Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/00322
uitspraak d.d. 28 oktober 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de Heffingsambtenaar,
op het principale hoger beroep van de Heffingsambtenaar en het incidentele hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 4 maart 2015, nummer SGR 14/7474 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 3.973.961. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente [Z] .
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 328. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de waarde is verminderd tot € 3.500.000, de aanslag dienovereenkomstig verlaagd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.044 en bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 september 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
De eigenaar van de onroerende zaak is het beleggingsfonds [A] (hierna: [A] ). Belanghebbende huurt de onroerende zaak van [A] , met uitzondering van een gedeelte met een oppervlakte van 189 m². Dat gedeelte wordt door [A] afzonderlijk als "hoogwaardige multifunctionele kantoor-/praktijkruimte" te huur aangeboden, maar is – totdat een huurder wordt gevonden – om niet bij belanghebbende in gebruik. Het gedeelte behoort tot het onderhavige WOZ-object. Belanghebbende gebruikt de onroerende zaak als onderkomen voor haar bibliotheek in [Z] (één van haar locaties in [B] en [Z] ).
3.2.
De onroerende zaak is gebouwd in de periode 2005/2006 en heeft een totale vloeroppervlakte van ongeveer 3.188 m². De onroerende zaak is voorzien van een grote glazen pui en bestaat uit twee bouwlagen. Op de eerste bouwlaag (de begane grond) bevindt zich de bibliotheek. Deze bestaat uit een centrale balie, een grote ruimte waarin de boekenkasten zijn opgesteld, een aparte ruimte voor toiletten en een ruimte die wordt gebruikt als filmzaal. De daarboven gelegen bouwlaag is bereikbaar via een naast de centrale balie gesitueerde afsluitbare toegang en bevat een aantal kantoorruimten (waarvan een gedeelte te huur wordt aangeboden door [A] , zie onder 3.1) en toiletten.
3.3.
Bij de uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar een taxatiekaart (hierna: taxatiekaart 1) gevoegd waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak is bepaald uitgaande van het in de 'Taxatiewijzer en kengetallen Deel 1 Onderwijs Waardepeildatum 1 januari 2013” (hierna: Taxatiewijzer Onderwijs) opgenomen archetype 0115PL12 ('Crèche/peuterspeelzaal'). Taxatiekaart 1 bevat de hieronder samengevatte berekening.
omschrijving
opp.
m2
reken-
prijs/
m2
verv.wrd
lvn
rw.
%
techn.
afschr.
%
funct.
afschr
%
deelw.
WOZ-
waarde
Kantoor
560
1.076,00
602.68
492.91
596.42
ruwbouw
560
538,00
301.28
47
27
10,9
268.531
afbouw
560
333,56
186.794
27
22
20,2
149.024
installaties
560
204,44
114.486
17
17
17,0
75.355
Bibliotheek
2628
1.076,00
2.827.728
2.313.155
2.796.917
ruwbouw
2628
538,00
1.413.864
47
27
10,9
1.260.177
afbouw
2628
333,56
876.596
27
22
20,2
699.348
installaties
2628
204,44
537.268
17
17
17,0
353.63
Grond
3188
150,00
478.2
478.2
578.622
Totaal
3.284.265
3.973.959
Afgerond
3.973.000
3.4.1.
In beroep heeft de Heffingsambtenaar een tweetal door [C] , taxateur, opgemaakte taxatiekaarten overgelegd. Deze worden hierna aangeduid als taxatiekaarten 2 en 3.
3.4.2.
In taxatiekaart 2 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak bepaald uitgaande van het in de 'Taxatiewijzer en kengetallen Overheidsgebouwen Deel 17 Waardepeildatum 1 januari 2013” (hierna: Taxatiewijzer Overheidsgebouwen) ) opgenomen archetype G7680650 ('Wijkcentrum multifunctioneel, 1990 en nieuwer'). Taxatiekaart 2 bevat de hieronder samengevatte berekening.
omschrijving
opp.
m2
reken-
prijs/
m2
verv.wrd
lvn
rw.
%
techn.
afschr.
%
funct.
afschr
%
deelw.
