installaties aan dat al duidelijk is dat de installaties langer gebruikt gaan worden dan oorspronkelijk ingeschat. De actuele verwachting is dat het gebouw nog een aantal jaren in gebruik zal blijven, omdat het geplande onderhoud en de investeringen erop zijn gericht het gebouw ook in de toekomst te blijven gebruiken. De eigenaar heeft een meerjarig onderhoudsplan tot 2043. Daarbij geldt ook dat uit onderzoek van de Rabobank naar voren komt dat voor de kinderopvang sector op korte termijn een lichte omzetgroei wordt verwacht, aldus verweerder.
De rechtbank vindt dit een afdoende motivering voor de opvatting dat de oorspronkelijk ingeschatte levensduur inmiddels achterhaald is en dat beoordeeld naar wat er op 1 januari 2018 en 1 januari 2019 bekend is een levensduurverlenging van vijf jaar gerechtvaardigd is. Daarbij is van belang dat het hier niet gaat om de bouwkundige levensduur van de afbouw en installaties, maar de functionele levensduur daarvan.
Eiseres heeft er ter zitting op gewezen, dat het meerjarig onderhoudsplan zich niet in het dossier bevindt. Dat is voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan het bestaan ervan.
De rechtbank vindt dit een afdoende motivering voor de opvatting dat de oorspronkelijk ingeschatte levensduur inmiddels achterhaald is en dat beoordeeld naar wat er op 1 januari 2018 en 1 januari 2019 bekend is een levensduurverlenging van vijf jaar gerechtvaardigd is. Daarbij is van belang dat het hier niet gaat om de bouwkundige levensduur van de afbouw en installaties, maar de functionele levensduur daarvan.
Eiseres heeft er ter zitting op gewezen, dat het meerjarig onderhoudsplan zich niet in het dossier bevindt. Dat is voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan het bestaan ervan.
10.6
Bij de levensduurverlenging moet worden bekeken wat de invloed daarvan is op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt.
Verweerder wijst erop dat in de onroerende zaak een beperkte hoeveelheid installaties aanwezig zijn die regelmatig onderhouden worden, waarbij het object na beëindiging van het gebruik door eiseres voor andere doeleinden kan worden gebruikt.
Hiermee maakt verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat ook na een levensduurverlenging voor de installaties uitgegaan kan worden van de gemiddelde percentages die uit de Taxatiewijzer volgen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor de waardepeildatum 1 januari 2018 de levensduur een jaar langer is dan oorspronkelijk ingeschat en voor 1 januari 2019 twee jaar langer.
Verweerder wijst erop dat in de onroerende zaak een beperkte hoeveelheid installaties aanwezig zijn die regelmatig onderhouden worden, waarbij het object na beëindiging van het gebruik door eiseres voor andere doeleinden kan worden gebruikt.
Hiermee maakt verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat ook na een levensduurverlenging voor de installaties uitgegaan kan worden van de gemiddelde percentages die uit de Taxatiewijzer volgen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor de waardepeildatum 1 januari 2018 de levensduur een jaar langer is dan oorspronkelijk ingeschat en voor 1 januari 2019 twee jaar langer.
11. De conclusie is dat verweerder de door hem aangehouden technische correctie aannemelijk maakt.
(…)
Conclusie
15. Ook wat eiseres overigens aanvoert leidt niet tot de conclusie dat verweerder de waarden te hoog heeft vastgesteld. Verweerder is dan ook voor beide waardepeildata in zijn bewijslast geslaagd.
16. De beroepen zijn ongegrond.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep
4.1.
In geschil is of:
- het nader stuk waarin de Heffingsambtenaar verweer voert tegen het hoger beroep van belanghebbende en de bijlagen bij dat stuk zo laat zijn ingediend dat belanghebbende daardoor in haar processuele belangen is geschaad;
- de vastgestelde waarde van de crèche van € 938.000 (beschikking I) of € 924.000 (beschikking II) te hoog is.
Het geschil over de vastgestelde waarde spitst zich toe op de door de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van de gebouwde delen van de crèche (het gebouw) in aanmerking genomen:
- restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties van het gebouw;
- resterende technische levensduren van de installaties van het gebouw.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, gegrondverklaring van de beroepen in eerste aanleg, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikkingen I en II aldus dat de waarde van de crèche nader wordt vastgesteld op € 744.000 (beschikking I) en € 732.000 (beschikking II), dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen I en II en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft gemaakt.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
De late indiening van stukken door de Heffingsambtenaar
5.1.
