Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00560
uitspraakdatum:
29 oktober 2019
29 oktober 2019
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [X]te
[Z]
[Z]
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 29 mei 2018, nummer AWB 17/5769, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Ede (hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Ede (hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat 1] te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.631.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd (hierna: de aanslag).
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2019 te Arnhem. Daarbij is verschenen [B] , als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] , taxateur. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [D] , taxateur.
1.6
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak).
2.2
De onroerende zaak wordt door belanghebbende gebruikt als dagactiviteitencentrum voor mensen met een verstandelijke (en lichamelijke) beperking. Deelnemers kunnen dagelijks komen werken of activiteiten verrichten. De activiteiten en werkzaamheden worden verricht in de werkplaats, in de bakkerij en in de kas en tuin die bij het activiteitencentrum horen. Verder behoren tot het activiteitencentrum een winkel en een huishoudelijke dienst. Ook daar zijn deelnemers werkzaam.
2.3
De totale oppervlakte van de onroerende zaak is 6.165 m². Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1997.
2.4
De heffingsambtenaar heeft, ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde, verwezen naar een taxatierapport van 16 april 2018, opgemaakt door [D] , gecertificeerd WOZ-taxateur (hierna: de taxateur). De onroerende zaak is op 12 maart 2018 inpandig opgenomen. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak getaxeerd op € 1.631.000. Bij de waardering heeft de taxateur aansluiting gezocht bij de kengetallen die zijn genoemd in de Taxatiewijzer Verzorging, archetype N3800000 “Dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden” (hierna: N38). In het taxatierapport is aan het gebouw een vervangingswaarde toegekend van € 1.021 per m². Het archetype N38 vermeldt een minimumvervangingswaarde van € 1.030 per m² en een maximumvervangingswaarde van € 1.466 per m². Deze waarde is als volgt verdeeld over de verschillende onderdelen van het gebouw, 41% ruwbouw, 29% afbouw/vaste inrichting en 30% installaties. Verder is de heffingsambtenaar bij de bepaling van de technische veroudering uitgegaan van een levensduur van 55 jaar en een restwaarde van 25% voor de ruwbouw, 29 jaar en 20% voor de afbouw en 25 jaar en 15% voor de installaties. De levensduur en restwaarden van de ruwbouw en de afbouw vallen binnen de bandbreedtes van de kengetallen zoals die zijn opgenomen bij het archetype N38. Voor de installaties heeft de heffingsambtenaar een levensduurverlenging toegepast ten opzichte van de levensduur van 10-20 jaar die bij het archetype N38 staat genoemd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat hij de restwaarde naar beneden heeft bijgesteld.
2.5
Belanghebbende heeft, ter ondersteuning van de door haar verdedigde waarde, verwezen naar een taxatierapport van 24 oktober 2017, opgemaakt door [C] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.344.000.
3.Het geschil
3.1
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de volgende vragen:
- Is de heffingsambtenaar bij de waardering uitgegaan van het juiste archetype en de juiste Taxatiewijzer?
- Zo ja, zijn de daaruit gebruikte kengetallen voldoende onderbouwd?
- Is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van levensduurverlenging van de installaties?
- Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de functionele veroudering (belemmering gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten) van de onroerende zaak?
3.2
Tussen partijen is niet in geschil dat moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de gvw).
3.3
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.344.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
3.4
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).
4.2
Ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ, wordt – voor zover van belang – in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.3
In de wetsgeschiedenis is dienaangaande onder meer opgemerkt:
“De correctie wegens technische veroudering vindt plaats op grond van de verwachte levensduur van het object en de residuwaarde die het object aan het einde van die levensduur zal hebben. Afhankelijk van een waardedaling ten gevolge van technische veroudering met een meer of minder gelijkmatig verloop, kan afschrijving plaatsvinden volgens methoden die voor het desbetreffende object het meest geëigend zijn. De afschrijving wegens functionele veroudering dient in ruime zin te worden verstaan. Hieronder valt al datgene wat men in het algemeen «economische veroudering» noemt. Voor een nadere uiteenzetting over de functionele veroudering wordt verwezen naar Kamerstukken I 1982-1983, 17 653, nr. 63a, blz. 4. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de technische en functionele veroudering van de zaak, welke is opgetreden sedert de stichting. De invloed van latere wijzigingen wordt mede in aanmerking genomen. Dit houdt in dat, indien door wijzigingen van de onroerende zaak de te verwachten levensduur een verlenging dan wel een verkorting ondergaat, daarmee bij de bepaling van de afschrijving rekening wordt gehouden. De mate waarin afschrijving plaatsvindt is dus niet slechts afhankelijk van een gemiddelde waardedaling per jaar op basis van de restwaarde zoals deze verondersteld werd bij de stichting van het object, maar tevens van eventuele bouwtech-nische problemen dan wel verbeteringen en vernieuwingen welke zich later met betrekking tot het object voordoen.” (Kamerstukken II, 22885, 1992-1993, nr. 3, blz. 45)
4.4
Artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), luidt:
“De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.”
4.5
De last om de gvw aannemelijk te maken rust, bij betwisting daarvan door belanghebbende, op de heffingsambtenaar. De bewijslast ter zake van de stelling dat sprake is van technische veroudering rust op belanghebbende. Indien belanghebbende daarin slaagt, komt de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect van de technische veroudering (vgl. HR 10 juli 2015, nr. 14/05142, ECLI:NL:HR:2015:1818).