WOZ-
waarde
Kantoor
560
1.360,00
761.6
615.434
615.434
ruwbouw
560
557,60
312.256
42
35
10,4
279.781
afbouw
560
476,00
266.56
27
25
24,0
202.586
installaties
560
326,40
182.784
17
15
27,2
133.067
Bibliotheek
2628
1.360,00
3.574.080
2.888.142
2.888.142
ruwbouw
2628
557,60
1.465.373
42
35
10,4
1.312.974
afbouw
2628
476,00
1.250.928
17
25
24,0
950.705
installaties
2628
326,40
857.779
17
15
27,2
624.463
Grond
3188
150,00
478.2
478.2
478
Totaal
3.981.776
3.981.776
Afgerond
3.981.000
3.4.3.
In taxatiekaart 3 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak bepaald uitgaande van het in de “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 14 Cultuur Waardepeildatum 1 januari 2013” (hierna: Taxatiewijzer Cultuur) opgenomen archetype C1660012 ('Bibliotheek, 2001 en nieuwer'). Taxatiekaart 3 bevat bevat de hieronder samengevatte berekening.
omschrijving
opp.
m2
reken-
prijs/
m2
verv.wrd
lvn
rw.
%
techn.
afschr.
%
funct.
afschr
%
deelw.
WOZ-
waarde
Kantoor
560
1.287,00
720.72
566.209
566.209
ruwbouw
560
643,50
301.28
47
27
12,4
315.567
afbouw
560
347,49
186.794
27
22
23,1
149.624
installaties
560
296,01
114.486
17
17
39,1
101.018
Bibliotheek
2628
1.287,00
3.382.236
2.657.135
2.657.135
ruwbouw
2628
543,50
1.691.118
47
27
12,4
1.480.912
afbouw
2628
347,49
813.204
27
22
23,1
702.162
installaties
2628
296,01
777.914
17
17
39,1
474.061
Grond
3188
150,00
478.2
478.2
478.2
Totaal
3.701.544
3.701.544
Afgerond
3.701.000
3.5.
Belanghebbende heeft een door [D] , WOZ-taxateur bij [E] Taxaties, op 11 juli 2014 opgemaakt taxatierapport overgelegd. Daarin is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak bepaald uitgaande van het in de Taxatiewijzer Cultuur opgenomen archetype C1660012 (bibliotheek, 2001 en nieuwer). Het taxatierapport bevat de hieronder samengevatte berekening.
onderdeel
opp.
m2
reken-
prijs/
m2
herbouw-
waarde
lvn
rw.
%
factor
techn.
veroud.
factor
funct.
veroud.
waarde
Kantoor
ruwbouw
560
538,00
301.28
47
27
0,876
1
246.679
afbouw
560
333,56
186.794
27
23
0,772
1
117.136
installaties
560
204,44
114.486
17
17
0,609
1
78.833
Bibliotheek
ruwbouw
2628
538,00
1.413.864
47
47
0,876
1
1.157.632
afbouw
2628
333,56
876.596
27
23
0,772
1
549.703
installaties
2628
204,44
537.268
17
27
0,609
1
369.954
Grond
3188
150,00
478.2
478.2
Totaal
2.998.000
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder.
"5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de bibliotheek moet worden bepaald op basis van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde als beschreven in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken geeft nadere voorschriften.
6. Tussen partijen is evenmin in geschil dat de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend kan worden aan de hand van modellen waarbij de vast te stellen waarde voor de opstallen afgeleid kan worden uit kengetallen per m2 BVO, zoals die jaarlijks gepubliceerd worden in taxatiewijzers. Partijen hebben van de in de taxatiewijzers beschreven kengetallen gebruik gemaakt. De rechtbank is met partijen van oordeel dat deze taxatiewijzers, die zijn uitgegeven door de VNG en opgesteld in samenwerking met overheidsinstellingen en taxatiebureaus, een bruikbaar middel vormen om te komen tot een verantwoorde berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de bibliotheek. De rechtbank zal zich dan ook in beginsel op de methodiek van deze taxatiewijzers baseren, zij het dat het partijen vrijstaat om aan te geven of en in hoeverre een afwijking van de taxatiewijzers gerechtvaardigd is.