Belanghebbende voert aan dat het nader stuk waarin de Heffingsambtenaar verweer voert tegen het hoger beroep van belanghebbende en de bijlagen bij dat stuk pas op 22/26 april 2022 zijn ingediend, dat is slechts twee weken voor de zitting van het Hof waarop de zaak is behandeld. Belanghebbende stelt dat dit een herhaaldelijk door de Heffingsambtenaar toegepaste tactiek is. Doel daarvan is, aldus belanghebbende, kennelijk om het voor (de gemachtigde van) belanghebbende zo moeilijk mogelijk te maken om goed voorbereid ter zitting te komen. Belanghebbende verzoekt het Hof om aan deze benadeling van belanghebbende gevolgen te verbinden.
5.2.
Feit is dat de Heffingsambtenaar geen gevolg heeft gegeven aan de uitnodiging van het Hof bij brief van 17 januari 2022 om uiterlijk op 28 februari 2022 een verweerschrift in te dienen. Deze termijn is, gelet op het bepaalde in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), al aan de ruime kant. Feit is ook dat de Heffingsambtenaar niet heeft gereageerd op de stelling van belanghebbende dat het Hof aan de benadeling van belanghebbende gevolgen zou moeten verbinden. Feit is voorts dat de Heffingsambtenaar in de stukken en ter zitting geen bevredigende verklaring heeft gegeven voor het pas op de valreep indienen van het nader stuk met bijlagen waarin en waarmee hij verweer voert tegen het hoger beroep van belanghebbende.
5.3.
Daartegenover staat dat de Heffingsambtenaar het nader stuk met bijlagen waarin en waarmee hij uiteindelijk verweer voert tegen het hoger beroep van belanghebbende meer dan tien dagen voor de zitting heeft ingediend en daarmee heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 8:58, lid 1, Awb. Hierbij past een kanttekening. Naar het oordeel van het Hof is artikel 8:58, lid 1, Awb geen vrijbrief voor de Heffingsambtenaar om zonder goede grond van een tijdige indiening van het verweerschrift c.a. af te zien en vervolgens iets meer dan tien dagen vóór de zitting met een nader stuk te komen waarin en waarbij hij aanvoert en overlegt wat hij al geruime tijd eerder had kunnen en (dus) ook moeten aanvoeren en overleggen.
5.4.
Blijft de vraag of belanghebbende is benadeeld door het achterwege blijven van een verweerschrift en het op de valreep indienen door de Heffingsambtenaar van een nader stuk met bijlagen waarin en waarmee hij verweer voert tegen het hoger beroep van belanghebbende. Het Hof overweegt daarover als volgt. Het nader stuk en de bijlagen zijn niet zó ingewikkeld en omvangrijk dat de beroepsmatig optredende gemachtigde van belanghebbende daarvan in de periode tussen 22/26 april 2022 en 10 mei 2022 niet kon kennisnemen en daarop niet schriftelijk voor de zitting of mondeling op de zitting kon reageren. Omstandigheden die aan deze kennisneming en/of schriftelijke of mondelinge reactie in de weg stonden, zijn niet gesteld en evenmin anderszins gebleken.
5.5.
Gelet op het voorgaande is er naar het oordeel van het Hof in dit geval geen reden om aan de late indiening van het nader stuk met bijlagen gevolgen te verbinden.
5.6.
Het Hof wijst de Heffingsambtenaar erop dat zijn handelen bepaald niet de schoonheidsprijs verdient en dat het Hof niet zal aarzelen om uit dit handelen in andere situaties, waarin de belastingplichtige of zijn gemachtigde voor het kennisnemen van en reageren op, de op de valreep, ingediende stukken meer tijd nodig heeft dan de Heffingsambtenaar hem laat, de gevolgtrekkingen te maken die het Hof geraden voorkomen
De bij beschikking I en beschikking II vastgestelde waarden van de crèche
5.7.
Niet tussen partijen in geschil is dat de waarde van de crèche dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof volgt dit standpunt van partijen, dat naar zijn oordeel niet berust op een onjuiste rechtsopvatting.
5.8.
Beide partijen hebben bij de onderbouwing van hun standpunten over de gecorrigeerde vervangingswaarden van de crèche op de waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019 de Taxatiewijzer 2018, onderscheidenlijk de Taxatiewijzer 2019, en meer in het bijzonder de kengetallen van het in beide taxatiewijzers opgenomen archetype O116PL12, tot richtsnoer genomen. Het Hof zal daarvan ook uitgaan.
