5.2.Ingevolge artikel 5.20, lid 1, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) wordt in het kader van de bepaling van de rendementsgrondslag als bedoeld in artikel 5.3 Wet IB 2001, kortgezegd, de waarde van een andere dan de eigen woning gesteld op de volgens hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor die woning vastgestelde waarde voor het kalenderjaar. Indien een woning geheel wordt verhuurd en op deze verhuur afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is, wordt ingevolge artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001, de waarde gesteld op een bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen percentage van het waardegegeven bedoeld in lid 1. Ingevolge artikel 17a, lid 1, UB IB 2001 wordt de waarde als bedoeld in artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 gesteld op de op grond van artikel 5.20, lid 1 Wet IB 2001, in aanmerking te nemen waarde (WOZ-waarde) vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. In artikel 17a, lid 2, UB IB 2001 wordt de hoogte van de leegwaarderatio bepaald door uitdrukking van de verschuldigde jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde. Ingevolge artikel 17a, lid 3, UB IB 2001 wordt de jaarlijkse huur gesteld op twaalf maal de maandelijkse huur, zoals die geldt aan het begin van het kalenderjaar en wordt, indien de huurprijs zoals die tussen gelieerde partijen is overeengekomen zodanig is dat deze tussen willekeurige derden niet overeengekomen zou zijn, de huurprijs voor de toepassing van lid 2 gesteld op 3,5% van de WOZ-waarde.
Toepassing leegwaarderatio dan wel werkelijke waarde
5.3.1.Ten aanzien van de vraag op welke waarde de verhuurde woning moet worden bepaald, heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:812, BNB 2015/174 het volgende overwogen: “2.3.7. Uit de [in r.o. 2.3.3 tot en met 2.3.6,
Hof] weergegeven wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever heeft beoogd de werkelijke waarde van verhuurde woningen te benaderen door aan de hand van de huuropbrengst een zogenoemde leegwaarderatio vast te stellen, uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde. Een dergelijke forfaitaire regeling ter vaststelling van de werkelijke waarde van verhuurde woningen, teneinde duidelijkheid te scheppen “voor de burger en de Belastingdienst over de te hanteren waardering”, is op zichzelf aanvaardbaar. Wanneer echter de uitwerking van dit forfait in het UBIB 2001 leidt tot resultaten die de wetgever met het bepaalde in artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 niet voor ogen kan hebben gehad, moet die uitwerking buiten toepassing blijven omdat dan de door de wetgever gedelegeerde bevoegdheid is overschreden.
2.3.8.Bij de beoordeling of zich een dergelijk resultaat voordoet dat de wetgever niet voor ogen kan hebben gehad, heeft het volgende te gelden. Zoals hiervoor in 2.3.1 en 2.3.2 is weergegeven wordt het belastbare inkomen uit sparen en beleggen berekend naar forfaitaire maatstaven, waarbij het aanvaardbaar is dat (i) de WEV als uitgangspunt dient voor de bepaling van een forfaitair rendement van vier percent en ook (ii) dat de WOZ-waarde naar de daarvoor geldende WOZ-waardepeildatum wordt berekend. Ter correctie van deze WOZ-waarde wordt voor de bepaling van de waarde van verhuurde woningen vervolgens nogmaals een forfait toegepast. Aldus is sprake van een stapeling van forfaits. In een geval waarin vast komt te staan dat de uit die stapeling voortvloeiende waardering van verhuurde woningen in betekenende mate, dat wil zeggen voor 10 percent of meer, hoger is dan de werkelijke waarde daarvan, wordt niet voldaan aan de doelstelling van de wetgever, te weten: correctie van de WOZ-waarde opdat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende werking van de verhuur. Voor een zodanig geval voldoet de regeling van artikel 17a UBIB 2001 niet aan de opdracht die de wetgever met de delegatiebepaling van artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 heeft verstrekt aan de besluitgever. Het genoemde artikel 17a moet dan wegens overschrijding van de aan de besluitgever gedelegeerde bevoegdheid buiten toepassing blijven. Dit heeft tot gevolg dat voor de toepassing van artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 met de waardedruk als gevolg van verhuur van een woning rekening wordt gehouden volgens de hoofdregels van box 3, namelijk door uit te gaan van de werkelijke WEV van de verhuurde woning op de WOZ-waardepeildatum.
2.3.9.Van de belastingplichtige die zich op onverbindendheid van artikel 17a UBIB 2001 in zijn geval beroept, mag worden verlangd dat hij stelt en in geval van gemotiveerde betwisting door de Inspecteur ook aannemelijk maakt dat de waarde die voortvloeit uit de toepassing van artikel 17a UBIB 2001 in betekenende mate hoger is dan de werkelijke WEV van de woning in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum.”
5.3.2.Belanghebbende heeft betoogd dat de werkelijke waarde in het economische verkeer van de verhuurde woning berekend moet worden aan de hand van de netto huuropbrengst; dit is de bruto huuropbrengst na aftrek van kosten (te weten onroerendezaakbelasting, onderhoudskosten en verzekeringen). Hij stelt de werkelijke waarde in het economische verkeer van de verhuurde woning op € 105.000. Daarbij is hij uitgegaan van € 5.591 aan netto huuropbrengsten per jaar en een kapitalisatiefactor van 18,18.
5.3.3.Het Hof is van oordeel dat, anders dan belanghebbende meent, bij de berekening van de werkelijke waarde in het economische verkeer dient te worden uitgegaan van de bruto huuropbrengst, te weten de contractuele maandhuur van € 650. Dit brengt mee dat de grondslag ontvalt aan de door belanghebbende berekende werkelijke waarde van de woning in verhuurde staat van € 105.000. Belanghebbende heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde die voortvloeit uit de toepassing van artikel 17a UB IB 2001 in betekenende mate hoger is dan de werkelijke waarde van de woning in verhuurde staat op de peildatum. Het Hof ziet geen aanleiding de forfaitaire regeling van artikel 17a UB IB 2001 buiten aanmerking te laten.