7. Daarbij merkt de rechtbank op dat de bijlagen bij de Taxatiewijzer Cultuur en de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen uitgaan van kengetallen voor bouwkosten met een zekere bandbreedte. Voorts hanteren deze taxatiewijzers bandbreedtes met betrekking tot de levensduur en de restwaarde van de te waarderen gebouwen. Die bandbreedtes impliceren dat de uitkomst van de berekeningen het resultaat is van aannames die niet met stelligheid zijn te onderbouwen en die ruimte laten voor een waardebepaling met een zekere ruwheid.
8. De rechtbank constateert dat de taxateur van eiseres bij de herleiding van de gecorrigeerde vervangingswaarde is uitgegaan van de kengetallen die gelden voor het bij de Taxatiewijzer Cultuur behorende archetype C 1660012 (Bibliotheek, 2001 en nieuwer). De taxateur van verweerder is daarentegen uitgegaan van de kengetallen die gelden voor het bij de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen behorende archetype G7680650 (Wijkcentrum multifunctioneel, 1990 en nieuwer).
9. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de bibliotheek niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder met het overleggen van de Taxatiekaart gemeente [Z] en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd hierin niet geslaagd. Verweerder hanteert een archetype waarbij de bouwkosten (exclusief BTW) gemiddeld € 1.435 per m2 bedragen, terwijl deze kosten bij het door eiseres gehanteerde archetype gemiddeld € 1.332 per m2 bedragen. Het door verweerder gekozen archetype leidt dus tot een hogere waarde dan het door eiseres gehanteerde archetype. De rechtbank acht, tegenover de gemotiveerde weerspreking daarvan door eiseres, door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat het door hem gehanteerde archetype G7680650 (Wijkcentrum multifunctioneel, 1990 en nieuwer) beter bij de bibliotheek past dan het door eiseres voorgestane archetype C 1660012 (Bibliotheek,2001 en nieuwer). Dit geldt temeer nu het archetype van eiseres ook een bibliotheek betreft. Daarbij komt dat het door verweerder gehanteerde archetype is gebaseerd op een standaard grootte (BVO) van 1500 m², terwijl de bibliotheek een vloeroppervlakte heeft van 3188 m2. Eiseres heeft ter zitting onweersproken aangevoerd dat de bouwkosten aanmerkelijk afnemen naarmate sprake is van een grotere vloeroppervlakte. Verweerder heeft in dit verband onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat hiermee voldoende rekening is gehouden.
10. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Zoals hiervoor onder 7. is overwogen, gaan de archetypen uit van kengetallen voor bouwkosten met een zekere bandbreedte. Verweerder heeft terecht aangevoerd, hetgeen eiseres ook niet heeft betwist, dat de door eiseres bij haar waardeberekening gehanteerde bouwkosten van € 1.006 per m² ver buiten de voor het door haar toegepaste archetype geldende bandbreedte vallen. De taxateur van eiseres heeft in dit verband aangevoerd dat hij hierbuiten is getreden, omdat de bibliotheek relatief eenvoudig is gebouwd, er nauwelijks terreininrichting aanwezig is en het gehanteerde archetype is gebaseerd op een BVO van 1500 m² terwijl de bibliotheek een vloeroppervlakte heeft van 3188 m². Deze verklaring van de taxateur van eiseres acht de rechtbank onvoldoende overtuigend om daarmee de door hem bepleite herbouwwaarde per m² van de bibliotheek aannemelijk te achten. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door verweerder overgelegde taxatiekaarten, in het bijzonder de Taxatiekaart [E] Taxaties die is gebaseerd op de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen [
Hof: Cultuur] en waarbij is uitgegaan van hetzelfde archetype als door eiseres is gehanteerd, doen vermoeden dat de herbouwwaarde per m² aanmerkelijk hoger is.
Hof: Cultuur] en waarbij is uitgegaan van hetzelfde archetype als door eiseres is gehanteerd, doen vermoeden dat de herbouwwaarde per m² aanmerkelijk hoger is.