5.9.
Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar heeft, welke waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. [5] In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ – welke bepaling (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde [6] is – is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
Restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties van het gebouw
5.10.
Aangezien beide partijen bij de onderbouwing van hun standpunten over de gecorrigeerde vervangingswaarde van de crèche op de waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019 de Taxatiewijzer 2018, onderscheidenlijk de Taxatiewijzer 2019, en meer in het bijzonder de kengetallen van het in beide taxatiewijzers opgenomen archetype O116PL12, tot richtsnoer hebben genomen, dient een partij die bij de onderbouwing van haar standpunten over de gecorrigeerde vervangingswaarde van de crèche afwijkt van één of meer kengetallen van het archetype O116PL12, feiten te stellen die, indien aannemelijk bevonden, kunnen leiden tot het oordeel dat afwijking van het (de) kengetal(len) nodig is om te komen tot waarden van de crèche op de waardepeildata die toetsing aan het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ kunnen doorstaan. [7]
5.11.
De Heffingsambtenaar heeft de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw in de beschikkingen I en II bepaald op respectievelijk 27%, 22% en 17% van hun – aan het archetype O116PL12 ontleende en niet tussen partijen in geschil zijnde – vervangingswaarden vóór toepassing van de correcties wegens technische en functionele veroudering (de ongecorrigeerde vervangingswaarden). Deze percentages liggen in het midden van de in het archetype O116PL12 opgenomen bandbreedten van de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties (zie onder 2.4). De Heffingsambtenaar is bij de bepaling van de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw dus niet van het door beide partijen tot richtsnoer genomen archetype O116PL12 afgeweken.
5.12.
Belanghebbende is in de onderbouwing van haar standpunten over de gecorrigeerde vervangingswaarde van de crèche op de waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019 wél van het archetype O116PL12 afgeweken. Zij neemt het standpunt in dat de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties (niet meer dan) 5 percent van hun ongecorrigeerde vervangingswaarden bedragen, althans ver beneden de in het archetype O116PL12 opgenomen (bandbreedten van) restwaardepercentages liggen.
5.13.
Feiten die kunnen leiden tot het oordeel dat de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties (niet meer dan) 5 percent van hun ongecorrigeerde vervangingswaarden bedragen, althans veel lager zijn dan de in het archetype O116PL12 opgenomen (bandbreedten van) restwaardepercentages, heeft belanghebbende niet gesteld. Wat belanghebbende in het hogerberoepschrift en ter zitting heeft aangevoerd, strekt niet ter onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden, maar ter betwisting van de in het Taxatierapport H 2019 en het Taxatierapport H 2020 opgenomen berekeningen van de restwaarden van drie volgens de Heffingsambtenaar met de crèche vergelijkbare objecten (vergelijkingsobjecten). Ook als deze berekeningen de door belanghebbende gestelde gebreken vertonen – het Hof laat dit uitdrukkelijk in het midden – wordt daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties, in afwijking van het door beide partijen tot richtsnoer genomen archetype O116PL12, moeten worden gesteld op 5 percent van hun ongecorrigeerde vervangingswaarden, althans op een percentage dat ver beneden de in het archetype O116PL12 genoemde restwaardepercentages ligt.
5.14.
Gelet op het vorenoverwogene, is belanghebbende niet erin geslaagd gronden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die de door haar verdedigde afwijking van de kengetallen inzake de restwaarden van ruwbouw, afbouw en installaties in het door beide partijen als richtsnoer genomen archetype O116PL12 kunnen dragen.
Deze hogerberoepsgrond faalt derhalve.
Resterende technische levensduren van de installaties van de gebouwde delen van de crèche
5.15.
De Heffingsambtenaar is op het punt van de technische levensduur van de installaties van het gebouw afgeweken van het door beide partijen als richtsnoer genomen archetype O116PL12. Deze afwijking bestaat eruit dat de Heffingsambtenaar de resterende technische levensduur van de installaties van het gebouw op waardepeildatum – die, zou de Heffingsambtenaar de kengetallen van het archetype O116PL12 hebben gevolgd, op waardepeildatum 1 januari 2018 4 jaar en op waardepeildatum 1 januari 2019 3 jaar zou zijn geweest – te bepalen op 5 jaar, waardoor de nader bepaalde technische levensduur van de installaties in het Taxatierapport H 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018) 18 jaar in het Taxatierapport H 2019 (waardepeildatum 1 januari 2019) 19 jaar is.