Archetype en kengetallen
4.6
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardering is uitgegaan van een onjuist archetype. Volgens belanghebbende zou moeten worden aangesloten bij archetype N1800000 “Dagopvang voor ouderen of verstandelijk gehandicapten” uit de Taxatiewijzer Verzorging (hierna: N18) gecombineerd met een archetype voor kinderdagverblijven uit de Taxatiewijzer Onderwijs omdat deze archetypes beter zouden aansluiten.
4.7
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardering terecht heeft aangesloten bij het archetype N38 uit de Taxatiewijzer Verzorging omdat het gebruik van de onroerende zaak, namelijk als dagactiviteitencentrum voor mensen met een verstandelijke en lichamelijke beperking, waar naast activiteiten ook werkzaamheden worden verricht, daarbij past. Het Hof neemt voorts in aanmerking dat blijkens het taxatierapport van de heffingsambtenaar voor de kengetallen van archetype N38 ook de bouwkosten zijn gebruikt van archetypen N18 alsmede N3300000 (Dagopvang op medische gronden). Voor aansluiting bij een archetype kinderdagverblijf, zoals belanghebbende voorstaat, ziet het Hof geen aanknopingspunten, omdat het feitelijk gebruik van de onroerende zaak daarvoor te veel afwijkt.
4.8
Verder stelt belanghebbende dat de kengetallen van het archetype N38 niet zijn onderbouwd. De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat de kengetallen die zijn genoemd bij archetype N38 worden onderbouwd door verschillende marktgegevens, welke als bijlagen in de Taxatiewijzer zijn opgenomen en voorts bij het taxatierapport zijn gevoegd. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar erop dat hij correcties heeft toegepast omdat het bouwjaar van de onroerende zaak afwijkt van de bouwjaren van de onderbouwingen. Uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar volgt dat hij is uitgegaan van een vervangingswaarde voor het gebouw van € 1.021, welke net onder de minimale vervangingswaarde van dit archetype ligt (€ 1.030 - € 1.466). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde vervangingswaarden niet te hoog zijn.
Technische veroudering
4.9
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de levensduur van de installaties heeft verlengd en dat hij tevens is uitgegaan van een onjuiste restwaarde. Zij voert daartoe aan dat de installaties hun restwaarde hebben bereikt zodra de technische levensduur is verstreken. De levensduur kan dan alleen worden verlengd in het geval van renovatie of vervanging en daarvan is in het onderhavige geval geen sprake, aldus belanghebbende. Belanghebbende stelt verder dat in geval toch levensduurverlenging wordt toegepast, ook verder moet worden afgeschreven tot uiteindelijk een restwaarde van nihil.
4.1
Voor de bepaling van de technische veroudering zijn de levensduur en de restwaarde van belang. Het gebouw en de installaties zijn op waardepeildatum 19 jaar oud, zodat enkel voor de installaties in beginsel de restwaarde is bereikt. Dit is slechts anders indien het gebouw en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik van het gebouw niet op korte termijn zal worden beëindigd. In dat geval bestaat aanleiding om voor de technische veroudering rekening te houden met een verlengde levensduur (vergelijk Hof Arnhem-Leeuwarden van 20 maart 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2604). Daarbij moet tevens worden bekeken wat daarvan de invloed is op de in aanmerking te nemen restwaarde.
4.11
Niet in geschil is dat het gebouw en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik als dagactiviteitencentrum niet zal worden beëindigd. Van spoedige vervanging van de installaties is evenmin gebleken. De heffingsambtenaar heeft voorts gewezen op het meerjarenonderhoudsplan met betrekking tot de onroerende zaak dat actueel is en wordt uitgevoerd. Uit het voorgaande leidt het Hof af dat de levensduur van de installaties kennelijk langer is dan vooraf is ingeschat. Gelet op het normale functioneren van de installaties en het voortgezet gebruik van het gebouw kan naar oordeel van het Hof een verlengde levensduur worden toegepast. De heffingsambtenaar is bij de waardering uitgegaan van een (verlengde) levensduur van 25 jaar (derhalve tot 2022). Het Hof acht het in het licht van het voorgaande ook redelijk dat de heffingsambtenaar ervan is uitgegaan dat de installaties op waardepeildatum nog een restwaarde hadden. Voorts acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar, naar hij ter zitting geloofwaardig heeft verklaard, de restwaarde daarbij naar beneden heeft bijgesteld, zodat de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de technische veroudering.
Functionele afschrijving
4.12
Belanghebbende stelt verder dat bij de waardering van de onroerende zaak correcties voor functionele afschrijving als gevolg van belemmering van gebruiksmogelijkheden (5%) en van excessieve gebruikskosten (10%) moeten worden toegepast. Zij voert daartoe aan dat bij inpandige opname is geconstateerd dat het gebouw hokkerig is ingedeeld en voorts dat excessieve gebruikskosten inherent zijn aan het bouwjaar. De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat de taxateur het object inpandig heeft opgenomen en heeft gesproken met de vaste locatiemanager van het gebouw. Uit deze inpandige opname en het gesprek met de locatiemanager zijn geen belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden dan wel excessieve gebruikskosten naar voren gekomen, aldus de heffingsambtenaar. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar op het meerjarenonderhoudsplan. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een belemmering van gebruiksmogelijkheden en van excessieve gebruikskosten. De enkele stelling van eiseres dat het pand hokkerig is, 20 jaar oud en de gebruikskosten daarom hoger liggen dan de gebruikskosten van vergelijkbare nieuwbouw is daartoe onvoldoende. Het Hof ziet derhalve geen aanleiding voor een correctie op grond van doelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.13
Het vorenstaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is op
29 oktober 2019in het openbaar uitgesproken.
29 oktober 2019in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (I. Linssen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 oktober 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.