11. De rechtbank zal de waarde van de bibliotheek in goede justitie bepalen.
Al hetgeen partijen hebben aangevoerd overziende, en mede gelet op hetgeen hiervoor onder 7. is overwogen, bepaalt de rechtbank de waarde van het object op € 3.500.000.
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de bibliotheek en de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond verklaard."
Geschil en standpunten van partijen
5.1.1.
In het principale hoger beroep is in geschil of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak terecht heeft verminderd tot € 3.500.000.
5.1.2.
In het incidentele hoger beroep is in geschil of de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak moet worden gesteld op de benuttingswaarde en daarmee op een lager bedrag dan de door Rechtbank vastgestelde waarde van € 3.500.000.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Conclusies van partijen
6.1.1. De Heffingsambtenaar concludeert in het principale hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep. Verder concludeert de Heffingsambtenaar tot ongegrondverklaring van het incidentele hoger beroep. .
6.1.2. Belanghebbende concludeert in het principale hoger beroep tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. In het incidentele hoger beroep concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank alsmede de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat daarbij de waarde van de onroerende zaak op € 2.922.280 wordt vastgesteld.
Beoordeling van zowel het principale als het incidentele hoger beroep
7.1.
Partijen zijn eenparig van mening dat het gebouwde eigendom aan het [Y] te [Z] bij de aanvang van het kalenderjaar één onroerende zaak was, alsmede dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar het oordeel van het Hof juiste, gemeenschappelijke opvattingen van partijen.
7.2.
In artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, welke bepaling een hulpmiddel is bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2011:AA8610), is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde welke de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft (zie HR 8 juli 1992, nr. 27.678, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032 en HR 5 juni 1996, nr. 30314, ECLI:NL:HR:AA1799).
7.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de in hoger beroep door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 3.973.961 niet te hoog is (zie HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase de onder 3.3 aangehaalde taxatiekaart 1 laten opmaken. Hij heeft in beroep de onder 3.4.2 en 3.4.3 aangehaalde taxatiekaarten 2 en 3 overgelegd. Naar het Hof begrijpt, beroept de Heffingsambtenaar zich in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde op taxatiekaart 2 en dient taxatiekaart 3 ertoe aan te tonen dat het door belanghebbende overgelegde taxatierapport, ook bij toepassing van het door belanghebbende verdedigde – en door de Heffingsambtenaar betwiste – archetype, niet kan dienen als onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarde, nu dat rapport niet uitgaat van de bij dat archetype behorende kengetallen. Belanghebbende heeft het door de gemeente in taxatiekaart 2 gebruikte archetype gemotiveerd bestreden door erop te wijzen dat het daarbij door de Heffingsambtenaar genoemde object in verschillende, kleinere, multifunctionele ruimten is ingedeeld, terwijl de bibliotheek bestaat uit een grote ruimte, een filmzaal en toiletten. Verder zijn er, aldus belanghebbende, substantiële verschillen wat betreft de muren en het dak, dat in het geval van de bibliotheek een betonnen plaat is waarop een gedeelte van het bovenste parkeerdek van een aan de bibliotheek grenzende parkeergarage rust..
7.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. Een onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde met objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens ontbreekt in taxatiekaart 2 (evenals in taxatiekaarten 1 en 3). De Heffingsambtenaar volstaat met een verwijzing naar de 'Taxatiewijzer Overheidsgebouwen'. De Heffingsambtenaar heeft deze taxatiewijzer noch de daaraan - kennelijk- ten grondslag liggende, voor de waardebepaling relevante gegevens overgelegd, hoewel dat, nu hij de taxatiewijzer en de daaraan ten grondslag liggende gegevens als onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 3.973.961 wil gebruiken, op zijn weg ligt (zie artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht). Het Hof is dan ook, mede gezien het feit dat partijen van mening verschillen over de geschiktheid van de ‘Taxatiewijzer Overheidsgebouwen’ als uitgangspunt voor de waardebepaling, van oordeel dat deze taxatiewijzer niet bruikbaar is bij de onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Ook anderszins heeft de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet onderbouwd met concrete, toetsbare gegevens. Voor zover de Heffingsambtenaar de door hem in hoger beroep verdedigde waarde mede laat steunen op de taxatiekaarten 1 en 3, brengt dit het Hof niet tot een ander oordeel. Immers, ook ter adstructie van de in deze taxatiekaarten vermelde waarden van de onroerende zaak volstaat de Heffingsambtenaar met een verwijzing naar taxatiewijzers zonder de desbetreffende taxatiewijzers en de daaraan - kennelijk- ten grondslag liggende ,voor de waardebepaling relevante gegevens te overleggen.