5.16.
Aangezien de installaties van het gebouw op de waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019 ongeveer 13, onderscheidenlijk 14, jaar oud waren, vloeit uit het systeem van de wet voort dat bij het bepalen van de waarde rekening moet worden gehouden met de technische veroudering daarvan. Voor de correctie wegens technische veroudering gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast. Derhalve dient de Heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem toegepaste correctie wegens technische veroudering van de installaties van het gebouw juist, althans niet te laag is. [8]
5.17.
De Heffingsambtenaar heeft een aantal feiten gesteld op grond waarvan zijns inziens de technische levensduur van de installaties van het gebouw moet worden aangepast.
- de actuele verwachting is dat het gebouw nog een groot aantal jaren in gebruik zal blijven;
- het onderhoud van en de investeringen in het gebouw zijn afgestemd op deze
verwachting;
- er is sprake van een meerjarige onderhoudsplanning waarvan het doel is dat het gebouw ook in de toekomst zal blijven functioneren;
- het gebouw is voor de volle 100% in gebruik;
- er zijn geen plannen om het gebouw in de komende jaren te slopen of het gebruik ervan te beëindigen;
- de eigenaar van de crèche, de Stichting [C] , heeft de intentie uitgesproken dat zij de crèche voorlopig nog beschikbaar zal stellen voor het huidige gebruik;
- het is niet uitgesloten dat het gebouw, als de huidige gebruiksperiode is afgelopen, bij het nabij gelegen verzorgingshuis zal worden getrokken. De eigenaar van de crèche is ook de eigenaar van het verzorgingshuis;
- het gebouw is multifunctioneel; het kan met betrekkelijk eenvoudige aanpassing geschikt gemaakt worden voor diverse gebruiksfuncties, bijvoorbeeld als verzorgingshuis;
- uit onderzoek van de Rabobank blijkt dat voor de sector op korte termijn een
(lichte) omzetgroei wordt verwacht;
- er is een toenemende vraag naar kindercentra.
De Heffingsambtenaar voegt aan deze feiten meer in het bijzonder voor de aanpassing van de technische levensduur van de installaties van het gebouw nog toe dat de aanpassing van de technische levensduur van de installaties niet los gezien kan worden van het feit dat de ruwbouw en de afbouw van het gebouw nog (lang) niet aan het eind van hun overeenkomstig de kengetallen van het archetype O116PL12 bepaalde levensduren zijn.
5.18.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de door hem aangevoerde, onder 5.17 beknopt samengevatte feiten, aannemelijk gemaakt dat hij, door de technische levensduur van de installaties van het gebouw bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de crèche met twee (beschikking I), onderscheidenlijk één (beschikking I), jaar te verlengen, de gecorrigeerde vervangingswaarde van de crèche voor de kalenderjaren, 2019 en 2020 niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. [11]
5.19.1.
Wat belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van de door de Heffingsambtenaar toegepaste verlenging van de technische levensduur van de installaties van het gebouw, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt het Hof het volgende.
5.19.2.