7.5.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar in het incidentele hoger beroep verdedigde waarde van het complex van € 2.922.280 niet te laag is. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt het Hof het volgende.
7.6.
Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport (zie onder 3.5) bevat geen onderbouwing van de door de taxateur vastgestelde waarde met objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens. Blijkens het taxatierapport is bij de daarin opgenomen berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde aansluiting gezocht bij het archetype C1660012 ('Bibliotheek, 2001 en nieuwer') in de 'Taxatiewijzer Cultuur'. Belanghebbende heeft deze taxatiewijzer, hoewel zij de door haar verdedigde waarde daarop wil laten steunen, niet overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft de bruikbaarheid van het zo-even genoemde archetype voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gemotiveerd bestreden, onder meer door erop te wijzen dat de onroerende zaak een constructie van beton heeft met een grote glazen gevel, terwijl bij het archetype C1660012 ('Bibliotheek, 2001 en nieuwer' sprake is van staalskeletbouw en gevels van metselwerk.
7.7
Tot de stukken van het geding behoren kopieën van bladzijde 81 tot en met 84 van de publieksversie van de 'Taxatiewijzer Cultuur', waarin analyseresultaten staan vermeld van marktgegevens voor de kengetallen van het archetype C1660012 ('Bibliotheek, 2001 en nieuwer'). Deze bladzijden brengen het Hof niet tot een ander oordeel. Zij schieten als onderbouwing van de door belanghebbende verdedigde waarde tekort. In de bladzijden zijn de aan de analyseresultaten – kennelijk – ten grondslag liggende, voor de waardebepaling relevante gegevens, niet opgenomen. Het Hof kan de analyseresultaten daardoor niet toetsen Het Hof kan evenmin nagaan of de bij het archetype C1660012 vermelde objecten vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak. Voorts heeft de Heffingsambtenaar met hetgeen hij op dit punt heeft aangevoerd gerede twijfel gewekt aan hetgeen belanghebbende met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak ontleent aan de Taxatiewijzer Cultuur, in het bijzonder het archetype C1660012, welke twijfel belanghebbende niet heeft kunnen wegnemen.
7.8.
Belanghebbende stelt voorts ter onderbouwing van de door haar in het incidentele hoger beroep verdedigde waarde dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de benuttingswaarde van de onroerende zaak, die volgens haar € 2.922.280 bedraagt. Zij heeft deze waarde berekend door middel van kapitalisatie van de huurwaarde. Daarbij is uitgegaan van een vloeroppervlak van de onroerende zaak van 3.188 m², een huurwaarde van € 87,30 per m² en een kapitalisatiefactor van 10,5.
7.9.
Voor onroerende zaken die niet in de commerciële sfeer, dus niet uitsluitend met het oogmerk winst te behalen, maar (mede) in het publieke belang worden gebezigd, is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft, het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak (zie HR 5 juni 1996, nr. 30.314, ECLI:NL:HR:1996:AA1799 en HR 8 april 2011, nr.10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421). Anders dan waarvan belanghebbende kennelijk uitgaat, is in dat kader niet de exploitatie van de onroerende zaak door de gebruiker beslissend, maar de exploitatie door de eigenaar. De eigenaar van de onroerende zaak is [A] . Niet in geschil is dat [A] de onroerende zaak exploiteert met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, zodat zij de onroerende zaak bezigt in de commerciële sfeer. De benuttingswaarde kan in het onderhavige geval dus geen toepassing vinden.
7.10.