De jaarlijkse correctie wegens technische veroudering van het (de) tot een onroerende zaak behorende gebouw (gebouwen) of delen daarvan, vindt plaats op grond van de verwachte levensduur van de onroerende zaak en de verwachte restwaarde aan het einde van die levensduur. [12] De levensduur vangt aan bij de stichting van de onroerende zaak. In het door partijen in het onderhavige geval tot richtsnoer genomen archetype O116PL12 wordt de correctie wegens technische veroudering van het gebouw gesplitst in drie correcties voor respectievelijk de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw. Veranderingen van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw kunnen ertoe leiden dat (in zoverre) de jaarlijkse correcties wegens technische veroudering veranderen. Die wijziging kan het moment van aanvang van de levensduur betreffen,
bijvoorbeeldals er sprake is van een aanbouw van een nieuw (deel van een) gebouw of een verbouwing waardoor er in dat gebouw een nieuw in de waardering te betrekken deel ontstaat. De wijziging kan ook de lengte van bij de jaarlijkse correcties wegens technische veroudering in aanmerking te nemen levensduur betreffen,
bijvoorbeeldbij de renovatie van een gebouw. Behalve deze en vergelijkbare ‘fysieke’ redenen voor wijziging van de jaarlijkse correcties wegens technische veroudering, zijn er ook andersoortige redenen voor een dergelijke wijziging. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden noemt in zijn uitspraak van 29 oktober 2019 [13] omstandigheden die – in onderlinge samenhang bezien – reden voor wijziging van de correcties wegens technische veroudering van installaties van een gebouw – in dat geval een dagactiviteitencentrum – kunnen zijn. Die omstandigheden zijn dat het gebouw en de installaties normaal functioneren, dat op korte termijn het huidige gebruik van het gebouw niet zal worden beëindigd, dat niet gebleken is van een spoedige vervanging van de installaties en dat er voor het gebouw een meerjarenonderhoudsplan is dat actueel is en wordt uitgevoerd. Op grond van deze omstandigheden concludeert Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat de levensduur van de installaties kennelijk langer is dan vooraf is ingeschat. Gelet op het normale functioneren van de installaties en het voortgezet gebruik van het gebouw kan naar het oordeel van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een verlengde levensduur worden toegepast. De Hoge Raad verklaart het tegen deze uitspraak ingestelde cassatieberoep ongegrond. [14]
bijvoorbeeldals er sprake is van een aanbouw van een nieuw (deel van een) gebouw of een verbouwing waardoor er in dat gebouw een nieuw in de waardering te betrekken deel ontstaat. De wijziging kan ook de lengte van bij de jaarlijkse correcties wegens technische veroudering in aanmerking te nemen levensduur betreffen,
bijvoorbeeldbij de renovatie van een gebouw. Behalve deze en vergelijkbare ‘fysieke’ redenen voor wijziging van de jaarlijkse correcties wegens technische veroudering, zijn er ook andersoortige redenen voor een dergelijke wijziging. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden noemt in zijn uitspraak van 29 oktober 2019 [13] omstandigheden die – in onderlinge samenhang bezien – reden voor wijziging van de correcties wegens technische veroudering van installaties van een gebouw – in dat geval een dagactiviteitencentrum – kunnen zijn. Die omstandigheden zijn dat het gebouw en de installaties normaal functioneren, dat op korte termijn het huidige gebruik van het gebouw niet zal worden beëindigd, dat niet gebleken is van een spoedige vervanging van de installaties en dat er voor het gebouw een meerjarenonderhoudsplan is dat actueel is en wordt uitgevoerd. Op grond van deze omstandigheden concludeert Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat de levensduur van de installaties kennelijk langer is dan vooraf is ingeschat. Gelet op het normale functioneren van de installaties en het voortgezet gebruik van het gebouw kan naar het oordeel van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een verlengde levensduur worden toegepast. De Hoge Raad verklaart het tegen deze uitspraak ingestelde cassatieberoep ongegrond. [14]
5.19.3.
Gelet hierop volgt het Hof belanghebbende niet in haar opvatting dat voor een aanpassing van de technische levensduur van de installaties van het gebouw geen aanleiding is omdat “gesteld noch gebleken [is] dat aan de installaties investeringen zijn gedaan die hebben geleid tot verbeteringen of die anderzijds aanleiding kunnen vormen om de gekozen rekenkundige maatstaf voor een evenredige verdeling van de kosten van het gebouw bij te stellen”. Belanghebbende miskent met name dat omstandigheden als die welke onder 5.17 zijn genoemd, ook
zonderdat sprake is van wat belanghebbende een “actief ingrijpen” noemt, grond voor een wijziging van de jaarlijkse correcties wegens technische veroudering kunnen zijn. Ook deze hogerberoepsgrond faalt.
zonderdat sprake is van wat belanghebbende een “actief ingrijpen” noemt, grond voor een wijziging van de jaarlijkse correcties wegens technische veroudering kunnen zijn. Ook deze hogerberoepsgrond faalt.
De door belanghebbende voorgestane waarden
5.20.
Omdat de hogerberoepsgronden van belanghebbende betreffende de waarde van de crèche falen en het Hof ook overigens van oordeel is dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de bij beschikking I en beschikking II vastgestelde waarden van de crèche niet te hoog zijn, komt het Hof niet meer toe aan een beoordeling van de door belanghebbende voorgestane waarden van de crèche van respectievelijk € 744.000 (beschikking I) en € 732.000 (beschikking II). [15]
Conclusie met betrekking tot de waarde
5.21.
Voor zover het hoger beroep de bij de beschikking I en beschikking II vastgestelde waarden betreft, is het ongegrond.
Slotsom
5.22.
Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, H.A.J. Kroon en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 24 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.