Aangezien de onroerende zaak door de eigenaar in de commerciële sfeer wordt gebezigd, geldt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan op de bedrijfswaarde, te weten de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt (zie HR 8 juli 1992, nr. 27.678, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032). Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat haar berekening van de benuttingswaarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (zie 7.8) eveneens kan worden gebruikt ter bepaling van de bedrijfswaarde van de onroerende zaak. Mocht de bedrijfswaarde beslissend zijn, dan kan, aldus belanghebbende, de waarde van de onroerende zaak daarom evenmin op een hoger bedrag worden gesteld dan € 2.922.280.
7.11.1.
De bedrijfswaarde van een onroerende zaak moet in beginsel worden gesteld op de waarde welke een verkrijger, bij overneming van de gehele onderneming, zou toekennen aan het afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn de uitoefening van de onderneming voort te zetten (zie HR 18 december 1968, nr. 16.035, ECLI:NL:HR:1968:AX5903, en HR 3 februari 1988, nr. 24.602, ECLI:NL:HR:1988:ZC3753). De door belanghebbende gemaakte berekening met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode geeft geen inzicht in de kosten en opbrengsten die voor [A] met de onroerende zaak samenhangen, terwijl die factoren nodig zijn om de hiervoor beschreven waarde (indirecte opbrengstwaarde) te bepalen.
7.11.2.
De gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebruikte courante onroerende zaak zal, naar de Hoge Raad in zijn arrest van 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, heeft overwogen, in beginsel niet afwijken van de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde). De marktwaarde van courante niet-woningen kan onder meer worden bepaald door een methode van kapitalisatie van de bruto huur (vergelijk artikel 4 lid Pro 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Voorts heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in geval van een onderneming tot exploitatie van onroerende zaken het uitgangspunt voor de bepaling van de bedrijfswaarde, de marktwaarde van die zaken is. Deze marktwaarde moet ter bepaling van de bedrijfswaarde van de onroerende zaken nog worden verhoogd met overdrachtskosten, aangezien bij overneming van de gehele onderneming die kosten boven de marktwaarde tevens voldaan zouden moeten worden (zie HR 11 december 1985, nr. 23.159, ECLI:NL:HR:1985:AW8138). Gelet op het vorenstaande kan - ervan uitgaande dat [A] een onderneming is die de exploitatie van onroerende zaken beoogt - de methode van kapitalisatie van de huurwaarde naar het oordeel van het Hof in het onderhavige geval gebruikt worden bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak . Het Hof dient daarom te beoordelen of belanghebbende met de door haar ingebrachte huurwaardekapitalisatieberekening de door haar voorgestane bedrijfswaarde aannemelijk heeft gemaakt.
7.11.3.
Belanghebbende heeft de door haar gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 niet onderbouwd met voor het Hof toetsbare marktgegevens. Daardoor kan niet worden beoordeeld of de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak juist, althans niet te laag is. Ter onderbouwing van de huurwaarde per m² vloeroppervlak wijst belanghebbende op de door [A] blijkens een advertentie gevraagde huurprijs voor het te huur aangeboden gedeelte van 189 m² van de onroerende zaak. Van een werkelijke, rond de waardepeildatum tot stand gekomen huurprijs is geen sprake, zodat deze prijs als onderbouwing van de huurwaarde tekort schiet. Ten slotte ontbreekt in belanghebbendes berekening een schatting van de overdrachtskosten.
7.11.4.
Het Hof komt dan ook tot het oordeel dat de door belanghebbende ingebrachte huurwaardekapitalisatieberekening te kort schiet om de door haar gestelde bedrijfswaarde van de onroerende zaak van € 2.922.280 te onderbouwen.
7.12.
Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak zelf bepalen. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, is het Hof van oordeel dat er geen aanleiding is om de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te stellen op een ander bedrag dan het door de Rechtbank vastgestelde bedrag van € 3.500.000.
7.13.
Gelet op het vorenoverwogene is zowel het principale als het incidentele hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
8. Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.837,50 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2,5 punten à € 490 x 1,5 (gewicht van de zaak). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig, waarbij zij opgemerkt dat de Rechtbank al een vergoeding heeft toegekend voor de in de beroepsfase verrichte taxatie.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.837,50; en
- gelast dat van de Heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 497.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, H.A.J. Kroon en F.G.F. Peters in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 28 oktober 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.